COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 28 JANVIER 2026

N° RG 25/01910 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-OHTA

SAS SOCIETE DE GESTION ET D’INVESTISSEMENTS [Localité 6]

c/

SAS PEPE GUSTO [Localité 6]

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Grosse délivrée le : 28 janvier 2026

aux avocats

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé rendue le 20 mars 2025 (R.G. 24/00197) par le Président du Tribunal Judiciaire de BERGERAC suivant déclaration d’appel du 11 avril 2025

APPELANTE :

SAS SOCIETE DE GESTION ET D’INVESTISSEMENTS [Localité 6], immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 477 934 210, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Sandy DURET, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

SAS PEPE GUSTO [Localité 6], immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 835 001 827, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3] [Adresse 5]

Représentée par Maître Guillaume POMIER de la SELARL AVOCATS CONSEILS D’ENTREPRISES D’AQUITAINE, avocat au barreau de PERIGUEUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie MASSON, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Bérengère VALLEE, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

1. La SAS Société de Gestion et d’Investissements [Localité 6], dont le siège social est situé [Adresse 2], a pour activité l’administration d’immeubles et autres biens immobiliers.

La SAS Pepe Gusto [Localité 6], dont le siège social est situé [Adresse 4], a pour activité la fabrication de pizzas à emporter.

Par acte sous seing privé du 16 mai 2014, la société Le Martelot, aux droits de laquelle vient la Société de Gestion et d’Investissements [Localité 6], a consenti à la société Hayère un bail commercial portant sur un ensemble immobilier à usage d’hôtel et restaurant situé [Adresse 10], pour une durée neuf années à compter du 1er mai 2014, et qui s’est poursuivi par tacite reconduction à compter du 1er mai 2023 aux mêmes conditions et charges.

Par acte sous seing privé du 17 avril 2024, la société Pepe Gusto [Localité 6] a acquis le fonds de commerce de la société Hayère dans le cadre de la liquidation judiciaire de cette dernière.

2. Par acte du 29 avril 2024, la Société de Gestion et d’Investissements [Localité 6] a fait délivrer à la société Pepe Gusto [Localité 6] un commandement de payer la somme de 71 517,67 euros au titre des arriérés de loyers et provisions pour charge, lui rappelant les termes de la clause résolutoire prévue au bail, demeuré infructueux.

Par acte du 31 mai 2024, la société Pepe Gusto Bergerac a assigné la Société de Gestion et d’Investissements Bergerac devant le tribunal judiciaire de Bergerac aux fins, notamment, de constatation de la violation de son obligation de délivrance par cette dernière et de condamnation au paiement de diverses sommes au titre de loyers indûment payés et de travaux que la société Pepe Gusto Bergerac a effectués.

En parallèle, par acte du 16 octobre 2024, la Société de Gestion et d’Investissements Bergerac a assigné la société Pepe Gusto Bergerac devant le président du tribunal judiciaire de Bergerac, statuant en référé, aux fins notamment de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 110 122,63 euros au titre des loyers, provisions pour charges et accessoires impayés.

Par ordonnance de référé du 20 mars 2025, le président du tribunal judiciaire de Bergerac a :

— Débouté la Société de gestion et d’investissements [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes,

— Condamné la Société de gestion et d’investissements [Localité 6] aux dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement à la SAS Pepe Gusto [Localité 6] d’une somme de 2 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe du 14 avril 2025, la Société de Gestion et d’Investissements [Localité 6] a relevé appel de l’ordonnance énonçant les chefs expressément critiqués, intimant la société Pepe Gusto [Localité 6].

L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience du 1er octobre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

3. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 4 juillet 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la Société de Gestion et d’Investissements [Localité 6] demande à la cour de :

Vu les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce,

Vu les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu le bail commercial en date du 16 mai 2014,

Vu le commandement de payer en date du 29 avril 2024,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces versées aux débats,

— Déclarer la Société de Gestion et d’Investissements [Localité 6] recevable et bien fondée en son appel,

Y faisant droit,

— Infirmer l’ordonnance de référé du 20 mars 2025 (RG n°24/00197) en qu’elle a :

Débouté la Société de Gestion et d’Investissements [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes,

Condamné la Société de Gestion et d’Investissements [Localité 6] aux dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement à la société Pepe Gusto [Localité 6] d’une somme de 2 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 16 mai 2014 et visée dans le commandement de payer en date du 29 avril 2024,

— Ordonner l’expulsion de la société Pepe Gusto [Localité 6] et de tous occupants de son chef du local commercial qu’elle occupe et ce, au besoin avec l’appui de la [Localité 7] Publique et l’assistance d’un serrurier,

— Condamner la société Pepe Gusto [Localité 6] à payer à la Société de Gestion et d’Investissements [Localité 6] la somme provisionnelle de 246 605,33 euros au titre des loyers, provisions pour charges et accessoires impayés,

— Condamner la société Pepe Gusto [Localité 6] à payer à la Société de Gestion et d’Investissements [Localité 6] la somme provisionnelle de 31 810,35 euros au titre de la constitution d’un dépôt de garantie,

— Fixer à la somme forfaitaire mensuelle de 15 500 euros HT, plus 950 euros HT de provision pour charges mensuelles, le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Pepe Gusto [Localité 6] à la Société de Gestion et d’Investissements [Localité 6], jusqu’à la libération effective des lieux, par remise des clés, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jour de la résiliation,

A titre subsidiaire,

— Condamner la société Pepe Gusto [Localité 6] à payer à la Société de Gestion et d’Investissements [Localité 6] la somme provisionnelle de 246 605,33 euros au titre des loyers, provisions pour charges et accessoires impayés,

— Condamner la société Pepe Gusto [Localité 6] à payer à la Société de Gestion et d’Investissements [Localité 6] la somme provisionnelle de 31 810,35 euros au titre de la constitution d’un dépôt de garantie,

A titre plus subsidiaire,

— Condamner la société Pepe Gusto [Localité 6] à payer à la Société de Gestion et d’Investissements [Localité 6] la somme provisionnelle de 190 775,86 euros au titre des loyers, provisions pour charges et accessoires impayés à compter du mois de juin 2024,

— Condamner la société Pepe Gusto [Localité 6] à payer à la Société de Gestion et d’Investissements [Localité 6] la somme provisionnelle de 31 810,35 euros au titre de la constitution d’un dépôt de garantie,

A titre encore plus subsidiaire,

— Condamner la société Pepe Gusto [Localité 6] à payer à la Société de Gestion et d’Investissements [Localité 6] la somme provisionnelle de 109 337,62 euros au titre des loyers, provisions pour charges et accessoires impayés à compter du mois de décembre 2024,

— Condamner la société Pepe Gusto [Localité 6] à payer à la Société de Gestion et d’Investissements [Localité 6] la somme provisionnelle de 31 810,35 euros au titre de la constitution d’un dépôt de garantie,

En tout état de cause,

— Débouter la société Pepe Gusto [Localité 6] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner la société Pepe Gusto [Localité 6] à payer à la Société de Gestion et d’Investissements [Localité 6] la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure de première instance et de la procédure d’appel,

— Condamner la société Pepe Gusto [Localité 6] aux entiers dépens, au titre de la procédure de première instance et de la procédure d’appel, comprenant notamment le coût du commandement, de sa dénonciation et des états au greffe.

***

4. L’intimée s’est constituée le 27 mai 2025 par RPVA mais n’a pas conclu.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 septembre 2025.

Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Moyens des parties

5. La Société de Gestion et d’Investissement [Localité 6] (ci-après SGIB) fait grief à l’ordonnance entreprise d’avoir rejeté sa demande principale en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et en paiement d’une provision.

L’appelante soutient que le juge des référés s’est borné à relever l’existence d’une procédure au fond engagée par la société Pepe Gusto et à en déduire l’existence d’une contestation sérieuse, sans répondre aux moyens déterminants invoqués, notamment ceux relatifs aux conditions strictes d’opposabilité d’une exception d’inexécution en matière de bail commercial ; que le premier juge a omis de statuer sur une demande distincte tenant à la constitution d’un dépôt de garantie, pourtant expressément prévue par le contrat en cas de manquement du preneur ; que la clause résolutoire stipulée au bail du 16 mai 2014 est acquise de plein droit, dès lors que les manquements visés au commandement délivré le 29 avril 2024 se sont poursuivis au-delà du délai d’un mois.

La société SGIB invoque, d’une part, le défaut de paiement des loyers et provisions pour charges depuis le dernier règlement du 5 janvier 2024, générant, à la date de ses écritures, un arriéré de 246.605,33 euros ; d’autre part, l’absence persistante de constitution du dépôt de garantie, chiffré à 31.810,35 euros, dont le défaut de versement est, selon le bail, une cause autonome de résiliation ; enfin, le non-respect des stipulations contractuelles et des prescriptions du code du tourisme relatives à la notification des travaux, la notification de novembre 2023 ayant été prématurée, irrégulière et dépourvue des pièces exigées.

Pour écarter la contestation sérieuse opposée en première instance par la société Pepe Gusto, l’appelante fait valoir qu’aucune exception d’inexécution ne peut prospérer, faute pour le preneur de démontrer une impossibilité absolue d’exploiter, condition exigée tant pour refuser le paiement des loyers que pour solliciter, en référé, une suspension de leur paiement ; que l’établissement a été exploité et a reçu de la clientèle, de sorte que l’exploitation effective exclut toute impossibilité absolue ; que l’intimée est de mauvaise foi puisqu’elle a poursuivi l’exploitation tout en s’affranchissant durablement du paiement des loyers et du dépôt de garantie.

A titre subsidiaire, la société SGIB tend au paiement, à titre provisionnel, des loyers impayés et du dépôt de garantie, ou, à défaut, une condamnation provisionnelle limitée aux arriérés à compter de juin 2024 (190.775,86 euros), voire, plus subsidiairement encore, à compter de décembre 2024 (109.337,62 euros).

6. La société Pepe Gusto s’est constituée le 27 mai 2025 mais n’a pas conclu.

En vertu du dernier alinéa de l’article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement dont appel.

A cet égard, il doit être rappelé que le juge des référés, au visa de l’article L.145-41 du code de commerce, a retenu qu’une instance au fond avait été engagée antérieurement par la société Pepe Gusto contre la société SGIB devant le tribunal judiciaire de Bergerac, aux fins notamment de voir constater des manquements du bailleur à son obligation de délivrance conforme, dire fondée l’exception d’inexécution et priver d’effet le commandement de payer, ainsi que d’obtenir la condamnation de son bailleur à réaliser des travaux de réfection et de mise aux normes.

Constatant que les mêmes moyens relatifs au respect des obligations du propriétaire étaient invoqués dans la procédure de référé, le premier juge a considéré qu’ils ne pouvaient être tranchés qu’au fond et caractérisaient une contestation sérieuse s’opposant à ce que le juge des référés, juge de l’évidence, constate l’acquisition de la clause résolutoire.

Réponse de la cour

7. L’article 834 du code de procédure civile dispose :

« Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.»

L’article 835 du même code précise que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte de ces textes que le juge des référés ne peut ordonner, même en présence d’une clause résolutoire stipulée au bail et d’un commandement délivré en application de l’article L.145-41 du code de commerce, que les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. Il n’entre pas dans ses pouvoirs de trancher un débat qui suppose une appréciation approfondie des obligations respectives des parties, de la réalité des manquements allégués et de leurs conséquences sur l’exigibilité des loyers, la validité ou l’efficacité du commandement et, partant, l’acquisition de la clause résolutoire.

8. En l’espèce, il ressort des éléments soumis au premier juge que celle-ci a opposé au bailleur une contestation articulée et circonstanciée (portée devant le juge du fond), tirée de manquements à l’obligation de délivrance conforme et d’entretien, en soutenant que ces manquements justifieraient l’exception d’inexécution, priveraient d’effet le commandement visant la clause résolutoire et ouvriraient droit à restitution de loyers prétendument indûment acquittés ainsi qu’à la prise en charge, par le bailleur, de travaux chiffrés, griefs qui appellent des vérifications techniques, l’examen de la situation administrative de l’établissement, la détermination de l’imputabilité des désordres et la qualification des obligations contractuelles et légales en cause.

Il a en effet été mentionné par le premier juge que le preneur tendait, devant le juge du fond, à l’examen de l’équipement de production de l’eau chaude sanitaire, du système thermodynamique de l’hôtel, de la mise aux normes de la centrale de sécurité incendie, de la poutre de soutien de la toiture de la terrasse en rez-de-jardin. Ces désordres allégués sont, par principe, susceptibles de rendre l’immeuble impropre à sa destination en ce qu’il s’agit d’un établissement accueillant du public.

9. De telles questions excèdent l’évidence requise en référé et caractérisent, par leur nature même et au regard des prétentions indemnitaires corrélatives, une contestation sérieuse faisant obstacle à ce qu’il soit constaté l’évidence de l’acquisition de la clause résolutoire et ordonnées les conséquences qui en découleraient.

10. Il en est de même des demandes provisionnelles accessoires, dès lors qu’elles se trouvent directement affectées par la contestation portant sur l’exigibilité des loyers et charges et sur l’efficacité du commandement. Il convient, en conséquence, de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a retenu l’existence de contestations sérieuses au sens de l’article 834 du code de procédure civile, résultant de la violation par le bailleur de son obligation de délivrance conforme et de l’exception d’inexécution.

11. Enfin, il ne peut être fait droit à la demande subsidiaire de la société SGIB relative à la constitution d’un dépôt de garantie puisque le contrat de bail l’a exclue à l’article XX dans les termes suivants : « Les parties ont convenu de ne prévoir le versement d’aucun dépôt de garantie à ce jour à la charge du preneur. Toutefois le bailleur pourra exiger ultérieurement le versement d’un dépôt de garantie par le preneur, dans les limites d’une somme correspondant au plus à un terme du loyer trimestriel en cours, pour garantir l’exécution des obligations incombant au locataire dès lors qu’il aura constaté un quelconque manquement du preneur à l’une de ses obligations.»

Or il apparaît que le manquement allégué fait précisément l’objet de contestations sérieuses.

12. L’ordonnance entreprise sera également confirmée quant à ses chefs de dispositif relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens de première instance.

La société SGIB sera condamnée au paiement des dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance prononcée le 20 mars 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bergerac.

Y ajoutant,

Condamne la Société de Gestion et d’Investissement [Localité 6] à payer les dépens de l’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président