COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 12 JUIN 2025

N° RG 22/01836 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MU2R

[Y] [J]

c/

S.C.I. FELEK

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 22 mars 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 3] (chambre : 7, RG : 20/08612) suivant déclaration d’appel du 13 avril 2022

APPELANT :

[Y] [J]

né le 17 Août 1955 à [Localité 4]

de nationalité Française

Retraité

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

et assisté de M^e Jean-françois MORLON, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.C.I. FELEK

société civile immobilière, au capital de 2.000 euros, dont le siège social est situé [Adresse 2], immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Pontoise sous le numéro 878 042 340 prise en la personne de ses représentants légaux

Représentée par M^e Frédéric CUIF de la SELARL LX BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de M^e Sarah KACEL, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 15 avril 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

Audience tenue en présence de Mademoiselle [H] [K], attachée de justice

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCEDURE :

01. Dans le cadre de la vente en viager de sa maison, Monsieur [Y] [J] s’est rapproché de la société d’agence immobilière Renée Costes immobilier pour lui confier la recherche d’acquéreurs potentiels.

02. Le 12 septembre 2019, Messieurs [T] et [O] [F], ainsi que Mesdames [L] et [N] [F], ont adressé une proposition d’achat à Monsieur [J] au prix et aux conditions suivantes:

—  40 000 euros payables comptant le jour de la signature de la vente,

—  240 000 euros payables à terme au moyen de 180 mensualités de 1 333,33 euros chacune.

Le 18 septembre 2019, Monsieur [J] a retourné cette proposition à l’agence immobilière avec la mention « bon pour acceptation ».

03. Le 19 novembre de la même année, Monsieur [J] a désigné tout collaborateur ou employé de l’étude de son notaire, Maître [W], en tant que mandataire spécial, pour conclure un avant-contrat de vente, ainsi que la vente de son bien.

04. Sur la base de ce mandat, l’étude de maître [W] a conclu, le 22 novembre suivant, un avant-contrat de vente sous seing privé avec la société Sci Felek, société dont les associés sont les consorts [F].

La réitération de la vente devait intervenir au plus tard le 22 janvier 2020.

05. La Sci Felek ayant été informée par un courriel de l’étude notariale de Maître [D] du 22 janvier 2020 du report de la signature de l’acte authentique de vente, elle a adressé le 10 février 2020 un courrier au conseil de Monsieur [J] afin de lui renouveler sa volonté d’acquérir le bien.

06. Par courrier adressé par l’intermédiaire de son conseil le 13 mars 2020, Monsieur [J] a soutenu ne s’être jamais engagé avec la Sci Felek, mais avec les consorts [F] et a indiqué à la Sci Felek qu’elle ne pouvait se prévaloir d’aucune faculté de substitution.

07. Considérant la vente parfaite, la SCI Felek a fait sommation à M. [J], par acte d’huissier de justice en date du 19 juin 2020, de se présenter au rendez-vous de signature prévu le 1er juillet 2020, date à laquelle un procès-verbal de carence a été dressé par Maître [D].

08. Le Conseil de la Sci Felek a mis formellement en demeure Monsieur [J] de régler les sommes dues au titre de la clause pénale prévue dans le compromis de vente. En l’absence de règlement amiable du litige, la SciFelek a saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux, par voie d’assignation délivrée le 30 octobre 2020 à l’encontre de M.[Y] [J], au visa des articles 1104, 1231-5 et 1589 du code civil.

09. Par jugement du 22 mars 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a:

— condamné M. [J] à verser à la Sci Felek la somme de 28 000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente du 22 novembre 2019,

— rejeté les plus amples demandes d’indemnisation de la Sci Felek ;

— débouté M. [J] de sa demande reconventionnelle ;

— condamné M. [J] à verser à la SCI Felek la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamné M. [J] aux dépens,

— rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

10. Monsieur [Y] [J] a relevé appel du jugement le 13 avril 2022, en ce qu’il l’a condamné à verser à la Sci Felek la somme de 28 000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente du 22 novembre 2019, en ce qu’il l’a débouté de sa demande reconventionnelle, en ce qu’il l’a condamné à verser à la Sci Felek la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens de la procédure et en ce qu’il a rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

11. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 janvier 2023, Monsieur [J] demande à la cour:

— d’infirmer le jugement rendu le 22 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il a rejeté sa demande reconventionnelle et l’a condamné à payer à la Sci Felek la somme de 28 000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente du 22 novembre 2019, ainsi qu’aux dépens de l’instance et à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés;

Statuant à nouveau

— de débouter la Sci Felek de l’ensemble de ses demandes;

— de condamner la Sci Felek à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice, sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile;

— de condamner la Sci Felek aux entiers dépens de première instance et d’appel, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile;

— de condamner la Sci Felek à lui payer la somme de 7 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— de débouter la Sci Felek de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

12. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 octobre 2022, la Sci Felek demande à la cour:

— de confirmer le jugement rendu le 22 mars 2022 condamnant Monsieur [J] à lui verser la somme de 20 000 euros au titre de la clause pénale;

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté ses demandes d’indemnisation;

Statuant à nouveau

— de la recevoir en toutes ses demandes, fins et prétentions;

— de rejeter l’intégralité des demandes, fins et conclusions de Monsieur [J] ;

— de juger qu’aux termes du compromis de vente conclu le 22 novembre 2019, un accord sur la chose et sur le prix étant intervenu, la vente est parfaite;

— de juger que Monsieur [J] a manqué à ses obligations contractuelles, en refusant la réitération de la vente par acte authentique et qu’il engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1104 du code civil;

— de dire applicable la clause pénale prévue dans le compromis de vente du 22 novembre 2019;

En conséquence

— de condamner Monsieur [J] à lui payer la somme de 28 000 euros à titre de dommages et intérêts telle que le prévoit la clause pénale insérée dans le compromis de vente du 22 novembre 2019;

— de condamner Monsieur [J] à lui payer la somme de 18 864 euros correspondant à un an de loyer au titre de la perte de chance de pouvoir bénéficier d’une vente à terme et d’obtenir un bénéfice au titre de son investissement;

— de condamner Monsieur [J] à lui payer la somme de 3 000 euros pour le préjudice matériel subi;

— de condamner Monsieur [J] à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

13. L’ordonnance de clôture a été rendue le 03 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’application de la clause pénale contractuelle,

14. L’article 1103 du code civil dispose que 'les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'.

15. L’article 1113 du code civil précise quant à lui que « Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur ».

16. En outre, l’article 1583 du code civil, relatif au droit spécial de la vente, prévoit que 'la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée, ni le prix payé ».

17. Enfin, selon l’article 1589 du même code, « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».

18. En application des dispositions précitées, la Sci Felek a obtenu, dans le cadre du jugement entrepris, la condamnation de M. [J] au règlement de la clause pénale contractuelle, figurant en page 12 dans le contrat de vente sous conditions suspensives en date du 22 novembre 2019, d’un montant de 28 000 euros, considérant que celui-ci avait refusé à tort de signer l’acte de vente définitif, alors que toutes les conditions suspensives étaient pourtant réunies.

19. Dans le cadre du présent appel, M. [J] s’oppose à cette condamnation, expliquant qu’il a refusé de réitérer la vente, car la promesse de vente régularisée les 12 et 18 septembre 2019 l’avait été avec les consorts [F] et non avec la Sci Felek, qui est une entité tierce par rapport aux personnes envers lesquelles il s’est engagé. Il souligne à cet égard que la Sci Felek n’apporterait pas les mêmes garanties de solvabilité que les consorts [F] et qu’aucune faculté de substitution n’a été prévue au moment de cette promesse.

Il souligne que la Sci Felek ne peut se prévaloir à son encontre d’un formulaire d’investissement confidentiel que les consorts [F] ont signé avec l’agence immobilière René Coste, sans qu’il en soit informé, de sorte que ce document ne lui est pas opposable.

17. M. [J] estime par ailleurs qu’en application de l’article 1156 du code civil, l’acte qui a été conclu le 22 novembre 2019 par Maître [W] lui est inopposable, ce dernier ayant outrepassé les pouvoirs qui lui étaient conférés en tant que mandataire. Il en conclut qu’il n’a nullement violé ses obligations contractuelles, de sorte qu’il ne peut être tenu au paiement de la clause pénale envers la Sci Felek. Il fait valoir en outre que cet avant contrat est nul et de nul effet pour défaut de consentement.

18. La Sci Felek affirme quant à elle que le formulaire d’investissement confidentiel n’avait pas la valeur d’un avant-contrat et qu’il ne s’agissait que d’un simple accord de principe dont les termes et conditions avaient vocation à être précisés dans l’acte proposé ultérieurement par l’étude notariale et d’ailleurs signé par Monsieur [J]. Elle allègue au surplus que M. [J] ne pouvait l’ignorer, puisqu’il avait lui-même retourné le formulaire avec la mention « bon pour acceptation ». En tout état de cause, l’intimée considère que ce formulaire d’investissement signé par les consorts [F] n’est pas de nature à faire obstacle à la signature d’un contrat synallagmatique qui lui est substitué. Ainsi l’offre d’achat ne pouvant prévaloir sur la promesse synallagmatique signée postérieurement par les parties, M. [J] ne peut valablement s’en prévaloir pour faire échec aux engagements pris devant notaire.

19. La Sci Felek en déduit donc que dès lors que M. [J] était parfaitement informé des termes du compromis et qu’il a donné un consentement libre et éclairé à cet acte, il engage sa responsabilité sur le fondement des articles 1589 et 1104 du code civil, en refusant de réitérer la promesse de vente, pourtant parfaite, les conditions suspensives étant levées.

20. L’intimée ajoute que l’erreur sur l’identité de la personne alléguée par M. [J] est inopérante, dès lors que l’identité de l’acquéreur ne constituait pas, pour celui-ci, un élément déterminant de son consentement, de sorte qu’il ne pouvait s’opposer à la substitution de l’acquéreur. Enfin, elle fait valoir qu’elle a agi pour sa part de bonne foi, se prévalant de la qualité de mandat apparent du notaire et de la validité du compromis.

21. En l’espèce, il est acquis que les consorts [F], en leur nom propre, ont fait une proposition d’achat à M. [J] le 12 septembre 2019, offre qui faisait à la fois mention de la chose et du prix et qui a été acceptée le 18 septembre 2019 par ce dernier. En application de l’article 1583 du code civil susvisé, cette rencontre entre une offre et une acceptation a suffi à constituer un acte de vente parfait entre M. [J] et les consorts [F].

22. Or, force est de constater que le compromis de vente signé subséquemment sous l’égide de Maître [D], ne correspond pas aux termes de la proposition d’achat dûment acceptée par les consorts [F], puisque la Sci Felek est substituée aux acquéreurs d’origine, alors qu’il s’agit d’une personne morale distincte. Or, le compromis de vente ne pouvait en réalité être signé qu’entre les parties initiales au contrat pour être valable, le notaire, en qualité de mandataire de M. [J], ayant manifestement outrepassé ses pouvoirs en y substituant, sans l’accord du vendeur, la Sci Felek, et ce, alors qu’aucune faculté de substitution n’était contractuellement prévue.

23. Il ne peut être valablement soutenu que ce changement d’acquéreur est indifférent, dans la mesure où M [J] n’avait pas fait de la personne de l’acquéreur une condition déterminante de son consentement, dès lors que la perfectibilité de la vente initiale était intervenue entre des personnes précisément dénommées et qu’il ne pouvait y être substitué un tiers. De plus, M. [J] était parfaitement légitime à préférer les consorts [F] à la Sci Felek, les garanties offertes par quatre personnes physiques d’une part et par une Sci d’autre part étant très différentes, d’autant plus s’agissant d’une vente en viager.

24. C’est donc de manière parfaitement légitime que M. [J] a refusé la réitération de la vente avec la Sci Felek, dès lors qu’à aucun moment, il n’avait accepté de vendre son bien immobilier à cette dernière, le compromis de vente du 22 novembre 2019 n’étant pas conforme à l’accord préalablement intervenu avec les consorts [F];

25. Il s’ensuit que le jugement entrepris qui a condamné M. [J] à payer la somme de 28 000 euros au titre de la clause pénale contractuelle sera infirmé et que la Sci Felek sera déboutée de ses prétentions formées de ce chef, le refus de M. [J] de réitérer la vente avec elle, étant parfaitement fondé.

Sur les autres demandes de la Sci Felek,

26. Compte-tenu de sa défaillance en sa demande principale, la Sci Felek ne pourra qu’être déboutée de sa demande indemnitaire complémentaire correspondant à un an de loyer pour perte de chance de pouvoir bénéficier d’une vente à terme et d’obtenir un bénéfice au titre de son investissement.

27. Elle sera également déboutée de sa demande indemnitaire de 3000 euros au titre du préjudice matériel subi du fait des frais engagés en vain en vue de la réalisation de l’acte de cession de sorte que le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Sur la demande indemnitaire de Monsieur [J] pour procédure abusive

29. L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que 'celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages et intérêts qui seront réclamés'.

30. Se fondant sur la disposition susvisée, M. [J] sollicite la condamnation de la Sci Felek à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, faisant valoir que cette dernière aurait abusé de son droit d’agir en justice. Il soutient en effet que la société Felek a fait preuve à son égard de mauvaise foi, en se substituant aux consorts [F] et en exerçant sur lui une pression continue pour le contraindre à lui vendre son bien, alors qu’elle savait pertinemment qu’elle était tierce à la promesse initiale.

31. La Sci Felek réplique qu’elle n’a déployé aucun moyen de pression, souhaitant simplement faire respecter les engagements pris par Monsieur [J] et ayant voulu seulement mener son projet à son terme, ce qui n’est aucunement constitutif d’un abus du droit d’agir en justice.

32. S’il est exact que la demande en paiement de la clause pénale contractuelle dirigée contre M. [J] par la Sci Felek était injustifiée, il ne peut pour autant être fait grief à cette dernière d’avoir commis à l’encontre de l’appelant une faute dolosive, de sorte que

le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M. [J] de cette demande.

Sur les autres demandes,

33. Il y a lieu d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [J] à verser à la Sci Felek la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que les dépens.

34. Il ne paraît pas inéquitable de condamner la Sci Felek, qui succombe en cause d’appel, à payer les entiers dépens de la procédure, outre une somme de 4000 euros à M. [J] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

— Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 22 mars 2022 sauf en ce qu’il a débouté la Sci Felek de ses demandes indemnitaires complémentaires et en ce qu’il a débouté M. [J] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Statuant à nouveau pour le surplus,

Déboute la Sci Felek de sa demande de condamnation de M. [Y] [J] à la clause pénale contractuelle d’un montant de 28 000 euros,

Y ajoutant,

Condamne la Sci Felek aux dépens de première instance et d’appel,

— condamne la Sci Felek à payer à Monsieur [Y] [J] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,