COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 09 JANVIER 2025

N° RG 24/02924 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-N2WU

[F] [T]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/008597 du 10/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

[L] [Z]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/008598 du 08/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

c/

Etablissement Public GIRONDE HABITAT

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 24 mai 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 4] (RG : 24/00175) suivant déclaration d’appel du 24 juin 2024

APPELANTS :

[F] [T]

né le 20 Octobre 1974 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 6]

[L] [Z]

né le 19 Mai 1978 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 6]

Représentés par M^e Jennifer POUJARDIEU, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

Etablissement Public GIRONDE HABITAT La forme juridique exacte de GIRONDE HABITAT est Office Public de l’Habitat

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Ludovic BOUSQUET, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LAMARQUE, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bénédicte LAMARQUE, conseiller,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 avril 2023, l’établissement public Gironde Habitat (EP Gironde Habitat) a donné à bail à M. [F] [T] et à Mme [L] [Z] un logement situé [Adresse 7] à [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2023, l’EP Gironde Habitat a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 862,44 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance, aux fins de mise en oeuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2024, l’EP Gironde Habitat a fait assigner en référé M. [T] et Mme [Z] devant tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins, notamment, d’obtenir leur condamnation solidaire à payer la somme principale de 2 919,36 euros avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure, le jeux de la clause résolutoire insérée dans le bail et leur expulsion ainsi que de toute personne vivant sous leur toit avec le concours de la force publique si besoin est.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 24 mai 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— constaté l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit, au bénéfice du bailleur et au 30 novembre 2023 ;

— condamné les locataires à quitter les lieux loués ;

— autorisé, à défaut, leur expulsion ;

— fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer ;

— condamné solidairement les locataires à payer au bailleur la somme de 4 212,17 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyer, charges locatives et indemnité d’occupation au 20 mars 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse) ;

— condamné solidairement les locataires à payer au bailleur, à compter du 1er mars 2024, une indemnité d’occupation mensuelle telle que ci-dessus fixée ;

— condamné solidairement les locataires à payer au bailleur la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

M. [T] et Mme [Z] ont relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 24 juin 2024, en ce qu’elle a :

— constaté l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice du bailleur, au 30 novembre 2023 ;

— condamné M. [T] et Mme [Z] a quitter les lieux loués ;

— autorisé, à défaut, leur expulsion ;

— condamné solidairement M. [T] et Mme [Z] à payer à l’EP Gironde Habitat la somme de 4 212,17 euros ;

— condamné solidairement M. [T] et Mme [Z] à payer à compter du 1er mars 2024 une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et de la provision sur charges ;

— condamné solidairement M. [T] et Mme [Z] à payer la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement M. [T] et Mme [Z] aux dépens.

Par dernières conclusions déposées le 6 novembre 2024, M. [T] et Mme [Z] demandent à la cour de :

— réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection le 24 mai 2024 en ce qu’il a :

— constaté l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice du bailleur, au 30 novembre 2023 ;

— condamné M. [T] et Mme [Z] à quitter les lieux loués ;

— autorisé, à défaut, leur expulsion ;

— condamné solidairement M. [T] et Mme [Z] à payer à l’EP Gironde Habitat la somme de 4 212,17 euros ;

— condamné solidairement M. [T] et Mme [Z] à payer à compter du 1er mars 2024 une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et de la provision sur charges ;

— condamné solidairement M. [T] et Mme [Z] à payer la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement M. [T] et Mme [Z] aux dépens.

Et, statuant de nouveau :

— autoriser Mme [Z] et M. [T] à s’acquitter de la dette locative dans un délai de 12 mois ;

— suspendre par conséquent le jeu de la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail ;

— dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laisser à chaque partie la charge des dépens qu’elle aura exposés.

Par dernières conclusions déposées le 19 novembre 2024, l’EP Gironde Habitat demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 24 mai 2024 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux ;

— y ajouter la condamnation solidaire de M. [T] et de Mme [Z] à payer à l’EP Gironde Habitat la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel.

L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du 28 novembre 2024. Par accord des parties le jour de l’audience avant les plaidoiries, la clôture de la procédure qui avait été fixée au 14 novembre 2024 et reportée au jour de l’audience avant tout débats au fond.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’ordonnance entreprise n’est critiquée qu’en ce qu’elle a refusé au locataire des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative dont le montant n’est pas contesté, déduction des frais, et que ce faisant, elle n’a pu en tirer les conséquences sur la suspension des effets de la clause résolutoire affectant le bail des locataires.

Les appelants propose de régler la dette locative par 12 mensualités, étant précisé qu’ils se sont parallèlement engagés auprès d’Action Logement à rembourser la somme de 5.700 euros que cette dernière a accepté de verser au bailleur en remboursement partiel de la dette locative le 26 septembre 2024.

Le bailleur s’y oppose en raison de la reprise partielle de paiements qui ne couvrent pas le loyer courant et de l’aggravation du montant de la dette locative.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en son paragraphe I, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie, produit effet 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le paragraphe V de ce même article permet cependant au juge, à la demande du locataire, à la condition qu’il soit en état de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant, d’accorder des délais de paiement dans la limite de 3 années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Si lors de l’audience la dette est réglée, le juge peut accorder rétroactivement un délai et constater que du fait du délai qu’il accorde, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir jouée.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

L’obligation de payer les loyers et charges est une obligation essentielle du locataire.

En l’espèce, le commandement de payer les loyers en date du 18 octobre 2023 portait sur un arriéré de 1.862,44 euros, les locataires étant entrés dans les lieux en avril de la même année. Au jour de l’assignation le 3 janvier 2024, la dette locative était de 2.919,36 euros et à l’audience, le 4 mai 2024, elle avait augmenté à la somme de 4.212,17 euros, échéance de février 2024 incluse, sans que les locataires n’aient repris le paiement courant de son loyer.

Il n’est pas contesté que l’arriéré de loyer n’a commencé à être apuré que postérieurement à la signification de l’ordonnance de référé, de sorte que le premier juge ne pouvait que tirer les conséquences de l’absence de règlement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois et même au jour de l’audience, comme l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le permet.

Mme [Z] indique être titulaire d’un contrat à durée indéterminée en qualité d’agent d’entretien et percevoir un salaire de 1.300 euros, étant toutefois en arrêt de travail pour maladie lié à un accident du travail, sans toutefois en justifier.

M. [T] produit une attestation de paiement d’indemnités journalière de la chiffre d’affaires percevant un revenu de 547 euros par mois, en complément du salaire versé par son employer de 300 euros par mois, non justifié également.

Le loyer est au jour de l’audience de 479,20 euros, sans qu’ils soient bénéficiaires de l’APL.

Le relevé de compte actualisé au 7 novembre 2024, quittancement d’octobre inclus fait apparaître une dette locative de 8.778,08 euros.

Les appelants n’ont pas procédé au paiement des loyers courants de manière régulière et en tout cas ne versent plus aucun loyer depuis septembre 2023.

Par ailleurs, si Action Logement s’est engagé à verser 5.700 euros au bailleur, M. [G] et Mme [Z] se sont engagés à rembourser cette somme en 36 mensualités, soit 158 euros par mois.

Au surplus, la dette ainsi ramenée à 3.078 nécessiterait des paiement mensuels de 256,50 euros sur 12 mois.

Au vu des revenus des appelants, de leurs charges liés à la présence de deux enfants issus d’une première union de Mme [Z] âgés de 12 et 14 ans, les locataires ne démontrent pas être en état de régler leur dette locative, laquelle a continué d’augmenter depuis l’audience devant le juge des référés ni avoir repris le versement intégral du loyer courant de manière régulière, les efforts entrepris n’ayant eu pour conséquence que de reporter le paiement de leur dette sans aucune meilleure perspective de règlement.

Il convient en conséquence de confirmer la première décision en toutes ses dispositions.

Mme [Z] et M. [T] seront condamnés in solidum aux dépens, l’équité commandant de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Confirme l’ordonnance déférée,

Statuant à nouveau dans les limites de sa saisine,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Mme [Z] et M. [T] in solidum aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,