COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 23 OCTOBRE 2025

N° RG 22/02132 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MVVP

[O] [E]

c/

[A] [C]

[R] [E] épouse [Y]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 30 mars 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 4] (chambre : 7, RG : 21/02057) suivant déclaration d’appel du 29 avril 2022

APPELANT :

[O] [E]

né le 22 Janvier 1952 à [Localité 6]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Benjamin BLANC, de la SAS DELTA AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ S :

[A] [C]

né le 04 Mars 1964 à [Localité 8]

de nationalité Française

Profession : directeur d’établissement sanitaire et sociaux

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Nahira-marie MOULIETS, avocat au barreau de BORDEAUX

[R] [E] épouse [Y]

née le 27 Août 1946 à [Localité 6]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

non représentée, assignée selon acte de commissaire de justice en date du 01.07.2022 délivré à l’étude

désistement partiel de l’appel a été prononcé selon ordonnance du conseiller de la mise en état du 24.11.22 à l’égard de Mme [R] [E] épouse [Y]

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1- Suivant acte sous-seing-privé en date du 24 août 2019, M. [O] [E] et Mme [R] [E] épouse [Y], vendeurs, concluaient avec M.[A] [C], acquéreur, un compromis de vente portant sur un immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 7], moyennant le prix de 115 000 euros.

L’acquéreur versait un dépôt de garantie d’un montant de 5000 euros.

L’acte comportait deux conditions suspensives au profit de l’acquéreur.

La première était relative à l’obtention d’un prêt de 368 000 euros par M. [C], afin de tenir compte d’un montant prévisible de travaux de 235 000 euros, et la seconde à l’obtention d’un permis de construire, autorisant la création de cinq logements.

Par avenant du 21 octobre 2019, la durée de validité de la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt a été prorogée au 21 décembre 2019, et la date de la réitération par acte authentique fixée au plus tard le 1er février 2020.

Le 21 décembre 2019, M.[C] a informé les vendeurs de son impossibilité d’acquérir l’immeuble à la suite de la non-obtention de son prêt, et du fait que, le bâtiment se situant aux abords d’un monument historique, il devait obtenir l’accord de l’architecte des bâtiments de France pour la réalisation de son projet.

2- Les vendeurs ayant refusé la restitution de son dépôt de garantie, par actes des 16 et 19 février 2021, M. [C] a assigné M.[E] et Mme [Y] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, pour obtenir leur condamnation à lui restituer le montant du dépôt de garantie, et à lui payer des dommages et intérêts, pour violation de leur obligation précontractuelle d’information, sur le fondement des dispositions de l’article 1112-1 du code civil.

Par jugement du 30 mars 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— débouté M. [E] de l’intégralité de ses prétentions,

— ordonné la restitution du dépôt de garantie de 5 000 euros entre les mains de M. [C] sur simple présentation de la copie exécutoire du présent jugement entre les mains du notaire dépositaire des fonds,

— condamné les consorts [W] [E] à payer à M. [C] la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— rappelé que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire,

— condamné solidairement les consorts [W] [E] à payer à M. [C] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement les consorts [W] [E] aux entiers dépens de l’instance,

— dit que les dépens seront recouvrés ainsi qu’il est dit à l’article 699 du code de procédure civile.

M. [E] a relevé appel du jugement le 29 avril 2022.

3- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 7 décembre 2023, M. [E] demande à la cour d’appel, sur le fondement des articles 1112-1, 1304, 1304-3 du code civil, et 700 du code de procédure civile:

— de déclarer l’appel recevable et bien fondé,

— d’infirmer le jugement dont appel,

statuant à nouveau,

à titre principal,

— de débouter M. [C] de sa demande tendant à voir ordonner la main levée de la somme détenue chez le notaire à sa demande et à lui restituer ladite somme de 5 000 euros,

— de débouter M. [C] de sa demande tendant à le voir condamner à lui verser la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis,

— de débouter M. [C] de sa demande tendant à le voir déclarer responsable de la violation de l’article 1112-1 du code civil pour violation de l’obligation d’information,

en tout état de cause,

— de débouter M. [C] de sa demande tendant à le voir condamner au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner M. [C] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

4- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 15 mars 2023, M. [C] demande à la cour d’appel, sur le fondement des articles 1112-1 et 1304-3 du code civil :

— de confirmer purement et simplement le jugement, en ce qu’il a ordonné la restitution de son dépôt de garantie, et a condamné les consorts [E] à verser la somme de 2500 euros de dommages et intérêts, ainsi que 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— de condamner solidairement les consorts [E] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de les condamner solidairement aux entiers dépens d’appel.

Mme [Y] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 août 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande tendant à la restitution du dépôt de garantie.

5- M.[E] sollicite la réformation du jugement, en ce qu’il a ordonné la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 5000 euros à M.[C], au motif que ce dernier aurait commis une faute ayant entraîné la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Il soutient que M.[C] avait obtenu un accord de prêt correspondant aux caractéristiques du compromis de vente, qu’il a cependant ensuite sollicité un financement pour une somme bien supérieure, qui lui a été refusée, qu’il a directement empêché la réalisation de la condition suspensive en ne déposant pas la demande d’autorisation de travaux dans les délais impartis, ce qui lui aurait permis d’avoir connaissance du surcoût de son projet immobilier avant le terme des conditions suspensives.

Il précise que l’avenant du 21 octobre 2019 concernait uniquement la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

6- M.[C] sollicite quant à lui la confirmation du jugement dans toutes ses dispositions.

Il réplique que l’acte prévoyait la réalisation de deux conditions suspensives cumulatives, et que si l’une n’était pas réalisée, le dépôt de garantie lui serait restitué.

Il fait valoir que le financement lui a été refusé, qu’il avait été trompé sur le montant des travaux à réaliser compte-tenu de la servitude cachée pesant sur l’immeuble, que la dernière demande de prêt est certes supérieure au montant des travaux prévu dans le compromis de vente, mais ce en raison de l’augmentation du prix des travaux due à la situation géographique de la parcelle.

Sur ce,

7- Selon les dispositions de l’article 1304-3 du code civil, 'La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement'.

L’article 1304-6 du code civil prévoit quant à lui qu’ 'en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée ne jamais avoir existé'.

8- Il est constant qu’il incombe à l’acquéreur de justifier de ce qu’il a sollicité un prêt dans des conditions conformes aux stipulations contractuelles.

9- En l’espèce, le compromis de vente contient une condition suspensive d’obtention du prêt dans l’intérêt de l’acquéreur rédigée ainsi qu’il suit 'la présente vente est soumise à la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui seront sollicités par l’acquéreur et dont les caractéristiques ont été définies au paragraphe D…

La durée de validité de la présente condition suspensive est fixée à soixante jours, soit le 21 octobre 2019…'.

Il est également précisé au paragraphe 'non-réalisation de la condition suspensive: si la condition suspensive n’est pas réalisée dans le délai prévu, sans que ce défaut incombe à l’acquéreur… chacune des parties retrouvera sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d’autre. Dans ce cas, tout versement effectué par l’acquéreur lui sera immédiatement et intégralement restitué'

Le plan de financement inséré audit compromis prévoit quant à lui un financement par le biais d’un prêt d’un montant de 368 000 euros, dont 235 000 euros de travaux, sur une durée de 12 ans, au taux nominal fixe de 1, 50%.

10- Il n’est pas contesté que le compromis de vente a fait l’objet d’un avenant signé des parties le 21 octobre 2019, prolongeant au 21 décembre 2019 la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt (pièce 2 [C]).

11- Pour justifier de la défaillance de la condition suspensive, M. [C] verse aux débats:

— un courrier rédigé par le Crédit Agricole d’Aquitaine le 21 janvier 2020 qui indique 'M.[C] nous a sollicités le 10 septembre 2019 pour l’étude d’un financement concernant l’achat et travaux sur immeuble locatif pour un montant de financement de 367 600 euros auquel nous avions donné un accord de principe favorable.

Le 17 janvier 2020, M.[C] nous sollicite pour un prêt de 489 900 euros (augmentation de la partie travaux). Après constitution et analyse d’un dossier complet, nous avons émis un avis défavorable et avons donc refusé de donner suite à cette demande de prêt ' (pièce 3 [C]).

— la copie d’un courriel que lui a adressé le 26 novembre 2019 Madame [S], courtier, l’informant de ce que la Banque Courtois ' ne souhaite pas le suivre sur son projet par manque d’apport’ (pièce 4 [C]).

12- Il ressort du courrier du Crédit Agricole que M. [C] justifie certes d’un refus de financement, mais que le montant du prêt sollicité est effectivement largement supérieur, en l’occurence de plus de 120 000 euros à celui prévu dans le compromis de vente, et n’est donc pas conforme aux énonciations contractuellement prévues dans celui-ci.

13- M. [C] développe toutefois un moyen selon lequel la non-réalisation de la condition suspensive ne lui est pas imputable, dès lors qu’il aurait cherché, malgré l’augmentation significative du prix des travaux, à financer son projet.

14- A l’appui de ses allégations, il produit un courrier émanant de la mairie de [Localité 6] du 14 novembre 2019, l’informant d’un allongement du délai d’instruction de sa demande de modification de façades, son projet étant situé dans les abords d’un monument historique, et l’autorité compétente devant recueillir l’accord de l’architecte des bâtiments de France (pièce 7 [C]) et une attestation de M.[V] [Z] , dessinateur, lequel expose l’avoir accompagné lors d’un rendez-vous le 29 novembre 2019 avec l’architecte des bâtiments de France, et explique qu’à la suite des corrections apportées par cette dernière, le surcoût des travaux était 'd’une valeur supérieure à 40 000 euros par rapport à la valeur initiale ' (pièce 6 [C]).

15- Il ressort de ces éléments, et de la chronologie des événements relatés et justifiés par M.[C], qu’il avait dans un premier temps sollicité un prêt conforme aux stipulations contractuelles, puis qu’il a dans un second temps, l’économie du contrat ayant été modifiée à la suite des contraintes d’urbanisme qu’il venait de découvrir, dû solliciter un financement d’un montant plus important.

16- En considération des ces éléments, la défaillance de la condition suspensive relative à l’obtention d 'un prêt ne lui est pas imputable, l’argument développé par l’appelant selon lequel si M. [C] avait déposé plus tôt sa demande d’urbanisme, il aurait connu avant le coût du projet ce qui lui aurait permis d’obtenir un financement étant inopérant, dès lors que M.[C] justifie en tout état de cause d’un refus de financement dans la perspective de son projet immobilier.

17- C’est donc à juste titre que le tribunal a ordonné la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 5000 euros à M. [C], et le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur la demande tendant à la condamnation de M.[E] et de Mme [Y] au paiement d’une somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts.

18- M.[E] demande ensuite la réformation du jugement en ce qu’il a été condamné à verser des dommages et intérêts à M. [C], pour violation de l’obligation d’information précontractuelle des vendeurs.

Il estime que c’est à tort que le tribunal lui a reproché de ne pas avoir informé M.[C] de l’existence d’une servitude d’urbanisme liée à la nécessité d’un accord préalable de l’architecte des bâtiments de France pour la réalisation de son projet immobilier, alors que lui-même est profane dans le domaine de l’immobilier.

19- M.[C] réplique que les vendeurs ont manqué à leur devoir d’information précontractuelle, un bâtiment situé dans les abords d’un monument historique étant grevé d’une servitude d’utilité publique.

Il fait valoir que la connaissance de cette servitude était déterminante pour son consentement, que les vendeurs connaissaient son projet immobilier, et étaient nécessairement au courant des contraintes pesant sur le bien.

Sur ce,

20- Selon les dispositions de l’article 1112-1 du code civil, '[Localité 5] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie'.

21- Il incombe à M. [C], qui reproche aux vendeurs de lui avoir dissimulé les contraintes d’urbanisme pesant sur le bien litigieux, d’établir la preuve que ces derniers avaient connaissance de la nécessité d’un accord de l’architecte des bâtiments de France, compte-tenu de la localisation du bien aux abords de vestiges gallo-romains.

22- Pour retenir la responsabilité des consorts [Y]/[E], le tribunal a estimé que ceux-ci ne pouvaient ignorer la situation de leur bien, qu’ils ont manifestement cachée à leur acquéreur.

23- La lecture du compromis de vente révèle que M. [C] souhaitait transformer la bâtisse en cinq logements (pièce 1 [C]), et c’est donc à juste titre que ce dernier souligne que la nécessité d’un accord de l’architecte des bâtiments de France pour la réalisation de son projet immobilier était une information déterminante de son consentement.

24- Cependant, la cour d’appel observe que M.[C], à l’instar du tribunal, procède par voie d’affirmations en indiquant que les vendeurs connaissaient nécessairement cette information, et, en tout état de cause, relève que, même si elle était connue des vendeurs, il ne rapporte pas la preuve qu’il la lui ont dissimulée, dès lors que les panneaux à l’entrée de la ville de Loupiac indiquent 'Ville gallo-romaine’ (pièce 6 [E]).

25- Par conséquent, faute pour M. [C] de démontrer un manquement des vendeurs à leur devoir d’information précontractuelle, le jugement en ce qu’il a condamné M.[E] et Mme [Y] à lui verser la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts, sera infirmé, et il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les mesures accessoires.

26- Le jugement est confirmé sur les dépens et l’indemnité due en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

27- M.[E], partie perdante, supportera les dépens de la procédure d’appel et sera condamné à verser à M.[C] la somme de 2500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné M. [O] [E] et Mme [R] [E] épouse [Y] à payer à M.[A] [C] la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau,

Déboute M. [A] [C] de sa demande tendant à la condamnation de M.[O] [E] et de Mme [R] [E] épouse [Y] à lui payer la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts,

Y ajoutant,

Condamne M. [O] [E] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne M. [O] [E] à payer à M. [A] [C] la somme de 2500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,