COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 03 AVRIL 2025

N° 2025/210

Rôle N° RG 24/05964 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BM75E

[H] [Y]

[D] [E]

C/

[W] [K],

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Eric PASSET

M^e Philippe DE GOLBERY

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Tribunal Judiciaire Pôle de proximité de MARSEILLE en date du 11 Avril 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/07743.

APPELANTS

Monsieur [H] [Y]

né le 30 Janvier 1958 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Eric PASSET de la SELARL CABINET PASSET – BELUCH, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e Sabine LEONETTI-PASTACALDI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [D] [E]

née le 25 Août 1967 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Eric PASSET de la SELARL CABINET PASSET – BELUCH, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée par M^e Sabine LEONETTI-PASTACALDI, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉ

Monsieur [W] [K],

né le 06 Octobre 1968 à [Localité 5]

domicilié Chez la SARL MICHEL DE CHABANNES ADMINISTRATION

sise [Adresse 2]

représenté par M^e Philippe DE GOLBERY de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Laurent DESGOUIS, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Laurent DESGOUIS, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025,

Signé par M. Laurent DESGOUIS, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er décembre 2015, M. [W] [K] à bail à M. [H] [Y] et Mme [D] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 1 240 ' hors taxes et charges.

Conclu pour une durée de 3 ans renouvelable, le bail a pris effet le 1er décembre 2015. Il stipule en son article VIII la résiliation de plein droit en cas de non-paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou de charges.

Suivant exploit du 7 août 2023, M. [W] [K] a fait délivrer à M. [H] [Y] et Mme [D] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour règlement de la somme de 9 396, 66 ' au titre des loyers impayés arrêtés à cette date, outre coût de l’acte.

Invoquant le caractère infructueux de ce commandement, M. [W] [K] a, suivant exploit délivré le 7 novembre 2023, fait assigner M. [H] [Y] et Mme [D] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Marseille, statuant en référé, aux fins, notamment, d’entendre constater la résiliation du bail consenti et condamner la locataire au paiement de l’arriéré locatif.

Suivant ordonnance contradictoire, rendue le 11 avril 2024, ce magistrat a renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseraient mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2015 entre M. [W] [K] et M. [H] [Y] et Mme [D] [E] concernant le logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] étaient réunies au 8 octobre 2023 ;

condamné solidairement M. [H] [Y] et Mme [D] [E] à verser à M. [W] [K] la somme provisionnelle de 4 131, 94 ' suivant décompte arrêté au 7 février 2024, terme du mois de février 2024 inclus, avec intérêts légal à compter de l’ordonnance pour le surplus ;

autorisé M. [H] [Y] et Mme [D] [E] à s’acquitter de la dette par 21 acomptes successifs de 200 ', outre une 23ème mensualité de 116, 38 ', payable avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majoré du solde de la dette, des intérêts et frais ;

suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

rejeté la demande d’astreinte ;

rejeté le surplus des demandes ;

condamné solidairement M. [H] [Y] et Mme [D] [E] à verser à M. [W] [K] la somme de 300 ' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Suivant déclaration enregistrée au greffe le 7 mai 2024, M. [H] [Y] et Mme [D] [E] ont interjeté appel de l’ordonnance en ce qu’elle a :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2015 entre M. [W] [K] et M. [H] [Y] et Mme [D] [E] concernant le logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] étaient réunies au 8 octobre 2023 ;

condamné solidairement M. [H] [Y] et Mme [D] [E] à verser à M. [W] [K] la somme provisionnelle de 4 131, 94 ' suivant décompte arrêté au 7 février 2024, terme du mois de février 2024 inclus, avec intérêts légal à compter de l’ordonnance pour le surplus ;

autorisé M. [H] [Y] et Mme [D] [E] à s’acquitter de la dette par 21 acomptes successifs de 200 ', outre une 23ème mensualité de 116, 38 ', payable avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majoré du solde de la dette, des intérêts et frais ;

suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Suivant dernières écritures transmises par voie électronique le 7 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, M. [H] [Y] et Mme [D] [E] sollicitent de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle constate les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2015 et leur accorde un délai de 23 mois pour se libérer de l’arriéré de leur dette locative et statuant à nouveau :

juge que la clause résolutoire n’est pas acquise ;

déboute M. [K] et Mme [O] de leur demande tendant à les voir condamner à la somme de 8 862, 40 ' qui ne correspond pas à ce qui reste dû au titre de l’arriéré de loyers ;

leur accorde 36 mois de délais afin de se libérer du montant de 4 131, 94 ' correspondant à l’arriéré de loyers, charges, soit 36 versements de 114,78 ' par mois, dont il conviendra de déduire la somme de 200 ' versée tous les mois depuis le mois de mai 2024 ;

confirme la décision en ce que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant l’exécution des délais accordés ;

confirme la décision en ce que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

déboute M. [K] et Mme [O] de l’ensemble de leurs demandes à leur égard.

Suivant dernières écritures transmises par voie électronique le 5 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, M. [K] et Mme [M] [O] sollicitent de la cour qu’elle :

déboute les appelants de leur voie de recours ;

accueille Mme [M] [O] en son intervention volontaire ;

confirme la décision entreprise en ses dispositions non remises en cause par les concluants ;

les reçoive en leur appel incident ;

y fasse droit et réforme l’ordonnance déférée en ce qui concerne ses dispositions qu’ils contestent :

constate la résiliation du bail consenti, et ce par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et accessoires ;

ordonne sans aucun délai et sous astreinte de 100, 00 ' par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir, l’expulsion de M. [H] [Y] et Mme [D] [E] ainsi que celle de tous occupants pour eux ou avec eux de l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 5] ;

constate que M. [H] [Y] et Mme [D] [E] ne sont pas débiteurs des loyers et accessoires dus à [M] [O] depuis le 1er juillet 2024 comptes arrêtés au 10 octobre 2024 qui sera légitimement fondée à actualiser sa créance d’ici l’audience fixée ;

condamne M. [H] [Y] et Mme [D] [E] solidairement à payer à M. [W] [K] :

la somme provisionnelle de 8 862, 40 ' montant des causes ci-dessus détaillées, représentant les loyers et accessoires arriérés dus avec intérêts au taux légal à compter de la saisine du juge des contentieux de la protection, et ce sous réserve de l’actualisation de la créance locative des Intimés en ce qui concerne les échéances qui deviendront exigibles d’ici l’audience fixée ;

une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation fixée au montant des derniers loyers et accessoires exigibles, majoré d’une provision sur charges équivalente à celle acquittée, éventuellement révisée ;

la somme de 1 500,00 ' à M. [W] [K] et de 1 500, 00 ' à Mme [M] [O], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens de première instance et d’appel en lesquels seront, notamment, compris tous les frais d’huissier exposés, notamment le coût du commandement signifié le 07 aout 2023.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance au 12 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constater », « donner acte », « dire et/ou juger » ou encore « déclarer » qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur l’intervention volontaire de Mme [M] [O] :

L’article 66 du code de procédure civile dispose que « constitue une intervention volontaire la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires ».

L’article 325 du même code dispose que « l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant ».

L’article 329 du même code précise en outre que « l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme : elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention »

L’article 330 du même code dispose que « l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions des parties : (elle) n’est recevable que si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie ».

Article 554 du même code dispose enfin que « peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt les personnes qui n’ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité ».

En l’espèce, Mme [M] [O], qui n’était pas partie en première instance, s’est vue attribuer la bien immobilier, objet du bail, situé [Adresse 1] à [Localité 5] par acte authentique reçu le 23 mai 2024 par Me [N], notaire à [Localité 3], portant acte liquidatif des intérêts patrimoniaux de M. [W] [K] et Mme [M] [O], en suite de leur divorce.

Les appelants n’ont pas entendu conclure sur la demande d’intervention volontaire formée par Mme [M] [O] qui se trouve en outre créancière des loyers et charges à compter du 1er juillet 2024.

Eu égard à l’intérêt de cette dernière à intervenir en cause d’appel, son intervention volntaire sera déclarée recevable.

Sur la dette locative :

L’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

L’article 24 alinéa 1 du même texte dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 1353 du code civil dispose enfin que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, le bail signé le 1er décembre 2015 stipule une clause résolutoire conforme aux dispositions précitées de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Les appelants ne contestent dès lors pas ne pas s’être acquittés des causes du commandement de payer du 7 août 2023 dans les deux mois de sa délivrance.

Partant, les intimés soutiennent que la dette locative, telle que fixée par le premier juge à la somme de 4 131, 94 ', est entachée d’une erreur de plume, celle-ci aurait dû être fixée à la somme de 11 625, 52 '.

Aux termes de leurs dernières écritures, ils estiment que celle-ci s’élève à la somme 8 862, 40 ', suivant décompte arrêté au 10 octobre 2024.

Les appelants entendent en réplique contester ce montant, faisant valoir s’acquitter sans irrégularité du montant du loyer courant, outre 200 ' par mois au titre des délais d’apurement ordonnés par le premier juge.

Il ressort ainsi du décompte de créance apparaissant au sein des dernières écritures transmises par les intimés que :

la dette locative figurant au commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 7 août 2023 s’élevait à la somme de 9 396, 66 ' ;

cette dernière s’élevait à la somme de 9 487, 74 ', arrêtée au 7 novembre 2023, telle que reprise par l’ordonnance déférée ;

les échéances couvrant la période du mois de décembre 2023 à juin 2024, inclus, s’élevaient chacune à la somme 1 563, 12 ', sauf celle de janvier 2024 comprenant en sus 482 ' au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, soit un total de 11 423, 24 ' ;

la somme de 1 470, 46 ' a été réglée par les appelants le 4 décembre 2023 ;

les loyers courants de janvier à juin 2024, inclus ont été intégralement réglés, pour une somme totale de 9 378, 72 ' ;

les appelants se sont acquittés de la somme supplémentaire de 200 ' au mois de mai et de juin 2024, conformément au plan d’apurement décidé par le premier juge ;

les appelants ont versé à M. [W] [K] la somme de 800 ', correspondant au plan d’apurement ordonné, soit 200 ' par mois en juillet, août, septembre et octobre 2024 ;

les appelants ont réglé leur loyer courant à Mme [M] [O] pour les mois de juillet, août, septembre et octobre 2024 ;

Il ressort de ces éléments que les appelants ont versé entre décembre 2023 et juin 2024, inclus, la somme de 12 049, 18 ' au titre des loyers et charges courants et de l’apurement de la dette locative.

En outre, les appelants justifient avoir réglé de manière interrompue leurs loyer et charges courants, d’une part, et la somme mensuelle de 200 ' au titre de l’apurement, d’autre part, pour la période courant du mois d’octobre 2024 au mois de février 2025.

Pour autant, et considérant le décompte présenté par les intimés répondant aux exigences du premier alinéa de l’article 1353 du code civil, les appelants ne justifient pas avoir précédé à des règlements antérieurs à celui intervenu le 4 décembre 2023. Ils ne justifient ainsi pas d’une réduction de la dette locative antérieurement à cette date, conformément aux dispositions du second alinéa de l’article 1353 du code civil sus énoncé.

Il doit être à ce titre relevé que, même si l’ordonnance déférée a pu être entachée d’une erreur de plume en retenant un décompte de créance actualisé à la somme de 4 131, 94 ' au 7 février 2024, les intimés justifient en cause d’appel d’un décompte de créance non entaché d’une contestation sérieuse.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la dette locative doit être arrêtée à la somme de 8 061, 80 ' (soit 20 910, 98 ' – 12 849, 18 ') au 3 février 2025, terme du mois de février 2025 inclus.

Dès lors, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a constaté la résolution du bail à compter du 8 octobre 2023.

Elle sera toutefois réformée en ce qu’elle a arrêté la dette locative à la somme de 4 131, 94 ' au 7 février 2024, terme de février 2024 inclus.

Sur l’octroi de délais de paiement :

Aux termes des dispositions de l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1345-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (') ; pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Ce texte énonce encore que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué’ ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les appelants sollicitent des délais de paiement plus long que ceux qui leur avaient été accordés par le premier juge en considération de leurs ressources et charges, de l’ancienneté du bail, de la qualité du bailleur et des propositions de règlement formulées.

Partant, les appelants justifient du règlement intégral et régulier de leur loyers et charges courants, outre du respect du plan d’apurement de la dette locative ordonné.

Pour l’octroi de délais de paiement en 22 acomptes successifs de 200 ' et d’un 23e de 116, 38 ', le premier juge a retenu que les locataires déclaraient un revenu mensuel de 3 350 ', outre 900 ' de prestations sociales.

En cause d’appel, Mme [D] [E] justifie avoir perçu 2 367, 30 ' au mois de décembre 2024 et 2 189, 05 ' au mois de janvier 2025, soit 2 278 ' environ sur la période considérée, outre 470, 18 ' au titre d’une pension d’invalidité.

M. [H] justifie quant à lui s’être vu servir la somme mensuelle de 779, 30 ' pour décembre 2024, janvier et février 2025 à titre de pension de retraite.

Ils justifient ensemble percevoir la somme mensuelle de 614, 50 ' de la CAF.

Leurs revenus mensuels peuvent ainsi être estimée à la somme de 4 082 ' environ.

Dès lors, compte tenu de l’ancienneté du bail, de la qualité du bailleur, du montant actualisé de la dette locative, du règlement ininterrompu des loyers et charges courant depuis l’intervention de l’ordonnance querellée, du respect du plan d’apurement depuis lors, des ressources et charges des locataires, ces derniers pourront s’acquitter de leur dette locative en 36 mensualités successives, 35 de 200 ' et la 36e du solde de la dette.

Dans cette hypothèse, la demande formée par les intimés tendant à l’expulsion sous astreintes des locataires sera rejetée et l’ordonnance entreprise confirmée de ce chef.

L’ordonnance entreprise sera toutefois infirmée pour ce qui relève des modalités du plan d’apurement ordonnées.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

L’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a condamné solidairement M. [H] [Y] et Mme [D] [E] à verser à M. [W] [K] la somme de 300 ' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’équité commande qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et toute demande de ce chef sera rejetée.

M. [H] [Y] et Mme [D] [E] seront toutefois in solidum condamnés aux dépens

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevable l’intervention volontaire de [M] [O] ;

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2015 entre M. [W] [K] et M. [H] [Y] et Mme [D] [E] concernant le logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] étaient réunies au 8 octobre 2023 ;

suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

rejeté la demande d’astreinte ;

rejeté le surplus des demandes ;

condamné solidairement M. [H] [Y] et Mme [D] [E] à verser à M. [W] [K] la somme de 300 ' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

Infirme l’ordonnance pour le surplus de ses dispositions ;

Et statuant à nouveau :

Condamne solidairement M. [H] [Y] et Mme [D] [E] à verser à M. [W] [K] la somme provisionnelle de 8 061, 80 ' arrêtée au 3 février 2025, terme du mois de février 2025 inclus, avec intérêts légal à compter du présent arrêt ;

Autorise M. [H] [Y] et Mme [D] [E] à s’acquitter de la dette par 35 acomptes successifs de 200 ', outre une 36ème mensualité correspondant au solde de la dette, payable avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majoré du solde de la dette, des intérêts et frais ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et rejette toute demande de ce chef ;

Condamne in solidum M. [H] [Y] et Mme [D] [E] aux dépens d’appel.

La greffière Le président