HP/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 03 Décembre 2024

N° RG 23/01760 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HMD4

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THONON-LES-BAINS en date du 06 Novembre 2023

Appelants

M. [E] [Z]

né le 06 Mai 1974 à [Localité 5] (LYBIE), demeurant chez Mme [C] – [Adresse 1] – [Localité 3]

Mme [U] [Z]

née le 21 Août 1976 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1] – [Localité 3]

Représentés par M^e Séverine DERONZIER, avocat au barreau de CHAMBERY

Intimée

E.P.I.C. HAUTE-SAVOIE HABITAT, dont le siège social est situé [Adresse 2] – [Localité 4]

Représentée par la SCP STACOVA3, avocat au barreau de CHAMBERY

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Date de l’ordonnance de clôture : 02 Septembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 septembre 2024

Date de mise à disposition : 03 décembre 2024

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Composition de la cour :

— M^me Hélène PIRAT, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Suivant contrat en date du 25 juin 1991, l’Opac de la Haute-Savoie, devenu l’Epic Haute Savoie Habitat, a consenti à la société Casino France un bail commercial portant sur un local situé au sein au rez-de-chaussée d’un immeuble dénommé 'La Cerisaie’ à [Localité 7], pour y exploiter une activité de vente d’alimentation générale, et ce pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er mai 1991.

Par acte du 29 mars 2019, la société Distribution Casino France a cédé son fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, à la société C Super Food, société en cours d’immatriculation constituée par acte du 27 mars 2019 entre la société [Z] Holding, M. [E] [Z] et Mme [U] [C], son épouse. Cet acte de cession a été notifié au bailleur le 13 septembre 2019.

Dès le 16 septembre 2019, l’Epic Haute Savoie Habitat a signalé l’existence de loyers et charges impayés pour un montant de 8 967, 64 euros. A défaut de paiement de cet arriéré, ainsi que des loyers postérieurs, le bailleur a fait délivrer à la société C Super Food, le 28 octobre 2020, un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail, puis l’a faite assigner en référé-expulsion le 4 mars 2021.

Par ordonnance du 25 mai 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, relevant l’existence de contestations sérieuses tenant à l’invocation par le preneur d’une exception d’inexécution liée au manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme, a rejeté les demandes de la requérante et ordonné une expertise, confiée à M. [M] [J]. Cette expertise n’a cependant pu être menée à son terme.

Par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2021, l’Epic Haute Savoie Habitat, a fait assigner la société C Super Food, M. [Z] et Mme [C] devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains notamment aux fins de voir prononcer la résiliation du bail commercial et obtenir le paiement de l’arriéré locatif.

La société C Super Food a été placée en liquidation judiciaire le 14 janvier 2022 et son liquidateur, la Selarl MJ Synergie, a procédé à la résiliation à titre conservatoire du bail le 25 février 2022, et été appelé en intervention forcée le 17 mai 2022. Le bailleur a par ailleurs repris possession du local litigieux le 19 avril 2022.

Par jugement réputé contradictoire du 6 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, a :

— constaté que la résiliation du bail commercial litigieux a été prononcée le 25 février 2022 par le liquidateur judiciaire de la société C Super Food, date de sa prise d’effet ;

— dit en conséquence que la demande de résiliation de bail est sans objet ;

— condamné solidairement M. [Z] et Mme [C] à verser à Haute-Savoie Habitat la somme de 40 449,42 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés au 25 février 2022 ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné solidairement M. [Z] et Mme [C] à verser à Haute-Savoie Habitat la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement M. [Z] et Mme [C] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification aux créanciers inscrits, mais non de la procédure de référé, ni des frais à venir.

Au visa principalement des motifs suivants :

par courrier du 21 février 2022 adressé, et notifié le 25 février 2022 au bailleur, le liquidateur judiciaire de la société C Super Food, la société MJ Synergie, a résilié à titre conservatoire le contrat de bail commercial conformément aux dispositions de l’article L641-12, 1° du code de commerce, de sorte que la demande de résiliation judiciaire de ce bail est devenue sans objet ;

aucune des pièces produites aux débats ne permet de démontrer une reprise des engagements pris au nom de la société C Super Food par les époux [Z] et ce alors qu’elle était en formation;

dès lors, en l’absence de production de ces documents par les époux [Z], ceux-ci restent tenus solidairement de l’acte du 29 mars 2019.

Par déclaration au greffe du 14 décembre 2023, M. [Z] et Mme [C] ont interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions hormis en ce qu’il a :

— constaté que la résiliation du bail commercial litigieux a été prononcée le 25 février 2022 par le liquidateur judiciaire de la société C Super Food, date de sa prise d’effet ;

— dit en conséquence que la demande de résiliation de bail est sans objet.

Par ordonnance du 2 juillet 2024, la première présidente de la cour d’appel de Chambéry a :

— ordonné la jonction des instances enrôlées sous le RG n°24/18 et le RG n°24/19, l’affaire se poursuivant sous le numéro le plus ancien,

— déclaré irrecevable la demande d’arrêt de l’exécution provisoire formulée par M. [Z] et Mme [C],

— débouté l’Epic Haute Savoie Habitat de sa demande de radiation,

— dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [Z] et Mme [C] à supporter la charge des dépens de l’instance.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de leurs dernières écritures du 8 février 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [Z] et Mme [C] sollicitent l’infirmation des chefs critiqués de la décision entreprise et demandent à la cour, statuant à nouveau, de :

A titre principal, sur leur engagement solidaire,

— juger que la société C Super Food a repris leur engagement au cours de sa formation au titre de la cession de fonds de commerce ;

— juger qu’ils ne sont pas tenus solidairement des engagements pris pour le compte de la société C Super Food à l’égard de Haute-Savoie Habitat ;

En conséquence,

— débouter Haute-Savoie Habitat de sa demande de leur condamnation solidaire au titre des loyers impayés par la société C Super Food ;

À titre subsidiaire,

— juger que Haute-Savoie Habitat a manqué à son obligation de délivrance conforme ;

— juger que ce manquement a concouru non seulement à la procédure de liquidation judiciaire de la société C Super Food, mais également à la clôture de celle-ci pour insuffisance d’actif, le fonds de commerce n’ayant pas pu être vendu compte tenu de l’état du matériel et des locaux ;

En conséquence,

— débouter Haute-Savoie Habitat de sa demande de leur condamnation solidaire au titre des loyers impayés par la société C Super Food ;

— condamner Haute-Savoie Habitat à leur payer la somme de 4 000 euros titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, M. [Z] et Mme [C] font valoir notamment que :

les engagements qu’ils ont pris ont été valablement réalisés dans l’intérêt de la société en formation C Super Food, laquelle a repris les engagements ensuite de son immatriculation au RCS, conformément à ce qui était stipulé au contrat de cession ;

les statuts de la société C Super Food donnaient mandat au Président d’agir au nom de la société, dans la limité de l’objet social et c’est à ce titre qu’ils ont engagé la société en formation lors de l’acte de cession ;

ils sont fondés à opposer au bailleur une exception d’inexécution compte tenu des manquements de ce dernier à son obligation de délivrance conforme en ce que la société C Super Food a subi dès 2019, année de prise d’effet du contrat de bail, des infiltrations récurrentes dans le commerce ayant eu un rôle prépondérant dans la fermeture du commerce.

Dans ses dernières écritures du 4 mars 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, l’Epic Haute Savoie Habitat demande quant à lui à la cour de :

— à titre principal: déclarer irrecevables les demandes nouvelles formulées par les époux [Z] ;

— en tout état de cause : débouter les époux [Z] de l’ensemble de leurs prétentions;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté que la résiliation du bail commercial a été prononcée le 25 février 2022 par le liquidateur judiciaire et dit en conséquence que la demande en résiliation de bail est sans objet ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné solidairement M. [Z] et Mme [C] à lui payer la somme de 40 449, 42 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés au 25 février 2022 ;

Statuant à nouveau,

— condamner solidairement M. [Z] et Mme [C] à lui payer la somme de 43 463, 95 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés jusqu’à la restitution des clés du local, intervenue le 19 avril 2022;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné solidairement M. [Z] et Mme [C] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant,

— condamner solidairement en cause d’appel M. [Z] et Mme [C] à lui verser la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné solidairement M. [Z] et Mme [C] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation de la présente instance et de la notification aux créanciers inscrits mais non de la procédure de référé, ni des frais à venir ;

Statuant à nouveau,

— Condamner solidairement M. [Z] et Mme [C] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de la signification de l’assignation et du jugement de première instance et de la notification aux créanciers inscrits ainsi que de la procédure de référé ;

Y ajoutant,

— Condamner solidairement M. [Z] et Mme [C] aux dépens d’appel.

Au soutien de ses prétentions, l’Epic Haute Savoie Habitat fait valoir notamment que :

l’acte de cession de fonds de commerce comprenant le droit au bail a été conclu entre la société Casino France et M. [Z] et Mme [C] en leurs qualités de futurs associés de la société C Super Food en cours de formation ;

en l’absence de reprise du bail commercial par la société C Super Food, M. [Z] et Mme [C] seront considérés comme étant les preneurs du bail commercial ;

M. [Z] et Mme [C] ne justifient pas que la société C Super Food aurait repris à son compte les actes conclus par eux ;

il n’a repris possession de son local à compter de l’envoi des premières clés le 19 avril 2022, il est donc normal que les sommes soient dues jusqu’à cette date ;

les demandes formulées au titre de la délivrance conforme n’ayant pas été présentées en première instance, elles doivent être déclarées irrecevables à hauteur d’appel;

ces demandes sont en tout état de cause infondées, puisqu’il a fait toutes diligences pour remédier aux infiltrations affectant le local donné à bail, que l’exception d’inexécution ne peut être invoquée qu’en cours d’exécution du contrat, que l’expertise n’a pu être menée à son terme du fait de la carence des appelants, et que ces derniers ne justifient d’aucun préjudice.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance en date du 2 septembre 2024 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 10 septembre 2024.

Motifs de la décision

Sur la reprise des engagements du bail commercial par la société C Super Food

L’article 1843 du code civil, dans sa rédaction issu de la loi n°78-9 du 4 janvier 1978, dispose de manière générale, pour toute société, que 'les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant l’immatriculation sont tenues des obligations nées des actes ainsi accomplis, avec solidarité si la société est commerciale, sans solidarité dans les autres cas. La société régulièrement immatriculée peut reprendre les engagements souscrits, qui sont alors réputés avoir été dès l’origine contractés par celle-ci'.

L’article 6 du décret n°78-704 du 3 juillet 1978, pris en application de la loi précitée, précise quant à lui que 'l’état des actes accomplis pour le compte de la société en formation avec l’indication, pour chacun d’eux, de l’engagement qui en résulterait pour la société est présenté aux associés avant la signature des statuts.

Cet état est annexé aux statuts, dont la signature emportera reprise des engagements par la société, lorsque celle-ci aura été immatriculée.

En outre, les associés peuvent, dans les statuts ou par acte séparé, donner mandat à l’un ou plusieurs d’entre eux, ou au gérant non associé qui a été désigné, de prendre des engagements pour le compte de la société. Sous réserve qu’ils soient déterminés et que les modalités en soient précisées par le mandat, l’immatriculation de la société emportera reprise de ces engagements par ladite société.

La reprise des engagements souscrits pour le compte de la société en formation ne peut résulter, après l’immatriculation de la société, que d’une décision prise, sauf clause contraire des statuts, à la majorité des associés'.

S’agissant plus spécifiquement des sociétés commerciales, comme en l’espèce, l’article L. 210-6 du code de commerce, prévoit:

'les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés. La transformation régulière d’une société n’entraîne pas la création d’une personne morale nouvelle. Il en est de même de la prorogation.

Les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant qu’elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits. Ces engagements sont alors réputés avoir été souscrits dès l’origine par la société'.

Et l’article R 210-6 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure au décret n°2019-1097 du 28 octobre 2019, applicable au présent litige, précise quant à lui, de la même manière:

'Lors de la constitution d’une société par actions sans offre au public, l’état des actes accomplis pour le compte de la société en formation, avec l’indication, pour chacun d’eux, de l’engagement qui en résulterait pour la société, est tenu à la disposition des actionnaires dans les conditions prévues à l’article R. 225-14.

Cet état est annexé aux statuts, dont la signature emporte reprise des engagements par la société, lorsque celle-ci a été immatriculée au registre du commerce.

En outre, les actionnaires peuvent, dans les statuts, ou par acte séparé, donner mandat à l’un ou plusieurs d’entre eux de prendre des engagements pour le compte de la société. Sous réserve qu’ils soient déterminés et que leurs modalités soient précisées par le mandat, l’immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés emporte reprise de ces engagements par la société'.

De manière constante, la Cour de cassation déduit des dispositions précitées qu’aucune reprise implicite des engagements pris au nom de la société en formation n’est possible, et qu’une telle reprise ne peut intervenir que selon les trois modalités prévues par les textes, à savoir par le biais des statuts, d’un mandat antérieur à l’immatriculation ou par une décision majoritaire des associés postérieure à l’immatriculation (voir sur ce point notamment : Cour de cassation, Civ 1ère, 26 avril 2000, n°98-10.197, Bulletin civil 2000, I, 0123 ; Cour de cassation, Civ 1ère, 2 octobre 2002, n°00-10.499, Bulletin civil 2002, I, 0227, et de manière plus récente : Civ 3ème 30 mars 2023, n°21-25.920 : 'Conformément aux articles 1843 du code civil, L. 210-6 du code de commerce, et 6 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978, la reprise des contrats de louage d’ouvrage ne peut être implicite et doit résulter soit de la signature des statuts, lorsque l’état prévu au troisième des textes cités plus haut a été préalablement annexé à ces statuts, soit d’un mandat donné avant l’immatriculation de la société et déterminant dans leur nature ainsi que dans leurs modalités les engagements à prendre soit d’une décision prise à la majorité des associés après l’immatriculation de la société').

En l’espèce, l’acte de cession de fonds de commerce du 29 mars 2019 a été conclu par la société en cours de constitution C Super Food, représentée par les époux [Z], 'agissant en leur qualité de futurs associés de la société en cours de constitution et se portant fort de la reprise par la société des engagements pris pour son compte'. L’acte précise également qu’ 'à défaut d’immatriculation de la société dans le délai de deux mois à compter de la régularisation des présentes, Madame [U] [Z] et Monsieur [E] [Z] seront tenus indéfiniment des engagements résultant du présent acte, qui sera réputé fait pour leur compte personnel, conformément aux dispositions de l’article 1843 du code civil'.

Il est constant, en outre, que la société en formation C Super Food ne disposait pas de la personnalité morale lors de la signature de cet acte, puisque si elle avait été constituée le 27 mars 2019 entre les époux [Z] et leur holding, la société [Z] Holding, elle n’a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés que le 11 avril 2019.

En application des dispositions légales et réglementaires précédemment énumérées, il appartient aux appelants, qui entendent se soustraire aux engagements nés du bail commercial conclu avec l’Epic Haute-Savoie Habitat, de rapporter la preuve de ce que les engagements qu’ils ont contractés le 29 mars 2019 auraient été repris par la société C Super Food.

Les époux [Z] se prévalent à cet égard, en premier lieu, du respect du délai de deux mois qui leur était imparti dans l’acte de cession pour procéder à l’imatriculation de la société. Cependant, une telle clause ne peut valablement suppléer l’accomplissement de l’une des trois modalités de reprise des engagements qui sont limitativement énumérées aux articles R 210-6 du code de commerce et 6 du décret n°78-704 du 3 juillet 1978, conformément à une jurisprudence constante (voir notamment : Cour de cassation, Civ 3ème, 15 octobre 2015, n°13-24.355: 'la clause d’un contrat signé pour le compte d’une société en formation qui stipule que l’immatriculation de la société emportera reprise automatique du contrat par elle est inefficace dès lors qu’aucune des procédures de reprise prévues par les textes n’a été suivie').

Les appelants soutiennent, ensuite, qu’ils auraient agi par le biais d’un mandat qui leur aurait été donné par les statuts, qui donnaient mandat au Président (à savoir M. [Z]) d’agir au nom de la société dans la limite de l’intérêt social. Cependant, un tel mandat général ne saurait remplir les conditions précises édictées par les articles R 210-6 du code de commerce et 6 du décret n°78-704 du 3 juillet 1978, qui visent un mandat spécial donné pour des actes déterminés et dont les modalités et la durée sont précisées.

Force est de constater, en conséquence, que les époux [Z] échouent à rapporter la preuve de ce que les engagements qu’ils ont pris lors de la conclusion de l’acte du 29 mars 2019 auraient été régulièrement repris par la société C Super Food. Ils sont donc solidairement tenus des obligations du bail commercial.

Sur l’exception d’inexécution liée au manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme

— Sur la recevabilité

L’Epic Haute Savoie Habitat soutient que l’exception d’inexécution qui est soulevée par les époux [Z] serait irrecevable comme étant nouvelle en cause d’appel, au visa de l’article 564 du code de procédure civile.

Force est de constater, cependant, qu’en se prévalant d’un manquement de leur bailleur à son obligation de délivrance conforme, les appelants n’entendent saisir la présente juridiction d’aucune prétention qui serait nouvelle, puisque leur exception d’inexécution ne tend nullement à obtenir le paiement de dommages et intérêts qui viendraient en compensation avec leur arriéré locatif, mais a pour seul objet d’aboutir au rejet de la demande en paiement qui est formée à leur encontre. Cette argumentation s’analyse ainsi comme étant un simple moyen, et non une demande nouvelle.

Cette fin de non recevoir ne pourra donc qu’être rejetée.

— Sur le fond

L’article 1217, al. 1er du Code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation. Dans un contrat synallagmatique, la partie qui n’a pas encore exécuté son obligation peut s’abstenir de le faire si son contractant n’a pas exécuté la sienne ou a refusé d’y procéder à condition de prouver cette inexécution et sa gravité. Pour faire jouer l’exception d’inexécution, la partie qui l’invoque doit justifier conformément à l’article 1219 du code civil, d’une inexécution suffisamment grave de son cocontractant.

Cependant, dès lors que le paiement des loyers aux termes convenus constitue l’une des obligations essentielles du locataire, conformément à l’article 1728 du code civil, le locataire ne peut en principe pas valablement s’en dispenser en invoquant un manquement du bailleur à ses obligations, la Cour de cassation ne lui reconnaissant le bénéfice de l’exception d’inexécution que dans des circonstances exceptionnelles, notamment en cas d’impossibilité totale pour lui d’utiliser les locaux loués (Cass. 3e civ. 31-10-1978 no 77-11.355 : Bull. civ. III no 252'; Cass. 3e civ. 21-12-1987 no 86-13.861 : Bull. civ. III no 212) ou, au moins, en cas d’impossibilité d’en user conformément à la destination prévue au bail (Cass. 3e civ. 21-11-1990 no 89-16.189 P : RJDA 2/91 no 96). La Cour de cassation est en outre venue préciser, dans un arrêt récent du 6 juillet 2023, que l’exception d’inexécution ne peut être invoquée par le preneur que si le manquement du bailleur à son obligation de délivrance rend les locaux loués impropres à leur destination contractuelle dans leur intégralité (Civ 3ème, n°22-15.923).

En l’espèce, les époux [Z] se prévalent, au soutien de leur exception d’inexécution, de la survenue régulière d’infiltrations d’eau entraînant la détérioration du faux plafond du local, des salissures sur les rayonnages et ponctuellement des flaques d’eau sur le sol. Ils estiment que ces désordres ont donné au local un aspect sale, peu compatible avec un commerce alimentaire et le développement de leur clientèle.

Force est de constater, cependant, que les preneurs admettent que leur activité n’a dû être arrêtée qu’une seule journée en raison de ces infiltrations, et ne démontrent nullement que la poursuite de leur activité aurait été rendue impossible. Il convient d’observer, en outre, que pour rapporter la preuve de ces désordres, les époux [Z] ne produisent dans le cadre de la présente instance aucun constat d’huissier ou rapport d’expertise qui permettraient d’éclairer la juridiction sur la cause des fuites régulières dont ils se prévalent, et ce alors que le bailleur justifie de son côté avoir réalisé de nombreuses interventions suite à leurs réclamations. Les appelants se contentent ainsi de verser aux débats de simples photographies du local, non datées, qui sont dépourves de la moindre valeur probante.

Il est important de souligner, par ailleurs, que ce n’est qu’après avoir été assignés en expulsion et en paiement devant le juge des référés que les époux [Z] ont entendu arguer du manquement de leur bailleur à son obligation de délivrance conforme, alors que le montant de leur arriéré locatif était considérable, et qu’ils n’avaient auparavant entrepris aucune démarche judiciaire, ni même adressé la moindre mise en demeure à leur contractant.

Il se déduit surtout des échanges intervenus entre les parties et l’expert désigné par le juge des référés que ce sont les appelants qui, notamment par leur absence à la première réunion d’expertise et l’absence de remise des clés du local à leur conseil, sont directement à l’origine de l’absence de réalisation de cette mesure, qui était pourtant destinée à examiner le bien-fondé de leurs griefs. Ils ont ainsi, de fait, renoncé à pouvoir rapporter efficacement la preuve de leurs allégations.

Enfin, d’une manière plus générale, aucune des pièces qu’ils versent aux débats ne permet de caractériser une quelconque impropriété à destination du local dans son intégralité. Etant observé que les époux [Z] ne font état d’aucune déclaration de sinistre qu’ils auraient régularisée auprès de leur assureur, et qu’ils ne justifient d’aucune perte d’exploitation précise en lien avec les infiltrations dénoncées.

L’exception d’inexécution soulevée par les appelants ne pourra donc qu’être écartée.

Sur l’arriéré locatif

Le montant de l’arriéré locatif dont le paiement est réclamé par la société Haute-Savoie Habitat s’élève à la somme de 43 463, 95 euros, arrêtée à la date du 19 avril 2022, date de la remise des clés au bailleur par le commissaire-priseur, dont il est justifié en cause d’appel.

Force est de constater que les époux [Z] n’apportent aucun élément susceptible de remettre en cause les décomptes précis de leur bailleur.

Ils seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme.

Sur les mesures accessoires

En tant que parties perdantes, les époux [Z] seront condamnés in solidum aux dépens d’appel. Les dispositions du jugement entrepris afférentes aux dépens de première instance seront en outre confirmées en ce qu’elles ont écarté les frais de la procédure de référé, à laquelle l’Epic Haute-Savoie Habitat a succombée.

Compte tenu du déséquilibre économique existant entre les parties, et de la somme alouée à ce titre en première instance, il ne sera pas fait application, en cause d’appel, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Rejette la fin de non recevoir soulevée par l’Epic Haute-Savoie Habitat liée au caractère nouveau de l’exception d’inexécution formée par M. [E] [Z] et Mme [U] [C],

Ecarte l’exception d’inexécution formée par M. [E] [Z] et Mme [U] [C],

Infirme le jugement rendu le 6 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains en ce qu’il a :

— condamné solidairement M. [Z] et Mme [C] à verser à Haute-Savoie Habitat la somme de 40 449,42 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés au 25 février 2022,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

Et statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne solidairement M. [E] [Z] et Mme [U] [C] à verser à l’Epic Haute-Savoie Habitat la somme de 43 463, 95 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés arrêtés au 19 avril 2022, date de remise des clés au bailleur,

Confirme la décision entreprise en ses autres dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [E] [Z] et Mme [U] [C] aux dépens d’appel,

Rejette les demandes formées en cause d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 03 décembre 2024

à

M^e Séverine DERONZIER

la SCP STACOVA3

Copie exécutoire délivrée le 03 décembre 2024

à

la SCP STACOVA3