N° RG 24/00324 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JR5U

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 13 FEVRIER 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

23/00783

Jugement du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 5] du 12 janvier 2024

APPELANTE :

Société MON LOGEMENT 27

venant aux droits de la Société SECOMILE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Emmanuelle MENOU de la SCP RSD AVOCATS, avocat au barreau de l’EURE

INTIME :

Monsieur [X] [I] [L]

[Adresse 6]

[Localité 3]

n’ayant pas constitué avocat, bien qu’assigné par acte d’un commissaire de justice en date du 25/04/2024

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 02 décembre 2024 sans opposition des avocats devant Madame TILLIEZ, Conseillère, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Madame ALVARADE, Présidente

Monsieur TAMION, Président

Madame TILLIEZ, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffière

ARRET :

Réputé contradictoire

Prononcé publiquement le 13 février 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame Alvarade, présidente et par Madame Dupont, greffière lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 05 novembre 2004, à effet rétroactif au 01er novembre 2024, la société Secomile a consenti à M. [X] [I] [L] un bail conventionné portant sur un bien à usage d’habitation situé [Adresse 7] à [Localité 12] (27) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 176,34 euros, outre une provision sur charges de 47,05 euros.

Suivant jugement du 13 juin 2013, le tribunal d’instance d’Evreux a constaté la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire et condamné M. [X] [I] [L] au paiement de l’arriéré locatif, tout en lui accordant des délais de paiement, avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail.

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2016, un nouveau bail d’habitation conventionné, portant sur le même logement, a été signé par la société Secomile et M. [I] [L], à la demande de la Caisse d’allocations familiales, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 203,62 euros, outre une provision sur charges de 45,57 euros.

Le 1er janvier 2017, la commune de [Localité 12] a pris le nom de [Localité 9] et d’Iton.

Suivant traité de fusion entre la société Secomile et l’office public de l’habitat de l’Eure (Eure Habitat) déposé au greffe du tribunal de commerce d’Évreux, la bailleresse a pris pour dénomination 'la société Mon Logement 27", à compter du 31 décembre 2020.

Le 1er juin 2022, la bailleresse a informé la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, des impayés de loyers du locataire.

Répondant au courrier de mise en demeure envoyé le 31 mars 2022 par la société Mon Logement 27, M. [I] [L] a justifié, par courrier du 13 juin 2022 d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs.

Par acte d’huissier du 27 juillet 2022, remis à étude, la société Mon Logement 27 a fait délivrer à M. [I] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 117,45 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 juin 2022, outre les frais d’acte.

Par courrier de mise en demeure envoyé le 10 avril 2023, la société Mon Logement 27 a mis en demeure M. [I] [L], de lui justifier d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs.

Sur assignation délivrée le 24 août 2023 à étude par la société Mon Logement 27 à M. [I] [L], dénoncée au préfet de l’Eure par voie électronique le 28 août 2023, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de constat de résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation au paiement de diverses sommes, et suivant jugement réputé contradictoire du 12 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evreux a:

— déclaré recevable l’action de la société Mon Logement 27 ;

— condamné M. [I] [L] à verser à la société Mon Logement 27 la somme de 2 911,22 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation (terme d’octobre 2023 inclus) ;

— dit que chacune des parties conserverait à titre définitif la charge des frais par elles engagées au titre des dépens ;

— débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

— rappelé que l’exécution provisoire était de droit ;

Par déclaration électronique du 24 janvier 2024, la société Mon Logement 27 a interjeté appel de cette décision.

M. [I] [L] n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel lui a été signifiée par acte de commissaire de justice remis à personne physique le 25 avril 2024. La présente décision sera réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 novembre 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DE LA SOCIÉTÉ MON LOGEMENT 27

Dans ses conclusions communiquées le 22 avril 2024 et signifiées à l’intimé par acte de commissaire de justice remis à personne physique le 25 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, la société Mon Logement 27, venant aux droits de la société Secomile, demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel ,

— réformer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a déclaré recevable l’action de la société Mon Logement 27 et condamné M. [I] [L] à lui payer la somme de 2 911,22 euros, au titre des loyers et indemnités d’occupation ;

Statuant à nouveau,

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation de plein droit du bail consenti portant sur un appartement situé [Adresse 8] à [Localité 11] (27), en application des articles 7a) et 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et des articles 1728 et suivants et 1103 et suivants du code civil ;

A titre subsidiaire,

— prononcer pour violation grave et réitérée de ses obligations du paiement des loyers en application des articles 7a) et 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et des articles 1728 et suivants, 1103 et suivants et 1224 et suivants du code civil la résiliation du bail consenti portant sur un appartement [Adresse 8] à [Localité 10] [Adresse 4] (27) ;

— condamner M. [I] [L] à lui payer la somme de 3 600,31 euros au titre des loyers et charges, décompte arrêté au 12 février 2024 ;

— condamner M. [I] [L] à lui payer les loyers dûs à compter de cette date jusqu’au jour de la résiliation du bail ;

— condamner M. [I] [L] à lui payer une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération définitive des lieux ;

— condamner M. [I] [L] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [I] [L] au paiement des entiers dépens, de première instance et d’appel, qui comprendront en particulier le coût du commandement de payer ;

— dire en conséquence que le locataire sera tenu de laisser libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, l’appartement appartenant à la société Mon Logement 27 venant aux droits de la société Secomile, et de lui remettre les clés après avoir satisfait à ses obligations de locataire sortant ;

— dire que faute par lui de ce faire, il y sera contraint par toutes voies et moyens de droit, au besoin avec l’assistance de la force publique et sous astreinte de 20 euros par jour de retard.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de résiliation, d’expulsion sous astreinte et de paiement d’une indemnité d’occupation

La société appelante sollicite la constatation de l’acquisition des conditions de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation du 01er décembre 2016 au motif que le locataire ne s’est pas exécuté dans les deux mois suivant le commandement de payer du 27 juillet 2022 portant sur la somme de 117,45 euros, n’ayant réglé que la somme de 70 euros le 13 septembre 2022.

Elle critique la décision du premier juge ayant au contraire estimé que le locataire s’était bien acquitté de l’arriéré réclamé dans les deux mois impartis, en déduisant les allocations logement (APL et RLS, outre les rappels APL et RLS) versées à la bailleresse et soutient que cette déduction a été faite à tort, dès lors qu’elles ne peuvent s’imputer sur la dette locative la plus ancienne.

La bailleresse conclut subsidiairement au prononcé de la résiliation du bail pour violation de manière grave et renouvelée par son locataire de ses obligations de paiement des loyers et de souscription d’une assurance contre les risques locatifs, qu’elle a dû souscrire à sa place.

En application de l’article 1342-10 du code civil, les sommes versées par le débiteur s’imputent, sauf indication contraire de celui-ci, sur la dette échue la plus ancienne.

La bailleresse soutient valablement, au visa des articles L. 832-2 et R.823-8 du code de la construction et de l’habitation, qu’il en va différemment des paiements réalisés entre les mains du bailleur au titre de l’aide personnalisée au logement (APL) par la caisse d’allocations familiales.

Dans ce cas, le bailleur doit déduire l’aide ainsi reçue du montant du loyer et des dépenses accessoires du logement et le versement intervient mensuellement à terme échu.

L’aide personnalisée au logement correspond à une prise en charge partielle du loyer courant et les sommes versées à ce titre au bailleur ne s’imputent pas sur la dette de loyer plus ancienne.

Au 30 juin 2022, le locataire était tenu de verser un loyer mensuel de 211,59 euros, ainsi qu’une provision mensuelle sur charges de 49,74 euros.

Il résulte du dernier décompte versé aux débats par la bailleresse (pièce n°13), que M. [I] [L] a versé dans les deux mois du commandement de payer, soit pendant la période courant du 27 juillet 2022 au 27 septembre 2022, la somme de 70 euros le 13 septembre 2022 sur l’arriéré locatif réclamé de 117,45 euros et que la dette visée dans le commandement de payer n’était pas éteinte le 27 septembre 2022, la somme de 183,28 euros versée au titre de l’APL entre les mains du bailleur venant en déduction du loyer du mois de septembre 2022, exigible le 30 septembre 2022, et non en déduction de la somme de 120,03 euros restant due le 21 septembre 2022.

Le premier juge a donc retenu de façon erronée que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire avaient été intégralement éteintes dans le délai de deux mois.

La décision entreprise doit donc être infirmée et il convient de constater la résiliation de plein droit du bail signé le 01er décembre 2016, par la société Secomile et M. [I] [L] portant sur un appartement situé [Adresse 8] à [Localité 11] (27), par le jeu de la clause résolutoire acquise le 27 septembre 2022.

M. [I] [L] sera en conséquence tenu de laisser libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, l’appartement appartenant à la société Mon Logement 27 venant aux droits de la société Secomile, et de lui remettre les clés après avoir satisfait à ses obligations de locataire sortant.

A défaut de libération volontaire des lieux , il y sera contraint par toutes voies et moyens de droit, au besoin avec l’assistance de la force publique, sans qu’il ne soit cependant nécessaire de prononcer l’astreinte demandée, aucun élément du dossier n’en faisant apparaître la nécessité.

Sur la créance de la bailleresse

Eu égard à la résiliation du bail intervenue le 27 septembre 2022, il sera fixé une indemnité mensuelle d’occupation révisable, égale au loyer et charges qui auraient été dûs en cas de poursuite du bail, qui sera due à compter du mois d’octobre 2022, à terme échu, jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera réévaluée le 01er janvier de chaque année, en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE au deuxième trimestre de l’année précédente.

L’appelante actualise la créance due à la somme de 3 600,31 euros au titre des loyers et charges, frais et indemnités d’occupation, arrêtés au 12 février 2024, et sollicite la condamnation de l’intimé à lui payer cette somme.

Suivant dernier décompte versé aux débats, arrêté au 12 février 2024, M. [I] [L] reste redevable à l’égard de la bailleresse, au titre des loyers et charges impayés jusqu’au terme du mois de septembre 2022 inclus, de la somme de 156,32 euros, puis d’une indemnité mensuelle d’occupation à hauteur de 261,33 euros entre le 31 octobre 2022 et le 31 décembre 2022 inclus, puis à hauteur de 270,60 euros à compter du 31 janvier 2023.

Faute d’avoir réglé lui-même une assurance locative, il doit également verser mensuellement la somme de 2,94 euros depuis le mois de juin 2023, en remboursement de l’assurance souscrite par la société Mon Logement 27 pour son compte, la mise en demeure de produire une attestation d’assurance locative valable à compter du 1er avril 2023 étant restée infructueuse, soit la somme totale de 14,70 euros.

Il sera déduit de la créance sollicitée le montant des frais de poursuites, soit la somme totale de 35,25 euros, faute de production de justificatifs.

M. [I] [L] sera donc condamné à verser la somme de 3 565,06 euros à la société Mon Logement 27, venant aux droits de la société Secomile, au titre de l’arriéré locatif arrêté le 30 septembre 2022, ainsi qu’au titre des indemnités d’occupation, frais d’assurance et divers frais arrêtés au 12 février 2024.

M. [I] [L] sera également condamné à verser à la société Mon Logement 27, venant aux droits de la société Secomile, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 29 février 2024 jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

M. [X] [I] [L], partie succombante, sera condamné aux dépens de première instance, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 27 juillet 2022, par infirmation de la décision entreprise, ainsi qu’aux dépens d’appel.

Il sera en outre condamné à verser à la société Mon Logement 27, venant aux droits de la société Secomile, la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Les dispositions relatives aux frais irrépétibles de première instance seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a déclaré recevable l’action de la société Mon Logement 27, venant aux droits de la société Secomile et débouté la société Mon Logement 27, venant aux droits de la société Secomile de sa demande de frais irrépétibles ,

Statuant à nouveau des chefs infirmés, après actualisation de la créance de la société Mon Logement 27, venant aux droits de la société Secomile et y ajoutant ,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 01er décembre 2016 concernant le logement situé [Adresse 8] à [Localité 11] (27), donné en location par la société Secomile, la société Mon Logement 27 venant aux droits de celle-ci, à M. [X] [I] [L] et la résiliation de plein droit du dit bail à la date du 27 septembre 2022 ,

Ordonne, en conséquence, à M. [X] [I] [L] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés [Adresse 8] à [Localité 11] (27) ,

Dit qu’à défaut pour M. [X] [I] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la société Mon Logement 27, venant aux droits de la société Secomile, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ,

Déboute la société Mon Logement 27, venant aux droits de la société Secomile, de sa demande d’astreinte,

Fixe l’indemnité mensuelle d’occupation à une somme mensuelle, égale au loyer et charges, réévaluable le 01er janvier de chaque année, en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE au deuxième trimestre de l’année précédente, qui auraient été dûs en cas de poursuite du bail ,

Condamne M. [X] [I] [L] à verser la somme de 3 565,06 euros à la société Mon Logement 27, venant aux droits de la société Secomile, au titre de l’arriéré locatif arrêté le 30 septembre 2022, ainsi qu’au titre des indemnités d’occupation, frais d’assurance et divers frais arrêtés au 12 février 2024 ,

Condamne M. [X] [I] [L] à verser à la société Mon Logement 27, venant aux droits de la société Secomile, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 29 février 2024 jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ,

Condamne M. [X] [I] [L] aux dépens de première instance, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 27 juillet 2022, ainsi qu’aux dépens d’appel ,

Condamne M. [X] [I] [L] à verser à la société Mon Logement 27, venant aux droits de la société Secomile, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ,

Dit que le présent arrêt sera notifié par le greffe de la juridiction au représentant de l’Etat dans le département de l’Eure (27), au titre de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le greffier La présidente