COUR D’APPEL DE BORDEAUX

1ère CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 16 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/04511 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-N7FB

COMMUNE DE BORDEAUX

c/

[S] [Z] épouse [I]

S.A.R.L. PARIS [Localité 3] LE PYLA

Nature de la décision : AU FOND

SUR RENVOI DE CASSATION

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décisions déférées à la Cour : sur renvoi de cassation d’un arrêt rendu le 27 juin 2025 (N°340 FS-B) par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation sur un arrêt rendu le 08 décembre 2022 (RG : 22/01273) par la 1ère chambre civile de la Cour d’Appel de BORDEAUX en suite d’un jugement du tribunal de grande instance de BORDEAUX du 21 février 2022 (RG : 21/1914), suivant déclaration de saisine en date du 11 octobre 2024

DEMANDERESSE :

COMMUNE DE [Localité 3]

demeurant [Adresse 4]

Représentée par M^e Daniel LASSERRE de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSES :

[S] [Z] épouse [I]

née le 13 Mai 1962 à [Localité 5]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

S.A.R.L. PARIS [Localité 3] LE PYLA

demeurant [Adresse 1]

Représentées par M^e Marie-françoise LASSERRE, avocat au barreau de BORDEAUX, substituée par M^e Agnès BARBOT-FRANCHE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 juin 2025 en audience publique, en double rapporteux devant Madame Paule POIREL, Présidente, chargée du rapport, et Madame Isabelle DELAQUYS, conseiller, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant la cour composée de :

Paule POIREL, Présidente

Bénédicte LAMARQUE, Conseiller

Isabelle DELAQUYS, Conseiller

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1. Mme [I] est locataire d’un bien sis [Adresse 2] à [Localité 3], appartenant à M. [K], dont la gestion est assurée par la société Paris [Localité 3] Pyla (PBL), représentée par M. [I], initialement affecté à usage d’habitation.

Un procès-verbal a été dressé à l’encontre de la société PBL et de Mme [I] en date du 23 octobre 2018, constatant que le logement était offert à la location de meublé touristique à des personnes n’ayant pas l’intention d’y établir leur résidence, sans avoir sollicité l’autorisation d’effectuer ce changement, sans avoir sollicité une demande d’autorisation préalable de changement d’affectation des locaux.

2. Par exploit d’huissier en date du 12 avril 2019, la commune de Bordeaux et l’établissement de Bordeaux métropole ont assigné la société PBL et Mme [I] devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux en la forme des référés afin de les voir condamnés à une amende pour changement irrégulier de destination d’un immeuble à usage d’habitation, et ordonner le retour à l’usage d’habitation initial du bien.

3. Le 17 avril 2019, l’assignation a été dénoncée au procureur de la république de Bordeaux.

4. Par ordonnance du 21 octobre 2019, le président du tribunal a prononcé un sursis à statuer dans l’attente d’un arrêt de la Cour de cassation sur la conformité de l’article L631-7 du code de la construction au droit communautaire.

5. Par requête du 10 septembre 2021, la commune de [Localité 3] et l’établissement de [Localité 3] métropole ont demandé la réinscription au rôle au vu de la décision de la Cour de cassation du 18 février 2021.

Par jugement du 21 février 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, a :

— déclaré l’établissement [Localité 3] métropole irrecevable en ses demandes,

— débouté la commune de [Localité 3] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la commune de [Localité 3] aux dépens.

6. Par déclaration électronique en date du 11 mars 2022, la commune de Bordeaux a interjeté appel de l’intégralité des chefs du jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 21 février 2022.

7. Par un arrêt du 8 décembre 2022, la cour d’appel de Bordeaux a confirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions, et a débouté la commune de Bordeaux de ses demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens d’appel.

8. La commune de [Localité 3] s’est pourvue en cassation contre cet arrêt.

9. Par un arrêt du 27 juin 2024, la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 8 décembre 2022, sauf en ce qu’il a déclaré l’établissement [Localité 3] métropole irrecevable en ses demandes, et remet, sauf sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Bordeaux autrement composée, et condamne Mme [I] et la société PBL au paiement de la somme de 3.000 euros à payer à la commune de Bordeaux.

Pour statuer ainsi au visa des dispositions :

— de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation selon lequel, dans certaines communes, le changement d’usage de locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable. Le fait de louer un meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à un clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens de ce texte,

— de l’article L 651-1-2 du code de la construction et de l’habitation selon lequel toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application de cet article, est condamné à une amende civile,

— de l’article L 324-1 du code de la construction et de l’habitation selon lequel l’Etat détermine les procédures de classement des meublés de tourisme selon des modalités fixées par décret, et la décision de classement d’un meublé de tourisme dans une catégorie est prononcée par l’organisme qui a effectué la visite de classement.

La cour de cassation relève que pour rejeter les demandes de la commune l’arrêt retient que la décision du 19 septembre 2017 de classement de l’appartement litigieux en meublé de tourisme, qui emportait pour son bénéficiaire autorisation sans condition d’utiliser l’appartement litigieux à des fins de location meublée touristique, s’imposait à la commune de [Localité 3] et dispensait Mme [I] et la société Paris [Localité 3] Le Pyla de solliciter l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation, de sorte qu’en statuant alors qu’une décision de classement en meublé de tourisme ne peut se substituer à l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

Elle en conclut qu’en statuant ainsi la cour d’appel a violé les textes susvisés.

10. Par déclaration électronique en date du 11 octobre 2024, la commune de Bordeaux a saisi, après renvoi de cassation, la cour d’appel de Bordeaux afin de solliciter l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a :

— débouté la commune de [Localité 3] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la commune de [Localité 3] aux dépens.

11. Par dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 28 mai 2025, la commune de Bordeaux demande à la cour d’appel de Bordeaux de :

— déclarer la commune de [Localité 3] recevable et bien fondée en son appel,

Y faisant droit,

Infirmer le jugement rendu le 21 février 2022 par le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond en ce qu’il a débouté la commune de Bordeaux de l’ensemble de ses demandes,

Infirmer le jugement rendu le 21 février 2022 par le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond en ce qu’il a débouté la commune de Bordeaux aux dépens,

Et statuant à nouveau,

— juger que Mme [I] et la société PBL ont procédé au changement d’usage non autorisé de son location à usage d’habitation situé [Adresse 2],

— juger que Mme [I] et la société PBL ont proposé à la location meublée répétée et de courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile le local sis [Adresse 2],

En conséquence,

— condamner in solidum Mme [I] et la société PBL au paiement d’une amende civile d’un montant de 50.000 euros,

— juger que le produit de l’amende sera intégralement versé à la commune de [Localité 3],

— ordonner le retour à l’usage d’habitation du local sis [Adresse 2] transformé sans autorisation dans un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir,

— condamner in solidum Mme [I] et la société PBL au paiement d’une astreinte provisoire d’un montant de 1.000 euros par jour de retard à défaut d’avoir rendu au local sis [Adresse 2], leur usage d’habitation dans le délai fixé,

— condamner in solidum Mme [I] et la société PBL au paiement à la commune de [Localité 3] de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Mme [I] et la société PBL au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel.

12. Par dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 3 juin 2025, Mme [I] et la société PBL demandent à la cour d’appel de Bordeaux de :

A titre principal,

Confirmer la décision rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux,

— débouter la commune de [Localité 3] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire,

si une amende civile devait être prononcée, dire que son montant serait modique,

En tout état de cause,

— allouer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile aux intimées prises ensemble au titre des frais d’avocat devant le tribunal judiciaire, une somme de 2.000 euros au titre des frais d’avocat devant la cour une somme de 3.500 euros et à supporter les dépens de première instance et devant la cour.

13. L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 17 juin 2025.

14. L’instruction a été clôturée par une ordonnance du 3 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la portée de la cassation :

15. Selon l’article 624 du code de procédure civile, la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l’arrêt qui la prononce. Elle s’étend également à l’ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire.

16. Selon l’article 625 du code de procédure civile, sur les points qu’elle atteint, la cassation replace les parties dans l’état où elles se trouvaient avant le jugement cassé.

Elle entraîne, sans qu’il y ait lieu à une nouvelle décision, l’annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l’application ou l’exécution du jugement cassé ou qui s’y rattache par un lien de dépendance nécessaire.

Si elle en est requise, la Cour peut dans le dispositif de l’arrêt de cassation prononcer la mise hors de cause des parties dont la présence devant la cour de renvoi n’est plus nécessaire à la solution du litige.

17. La cassation étant intervenue sur l’ensemble des dispositions de l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 8 décembre 2022, sauf en ce qu’il a déclaré l’établissement Bordeaux métropole irrecevable en ses demandes, le jugement est définitif à l’encontre de cet établissement et la cour de Bordeaux, statuant comme cour de renvoi, est saisie du surplus des dispositions du jugement déféré.

Sur la régularité de la procédure :

18. Mme [I] et la société PBL mettent en avant, ce qu’elles considèrent comme un moyen nouveau et non une nouvelle prétention au soutien de leur demande de confirmation du jugement déféré qui a débouté la commune de [Localité 3] de son action à leur encontre, à savoir l’illégalité de la procédure pour défaut de base légale, le procès verbal d’infraction ne mentionnant pas le fondement juridique applicable et la commune étant incompétente au profit de [Localité 3] Métropole, conformément à l’article L 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, pour réglementer en la matière, de sorte que la délibération du 7 juillet 2017 de [Localité 3] Métropole qui se contente d’approuver le règlement municipal de la ville de [Localité 3], serait entachée d’illégalité et ne saurait servir de fondement aux poursuites à leur encontre. Elles soutiennent encore que le procès verbal de constatations ayant servi de base aux poursuites est lui même irrégulier dès lors que l’agent qui y a procédé n’a prêté serment qu’après le début des constatations et que les poursuites reposent en outre sur un constat du 9 avril 2019 n’ayant pas été opéré par un agent assermenté.

19. La commune de [Localité 3] fait valoir que la cour n’est pas saisie d’une prétention tendant à voir prononcer la nullité de la délibération du 7 juillet 2017 pour n’être pas mentionnée au dispositif des conclusions des intimées, laquelle demande serait de toutes façons irrecevable en application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile comme nouvelle en appel et qu’il n’appartient pas à la cour de se prononcer sur la légalité d’une délibération de la collectivité qui relève des juridictions administratives qui au demeurant se sont déjà prononcées pour valider la délibération en litige.

Elle conteste de même toute irrégularité tenant à la date à laquelle l’agent assermenté aurait effectué ses constatations et à l’absence de fondement juridique.

Sur ce :

20. En aucun cas la nullité de la délibération du conseil municipal, soulevée uniquement comme moyen de défense à la demande d’amende civile formulée par la commune de [Localité 3], ne saurait constituer une prétention nouvelle irrecevable devant la cour, ni d’ailleurs une prétention dès lors que la nullité de la délibération n’est pas poursuivie en tant que telle mais comme un moyen de défense au soutien de leurs demandes de voir débouter la commune de [Localité 3] des demandes qu’elle formule à leur encontre.

21. En tout état de cause, il n’appartient pas à cette cour de se prononcer sur la légalité de la délibération de [Localité 3] Métropole du 7 juillet 2017 quand bien même les juridictions administratives ne se seraient prononcées que sur la validité d’une décision ayant refusé d’abroger la dite délibération.

22. En revanche, il lui appartient d’apprécier l’existence de l’infraction qui lui est soumise en ce qu’elle constitue le fondement des poursuites, les arguments tirés du manque de base légal ou de l’irrégularité des constatations d’infraction ne constituant pas davantage des prétentions nouvelles en appel mais de simples moyens au soutien de la demande des intimés de voir confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la commune de [Localité 3] de toutes ses demandes.

23. Or, le procès verbal d’infraction n’a de valeur que s’il est signé par l’agent verbalisateur, celui-là même qui a personnellement constaté l’infraction, dûment habilité pour ce faire, et force est de constater qu’en l’espèce si le procès verbal conclut à une infraction caractérisée du 1er mars 2018 au 23 octobre 2018, date de rédaction du dit procès verbal,

celui-ci ne contient finalement aucune constatation antérieure au 13 juin 2018, date à laquelle l’agent verbalisateur a été assermenté, de sorte que si la valeur probante du dit procès verbal sur toute la période retenue est le cas échéant contestable, en revanche les constatations qui y ont été opérées sont régulières et opposables à Mme [I] en ce qu’elles visent une période allant du 13 juin 2018 au 23 octobre 2018, après que l’agent a été assermenté.

24. Par ailleurs, le procès verbal qui vise un changement d’usage illicite du local situé [Adresse 2] à [Localité 3] – 3ème étage, lot 4- , à destination d’habitation selon le cadastre, en location saisonnière irrégulière qui nécessitait une autorisation de changement d’usage et visait expressément les dispositions des articles L 631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation, réprimées par les articles L 651 et suivants et R 651 et suivants du même code, mentionne ainsi suffisamment le fondement légal de son intervention, permettant à Mme [I] et à la société PBL de savoir ce qui leur était reproché.

25. Aucun moyen tiré de l’absence de légalité ou de l’irrégularité du procès verbal du 23 octobre 2018 ne saurait davantage prospérer.

26. Enfin, 'le constat’ du 9 avril 2019 cité par les intimées (pièce n° 7 de l’appelante) n’est constitué que par une annonce de proposition à la location du logement litigieux et n’a aucun effet sur les constatations antérieures consignées au procès verbal du 23 octobre 2018, sauf à caractériser que le comportement contrevenant perdurait à cette date.

Sur le bien fondé des demandes :

27. La commune de [Localité 3] demande d’infirmer le jugement déféré sur le fond en ce que depuis le 1er mars 2018, conformément aux délibérations des 7 et 10 juillet 2017, toute personne doit solliciter l’autorisation du maire de [Localité 3] avant de procéder à un changement d’affectation des locaux d’habitation en location meublée touristique, qu’il est établi en l’espèce que la société PBL et Mme [I] ont procédé à un changement d’affectation du local, antérieurement à usage d’habitation et qu’ils l’ont proposé à la location meublée touristique de courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile à hauteur de 204 nuits, entre le 14 juin et le 23 octobre 2018, à 120 euros l’unité.

28. Les intimés font au contraire valoir que même en matière d’amende civile, par référence au principe du droit répressif, l’intentionnalité de l’auteur doit être établie et qu’aucun élément ne permet de la caractériser en l’espèce leur intentionnalité, ni leur mauvaise foi.

Sur ce :

29. Selon l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans certaines communes, le changement d’usage de locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable. Le fait de louer un meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à un clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens de ce texte.

30. Selon l’article L 651-1-2 du code de la construction et de l’habitation, toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application de cet article, est condamnée à une amende civile,

31. Selon l’article L 324-1 du code de la construction et de l’habitation, l’Etat détermine les procédures de classement des meublés de tourisme selon des modalités fixées par décret, et la décision de classement d’un meublé de tourisme dans une catégorie est prononcée par l’organisme qui a effectué la visite de classement.

32. Il s’en évince que dans certaines communes où le changement d’usage des locaux est soumis à autorisation préalable, un meublé destiné à l’habitation ne peut être loué pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, sans avoir obtenu une autorisation préalable de changement d’usage.

33. La procédure d’autorisation préalable de changement de destination ne se confond en rien avec l’autorisation donnée de louer en meublé touristique, laquelle ne saurait dispenser de la première en présence d’un logement qui, comme en l’espèce, était préalablement destiné à l’habitation.

34. Il n’est en effet pas contesté que l’appartement en litige était destiné à l’habitation et qu’il a été donné en location en meublée touristique entre le 13 juin 2018 et le 23 octobre 2018, pour de courtes durées et de manière répétée, sans avoir constitué la résidence principale de Mme [I] ou de la société PBL.

35. Dès lors, si une autorisation a été donnée par la commune de [Localité 3], le 19 septembre 2017, de louer en meublé touristique par la délivrance d’un numéro d’enregistrement affecté à la demande d’autorisation, elle n’a pas pour autant suppléé l’absence d’autorisation préalable de changement d’affectation des locaux initialement à usage d’habitation, laquelle n’est pas davantage contestée. Elle n’a en conséquence pas fait disparaître la matérialité de l’infraction.

36. Par ailleurs, le comportement contrevenant qui justifie le prononcé d’une amende civile n’exige nullement que soit recherché l’élément intentionnel dès lors que sont réunis, comme en l’espèce, les éléments qui le constitue.

37. Il est ainsi caractérisé une infraction aux dispositions susvisées justifiant le prononcé d’une amende civile.

Sur le montant de l’amende civile et les autres demandes :

38. Il est sollicité la condamnation in solidum des intimées au paiement d’une amende civile de 50 000 euros à reverser à la commune de [Localité 3].

39. Les intimées rappellent qu’elles bénéficient de tous les droits et protections afférents à une procédure répressive et notamment de la garantie attachée à la proportionnalité de la mesure qui doit prendre en compte la gravité du comportement contrevenant, conformément aux dispositions de l’article 8 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, pour demander à la cour de dire n’y avoir lieu à prononcer une telle amende ou à tout le moins d’un montant modique.

Sur ce :

40. Le montant de l’amende est fixé en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 3] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée de celles-ci et des diligences accomplies par le propriétaire pour un retour à l’usage d’habitation.

41. En l’espèce, le procès verbal a mis en évidence que, du 14 juin 2018 au 23 octobre 2018, le bien a été donné à la location de courte durée durant 204 nuitées à 120 euros, ce qui a procuré aux intimées un revenu de 24.480 euros sur une très courte période et il est justifié qu’il a été mis un terme à la situation, mais seulement le 15 juillet 2020, par la conclusion d’un bail mobilité sur le logement.

42. L’ensemble justifie le prononcé d’une amende civile de 12 000 euros, par infirmation du jugement entrepris, et le débouté du surplus des demandes de la commune de [Localité 3] d’ordonner le retour à usage d’habitation du local, sous astreinte, ce qui au vu de ce qui précède s’avère désormais sans objet.

43. Au vu de l’issue du présent recours, Mme [I] et la société PBL supporteront les dépens de première instance et d’appel et seront condamnées à payer à la commune de [Localité 3] une somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant sur renvoi de cassation, dans les limites de sa saisine :

Rejetant toute demande plus ample ou contraire des parties :

Condamne in solidum, Mme [S] [I] et la société Paris [Localité 3] Le Pyla (PBL) au paiement d’une amende civile d’un montant de 12 000 euros et dit que le produit en sera entièrement reversé à la commune de [Localité 3].

Condamne in solidum, Mme [S] [I] et la société Paris [Localité 3] Le Pyla (PBL) à payer à la commune de [Localité 3] une somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne in solidum, Mme [S] [I] et la société Paris [Localité 3] Le Pyla (PBL) aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Bénédicte LAMARQUE, conseiller en remplacement de Paule POIREL, Présidente légitimement empêchée, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,