COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 04 JUIN 2026

N° RG 25/04613 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-ONFZ

[Z] [W]

[V] [W] née [G]

[X] [D]

[K] [H]

[M] [E]

[O] [F]

[Y] [J]

[N] [P]

[S] [P] née [Q]

[L] [B]

[A] [C]

[R] [I]

[U] [T]

[JG] [HY]

[PO] [HK]

[A] [HK] née [KS]

[KF] [MY]

[NM] [PZ] née [OT]

S.C.I. STEMAG

c/

Société SMABTP

S.A.S. GEOTEC

S.A.S. [GM]

S.A. MMA IARD

S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Etablissement 1]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 25 juillet 2025 par le Juge de la mise en état du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] (chambre : 7, RG : 23/03149) suivant déclaration d’appel du 17 septembre 2025

APPELANTS :

[Z] [W]

né le 22 Septembre 1977 à [Localité 2]

de nationalité Française

Profession : Kinésithérapeute,

demeurant [Adresse 1]

[V] [W] née [G]

née le 20 Février 1977 à [Localité 3]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

[X] [D]

né le 28 Avril 1978 à [Localité 4]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

[K] [H]

né le 03 Mars 1960 à [Localité 5]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

[M] [E]

née le 23 Décembre 1994 à [Localité 6]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 4] [Localité 7] [Adresse 5]

[O] [F]

né le 27 Février 1975 à [Localité 8]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 6]

[Y] [J]

né le 05 Mai 1974 à [Localité 9]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 7]

[N] [P]

né le 10 Février 1956 à [Localité 10]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 8]

[S] [P] née [Q]

née le 31 Octobre 1952 à [Localité 11]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 8]

[L] [B]

née le 25 Août 1983 à [Localité 12]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 9]

[A] [C]

née le 18 Novembre 1967 à [Localité 13]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 10]

[R] [I]

née le 28 Mai 1970 à [Localité 14]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 11]

[U] [T]

né le 12 Mai 1966 à [Localité 15]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 12] [Localité 16] [Adresse 13]

[JG] [HY]

née le 29 Janvier 1968 à

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 14] – [Localité 17] [Adresse 15]

[PO] [HK]

né le 27 Mars 1960 à [Localité 18]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 16]

[A] [HK] née [KS]

née le 08 Décembre 1962 à [Localité 19]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 16]

[KF] [MY]

né le 30 Décembre 1972 à [Localité 20]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 17]

[NM] [PZ] née [OT]

née le 16 Avril 1961 à [Localité 21]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 18] – [Localité 22]

S.C.I. STEMAG

Siret 417 630 894, dont le siège social est sis [Adresse 19], agissant par son représentant légal

Représentés par M^e Valérie MONPLAISIR, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistés de la SELARL TORTIGUE-PETIT-SORNIQUE-RIBETON, avocats au barreau de BAYONNE

INTIMÉES :

Société SMABTP

Société immatriculée au RCS de [Localité 23] sous le n° 775 684 764, dont le siège social est [Adresse 20], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Claire PELTIER, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de M^e Blandine FILLATRE de la SELARL GALY & ASSOCIÉS, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e CHANE-TO

S.A.S. GEOTEC

SAS immatriculée au RCS de [Localité 24] sous le n° SIRET 778 196 501 00028, dont le siège social est situé [Adresse 21], prise en la personne de son représentant légal demeurant en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Marin RIVIERE, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e GUERIN

S.A.S. [GM]

Société par actions simplifiée au capital de 219 388 000 € immatriculée au RCS de [Localité 23] sous le n° 487 530 099 dont le siège social est [Adresse 22], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

S.A. MMA IARD

Société anonyme immatriculée au RCS de [Localité 25] sous le n° 440 048 882 dont le siège social est [Adresse 23] [Localité 26] [Adresse 24] [Localité 27], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

Société d’assurance à forme mutuelle immatriculée au RCS de [Localité 25] sous le n° 775 652 126 dont le siège social est [Adresse 25], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentées par M^e Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Etablissement 1]

Sis [Adresse 26]

Prise en la personne de son syndic en exercice la société SAS [GM] (anciennement NEXITY [GM]), immatriculée au RCS sous le numéro 487 530 099 en son agence de [Localité 1] Ravezies, [Adresse 27], prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e LECONTE

et assistée de M^e Christelle CAZENAVE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 21 avril 2026 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

Audience tenue en présence de Mme [LX] [EV], attachée de justice et de M. [KT] [VQ], élève avocat.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

LES FAITS ET LA PROCEDURE

1. La résidence [Etablissement 1], composée de 4 bâtiments (A, B, C et D) sise [Adresse 28] à [Localité 28] (Gironde) est administrée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 29] qui a pour syndic la Sas Nexity [GM], devenue la Sas [GM].

Il n’est pas contesté que sa construction a fait l’objet d’un procès-verbal de réception le 30 août 2005.

Le 16 mars 2012, le syndicat des copropriétaires a effectué une déclaration de sinistre auprès de la compagnie d’Assurances SMABTP, assureur dommages-ouvrage de l’immeuble, concernant les deux dommages suivants :

— fissures sur les murs et les marches de l’escalier de l’ensemble des bâtiments (A, B, C et D),

— affaissement des terrasses des bâtiments A et B.

L’assureur dommages-ouvrage après avoir mandaté son expert ,la société Saretec, a notifié le 14 mai 2012 une position de non-garantie au motif que les dommages ne relevaient pas de la responsabilité décennale des constructeurs.

Son expert, aux termes de ses observations a relevé des micro-fissures ' sur les murs et sur les marches des escaliers de l’ensemble des bâtiments ' sans fissure significative de mouvement de fondation (rapport page 8) outre l’affaissement de la terrasse des bâtiments A et B. Il a considéré que les micro-fissures provenaient des variations thermodimensionnelles (retrait-dilatation) et l’affaissement des terrasses d’un tassement différentiel des dallages composant les terrases lesquels étaient posés directement sur le terrain naturel (page 10) et qu’ainsi les désordres constatés n’étaient pas de nature décennale.

Le 15 décembre 2016, un rapport de visite a été établi, concluant que l’ensemble des poteaux des balcons des bâtiments A et B présentait un désordre de fissuration qui nécessitait un étaiement en urgence.

Le syndic a mandaté M. [AP] [QT], architecte, aux fins d’établir un diagnostic.

Pour sa part, le syndicat des copropriétaires a mandaté la Sas Géotec aux fins d’études géotechniques.

Le 30 décembre 2016, le syndicat des copropriétaires a déclaré la situation à la SMABTP et lui a demandé la réouverture du dossier initié en 2012.

Par courrier du 6 janvier 2017, la SMABTP lui a répondu que cette demande était désormais prescrite.

2. Par actes des 3 octobre 2018 et 27 décembre 2018, les copropriétaires de l’immeuble ont fait assigner en référé devant le tribunal judiciaire de Bordeaux la Sas Nexity [GM] et ses assureurs, la Sa Mma iard et la Mma iard assurances mutuelles, et la SMABTP aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

3. Par ordonnance du 9 décembre 2019, il a été fait droit à leur demande et M. [K] [GQ] a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

4. Après que ses opérations ont été étendues à plusieurs reprises, l’expert a déposé son rapport le 10 octobre 2022.

Aux termes de celui-ci, l’expert judiciaire n’a pas fait de lien entre les désordres survenus en 2012, et ceux objet de la déclaration de sinistre des copropriétaires en 2016.

5. Par actes en date des 5, 6 et 7 avril 2023, M. et Mme [W], Mme [I], M. [T], Mme [HY], M. et Mme [HK], M. [MY], Mme [PZ], M. [D], la Sci Stemag, M. [H], Mme [E], M. [F], M. [J], M. et Mme [P], Mme [B] et Mme [C] ont fait assigner au fond devant le tribunal judiciaire la Sas Nexity [GM] et ses assureurs, la SMABTP et le syndicat des copropriétaires aux fins d’indemnisation sur le fondement de la responsabilité délictuelle concernant la Sas Nexity [GM] et sur le fondement de l’article L. 242-1 du code des assurances concernant l’assureur dommages-ouvrage.

6. Par acte en date du 19 février 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner au fond devant le tribunal judiciaire la Sas Geotec aux fins d’une action indemnitaire sur un fondement délictuel.

7. Les instances ont été jointes.

8. Par conclusions d’incident notifiées les 15 février 2024 et 1er mars 2024, la SMABTP, en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, a notamment demandé au juge de la mise en état de :

— déclarer irrecevables les demandes d’indemnisation concernant les désordres affectant le bâtiment B ainsi que ses parties communes pour défaut de qualité à agir ,

— déclarer irrecevables comme prescrites les demandes d’indemnisation compte tenu de la forclusion décennale,

— débouter ses contradicteurs de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre elle.

9. Par ordonnance du 25 juillet 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— déclaré irrecevables les demandes des copropriétaires et du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SMABTP ;

— déclaré irrecevables les demandes des copropriétaires tendant à voir la Sas Nexity [GM] et ses assureurs condamnés à leur verser les sommes de 4 680 euros annuels, à compter du 1er janvier 2017, au titre des travaux conservatoires (étaiement) du bâtiment B de la copropriété ;

— déclaré recevable la demande des copropriétaires tendant à voir condamnés la Sas Nexity [GM] et ses assureurs à leur payer la somme de 26 750 euros au titre du préjudice financier supporté par l’avance faite à Mme [C] et à M. et Mme [HK] au titre de leur manque à gagner locatif ;

— déclaré irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires tendant à voir la Sas Nexity [GM] et ses assureurs condamnés à leur payer les sommes de 59 313 euros au titre des travaux réparatoires, 4 745,04 euros HT soit au titre des frais de maîtrise d’oeuvre, 2 372,52 euros HT soit au titre des frais de coordonnateur SPS, le montant de la prime d’assurance dommages-ouvrage et 2 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— rejeté l’ensemble des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— sursis à statuer sur les dépens ;

— proposé un calendrier de procédure.

Le juge de la mise en état a en effet jugé au visa des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 que si un copropriétaire pouvait agir, lorsque l’atteinte portée aux parties communes par un tiers à la copropriété lui causait un préjudice propre, il n’avait pas qualité à agir, en lieu et place du syndicat des copropriétaires, en paiement du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par cette atteinte.

Par ailleurs, le premier juge a par ailleurs jugé, au visa des dispositions des articles 1792 alinéa 1 et 1792-4-1 du code civil et L 242-1 et L 114-1 du code des assurances que l’action des copropriétaires et du syndicat des copropriétaires à l’encontre de l’assureur dommages- ouvrage était forclose et irrecevable à l’encontre du syndic et de l’assureur de ce dernier.

10. Par déclaration du 17 septembre 2025, M. et Mme [W], M. [D], M. [H], Mme [E], M. [F], M. [J], M. et Mme [P], Mme [B], Mme [C], Mme [I], M. [T], Mme [HY], M. et Mme [HK], M. [MY], Mme [PZ] et la Sci Stemag ont interjeté appel de cette décision.

11. Dans leurs dernières conclusions du 12 novembre 2025, ils demandent à la cour de :

— réformer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a :

— déclaré irrecevables leurs demandes à l’encontre de la SMABTP;

— déclaré irrecevables leurs demandes tendant à voir la Sas Nexity [GM] et ses assureurs condamnés à leur verser les sommes de 4 680 euros annuels, à compter du 1er janvier 2017, au titre des travaux conservatoires (étaiement) du bâtiment B de la copropriété ;

— déclaré irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires tendant à voir la Sas Nexity [GM] et ses assureurs condamnés à leur payer les sommes de 59 313 euros au titre des travaux réparatoires, 4 745,04 euros HT soit au titre des frais de maîtrise d’oeuvre, 2 372,52 euros HT soit au titre des frais de coordonnateur SPS, le montant de la prime d’assurance dommages-ouvrage (mémoire) et 2 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— rejeté l’ensemble des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

— rejeter les demandes, fins et conclusions aux fins d’irrecevabilité de la SMABTP, de la société Nexity [GM] et de ses assureurs pour manquer autant en droit qu’en fait, étant mal fondées ;

— condamner la SMABTP à leur verser la somme de 5 000 euros en indemnisation des frais de justice qu’ils ont été contraints d’exposer en défense de leurs droits dans le cadre de la première instance et en cause d’appel par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SMABTP aux dépens d’incident, dans le cadre de la première instance et en cause d’appel dont distraction au profit de M^e Valérie Monplaisir, avocat au barreau de Bordeaux, qui sera autorisée à les recouvrer par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

12. Dans ses dernières conclusions du 9 janvier 2026, la Sas [GM], la Mma iard et la Mma iard assurances mutuelles demandent à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé leur appel incident ;

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a déclaré recevable la demande des copropriétaires à les voir condamnés à leur payer la somme de 26 750 euros au titre du préjudice financier supporté par l’avance faite à Mme [C] et à M. et Mme [HK] au titre de leur manque à gagner locatif.

En conséquence,

— déclarer irrecevables la demande des copropriétaires tendant à les voir condamnés à leur payer la somme de 26 750 euros au titre du préjudice financier supporté par l’avance faite à Mme [C] et à M. et Mme [MW] au titre de leur manque à gagner locatif ;

— confirmer pour le surplus l’ordonnance du juge de la mise en état.

Ainsi,

— déclarer irrecevables les demandes des copropriétaires tendant à les voir condamnés à leur verser les sommes de 4 680 euros annuels à compter du 1er janvier 2017 au titre des travaux conservatoires (étaiement du bâtiment B de la copropriété) ;

— déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires tendant à les voir condamnés à leur payer les sommes de 59 313 euros au titre des travaux réparatoires, 4 745,04 euros HT au titre des frais de maîtrise d’oeuvre, 2 372,52 euros HT au titre des frais de coordonnateur SPS, le montant de la prime d’assurance dommages-ouvrage et 2 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— condamner in solidum les copropriétaires à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront ceux de l’incident de première instance.

13. Dans ses dernières conclusions du 9 janvier 2026, la SMABTP demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions ;

— débouter toutes parties de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre elle ;

— condamner toutes parties succombantes à lui régler une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les mêmes aux entiers dépens.

14. Le syndicat des copropriétaires n’a pas conclu dans les délais imposés par l’article 906-2 du code de procédure civile, la date limite étant le 21 janvier 2026. Toutefois, il considère que ses conclusions sont recevables dès lors que les appelants n’ont pas signifié leur déclaration d’appel et leurs conclusions à l’adresse du siège social de son syndic.

15. Les conclusions du 16 février 2026 de la Sas Géotec ont quant à elles été déclarées irrecevables par ordonnance du 26 mars 2026.

16. L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 avril 2026.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS

A TITRE LIMINAIRE SUR LA RECEVABILITÉ DES CONCLUSIONS DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES

17. Il résulte de l’article 906-2 du code de procédure civile que les délais pour conclure courent à compter d’une notification régulière.

Une notification effectuée à une adresse dépourvue de lien avec le siège social du représentant légal d’une personne morale est inopérante et ne fait pas courir les délais procéduraux.

18. En l’espèce, les appelants ont notifié leur déclaration d’appel et leurs conclusions à l’adresse d’un établissement secondaire du syndic, soit [Adresse 30] à [Localité 1], lieu qui n’est pas et qui n’a jamais été le siège social du syndic et qui n’a jamais été élu comme domiciliation.

19. En conséquence, ces significations n’ayant pas été réalisées au siège du syndic, elles n’ont pu produire d’effet.

20. Les conclusions du syndicat des copropriétaires doivent dès lors être déclarées recevables.

SUR LA RECEVABILITÉ DES DEMANDES DES COPROPRIÉTAIRES AU TITRE DES PARTIES COMMUNES

21. Les appelants soutiennent que leur action relèverait d’une action conjointe, laquelle les dispenserait de justifier d’un préjudice personnel.

22. Cependant, une telle qualification est sans incidence sur les règles d’ordre public gouvernant la qualité pour agir en matière de copropriété.

23. Précisément, il résulte des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires est seul titulaire du droit d’agir en vue de la conservation de l’immeuble et de la réparation des atteintes aux parties communes.

Dès lors, si un copropriétaire peut agir pour faire cesser une atteinte aux parties communes, il ne peut solliciter le paiement du coût des travaux de remise en état, lequel relève exclusivement du syndicat.

24. En conséquence, une telle qualification d’action conjointe est inopérante.

25. Les appelants invoquent un préjudice personnel tenant notamment à l’impossibilité de vendre leurs biens, ou aux nuisances futures liées aux travaux, ou encore à l’atteinte à la valeur patrimoniale de leurs lots.

Toutefois, la recevabilité d’une action suppose un préjudice personnel, direct et certain.

26. En l’espèce, les atteintes invoquées procèdent de la dégradation des seules parties communes et les préjudices allégués sont collectifs ou hypothétiques pour chacun des copropriétaires.

27. Or, on ne peut qu’exclure la recevabilité d’une action fondée sur un préjudice éventuel ou indistinct de celui de la collectivité qui ne peut être menée que par le représentant de celle-ci.

En outre, l’argument tiré de la propriété indivise des parties communes doit également être écarté.

En effet la titularité d’une quote-part ne confère pas au copropriétaire un droit d’action autonome pour obtenir le paiement des travaux destinés à réparer la propriété commune des copropriétaires.

28. Par ailleurs, si les appelants soutiennent que les indemnités seraient reversées au syndicat, la qualité pour agir s’apprécie au regard du titulaire du droit substantiel invoqué et non de la destination des fonds.

Cet argument est donc encore inopérant tout comme la référence à une jurisprudence ancienne, isolée et en contradiction avec le droit positif et les décisions de justice univoques, claires et récentes qui limitent strictement les actions individuelles.

29. En conséquence, les copropriétaires sont dépourvus de qualité pour agir en paiement du coût des travaux affectant les parties communes,

30. Dès lors, l’ordonnance entreprise doit être confirmée en ce que le juge de la mise en état a fait une exacte application des textes et de la jurisprudence.

SUR LA FORCLUSION DE L’ACTION [Localité 29] L’ASSUREUR DOMMAGES-OUVRAGE

31. Les appelants soutiennent que leur action n’est pas prescrite, faisant valoir notamment que les désordres se seraient aggravés et qu’une nouvelle déclaration a été effectuée en 2016, de sorte que le délai aurait été interrompu ou renouvelé.

32. Toutefois, il résulte des dispositions combinées des articles 1792, 1792-4-1 du code civil et L. 242-1 du code des assurances que l’action fondée sur la garantie dommages-ouvrage est enfermée dans le délai de dix ans à compter de la réception.

Ce délai est un délai de forclusion insusceptible d’interruption ou de suspension, sauf causes limitativement prévues.

33. En l’espèce, la réception étant intervenue le 30 août 2005, le délai décennal expirait le 30 août 2015.

La déclaration de sinistre du 16 mars 2012 n’a donné lieu à aucune reconnaissance de garantie de nature à interrompre ce délai.

34. Si les appelants invoquent un devis de décembre 2015, la cour constate que celui-ci est postérieur au délai d’épreuve et les mentions d''évolution’ ou de 'fissures’ ne suffisent pas à établir leur gravité décennale.

Or, la charge de la preuve incombe à celui qui invoque une garantie et les appelants ne la rapportent pas en l’espèce.

35. De même, si les appelants soutiennent que les désordres seraient évolutifs, encore faudrait-il alors démontrer que le désordre initial, constaté dans le délai décennal, serait lui-même de nature décennale, ce qu’ils n’ont nullement entrepris.

36. De plus, la nouvelle déclaration du 30 décembre 2016 est intervenue postérieurement à l’expiration du délai décennal et ne saurait produire un quelconque effet interruptif.

37. En outre, une aggravation des désordres ou leur révélation tardive ne peut faire courir un nouveau délai dès lors que les premiers désordres allégués n’ont pas fait l’objet d’un acte interruptif ou suspensif de la prescription en cours.

38. Par ailleurs, l’expert judiciaire qui a été commis par ordonnance de référé du 9 décembre 2019 n’a pas remis en cause le jugement de l’assureur dommages-ouvrage en 2012 et a pris soin de distinguer entre les désordres de type 1, de caractère non décennal, constatés en 2012 et ceux de type 2, de caractère décennal apparus en 2015 mais déclarés à la fin de l’année 2016 (rapport d’expertise page 8).

Il a ajouté que si les désordres esthétiques de 2012 étaient généralisés, ceux apparus en 2015 étaient localisés et uniquement présents sous l’angle sud-est du bâtiment B.

Il a enfin précisé que ces derniers désordres provenaient d’un affaissement de la portance en raison de la nature hétérogène du sol argileux et des circulations d’eau aléatoires générées par des ruissellements d’eau en raison de la pente naturelle du terrain. ( Rapport page 9)

39. En conséquence, en absence de lien entre les deux types de désordres et en raison de la déclaration des seconds après le délai d’épreuve, le premier juge a exactement retenu la forclusion de l’action dirigée contre l’assureur dommages-ouvrage.

40. L’ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.

41. Par ailleurs, si les appelants soutiennent que leur action serait régie par la seule prescription biennale, une telle prescription ne peut jouer qu’à l’intérieur du délai décennal, si bien que cet argument est inopérant.

Sur la faute de l’assureur dommages-ouvrage

42. Si les appelants invoquent une faute de l’assureur, l’obligation d’instruction de l’assureur dommages-ouvrage ne peut exister qu’à l’intérieur du champ de la garantie.

En présence d’une forclusion acquise, l’assureur n’est tenu d’aucune instruction.

43. En outre, le seul refus de l’assureur dommages-ouvrage d’intervenir au motif que les désordres n’étaient pas selon lui de nature décennale n’empêchait pas le maître de l’ouvrage d’exercer des actions en garantie ou en responsabilité dès lors que les premiers désordres avaient été constatés durant le délai d’épreuve.

44. Par ailleurs, la cour constate que le refus de la SMABTP en 2012 de faire jouer sa garantie n’apparaissait pas abusif alors qu’il reposait sur un rapport d’expertise circonstancié relevant l’existence de désordres légers.

45. Ainsi que cela a été précédemment rappelé une telle décision de refus de prise en charge des désordres de 2012 a été corroborée par l’expert judiciaire qui a démontré que les premiers désordres, de 2012, n’étaient pas de même nature que les seconds, de nature décennale, mais déclarés tardivement à l’assureur dommages-ouvrage.

46. Or, le refus de l’assureur de faire jouer sa garantie, fondé sur un rapport d’expertise circonstancié, ne saurait être qualifié d’abusif dès lors qu’il repose sur une appréciation technique et juridique sérieuse.

47. En outre, un tel refus de l’assureur dommages-ouvrage n’empêchait pas le maître de l’ouvrage d’exercer des actions en garantie ou en responsabilité s’il estimait que ce refus n’était pas fondé, dès lors que les premiers désordres avaient été constatés durant le délai d’épreuve.

48. En toute hypothèse, l’action dirigée contre l’assureur dommages-ouvrage est irrecevable comme forclose.

Sur l’action contre le syndic et ses assureurs

49. A titre liminaire, il convient d’observer que les griefs développés contre le syndic, relatifs à une absence de suivi du sinistre ou encore sur une mauvaise gestion de leur dossier, relèvent du fond et non de la recevabilité de l’action des appelants.

50. A titre surabondant, il convient d’observer que si les appelants invoquent une découverte tardive des désordres et ainsi la faute de leur syndic de ne les avoir pas alertés, il résulte toutefois des pièces versées aux débats que dès le mois de mars 2012, le dit syndic avait régularisé une déclaration de sinistre auprès de l’assureur dommages-ouvrage à la suite de l’apparition de fissures sur les murs et les marches des escaliers et l’affaissement des terrasses situées en rez- de-chaussée des bâtiments A et B.

A la suite de cette déclaration de sinistre, une expertise amiable a été diligentée par le cabinet Saretec qui a conclu à l’existence de microfissures de caractère purement esthétique.

Cette expertise a conduit l’assureur dommages-ouvrage à notifier une absence de garantie, les désordres n’étant pas selon lui de nature décennale.

51. Or, la société [GM] démontre qu’elle a informé les copropriétaires de la situation et ceux-ci, lors de l’assemblée générale du 15 juin 2012, ont été invités à lui faire connaître toute fissure qui affecterait leurs parties privatives.

52. Ainsi, le syndic, pendant le délai décennal, n’a pas manqué à ses obligations vis à vis des copropriétaires en les informant fidèlement de la situation rencontrée et de la position de l’assureur dommages-ouvrage.

53. Par ailleurs, si les appelants ajoutent que le syndic aurait dissimulé les faits, un tel argument est démenti par les procès-verbaux d’assemblée générale, et notamment celui du 15 juin 2012 (pièce n° 4 de la société [GM]: Procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juin 2012, point d’information n° 18 )

54. En outre, pour les désordres, objet d’une déclaration de sinistre en 2016, il n’est pas démontré que le syndic en aurait été informé avant l’expiration du délai d’épreuve et qu’il ait ainsi pu appréhender leur nouveauté et leur gravité différente de ceux survenus en 2012.

55. En toute hypothèse, le syndic n’a pas d’obligation de résultat en matière de suivi des sinistres, mais une obligation de moyens, et il ne peut être tenu pour responsable d’une absence de résultat si les copropriétaires ont été régulièrement informés et l’information des copropriétaires par le syndic, notamment lors des assemblées générales, fait obstacle à toute allégation de dissimulation ou de faute.

SUR L’APPEL INCIDENT

56. La société [GM] et ses assureurs soutiennent que cette demande des copropriétaires au titre d’un préjudice locatif serait irrecevable, faute pour les copropriétaires d’établir un préjudice personnel distinct.

Contrairement aux demandes relatives aux travaux, la demande portant sur un manque à gagner locatif constitue un préjudice personnel.

Ainsi, un copropriétaire peut agir individuellement pour obtenir réparation d’un préjudice propre résultant de désordres affectant les parties communes.

57. En conséquence, la demande portant sur un préjudice locatif constitue donc un préjudice personnel, et le juge de la mise en état a exactement déclaré cette demande recevable.

En conséquence, l’appel incident sera rejeté.

SUR LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES ET DÉPENS

58. L’équité commande de confirmer le rejet des demandes formées au titre de l’article 700 en première instance.

59. En cause d’appel, les appelants succombant principalement, ils seront condamnés aux dépens.

60. Toutefois, il parait équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais non compris dans les dépens qu’elles ont exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevable les conclusions prises par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] ;

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Condamne in solidum chacun des appelants aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.