COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 05 JUIN 2025

N° RG 22/00793 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MRNV

[T], [S], [O] [I]

[A], [D] [B]

c/

[K] [H] [L]

[R] [P] épouse [L]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 20 janvier 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 4] (RG : 20/00225) suivant déclaration d’appel du 15 février 2022

APPELANTS :

[T], [S], [O] [I]

né le 07 Septembre 1964 à [Localité 7] (16)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

[A], [D] [B]

né le 03 Avril 1978 à [Localité 8]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

Représentés par M^e Katell LE BORGNE de la SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[K] [H] [L]

né le 25 Novembre 1959 à [Localité 4] (16)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 9]

[R] [P] épouse [L]

née le 23 Février 1939 à [Localité 5] (16)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

Représentés par M^e Gabrielle GERVAIS DE LAFOND de la SCP ACALEX AVOCATS CONSEILS ASSOCIES, avocat au barreau de CHARENTE

et assistés à l’audience de M^e TRIBOT Amélie, avocat au barreau de CHARENTE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 avril 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1- Par acte authentique en date du 17 mai 2016, Mme [R] [P] épouse [L] et M. [K] [L] ont vendu à M. [A] [B] et à M. [T] [I] un bien immobilier, comprenant une maison d’habitation, une terrasse couverte, un garage et un jardin, situé [Adresse 1] à [Localité 6] moyennant le prix de 130 000 euros.

Il était annexé à l’acte de vente un dossier de diagnostic technique de la société d’expertise du Sud-Ouest, indiquant la présence d’une couverture en fibrociment sous tuiles.

2- Se plaignant d’infiltrations d’eau dans la maison, M.[B] et M.[I] ont obtenu en référé une mesure d’expertise judiciaire.

L’expert a déposé son rapport le 4 novembre 2019. Il a conclu à la présence de plaques fissurées dans la toiture, ainsi qu’à une pente trop faible de celle-ci.

Par actes en date des 13 et 29 janvier 2020, M. [B] et M. [I] ont assigné les consorts [L] devant le tribunal judiciaire d’Angoulême sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, pour obtenir réparation de leurs préjudices.

Par jugement du 20 janvier 2022, le tribunal judiciaire d’Angoulême a :

— débouté M. [B] et M. [I] de l’ensemble de leurs demandes,

— les a condamnés à payer aux consorts [L] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— a condamné M. [B] et M. [I] aux entiers dépens qui comprennent les frais d’expertise judiciaire,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

M. [I] et M. [B] ont relevé appel du jugement le 15 février 2022.

3- Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 6 mars 2025, M. [I] et M. [B] demandent à la cour d’appel, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, et 1116 ancien et 120 actuel du même code:

— d’infirmer le jugement entrepris, en date du 20 janvier 2022, rendu par le tribunal judiciaire d’Angoulême en ce qu’il :

— les a déboutés de l’ensemble de leurs demandes,

— les a condamnés à payer aux consorts [L] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les a condamnés aux entiers dépens qui comprennent les frais d’expertise judiciaire,

— les a déboutés du surplus de leurs demandes,

statuant a nouveau,

à titre principal,

— condamner in solidum les consorts [L], sur le fondement de la garantie légale des vices cachés, à leur payer les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts:

—  41 693,82 euros au titre des travaux de réfection rendus nécessaires par l’état défectueux de la toiture, sauf à parfaire à la date de l’arrêt à intervenir,

—  20 000,00 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

— débouter les consorts [L] de toutes demandes contraire,

à titre subsidiaire,

— condamner in solidum les consorts [L] à leur payer pour dol, les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

—  41 693,82 euros au titre des travaux de réfection rendus nécessaires par l’état défectueux de la toiture, sauf à parfaire à la date de l’arrêt à intervenir,

—  20 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

— débouter les consorts [L] de toutes demandes contraires,

en toute hypothèse,

— débouter les consorts [L] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— les condamner in solidum aux entiers dépens de première instance, en ce compris les dépens du référé et les frais d’expertise judiciaire, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel,

— les condamner à leur payer une indemnité de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.

4- Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 27 mars 2025, les consorts [L] demandent à la cour d’appel de :

— confirmer en tout point le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’angoulême le 20 janvier 2022,

— débouter M. [I] et M. [B] de leur appel non fondé et en conséquence de l’intégralité de leurs demandes,

et y ajouter,

statuant à nouveau,

— condamner en cause d’appel M. [I] et M. [B] à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les frais de publicité foncière de 14 euros justifiés en pièce 21,

— les condamner aux entiers dépens y compris les frais d’expertise.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 avril 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la garantie des vices cachés.

5- M. [I] et M. [B] soutiennent que les défauts affectant la toiture, constatés par l’expert, compromettent l’usage du bien eu égard à leur ampleur et leur gravité, et qu’ils n’auraient pas acquis le bien ou n’en auraient donné qu’un moindre prix s’ils les avaient connus.

Ils ajoutent que l’antériorité du vice à la vente, et son caractère caché, sont établis.

Enfin, ils font valoir que la mauvaise foi des vendeurs est caractérisée, ce qui exclut l’application de la clause élusive de la garantie des vices cachés. Ils allèguent en effet que les consorts [L] ont été propriétaires du bien pendant cinquante ans, et avaient nécessairement connaissance de l’état de la toiture de leur immeuble.

6- Les consorts [L] répliquent tout d’abord qu’ils ont appris, en cours de procédure, que M. [I] et M. [B] avaient vendu l’immeuble objet du litige par acte du 7 juin 2022, pour un prix de 160 000 euros, et concluent qu’ils n’ont donc plus intérêt à agir ayant vendu leur maison, à un prix supérieur de 30 000 euros.

Ils sollicitent ensuite la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu que les acquéreurs ne rapportent pas la preuve de l’antériorité à la vente du vice concernant la toiture, dès lors qu’aucun élément ne permet d’exclure le fait que les désordres puissent être dus à des chocs occasionnés entre la vente et la date de constatation de ces désordres, et en ce qu’il a dit que la pente de la toiture ne peut constituer un vice caché en raison de sa nature apparente.

En tout état de cause, ils ajoutent que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés prévue dans l’acte de vente de l’immeuble doit s’appliquer, dans la mesure où ils n’avaient pas connaissance de l’état de la toiture.

Sur ce,

7- Selon les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, 'Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée'.

8- La cour d’appel observe que les intimés soulèvent, dans le corps de leurs conclusions, le défaut d’intérêt à agir des consorts [I]/[B] qui ont revendu l’immeuble litigieux en juin 2022, à un prix supérieur à celui auquel ils l’avaient acquis, sans toutefois soulever dans le dispositif de celles-ci une fin de non-recevoir tendant à les faire déclarer irrecevable en leur demande pour défaut d’intérêt à agir.

9- Il convient donc de de renvoyer l’affaire à l’audience du 04 décembre 2025 afin de recueillir contradictoirement les observations des parties sur le moyen soulevé d’office tiré de l’irrecevabilité des demandes formées par M. [I] et M.[B], pour défaut de qualité ou d’intérêt à agir, eu égard à la vente du bien litigieux le 7 juin 2022.

PAR CES MOTIFS

Avant-dire doit,

Ordonne la réouverture des débats à l’audience du 04 décembre 2025 afin de recueillir contradictoirement les observations des parties sur le moyen soulevé d’office tenant à l’irrrecevabilité des demandes formées par M.[I] et M. [B] pour défaut de qualité ou intérêt à agir, compte-tenu de la vente du bien immobilier litigieux en cours de procédure.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,