COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 30 AVRIL 2026

N° RG 22/05847 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-NBI4

[X] [Y]

c/

[D] [F]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 18 octobre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] (chambre : 7, RG : 21/04517) suivant déclaration d’appel du 22 décembre 2022

APPELANTE :

[X] [Y]

née le 21 Février 1978 à [Localité 2]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Nicolas SASSOUST de l’AARPI CASTERA ' SASSOUST, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

[D] [F]

née le 22 Mars 1955 à [Localité 3] (33)

de nationalité Française

Profession : Médecin,

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Dominique LAPLAGNE, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e TEKIN

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 janvier 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1- Suivant acte notarié en date du 28 mai 2020, Mme [D] [F] a promis de vendre à Mme [X] [Y], une maison d’habitation située [Adresse 3], moyennant le prix de 335.000 euros.

La promesse de vente expirait le 19 octobre 2020 à 16 heures.

Il était expressément stipulé que la réalisation de la promesse aurait lieu soit par la signature de l’acte authentique accompagné du versement du prix, soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire dans le délai imparti.

Une indemnité d’immobilisation à hauteur de 33.500 euros, soit 10% du prix de vente, devait être versée par le bénéficiaire au plus tard le jour de la vente.

La promesse était soumise à une condition suspensive d’obtention d’un prêt par Mme [Y] d’un prêt de 355.000 euros.

En page 10 , la promesse de vente précise que 'l’obtention ou la non-obtention devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant et à défaut de cette notification, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition, et passé ce délai de huit jours, sans que le bénéficiaire ait apporté de justificatifs, la condition sera censée défaillie, et les présentes seront caduques de plein droit'.

Par lettre recommandée avec accusé réception en date du 25 septembre 2020, Mme [F] a mis en demeure Mme [Y] de lui notifier la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive.

Mme [F] a ensuite sollicité le règlement de l’indemnité d’immobilisation, par une seconde lettre recommandée avec accusé réception du 5 avril 2021.

2- Par acte du 2 juin 2021, Mme [F] a assigné Mme [Y] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, pour constater la caducité de la promesse de vente résultant de sa défaillance fautive, et obtenir la condamnation de cette dernière au paiement de la somme de 33.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par jugement du 18 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— constaté la caducité du compromis de vente du 28 mai 2020, du fait de la défaillance fautive de Mme [Y],

— condamné Mme [Y] à payer à Mme [F] la somme de 33.500 euros augementée des intérêts légaux à compter du 15 avril 2021,

— rappelé que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire,

— condamné Mme [Y] à payer à Mme [F] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [Y] aux entiers dépens de l’instance,

— dit que les dépens seront recouvrés ainsi qu’il est dit à l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [Y] a relevé appel du jugement le 22 décembre 2022.

3- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 26 juin 2023, Mme [Y] demande à la cour d’appel, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1186 et 1304-6 du code civil, de :

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— constater la caducité de la promesse unilatérale de vente du 28 mai 2020,

— débouter Mme [F] du surplus de ses demandes,

— condamner Mme [F] à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [F] au paiement des entiers dépens de l’instance.

4- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 27 mars 2023, Mme [F] demande à la cour d’appel, de :

— confirmer le jugement entrepris,

Y ajoutant,

— condamner Mme [Y] à lui payer la somme de 4.000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [Y] aux dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés directement par M^e Laplagne, avocat à la cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— débouter Mme [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 janvier 2026.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’indemnité d’immobilisation.

5- Dans le cadre de son appel, Mme [Y] soutient que si l’acte est devenu caduc, il s’éteint sans indemnité.

Or, elle rappelle que Mme [F] a choisi de solliciter la caducité de la promesse et non son exécution, et qu’elle ne peut donc solliciter le paiement de l’indemnité d’immobilisation à son profit.

A titre subsidiaire, elle allègue que si la caducité venait à être écartée, aucune faute ne peut lui être imputée, dès lors que Mme [F] s’est rétractée avant le terme prorogé du contrat au 19 octobre 2020, considérant que la promesse était finalement caduque.

6- Mme [F] conclut à la confirmation du jugement, qui a constaté la caducité de la promesse de vente et a condamné Mme [Y] à lui verser la somme de 33 500 euros correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation.

Elle fait valoir que Mme [Y] n’a pas justifié de l’obtention ou de la non-obtention d’un prêt, de sorte que la défaillance de la condition suspensive n’a pu qu’être constatée, et lui est imputable.

A titre subsidiaire, elle sollicite la somme de 33 500 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice lié à l’immobilisation de son bien, et de ses préjudices financier et moral, résultant d’un manque de diligences de Mme [Y] dans la réalisation de la condition suspensive.

Sur ce,

7- Selon les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, 'les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites’ et les parties doivent les appliquer de bonne foi.

L’article 1304-3 du code civil stipule que 'la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement'.

L’article 1304-6 du code civil prévoit quant à lui qu’ 'en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée ne jamais avoir existé'.

8- En l’espèce, le compromis de vente contient une condition suspensive d’obtention d’un prêt par Mme [Y], d’un montant de 355.000 euros sur 20 ans au taux d’intérêt nominal de 1.5% hors assurance, avec la précision en page 10 que 'la condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt au plus tard le 15 septembre 2020".

Il est également précisé que 'l’obtention ou la non-obtention devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant et à défaut de cette notification, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition, et passé ce délai de huit jours, sans que le bénéficiaire ait apporté de justificatifs, la condition sera censée défaillie, et les présentes seront caduques de plein droit'.

Enfin, la promesse de vente prévoit que l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 33 500 euros 'sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible, faute pour le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions supensives ayant été réalisées'.

9- La cour d’appel, à l’instar du tribunal, constate que les parties s’accordent sur le constat de la caducité de la promesse de vente, la condition suspensive n’ayant pas été réalisée dans le délai, ni l’option levée, de sorte que le jugement qui a constaté la caducité de la promesse de vente du 28 mai 2020, sera confirmé.

10- A l’appui de sa demande tendant au paiement de l’indemnité d’immobilisation, Mme [F] verse aux débats:

— le courrier de mise en demeure qu’elle a adressé à Mme [Y] le 25 septembre 2020, aux termes desquels elle lui demande de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive tenant à l’obtention du prêt,

— la copie du courriel émanant de Maître [T], notaire de Mme [Y], en date du 21 octobre 2020, dans lequel elle informe le notaire du vendeur de ce que sa cliente n’avait aucune nouvelle de la banque,

— la copie d’un courriel adressé le 22 octobre 2020 par son notaire à celui de Mme [Y] lui indiquant 'la présentation d’une offre de prêt est aujourd’hui inutile puisque la promesse est caduque’ (pièce 2 [F]).

De son côté, Mme [Y] se borne à produire un courrier émanant de l’établissement CIC Sud-Ouest, en date du 11 juin 2020, lui confirmant avoir 'enregistré sa demande de financement relative à l’acquisition du bien situé [Adresse 3]' (pièce 1 [Y]), ce qui ne permet pas d’établir qu’elle a sollicité un prêt conforme aux stipulations contractuelles d’une part, ni qu’elle s’est vu opposer un refus de financement d’autre part.

13- Par conséquent, la défaillance de la condition suspensive lui est imputable, et c’est donc à bon droit que Mme [F], le 25 septembre 2020, soit postérieurement au 15 septembre 2020, date-butoir de l’accomplissement de la condition suspensive, a adressé à Mme [Y] une mise en demeure de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de celle-ci, et a exercé son droit de recouvrer l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 33 500 euros prévue au contrat.

14- Le moyen développé par l’appelante selon lequel la caducité de la promesse de vente serait un obstacle au versement de l’indemnité d’immobilisation sera rejeté, dès lors celle-ci constitue justement le prix dû par le bénéficiaire défaillant d’une promesse de vente, ce qui est le cas en l’espèce, pour l’exclusivité qui lui a été consentie pendant le délai d’option.

15- En considération de ces élements, le jugement qui a condamné Mme [Y] à payer à Mme [F] la somme de 33 500 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2021, sera confirmé.

Sur les mesures accessoires.

16- Le jugement est également confirmé sur les dépens, et l’indemnité due par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

17- Mme [X] [Y], partie, perdante, supportera la charge des dépens d’appel, et sera condamnée à verser une somme de 1500 euros à Mme [F] par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Mme [X] [Y] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne Mme [X] [Y] à verser à Mme [D] [F] une somme de 1500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.