COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 08 JUIN 2026

N° RG 25/05037 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-ON7K

S.A.S.U. HUMAN IMMOBILIER

c/

[U] [O]

[R] [M]

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Copie exécutoire délivrée aux avocats.

Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 22 août 2025 par le tribunal judiciaire de BORDEAUX (RG : 25/01700) suivant déclaration d’appel du 16 octobre 2025

APPELANTE :

S.A.S.U. HUMAN IMMOBILIER, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 1]

Représentée par M^e Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[U] [O]

née le 21 Mars 1998 à [Localité 1]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

[R] [M]

né le 03 Juillet 1997 à [Localité 2]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

Représentés par M^e Julien FOUCHET de la SCP CORNILLE-FOUCHET Société d’avocats inter barreaux, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par M^e Hélène BURRI, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 avril 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LAMARQUE, conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Bénédicte LAMARQUE, conseillère, faisant fonction de Présidente

Emmanuel BREARD, conseiller,

Tatiana PACTEAU, conseillère

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1. Par acte du 23 janvier 2025, Mme [U] [K] [O] et M. [R] [M] ont conclu un compromis de vente sous conditions suspensives auprès des consorts [S] portant sur une maison située [Adresse 3] à [Localité 3]. La S.A.S.U Human Immobilier a été mandatée aux fins de trouver des acquéreurs et a participé à l’élaboration du compromis de vente.

Par acte notarié du 23 avril 2025, les parties ont procédé à la réitération de l’acte de vente.

2. Par actes du 11 août 2025, les consorts [Z], se plaignant de la découverte de termites dans la maison, ont fait assigner les consorts [S] et la société Human Immobilier, en référé, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, d’obtenir la désignation d’un expert au visa de l’article 145 du code de procédure civile et la condamnation de la société Human Immobilier à leur communiquer sous astreinte son attestation d’assurance valable à la date de la réclamation.

3. Par ordonnance de référé contradictoire du 22 août 2025, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— débouté les consorts [S] de leur demande d’irrecevabilité ;

— débouté la société Human Immobilier de mise hors de cause ;

— ordonné à la société Human Immobilier de communiquer son attestation d’assurance valable à la date de la réclamation sans assortir cette injonction d’une astreinte ;

— ordonné, vu l’article 145 du code de procédure civile, une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commet pour y procéder :

Monsieur [Y] [L]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Mail : laurent.latapie@expert-de-justiceorg

— dit que l’expert répondra à la mission suivante :

— se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dument convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment la citation, ainsi que tous documents contractuels, techniques et administratifs se rapportant à l’immeuble litigieux, et notamment le rapport de diagnostic annexe à l’acte de vente ; visiter les lieux et les décrire ;

— dire si la présence de termites peut être constatée dans l’immeuble litigieux ; apprécier dans ce cas l’importance de la colonie, et fournir toute appréciation sur son ancienneté ;

— dire si la présence des insectes peut être antérieure à la vente de l’immeuble ; dans ce cas, dire si elle pouvait être remarquée par un acquéreur normalement attentif et diligent, et fournir tout élément de nature à déterminer si elle pouvait être connue du vendeur ;

— déterminer si le diagnostic relatif à la présence d’insectes xylophages annexe à l’acte de vente a été fait conformément aux prescriptions administratives et réglementaires en vigueur à sa date ; dans la négative, caractériser tout manquement à ces prescriptions ;

— dire si la présence des insectes pouvait passer inaperçue aux yeux du diagnostiqueur dont le rapport a été annexé à l’acte de vente ; dans la négative, relever les éléments constitutifs d’une faute ou d’un manquement imputable au diagnostiqueur ;

— prendre connaissance de l’intégralité des travaux prévus par les acquéreurs en se faisant communiquer tout justificatif ;

— déterminer l’incidence des travaux postérieurs à la vente sur la visibilité de l’infestation ;

— décrire et chiffrer les travaux propres à remédier à l’infestation constatée, et à réparer les dommages subis par le bâtiment et les éléments qui y sont incorporés ; cette évaluation se fera au besoin à l’aide du devis que les parties seront invitées à faire établir ; avec la précision que ces travaux devront être différenciés de ceux prévus avant la vente par l’acquéreur.

— estimer la durée prévisible des travaux et en apprécier l’incidence sur l’occupation de l’immeuble ;

— dire si l’infestation constatée est de nature à rendre l’immeuble, dès à présent ou à bref délai, impropre à son usage, s’il en diminue l’usage, ou s’il en diminue la valeur et dans ce cas apprécier la moins-value ainsi provoquée ;

— fournir tout élément de fait permettant de caractériser les éléments constitutifs du préjudice des acquéreurs ;

— donner son avis, en cas d’urgence pour la sécurité des personnes ou la préservation des biens, sur les mesures nécessaires pour remédier au péril ; cet avis sera donné dans une note préalable au rapport d’expertise et communiqué immédiatement et par tous moyens aux parties ;

— constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le Juge chargé du Contrôle des Expertises ;

— établir un pré-rapport comportant devis et estimations chiffrées et, un mois avant la date prévue pour le dépôt du rapport définitif, le communiquer aux parties en leur enjoignant de formuler, dans le délai d’un mois suivant cette communication, leurs observations et dires récapitulatifs.

— dit que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles ;

— fixé à la somme de 6 000 euros la provision que les consorts [Z] devront consigner in solidum par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Bordeaux avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l’ordonnance de référé dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’ordonnance désignant l’expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que ces parties ne soient dispensées du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor.

— autorisé les consorts [Z] à effectuer à leurs frais avancés, les mesures conservatoires utiles et nécessaires préconisées par l’expert judiciaire ;

— dit qu’au stade du pré-rapport, l’intégralité des chefs de mission doit avoir été traitée par l’expert judiciaire, dont la problématique des imputabilités ;

— dit que l’expert déposera son rapport dans le délai de 12 mois à compter de la consignation ;

— dit que le magistrat du tribunal judiciaire de Bordeaux chargé du contrôle des expertises assurera le suivi de la mesure conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile ;

— dit que les consorts [Z] conserveront provisoirement les frais de la présente procédure, sauf à les inclure dans leur éventuel préjudice global.

4. La société Human Immobilier a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 16 octobre 2025, en ce qu’elle a :

— débouté la société Human Immobilier de ses demandes tendant à :

— mettre hors de cause la société Human Immobilier ;

— débouter Mme [O] et M. [M], de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamné Mme [O] et M. [M] à payer à la société Human Immobilier la somme de 2 000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Et ainsi,

— débouté la société Human Immobilier de sa demande de mise hors de cause ;

— ordonné à la société Human Immobilier de communiquer son attestation d’assurance valable à la date de la réclamation sans assortir cette injonction d’une astreinte.

5. La société Human Immobilier a relevé de nouveau appel de cette ordonnance par déclaration rectificative du 17 octobre 2025 devant la 2ème chambre civile de la cour d’appel de Bordeaux en ce qu’elle a :

— débouté la société Human Immobilier de sa demande de mise hors de cause ;

— ordonné à la société Human Immobilier de communiquer son attestation d’assurance valable à la date de la réclamation sans assortir cette injonction d’une astreinte ;

— ordonné une mesure d’expertise au contradictoire de la société Human Immobilier ;

— débouté la société Human Immobilier de ses demandes tendant à :

— mettre hors de cause la société Human Immobilier ;

— débouter Mme [O] et M. [M], de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner Mme [O] et M. [M] à payer à la société Human Immobilier la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Cet appel a été enrôlé sous le RG n°25/05111.

6. Les deux affaires ont été jointes par mention au dossier suivant avis de jonction du conseiller de la mise en état de la 1ère chambre civile de la cour le 25 novembre 2025 sous le numéro RG 25/05037.

7. Par dernières conclusions déposées le 25 novembre 2025, la société Human Immobilier demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé l’appel de la société Human Immobilier ;

— infirmer l’ordonnance de référé du 18 août 2025 du tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’elle a :

— débouté la société Human Immobilier de ses demandes tendant à :

— mettre hors de cause la société Human Immobilier ;

— débouter Mme [O] et M. [M], de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamné Mme [O] et M. [M] à payer à la société Human Immobilier la somme de 2 000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

— ordonné au contradictoire de la société Human Immobilier une mesure d’expertise, et commis M. [L] pour y procéder avec divers chefs de mission.

En conséquence et statuant à nouveau :

— mettre hors de cause la société Human Immobilier ;

— débouter Mme [O] et M. [M], de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner Mme [O] et M. [M] à payer à la société Human Immobilier la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens qui comprendront ceux de première instance.

8. Par dernières conclusions déposées le 22 janvier 2026, Mme [O] et M. [M] demandent à la cour de :

— confirmer l’ordonnance de référé du 18 août 2025 en toutes ses dispositions ;

— débouter la société Human Immobilier de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société Human Immobilier à verser à Mme [O] et M. [M] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente instance.

9. L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du 27 avril 2026, avec clôture de la procédure au 13 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

10. La cour n’est saisie de l’infirmation de l’ordonnance déférée qu’en ce qu’elle a maintenu la société Human Immobilier dans la cause en ordonnant une expertise judiciaire.

11. L’appelante soutient ne pas être concernée par l’affaire qui lie l’acheteur et le vendeur, n’étant intervenue qu’en qualité d’agence immobilière. N’étant pas professionnelle du bâtiment, elle n’a pu visualiser la présence de termites avant la vente alors que seuls les travaux réalisés postérieurement ont révélé le vice et que même le diagnostiqueur intervenu en amont a reconnu sa responsabilité. Une éventuelle action en responsabilité au fond de la part des acheteurs serait donc vouée à l’échec.

12. Les intimés sollicitent au contraire la confirmation de l’ordonnance dès lors qu’une action au fond reste possible contre l’agence immobilière, mandataire du vendeur, au titre de son obligation d’information et de conseil, en fonction des résultats de l’expertise. Elle entend ainsi soulever sa responsabilité dès lors qu’elle ne pouvait ignorer les risques d’infestation de termites sur le territoire et que par un manque de vigilance, elle n’a peut être pas porté attention aux signes extérieurs de présence dans la maison.

Sur ce

13. L’article 145 du code de procédure civile prévoit que, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il en résulte que le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer la réalité de ses suppositions à cet égard, cette mesure in futurum étant précisément destinée à l’établir, mais qu’il doit justifier d’éléments les rendant crédibles et de ce que le procès en germe en vue duquel il sollicite la mesure n’est pas dénué de toute chance de succès. Ni l’urgence ni l’absence de contestation sérieuse ne sont des conditions d’application de ce texte.

Enfin, il existe un motif légitime au sens de l’article 145 précité dès lors qu’il n’est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d’être utile lors d’un litige ou que l’action au fond n’apparaît manifestement pas vouée à l’échec, le demandeur n’ayant pas à justifier d’un fondement juridique précis au fond.

14. Il convient de rappeler aux parties que la mesure d’instruction judiciaire n’a pas vocation à établir la responsabilité des parties, mais poursuit une finalité probatoire avant toute action au fond.

15. En l’espèce, il importe de rappeler que la mesure d’instruction ordonnée a pour mission de constater la présence de termites dans la maison litigieuse, d’en apprécier l’importance et leur ancienneté, si leur présence était antérieure à la vente et si elle pouvait être remarquée par un acquéreur normalement attentif ou diligent, ainsi que dire si le diagnostic qui a été fait l’a été dans les règles de l’art.

16. La question de la responsabilité de l’agence immobilière qui était chargée de suivre les travaux de diagnostics de la maison, au vu de sa connaissance des lieux, de son obligation d’information et des photographies produites extraites du procès verbal du commissaire de justice du 19 mai 2025 quant à la présence de termites en grand nombre au pied des portes fenêtres et derrière les cloisons et plinthes et qui a par ailleurs un devoir d’information et de conseil, sera appréciée au vu des conclusions de l’expert.

Elle relèvera donc des débats sur le fond dont le juge des référés n’a pas à apprécier la pertinence, comme l’a parfaitement relevé le premier juge.

17. L’ordonnance déférée sera confirmée.

18. La société Human Immobilier succombant en son appel sera condamnée aux dépens ainsi qu’au versement aux consorts [Z] de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme l’ordonnance déférée

Y ajoutant,

Condamne la société Human immobilier aux dépens,

Condamne la société Human Immobilier à verser à Mme [O] et M. [M] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le présent arrêt a été signé par Bénédicte LAMARQUE, conseillère faisant fonction de Présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.