COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 23 AVRIL 2026

N° RG 23/05394 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NQ3Q

[C] [S]

c/

S.A. IN’LI SUD-OUEST

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée aux avocats.

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 10 novembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] (RG : 22/02076) suivant déclaration d’appel du 29 novembre 2023

APPELANT :

[C] [S]

né le 05 Septembre 1973 à [Localité 2]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Isabelle JIMENEZ-BARAT, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A. IN’LI SUD-OUEST, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit Siège,

[Adresse 2]

Représentée par M^e Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 mars 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LAMARQUE, conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Bénédicte LAMARQUE, conseillère, faisant fonction de Présidente

Emmanuel BREARD, conseiller,

Tatiana PACTEAU, conseillère

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

Greffière stagiaire : [D] [R]

En présence de : [G] [Y], auditeur de justice

[I] [E], auditrice de justice

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1. Par acte sous seing privé du 2 février 2018 la société Allianz Patrimoine Immobilier, aux droits de laquelle vient la SA In’Li Sud-Ouest, a consenti à M. [C] [S] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 3] [Adresse 4], à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 288,68 euros révisable outre 34,10 euros au titre de la provision sur charges.

Le 3 décembre 2021, un procès-verbal de constat d’huissier réalisé par Me [O] [Z] a permis de démontrer l’insalubrité du logement occupé par M. [S], une odeur liée à l’urine et aux excréments des rats s’en dégageant dans les différentes pièces du logement.

Le 26 mars 2022 M. [S] a déposé une main courante aux termes de laquelle il a expliqué payer un loyer pour un appartement insalubre.

Par courriels des 15 février et 20 avril 2022, il a relancé le bailleur aux fins d’être relogé, sans qu’il soit fait droit à sa demande.

2. Par acte du 21 juin 2022, M. [S] a fait assigner la société In’Li Sud-Ouest devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de 2 259,46 euros en remboursement des loyers et charges, de 5 000 euros en réparation de son préjudice matériel, de 5 000 euros au titre de son préjudice moral.

3. Par jugement réputé contradictoire du 10 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— condamné la société In’Li Sud-Ouest à précéder ou faire procéder dans le logement loué à M. [S] situé [Adresse 3] [Adresse 4], à [Localité 3], aux travaux de nettoyage rendus nécessaires en raison de l’infestation de rats, de repérage et d’élimination des trous permettant le passage des nuisibles et de réparation des dégradations du logement occasionnés par les rats dans le logement, dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement, sous peine passé ce délai d’une astreinte provisoire de 40 euros par jour de retard, et ce pendant un délai de 3 mois passés lesquels l’astreinte devra être liquidée et il pourra être de nouveau fait droit ;

— s’est réservé la liquidation de l’astreinte ;

— dit que M. [S] devra laisser l’accès au logement pour réaliser les travaux ;

— autorisé M. [S] à suspendre, sans consignation, le paiement des loyers à défaut d’exécution des travaux dans le délai de deux mois suivants la signification du jugement ;

— débouté M. [S] en ses demandes en relogement, remboursement des loyers, et dommages et intérêts ;

— débouté les parties en leurs demandes autres, plus amples, ou contraires ;

— condamné la société In’Li Sud-Ouest aux dépens ;

— rejeté les demandes d’indemnités sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile ;

— constaté l’exécution provisoire de droit de la décision.

4. M. [S] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 29 novembre 2023, en ce qu’il a débouté M. [S] de ses demandes en relogement, remboursement des loyers et dommages et intérêts.

5. Par dernières conclusions déposées le 13 septembre 2024, M. [S] demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] le 10 novembre 2023 en ce qu’il a débouté M. [S] de ses demandes en relogement, remboursement des loyers et dommages et intérêts.

Statuant de nouveau :

— condamner la société In’Li Sud-Ouest à restituer à M. [S] la somme totale de 9 115,24 euros au titre du remboursement des loyers et charges pour la période allant du 1er novembre 2021 au 31 décembre 2023 :

— du 1er novembre 2021 au 31 décembre 2021 : 2 mois x 343,28 euros = 686,56 euros ;

— du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 : 12 mois x 345,72 euros = 4 148,64 euros ;

— du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 : 12 mois x 356,67 euros = 4 280,04 euros.

— assortir ces sommes des intérêts de droit au taux légal ;

— condamner la société In’Li Sud-Ouest au paiement de la somme de 5 000 euros au titre du préjudice matériel subi ;

— condamner la société In’Li Sud-Ouest au paiement de la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral et du préjudice de jouissance subis ;

— ordonner à la société In’Li Sud-Ouest de régulariser les quittances de loyer depuis le mois de novembre 2021 et ce, sous astreinte de 40 euros par jours de retard à compte de l’arrêt à intervenir ;

— condamner la société In’Li Sud-Ouest au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance.

6. Par dernières conclusions déposées le 26 mars 2024, la société In’Li Sud-Ouest demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 10 novembre 2023 dont appel en ce qu’il a débouté M. [S] de ses demandes de relogement, remboursement des loyers et dommages et intérêts ;

— débouter M. [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

En tout état de cause :

— le condamner à payer à la société In’Li Sud-Ouest la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

7. L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 12 mars 2026. L’instruction a été clôturée par ordonnance du 26 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

8. Le jugement déféré a condamné le bailleur à faire réaliser des travaux de nettoyage suite à l’infestation du logement donné à bail par des rats ainsi qu’à reboucher les trous permettant aux nuisibles d’y pénétrer, dans un délai de trois mois à compter de la décision, soit jusqu’au 10 février 2024. La cour n’est donc pas saisie de la demande de travaux ordonnés par le premier juge, qui ont été réalisés en mars 2024.

En revanche, la cour est saisie en ce que le premier juge a débouté le locataire de sa demande de suspension du paiement de son loyer pendant le temps des travaux ainsi que le remboursement du loyer depuis le signalement de la présence de nuisibles, au motif que ce dernier avait fait le choix d’aller vivre chez une amie.

I – Sur l’indécence du logement

9. Aux termes des dispositions des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, ainsi que d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

L’article L.1421-4 du code de la santé publique, en lien avec le règlement sanitaire départemental (RSD), impose que le logement respecte les règles d’hygiène et de salubrité. La présence de rats ou d’autres nuisibles est considérée comme un manquement à ces règles, rendant le logement indécent et potentiellement insalubre. Le propriétaire est donc tenu de fournir un logement décent, c’est-à-dire sans infestation de rongeurs, avant la mise en location et tout au long du bail .

La preuve de la décence incombe au bailleur.

10. En l’espèce, il ne peut être contesté que l’appartement donné à bail à M. [S] a été infesté par les rats, le bailleur ayant mandaté une entreprise pour éradiquer les nuisibles les 5 et 11 novembre 2021 suite au signalement en octobre 2021 et les dégâts ayant été constatés dans le logement par procès verbal de commissaire de justice en date du 2 décembre 2021, le premier juge ayant effectivement demandé au bailleur de procéder au nettoyage du logement ainsi qu’au rebouchage des trous dans les murs, auquel ce dernier a finalement procédé en mars 2024.

11. Le commissaire de justice relevait en effet dans son procès verbal de constat le 2 décembre 2021 :

'Parvenue dans les lieux, je perçois une odeur nauséabonde au sein de l’appartement. Une odeur d’urine. Je constate l’absence de canapé, le requérant m’indiquant que ce dernier a dû être jeté. Je note des tâches, des auréoles au sol à différents endroits. On me déclare qu’il s’agit de l’urine de rats. Je note des excréments aux extrémités de la pièce et notamment à l’arrière du meuble télé, en forme de canule de couleur brun et d’environ un centimètre, assimilables à ceux de rats'.

Des excréments de rats sont également constatés dans la penderie de la chambre ainsi que dans le séjour, la salle de bains et la cuisine.

Dans le couloir, il est constaté 'la présence de traces, auréoles de couleur marron’ ainsi que 'la présence de plaque blanche (pièges installés par les dératiseurs) et des bris de verre’ pour empêcher les rats de passer.

La visite de l’appartement de Mme [M] situé en dessous de celui de M. [S] a également révélé la présence de sachets de mort aux rats. La voisine a précisé que les sachets seraient transportés par les rats depuis l’appartement litigieux par l’intermédiaire de la colonne technique longeant les deux logements.

Ce procès verbal établi à un mois de l’intervention de la société de dératisation permet ainsi de constater l’origine de l’invasion, à savoir les trous dans les murs de l’immeuble et les dégâts causés par les moquettes tachés et les excréments retrouvés.

12. Le bailleur a mandaté la société Lemoine pour effectuer le ménage le 2 décembre 2021 dans l’appartement, laquelle atteste n’avoir pu rentrer dans les lieux, n’avoir rencontré que la voisine, laquelle lui aurait refusé l’entrée. Le bailleur auquel la société a rapporté n’avoir pu entrer en contact avec M. [S] ne produit toutefois aucun courrier qu’il aurait adressé au locataire le mettant en demeure de laisser entrer la société de nettoyage, ni avoir à nouveau sollicité cette dernière pour procéder au ménage.

Par ailleurs, le bailleur n’explique pas son manque de réactivité pour faire réparer les murs et reboucher les trous servant de point d’entrée aux nuisibles dans l’appartement donné à bail, alors que les rats sont vecteurs de maladies et peuvent causer des dégâts importants.

13. Au contraire, il ressort des échanges entre les parties que l’intimé a proposé à M. [S] son relogement dans son parc locatif, dès janvier 2022, directement en lien avec les travaux à faire dans son logement suite à la présence de rongeurs, et qu’il lui a laissé croire que ce relogement était possible jusqu’au 20 octobre 2022, peu important que le gestionnaire du parc fasse part d’un changement de décision de sa direction par la suite.

14. Il est ainsi relevé que le bailleur a manqué de diligence non pas dans la dératisation ponctuelle de l’appartement en décembre 2021, mais dans la remise en état du logement, laissant son locataire dans un logement sale après invasion de rats et sans procéder de manière urgente aux réparations utiles permettant d’éviter toute nouvelle infestation non maîtrisée le plaçant ainsi dans un risque d’atteinte à sa santé. La cour relève que malgré la proposition de relogement, aucune suite n’a été donnée au locataire et que les travaux n’ont été effectués qu’en mars 2024, soit après le délai de trois mois laissé par le premier juge au bailleur, la charge de la preuve de la délivrance d’un logement exempt de tout risque appartenant au bailleur.

15. Il ressort de l’état des lieux d’entrée versé aux débats et du procès-verbal du commissaire de justice que le salon, la chambre et la cuisine ont été infestés, de sorte que l’ensemble de l’habitation d’une surface de 51 m2 et composé de deux pièces était inhabitable tant que le logement n’avait pas été en totalité dératisé, nettoyé et que n’avaient pas été effectués les travaux structurels pour prévenir tout risque sanitaire, ayant rendu le logement impropre à son habitation, et justifiant une remise du loyer sur toute la période où il est attesté que M. [S] n’a pu occuper le logement du fait de la carence du bailleur.

16. La société IN’LI Sud-Ouest sera par conséquent condamnée à verser à M. [S] la somme de 9.115,24 euros (686,56 euros en 2021, 4 148,64 euros en 2022 et 4 280,04 euros en 2023) au titre des loyers versés sur la période où le logement était inhabitable pour défaut de réalisation des travaux assurant la santé et la sécurité du locataire. L’appelant ayant stoppé le paiement des loyers de janvier à mars 2024 et les travaux ayant été réalisés en mars, elle sera également condamnée à régulariser les quittances de loyer sur l’ensemble des mois concernés de novembre 2021 à mars 2024, M. [S] n’étant pas débiteur de loyer sur cette période, sans qu’il y ait lieu à prononcer une astreinte pour la régularisation de ces quittances.

17. Le jugement déféré sera infirmé de ce chef.

II – Sur la demande en dommages et intérêts

18. Le commissaire de justice relève que le sol est tâché sans qu’il soit précisé la présence éventuelle de tapis qui aurait appartenu à l’appelant. De même, si le procès-verbal de constat note l’absence de canapé, M. [S] indiquant avoir dû le jeter suite aux dégâts des rongeurs, il ne produit aucune photographie de ce canapé ni sa valeur pas plus que du prix de celui qu’il aurait acheté en remplacement.

En l’absence de facture produite aux débats ou de photographie attestant la présence du canapé abîmé du fait l’infestation de nuisibles dans l’appartement, la demande en dommages et intérêt pour préjudice matériel sera rejetée.

19. En revanche, la présence de rats dans le logement avant que M. [S] ait été contraint de s’installer temporairement ailleurs, les risques en termes de santé auxquels il a été exposés et l’incertitude quant à sa possible réintégration ou à l’attribution d’un autre logement que le bailleur lui a fait croire pendant 10 mois lui ont causé un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité de 3.000 euros.

20. Le jugement déféré sera infirmé de ce chef.

III – Sur les frais irrépétibles et les dépens.

21. La SA IN’LI Sud-Ouest partie perdante sera condamnée aux dépens ainsi qu’au versement à M. [S] de la somme complémentaire de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement en ce qu’il a débouté M. [S] de ses demandes en remboursement des loyers et dommages et intérêts pour son préjudice moral,

Statuant à nouveau des chefs du jugement infirmés,

Constate la période d’inhabilité du logement du 1er novembre 2021 au 31 mars 2024,

En conséquence,

Condamne la société IN’LI Sud ouest à verser à M. [S] la somme de 9.115,24 euros au titre des loyers perçus à tort du 1er novembre 2021 au 31 décembre 2023,

Ordonne à la société IN’LI Sud Ouest de régulariser les quittances locatives pour les mois de novembre 2021 à mars 2024,

Dit n’y avoir lieu à astreinte,

Condamne la société IN’LI Sud-Ouest à verser à M. [S] la somme de 3.000 euros au titre de son préjudice moral,

Y ajoutant,

Condamne la société IN’LI Sud-Ouest à verser à M. [S] la somme complémentaire de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel,

Condamne la société IN’LI Sud-Ouest aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Bénédicte LAMARQUE, conseillère faisant fonction de Présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.