COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 13 MARS 2025

N° 2025/ 132

Rôle N° RG 24/06601 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNCEA

[K] [Z]

[Y] [F]

C/

[L] [O]

[I] [G]

S.D.C. [Adresse 8]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Julie FEHLMANN de la SELARL LEGIS-CONSEILS

M^e Amélie BENISTY

M^e Claude LAUGA de la SELARL LAUGA & ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire de GRASSE en date du 30 Avril 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00967.

APPELANTS

Monsieur [K] [Z]

né le 31 mars 1974 à [Localité 5] en Lithuanie, demeurant [Adresse 9] ( Lithuanie)

Madame [Y] [S]

née le 28 décembre 1974 à [Localité 5] en Lithuanie, demeurant Magno Liju, Str. 2.5 NOREIKISKES KAUNAS LT 53363 ( Lithuanie)

représentés par M^e Julie FEHLMANN de la SELARL LEGIS-CONSEILS, avocat au barreau de GRASSE

et assistés de M^e Jean Max VIALATTE de la SELARL LEGIS-CONSEILS, avocat au barreau de GRASSE

INTIMES

Monsieur [L] [O]

né le 09 mai 1973 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Amélie BENISTY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assisté de M^e Léa AIM, avocat au barreau de NICE

Madame [I] [G]

née le 29 juillet 1978 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Amélie BENISTY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assisté de M^e Léa AIM, avocat au barreau de NICE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] sis [Adresse 3]

représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA AD IMMOBILIER dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Claude LAUGA de la SELARL LAUGA & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE substitué par M^e Thomas JEAN, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 février 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, MME NETO, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère rapporteur

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte de vente en date du 6 juillet 2023, M. [K] [Z] et Mme [Y] [S] ont acquis de M. [X] [L] [O] et Mme [I] [T] [G] les lots n° 57 (local d’habitation) et 58 (garage) situés au sein de la copropriété [Adresse 8] sis [Adresse 3] à [Localité 4].

L’assemblée générale des copropriétaires du 29 janvier 2021 a refusé de faire droit à la demande de Mme [B], avant qu’elle ne vende les lots susvisés à M. [O] et Mme [G], suivant acte de vente du 12 mai 2021, de transformer le lot n° 58 à destination de garage en lot d’habitation.

Se prévalant d’une transformation du lot n° 58 de garage en maison d’habitation de 37 m2 comportant deux pièces entreprise par M. [O] et Mme [G], le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], représenté par son syndic, les a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 14 juin 2023, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse aux fins de les entendre condamner à remettre le lot n° 58 dans son état initial.

M. [Z] et Mme [Y] [S], qui ont acquis les lots n° 57 et 58 en cours de procédure, sont intervenus volontairement.

Par ordonnance en date du 30 avril 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse a :

— constaté l’intervention volontaire de M. [Z] et Mme [S] ;

— dit cette intervention recevable ;

— débouté M. [O] et Mme [G] de leur demande de mise hors de cause ;

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action ;

— déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires ;

— condamné solidairement M. [Z] et Mme [S] à remettre le lot n° 58 en son état initial de garage, et ce, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard, durant trois mois ;

— débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] de sa demande de provision ;

— constaté que la demande de garantie formée par M. [O] et Mme [G] à l’encontre de M. [Z] et Mme [S] était devenue sans objet ;

— condamné M. [Z], Mme [S], M. [O] et Mme [G] in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il a considéré qu’il n’y avait pas lieu de mettre hors de cause M. [O] et Mme [G], malgré la vente du lot litigieux en cours de procédure, dès lors que le syndicat formait des demandes à leur encontre. Il a estimé que la demande du syndicat n’était pas prescrite au motif que la preuve n’était pas rapportée d’un changement d’affectation du garage qui serait intervenu avant le 1er juillet 2021. Il a considéré que la demande de remise en état formée par le syndicat des copropriétaires était fondée en raison de l’existence d’un trouble manifestement illicite tiré de travaux réalisés en méconnaissance du refus de l’assemblée générale des copropriétaires, et ce, peu important que le changement d’affectation d’un garage en habitation n’apparaissait pas prohibé par le règlement de copropriété, ce dont avaient connaissance les acquéreurs, tel que cela résultait de l’acte de vente. En revanche, il a considéré que le syndicat ne justifiait pas sa demande de provision en l’absence de preuve d’un préjudice.

Suivant déclaration transmise au greffe le 23 mai 2024, M. [Z] et Mme [S] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions ne leur donnant pas gain de cause.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 14 août 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, ils demandent à la cour :

— d’infirmer l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a débouté le syndicat de sa demande de provision et constaté que la demande de garantie formée à leur encontre était sans objet et débouté le syndicat de toutes ses demandes ;

— de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes et de dire qu’il est hors d’état de pouvoir se prévaloir d’un trouble illicite en l’absence de trouble manifestement illicite en relation avec le changement d’affectation, d’une impossibilité pour ce dernier de se prévaloir d’une atteinte aux parties communes et d’une contestation sérieuse portant sur la recevabilité même de son action ;

— de débouter M. [O] et Mme [G] de leurs demandes de mise hors de cause et d’être relevés et garantis de toutes les condamnations pouvant être prononcées à leur encontre ;

— de condamner le syndicat aux dépens avec distraction au profit de la SELARL Legis Conseils, représentée par M^e Julie Fehlmann, avocat aux offres de droit.

Ils relèvent que la demande de mise hors de cause formée par leurs vendeurs n’est pas justifiée dès lors qu’ils leur ont vendu un lot en sachant qu’il avait été transformé par l’ancien propriétaire et qu’ils avaient connaissance du procès-verbal d’assemblée générale du 29 janvier 2021 dont se prévaut le syndicat.

Ensuite, ils se prévalent d’une irrecevabilité de l’action du syndicat pour cause de prescription quinquennale en application de l’alinéa 1 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant d’une action personnelle et non réelle, seules les parties privatives étant concernées par le changement de destination. Ils affirment que les travaux de transformation du garage en habitation ont été réalisés il y a plus de 5 ans, du temps où Mme [B] en était la propriétaire, tel que cela résulte de déclaration préalable de travaux déposée le 4 octobre 2019 afin de régulariser une situation déjà existante, à la suite de quoi l’architecte des bâtiments de France a émis un avis favorable, de l’acte de vente de Mme [B] et de leur acte de vente qui, stipule, que Mme [B] a transformé le garage n° 58 en local d’habitation sans autorisation de la copropriété. Ils font valoir qu’un escalier desservant le lot 57 situé au rez-de-jardin et le lot 58 situé au rez-de-chaussée existe depuis 2005, tel que cela résulte d’un plan dressé par un géomètre-expert.

Par ailleurs, sur la demande de remise en état, ils indiquent qu’aucune autorisation de l’assemblée générale n’était nécessaire dès lors que tout copropriétaire peut, en application des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, changer librement la destination d’un garage privatif en habitation, sous réserve de ne pas porter atteinte à la destination générale de l’immeuble, telle qu’elle résulte du règlement de copropriété, ni aux droits des autres copropriétaires. Ils soutiennent que la nouvelle affectation de leur lot 58 n’est pas contraire au règlement de copropriété, comme étant conforme à la destination bourgeoise de l’immeuble, et ne porte pas atteinte au droit des autres copropriétaires. De plus, ils se prévalent des articles 2 et 9 de la même loi pour soutenir qu’ils ont la libre disposition des parties privatives et qu’ils peuvent, dès lors que cela n’a aucune incidence sur les parties communes, les aménager en réalisant des travaux sans autorisation de la copropriété sans qu’elle ne puisse, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification des modalités de leur jouissance. Ils indiquent que la transformation d’un espace initialement constitué d’un garage en habitation ne constitue qu’un aménagement intérieur et ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble. Ils estiment donc qu’aucun trouble manifestement illicite ne peut résulter d’un changement de destination d’un lot en raison d’un refus de l’assemblée générale alors que son autorisation n’était pas nécessaire.

Enfin, ils estiment que la demande de provision sollicitée par le syndicat n’est pas justifiée en l’absence de préjudice résultant de la transformation d’un garage en un studio il y a plusieurs années.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 23 juillet 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, M. [O] et Mme [G] sollicitent de la cour qu’elle :

— infirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a débouté le syndicat de sa demande de provision ;

— statuant à nouveau,

— déboute les parties adverses de leurs demandes ;

— les mette hors de cause ;

— condamne les appelants à les relever et garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre ;

— condamne tout succombant à leur payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Ils exposent que, n’étant plus propriétaires du lot litigieux, depuis le 6 juillet 2023, aucune demande ne peut être formée à leur encontre concernant ledit lot, et ce, d’autant qu’il résulte de l’acte de vente que les acquéreurs ont accepté pour leur compte la procédure en cours et de se constituer en leur lieu et place par voie de conclusions en intervention volontaire. Ils soulignent avoir accepté, en contrepartie, une baisse de 45 000 euros du prix de vente par rapport au prix initial. Ils sollicitent donc leur mise hors de cause en application de l’article 336 alinéa 1 du code de procédure civile qui énonce que le demandeur en garantie formelle peut toujours requérir, avec sa mise hors de cause, que le garant lui soit substitué comme partie principale.

Ils critiquent la décision du premier juge en ce que leur appel en garantie a été déclaré sans objet au seul motif que la demande de provision formée par le syndicat a été rejetée, et ce, alors même que cet appel en garantie concernait toutes les condamnations pouvant être prononcées à leur encontre, en ce compris les frais irrépétibles auxquels ils ont été condamnés. Ils indiquent que les appelants avaient parfaitement connaissance de la situation lorsqu’ils ont acquis le lot 58, tel que cela résulte de l’acte de vente, et notamment qu’ils ne sont pas à l’origine de la transformation, et qu’ils ont consenti à faire une affaire personnelle le paiement des dépens et des frais irrépétibles résultant de la procédure en cours initiée par le syndicat.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 19 juillet 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’il a été débouté de sa demande de provision et en ce que les frais irrépétibles de première instance ont été limités à 2 000 euros ;

— statuant à nouveau,

— condamner in solidum M. [O], Mme [G], M. [Z] et Mme [S] à lui verser une provision de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts résultant du trouble manifestement illicite qu’il a subi ;

— les condamner in solidum à lui verser la somme de 6 923,02 euros TTC au titre des frais irrépétibles exposés en première instance ;

— les condamner in solidum à lui verser la somme de 5 000 euros pour ceux exposés en appel ;

— les condamer in solidum aux dépens d’appel.

Il expose que la transformation du lot 58 a été faite en violation du refus de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 janvier 2021, sachant qu’il s’agit d’une décision qui s’impose à tous les copropriétaires comme n’ayant jamais été annulée. Il affirme que ce refus s’impose aux appelants, d’autant qu’ils avaient parfaitement connaissance de la situation. Il indique que la demande de remise en état du lot en question dans son état initial est de droit, peu important que le changement de destination est conforme à la destination de l’immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires. Il soutient que son action n’est pas prescrite dès lors que les travaux de transformation, constatés le 1er juillet 2021, ont été réalisés à ce moment-là.

Il fonde sa demande de provision en raison du préjudice subi résultant de travaux réalisés alors même qu’ils avaient été refusés par la copropriété, des contraintes inhérentes à toute nouvelle habitation en termes de bruit et de circulation et du fait que les acquéreurs ont acheté un bien en sachant parfaitement qu’il avait été irrégulièrement transformé.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de mise hors de cause des vendeurs

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité et d’intérêt.

L’article 31 du même code énonce que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention.

En l’espèce, il résulte de l’ordonnance entreprise que le bien litigieux ayant été vendu par M. [O] et Mme [G] peu de temps après l’action en référé initiée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], M. [Z] et Mme [Y] [S], acquéreurs, sont intervenus volontairement à la procédure.

Si la mesure de remise en état n’est sollicitée par le syndicat qu’à l’encontre de M. [Z] et Mme [Y] [S], il en va différemment de sa demande de provision à valoir sur le préjudice subi et les frais irrépétibles formées tant à l’encontre des acquéreurs que des vendeurs in solidum.

Les vendeurs discutent leur obligation d’indemniser le syndicat des copropriétaires en raison des clauses stipulées dans l’acte de vente aux termes desquelles les acquéreurs se sont engagés à intervenir volontairement à la procédure initiée par le syndicat des copropriétaire. Il reste qu’il ne s’agit pas là d’une condition de recevabilité de l’action mais de son succès.

Or, dès lors que les travaux ont été réalisés avant la vente intervenue le 6 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires justifie de son droit d’agir à l’encontre de M. [O] et Mme [G], vendeurs.

Dans ces conditions, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a débouté M. [O] et Mme [G] de leur demande de mise hors de cause.

Sur le trouble manifestement illicite causé par les acquéreurs

Il résulte de l’article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Si l’existence de contestations sérieuses sur le fond du droit n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, l’absence d’évidence de l’illicéité du trouble peut en revanche justifier qu’il refuse d’intervenir. En effet, même lorsque le juge est appelé à faire cesser un trouble manifestement illicite, celui-ci doit être évident, comme doit l’être la mesure que le juge des référés prononce en cas d’urgence.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

La violation d’un règlement de copropriété et des décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires sont susceptibles de constituer le caractère manifestement illicite d’un trouble.

Le règlement de copropriété précise l’objet des parties privatives et communes, définit leurs modalités de jouissance et contribue à la détermination de la destination de l’immeuble.

Aux termes de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, il ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, tel que définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

En application des deux derniers alinéas de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider la modification des stipulations du règlement de copropriété relative à la destination de l’immeuble.

La destination de l’immeuble en droit de la copropriété est définie comme l’ensemble des conditions en vue desquelles un copropriétaire a acheté son lot, compte tenu de divers éléments, notamment de l’ensemble des clauses des documents contractuels, des caractéristiques physiques et de la situation de l’immeuble, ainsi que la situation sociale de ses occupants.

En l’espèce, selon leur acte de vente en date du 6 juillet 2023, M. [Z] et Mme [S] ont acquis les lots n° 57 et 58 dépendant d’un ensemble immobilier comprenant un bâtiment à usage de villa dénommé bâtiment A élevé sur rez-de-jardin et surélevé d’un rez-de-chaussée et de deux étages, un bâtiment à usage de garage dénommé bâtiment B élevé d’un simple rez-de-chaussée et un bâtiment à usage de garage et d’habitation dénommé bâtiment C élevé sur rez-de-jardin et surélevé d’un rez-de-chaussée. Le lot n° 57 qui se situe dans le bâtiment C au rez-de-jardin est décrit comme un local d’habitation composé d’une pièce tandis que le lot n° 58 qui se situe dans le même bâtiment au rez-de-chaussée est décrit comme un garage.

L’acte précise que ce garage a été transformé en local d’habitation sans autorisation de la copropriété dès lors que l’assemblée générale ordinaire du 29 janvier 2021 a rejeté la demande de transformation du lot garage en lot d’habitation. Il poursuit en indiquant que ce changement irrégulier d’affectation non autorisé va donner lieu à une action judiciaire très prochainement pour que les lieux soient remis en leur état initial, c’est-à-dire un garage.

Alors même que le syndicat des copropriétaires verse aux débats un procès-verbal de constat dressé le 1er juillet 2021 aux termes duquel l’huissier de justice relève que des travaux de ravalement de la façade du bâtiment C sont en cours, de même que des travaux importants d’aménagement des intérieurs, et qu’une porte latérale a été créée au niveau de la façade, les appelants affirment que le garage a été transformé depuis plus de 5 ans à la date à laquelle le syndicat des copropriétaires a initié sa procédure. Or, la déclaration préalable de travaux déposée par Mme [B] le 4 octobre 2019, qui s’est avérée être incomplète, ne concerne pas la régularisation a posteriori de travaux ayant entraîné un changement d’usage d’une construction existante mais bien le projet de changer la destination du garage de 18 m2 en pièce habitable de 18 m2 afin d’obtenir un logement habitable de 36 m2 au total. Le fait pour l’architecte des bâtiments de France d’avoir émis un avis favorable à ce projet, le 4 décembre 2019, ne signifie aucunement que la transformation a été faite à ce moment-là. De même, si un escalier dessert les lots 57 et 58 depuis plusieurs années, cela ne démontre en rien la transformation du garage en en local d’habitation.

Au contraire, outre les constatations faites par un huissier de justice le 1er juillet 2021, l’acte de vente du 12 mai 2021 des lots n° 57 et 58 par Mme [B] à M. [O] et Mme [G] décrit le lot litigieux n° 58 comme étant un garage situé au rez-de-chaussée du bâtiment C. Aucune transformation du garage en local d’habitation n’y est mentionnée, contrairement à l’acte de vente du 6 juillet 2023.

Ces éléments démontrent que la transformation du garage a été faite par M. [O] et Mme [G] dans les semaines qui ont suivi leur acquisition, ce dont le syndicat des copropriétaires a eu connaissance le 1er juillet 2021.

Les appelants ne peuvent donc se prévaloir de la prescription manifeste de la demande du syndicat des copropriétaires initiée le 14 juin 2023 tendant au rétablissement du lot 58 à son affectation antérieure de garage, s’agissant d’une action ayant été introduite dans un délai de 5 ans à compter de la date de la transformation.

Si règlement de copropriété, en date du 9 mai 1952, ainsi que son modificatif, en date du 12 janvier 1965, définit le lot n° 58 litigieux comme étant un garage, aucune clause n’interdit de transformer un local accessoire en local principal. En effet, l’article 14 interdit uniquement la transformation des appartements en hôtel meublé ou pension de famille, ainsi que le commerce des chambres meublées et garnis.

Or, dès lors qu’il est admis que la destination d’un lot n’est pas figée, de sorte qu’il n’est pas possible de faire obstacle à un changement d’affectation d’un lot de copropriété en se retranchant derrière sa destination contractuelle, la restriction apportée à la liberté du copropriétaire de jouir librement de son lot ne peut trouver sa justification que dans la destination générale de l’immeuble et dans le fait de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

En l’occurrence, le règlement de copropriété, qui date du 9 mai 1952, stipule à l’article 12, que l’immeuble devant être habité bourgeoisement, paisiblement et honnêtement, les co-propriétaires ne pourront aliéner, sous quelque forme que ce soit, leurs droits de co-propriétaire ou consentir de location qu’à des personnes de bonne vie et moeurs et, à l’article 13, qu’il ne pourra être exercé dans les appartements aucun commerce, ni profession, excepté les professions de docteur médecin, avocat, architecte, ingénieur ou autres professions similaires.

L’immeuble en question étant un immeuble d’habitation bourgeoise dans lequel l’exercice de professions libérales au sein des parties privatives sont autorisées, le fait de transformer un garage en local d’habitation n’apparaît pas en soi contraire à la destination générale de l’immeuble.

Par ailleurs, le fait que le changement d’affectation des parties privatives entraîne une modification des charges communes ne peut s’analyser comme une atteinte aux droits des autres copropriétaires dès lors que la loi du 10 juillet 1965 prévoit à l’article 25 f) une modification de la répartition des charges consécutives au changement d’usage des parties privatives à la majorité des voix du syndicat.

De plus, compte tenu de la configuration des lieux, le lot litigieux se trouvant dans un bâtiment C isolé des autres bâtiments A et B en dessous d’un lot d’habitation avec lequel il communique par un escalier, les deux lots du bâtiment C appartenant aux mêmes copropriétaires, aucune atteinte n’apparaît être causée aux autres copropriétaires tenant aux caractéristiques physiques du local accessoire transformé.

Il n’en demeure pas moins que l’assemblée générale ordinaires des copropriétaires a refusé, le 29 janvier 2021, soit avant la réalisation des travaux de changement d’affectation, la demande de Mme [B] d’être autorisée à transformer le lot garage 58 en un lot d’habitation à la majorité des voix (résolution n°19). Ses demandes d’être autorisée à créer une place de stationnement devant l’entrée du nouveau lot d’habitation créé ou dans l’allée principale de la copropriété et d’utiliser de manière privative le jardinet situé à droite du lot d’habitation 57 face à l’actuelle porte du garage ont été également été rejetées (résolutions n° 20 et 21). L’approbation du modificatif au règlement de copropriété et de l’état description de division réalisé par le cabinet [A] suite aux demandes de Mme [B] a été déclarée sans objet compte tenu du résultat des votes des résolutions n° 19, 20 et 21.

Si les appelants affirment que le changement de l’usage du lot privatif n° 58 ne nécessitait pas l’autorisation préalable du syndicat des copropriétaires, les deux conditions requises tenant à la conformité de la transformation à la destination de l’immeuble et l’absence d’atteinte portée aux droits des autres copropriétaires étant remplies, une résolution d’assemblée générale relative au changement d’affectation des parties privatives, qui est une décision au sens de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, demeure valable et s’impose aux copropriétaires tant qu’elle n’a pas été annulée par une décision de justice ou remise en cause par une autre résolution prise par la collectivité des copropriétaires dans le sens contraire.

De plus, si le règlement de copropriété peut instituer une totale liberté d’affectation des locaux de l’immeuble, l’article 24 a), en ce qu’il stipule que les décisions qui auraient pour effet de modifier le règlement ou la destination des biens et choses communes ne seront valables qu’autant qu’elles auront été adoptées par une majorité de co-propriétaire réunissant entre eux au moins sept cent cinquante millièmes de la communauté, n’apparaît pas instaurer un droit pour les copropriétaires d’y procéder sans requérir l’autorisation de l’assemblée générale.

Enfin, étant donné que la transformation effectuée, en raison d’ouvertures créées sur la façade, est susceptible d’affecter l’aspect extérieur de l’immeuble voire les parties communes, compte tenu des aménagements intérieurs réalisés, elle ne pouvait se faire de toute évidence, en application de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, sans l’autorisation de l’assemblée générale.

En tout état de cause, dès lors qu’un changement d’affectation d’un lot privatif a été effectué en méconnaissance d’une décision prise par l’assemblée générale des copropriétaires, qui n’a jamais été remise en cause, le syndicat des copropriétaires apporte la preuve d’un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

Dès lors que la sanction d’un changement d’affectation illicite est le rétablissement des lieux à leur affectation antérieure, c’est à bon droit à la suite de motifs pertinents que le premier juge a condamné les appelants solidairement à remettre le lot n° 58 en son état initial de garage, et ce, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard, durant trois mois.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef.

Sur la demande de provision sollicitée par le syndicat

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, s’il résulte de ce qui précède que les travaux de transformation du garage en un local d’habitation ont été entrepris par M. [O] et Mme [G] malgré le refus de l’assemblée générale des copropriétaires, il n’en demeure pas moins que le syndicat des copropriétaires, qui fait état de nuisances sonores résultant du changement d’usage du lot n° 58, n’apporte pas la preuve de ce préjudice, pas plus que d’autres préjudices qu’il subirait.

De plus, le seul fait pour des copropriétaires d’avoir acheté un bien en sachant que des travaux de transformation avaient été réalisés en méconnaissance d’une décision prise par la collectivité des copropriétaires ne constitue pas une faute pouvant donner lieu de plein droit à indemnisation.

Partant, l’obligation de M. [O], Mme [G], M. [Z] et Mme [S] d’indemniser le syndicat des copropriétaires des préjudices allégués est sérieusement contestable.

C’est donc à bon droit que le premier juge a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de provision.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef.

Sur l’appel en garantie formé par les vendeurs à l’encontre des acquéreurs

Dès lors qu’aucune condamnation n’a été prononcée à l’encontre de M. [O] et Mme [G] et ne sera prononcée au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel par les autres parties, il y a lieu de les débouter de leur appel en garantie formé à l’encontre de M. [Z] et Mme [S] concernant toutes les condamnations pouvant être prononcées à leur encontre.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a constaté que cette demande était devenue sans objet, tout en condamnant M. [O] et Mme [G] aux dépens et à des frais irrépétibles.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné in solidum M. [Z] et Mme [S], en tant que parties perdantes, concernant la mesure principale de rétablissement du lot 58 à son affectation antérieure, aux dépens et à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance non compris dans les dépens.

En revanche, elle sera infirmée en ce qu’elle a également condamné in solidum M. [O] et Mme [G] des mêmes chefs.

M. [Z] et Mme [S] seront condamnés in solidum au dépens de la procédure d’appel.

L’équité commande en outre de les condamner in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.

Dès lors qu’ils se sont opposés à la mise hors de cause de leurs vendeurs, malgré les clauses stipulées dans l’acte de vente, et notamment celle par laquelle ils se sont obligés à faire leur affaire personnelle de la procédure initiée par le syndicat des copropriétaires ainsi que toutes autres procédures ayant le même objet, l’équité commande également de condamner in solidum M. [Z] et Mme [S] à verser à M. [O] et Mme [G] la somme de 2 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens sur le même fondement.

En revanche, en tant que parties tenues aux dépens, M. [Z] et Mme [S] seront déboutés de leur demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— constaté que la demande de garantie formée par M. [O] et Mme [G] à l’encontre de M. [Z] et Mme [S] était sans objet ;

— condamné M. [O] et Mme [G] in solidum, avec M. [Z] et Mme [S], à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

La confirme en toutes ses autres dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute M. [X] [L] [O] et Mme [I] [R] [G] de leur demande d’appel en garantie formée à l’encontre de M. [K] [Z] et Mme [Y] [S] ;

Condamne in solidum M. [K] [Z] et Mme [Y] [S] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;

Condamne in solidum M. [K] [Z] et Mme [Y] [S] à verser à M. [X] [L] [O] et Mme [I] [R] [G] la somme de 2 000 euros sur le même fondement ;

Déboute M. [K] [Z] et Mme [Y] [S] de leur demande formée sur le même fondement ;

Condamne in solidum M. [K] [Z] et Mme [Y] [S] aux dépens de la procédure d’appel.

La greffière La présidente