COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 19 FEVRIER 2026

N° RG 23/03549 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NLYS

[P] [Y]

[H] [Y]

c/

[S] [Z]

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 19 décembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] (RG : 22/00139) suivant déclaration d’appel du 24 juillet 2023

APPELANTS :

[P] [Y]

né le 21 Février 1968 à [Localité 2]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e William MAXWELL de la SELAS MAXWELL MAILLET BORDIEC, avocat au barreau de BORDEAUX

et par M^e Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER, avocat au barreau de TOULOUSE

[H] [Y]

née le 31 Mai 1996 à [Localité 3]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e William MAXWELL de la SELAS MAXWELL MAILLET BORDIEC, avocat au barreau de BORDEAUX

substitué à l’audience par M^e Sophie YOUCEF, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

[S] [Z]

né le 15 Novembre 1949 à [Localité 4] (SYRIE)

de nationalité Française

Profession : Médecin

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Nadia HASSINE, avocat au barreau de LIBOURNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 janvier 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Tatiana PACTEAU, conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, Présidente,

Bénédicte LAMARQUE, conseillère,

Tatiana PACTEAU, conseillère

Greffier lors des débats : Marie-Laure MIQUEL

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1. M. [P] [Y] et Mme [H] [Y] sont propriétaires d’un appartement situe dans la [Adresse 3] à [Localité 5] (33), loué à M. [S] [Z].

2. Invoquant une surconsommation d’eau relevée entre le 1er décembre 2017 et le 18 juin 2018 puis entre le 19 décembre 2018 et le 17 juin 2019, à la charge du locataire puisque résultant de fuites au niveau de la chasse d’eau, constitutives de réparations locatives, les époux [Y] ont fait assigner M. [Z] devant le tribunal judiciaire de Libourne, par acte du 20 juin 2022, aux fins, notamment, d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de 6 995,83 euros au titre du solde des charges et de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

3. Par jugement contradictoire du 19 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Libourne :

— a déclaré prescrite la créance des époux [Y] ;

— a déclaré en conséquence irrecevable leur demande en paiement des arriérés de charges ;

— les a condamnés au paiement de la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— a laissé les dépens à la charge des demandeurs.

4. Les époux [Y] ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 24 juillet 2023, en ce qu’il a :

— déclaré prescrite la créance des époux [Y] ;

— déclaré en conséquence irrecevable leur demande en paiement de l’arriéré de charges ;

— les a condamnés au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laissé les dépens à la charges des demandeurs.

5. Par dernières conclusions déposées le 23 octobre 2023, les époux [Y] demandent à la cour de :

— réformer en toutes ses dispositions, le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Libourne du 19 décembre 2022.

Et statuant à nouveau :

— condamner M. [Z] à payer aux époux [Y] la somme de 6 995,83 euros conformément au relevé de compte de copropriété arrêté au 23 mai 2022, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 avril 2022, au titre de son arriéré locatif ;

— condamner M. [Z] à payer aux époux [Y] la somme de 2 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive, n’ayant plus réglé ses dettes liées à sa surconsommation d’eau depuis le 1er novembre 2020 ;

— débouter M. [Z] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner M. [Z] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [Z] aux entiers dépens.

6. Par dernières conclusions déposées le 15 février 2024, M. [Z] demande à la cour de :

in limine litis et à titre principal :

— confirmer la décision déférée dans toutes ses dispositions ;

— juger prescrite la créance des époux [Y] ;

— déclarer leur action en paiement irrecevable ;

— condamner les époux [Y] à payer à M. [Z] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens.

À titre subsidiaire et sur le fond :

— débouter les époux [Y] de leur demande en paiement pour défaut de preuve de leur créance ;

— condamner les époux [Y] à payer à M. [Z] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner les époux [Y] à payer à M. [Z] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens.

7. L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 5 janvier 2026.

8. L’instruction a été clôturée par ordonnance du 22 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes

9. Pour déclarer irrecevables les demandes des époux [Y], le premier juge a considéré, sur le fondement de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que les régularisations de charges, point de départ de la prescription, sont intervenues, pour la période de 2017 à 2018, le 1er mai 2019 pour la première et que les paiements partiels opérés par M. [Z] par la suite, qui ont laissé subsister un solde négatif, sont suffisamment équivoques pour ne pas constituer une reconnaissance de sa dette et partant une cause d’interruption de la prescription triennale. Il a en a déduit que l’assignation délivrée le 20 juin 2022 est intervenue plus de trois ans après la régularisation des charges et que l’action est donc irrecevable car prescrite.

10. Les époux [Y] contestent cette analyse, faisant valoir que le délai de prescription triennale ne courait qu’à compter de la régularisation des charges, dont le premier appel a été effectué le 1er mai 2019, et que les paiements de ces charges supplémentaires effectués par M. [Z] jusqu’au 1er janvier 2020 constituent des régularisations partielles et ont interrompu le délai de prescription.

11. M. [Z] fait sienne l’analyse du premier juge : il soutient que les bailleurs avaient nécessairement connaissance du fait générateur avant l’appel de régularisation de charges du 1er mai 2019 et conteste que les paiements partiels auxquels il a procédé valent reconnaissance de la dette.

Sur ce,

12. Aux termes de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Selon l’article 2240 du code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription

13. En l’espèce, le point de départ de la prescription triennale de l’action en régularisation des charges locatives, parmi lesquelles les consommations d’eau, se situe au jour de la connaissance par le bailleur du surcoût de la consommation excessive.

14. La cour ne peut que constater que le bailleur a nécessairement eu connaissance de ce montant avant l’appel de régularisation des charges effectué pour la première fois le 1er mai 2019, alors que, dès le 21 juin 2018, il avait été adressé un courrier à M. [Z] l’informant d’une 'consommation anormalement excessive d’eau (…) pour la période du 01/12/2016 au 18/06/2017", à hauteur de 457 m3, sachant que par la suite, après réparation la consommation du locataire représentera 1 à 8 m3 par semestre.

15. En l’absence de production de la facture d’eau adressée aux bailleurs ou de relevé des charges de copropriété dont ils ont dû s’acquitter, la cour n’est pas en mesure de dater avec précision la connaissance par eux du surcoût lié à la surconsommation d’eau. Il sera retenu qu’elle est intervenue au plus tard le 1er mai 2019.

16. Le délai pour agir expirait donc le 2 mai 2022, la veille étant un jour férié.

17. Les époux [Y] soutiennent que les règlements auxquels a procédé M. [Z] valent reconnaissance de sa dette et ont interrompu le délai de prescription triennale jusqu’au mois de janvier 2020.

18. Or, ainsi que l’a justement relevé le premier juge, compte tenu du contexte d’origine de la fuite d’eau, ces paiements partiels en juin, juillet, septembre et novembre 2019 sont suffisamment équivoques pour ne pas constituer une reconnaissance de dette. D’ailleurs dès le mois de février 2020, M. [Z] a écrit pour manifester sa contestation à l’égard des sommes réclamées qui ne lui ont jamais été justifiées.

19. En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a déclaré prescrite l’action des époux [Y] introduite par assignation du 20 juin 2022 et a déclaré irrecevable leur demande en paiement des arriérés de charges.

20. Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive

21. En conséquence des éléments développés ci-dessus, aucune résistance abusive ne peut être opposée à M. [Z], de sorte que les époux [Y] seront déboutés de leur demande indemnitaire à ce titre.

22. Le jugement déféré, qui n’a pas statué sur cette demande que lui ont présentée les appelants, sera donc complété sur ce point.

Sur les autres demandes

23. La décision querellée sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

24. En cause d’appel, les époux [Y], partie perdante, seront condamnés aux dépens.

25. Ils seront en outre condamnés à payer à M. [Z] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

26. Les demandes formulées par M. [Z] à titre principal ayant été accueillies, il n’y a pas lieu d’examiner ses demandes présentées à titre subsidiaire.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Libourne en date du 19 décembre 2022 ;

Y ajoutant :

DEBOUTE M. et Mme [P] et [H] [Y] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE M. et Mme [P] et [H] [Y] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE M. et Mme [P] et [H] [Y] à payer à M. [S] [Z] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Laurence MICHEL, présidente, et par Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,