SA/MJ

COPIE + GROSSE :

SCP GERIGNY & Associés

SCP SOREL & Associés

LE : 02 JUILLET 2015

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 02 JUILLET 2015

N° – Pages

Numéro d’Inscription au Répertoire Général : 15/00127

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de BOURGES en date du 15 Janvier 2015

PARTIES EN CAUSE :

I – M^me A B épouse Z

née le XXX à XXX

XXX

XXX

— M^me E Z veuve Y

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentées par la SCP GERIGNY & Associés, avocat au barreau de BOURGES, postulante

plaidant par M^e Béatrice BOUILLAGUET, membre de ladite SCP

APPELANTES suivant déclaration du 28/01/2015

II – SAS CHAUSSURES CLYDE, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social :

XXX

XXX

Représentée par la SCP SOREL & Associés, avocat au barreau de BOURGES, postulante

plaidant par M^e Marie-Paule CHAMBOULIVE, membre de ladite SCP

INTIMÉE

02 JUILLET 2015

N° /2

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 Mai 2015 en audience publique, la Cour étant composée de :

M. DECOMBLE Premier Président

M. DE ROMANS Conseiller

M^me JEANNOT Vice-Président, placé,

entendu en son rapport

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me X

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ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

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Exposé du litige :

M^me A B et M^me E Z sont respectivement usufruitière et nue propriétaire d’un immeuble situé XXX à Bourges, donné à bail commercial à la SAS Chaussures Clyde, par acte authentique du 10 avril 2004.

Le locataire ayant manifesté son intention de céder son droit au bail à la SARL MBSUD et n’ayant pas obtenu l’accord des bailleresses, a mis en demeure ces dernières par lettre recommandée du 19 septembre 2014, de consentir à cette cession.

Cette demande étant demeurée vaine, la SA S Chaussures Clyde a, par exploit du 24 octobre 2014 fait assigner M^me A B et M^me E Z à jour fixe devant le tribunal de grande instance de Bourges sollicitant, aux termes de ses dernières écritures :

— l’autorisation de céder son droit au bail à la SARL MBSUD,

— le donné acte de ce qu’elle se réservait le droit de rechercher la réparation de son préjudice en cas d’absence de cession du fait du refus du bailleur,

— la condamnation de M^me A B et M^me E Z à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 15 janvier 2015, le tribunal de grande instance de Bourges :

— autorisait la SAS Chaussures Clyde à céder son droit au bail à la SARL MBSUD,

— condamnait M^me A B et M^me E Z à payer à la SAS Chaussures Clyde une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamnait M^me A B et M^me E Z aux dépens.

Par déclaration au greffe en date du 28 janvier 2015, M^me A B et M^me E Z ont interjeté appel de cette décision.

Aux termes de leurs dernières écritures signifiées le 30 avril 2015, auxquelles il est fait référence en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, elles sollicitent l’infirmation de la décision entreprise et le débouté les demandes formulées par la SAS Chaussures Clyde ainsi que la condamnation de cette dernière à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

À l’appui de leurs prétentions, elles font valoir qu’une clause du bail autorise l’exercice de toute activité commerciale ou artisanale dans les lieux, à l’exception de tout commerce bruyant ou malodorant alors que la SARL MBSUD propose d’exercer un commerce de restauration rapide de sandwiches et salades à enseigne Subway, avec cuisson de pain sur place et vente de viennoiseries, boissons chaudes, froides, sur place et à emporter.

Elles indiquent que le tribunal a renversé la charge de la preuve en leur imposant une démonstration négative et en considérant que les nuisances ne pouvaient être tenues pour certaines tant que exploitation n’avait pas commencé.

Elles exposent qu’aucune précision sur l’aménagement du restaurant n’a été fournie permettant d’apprécier l’organisation concrète envisagée et qu’il ne leur appartient pas de rechercher les conditions d’exercice du commerce projeté, les horaires de fermeture se situant entre 21 h et 22 h quand ce n’est pas 24 h, tous les jours de la semaine, au contraire des autres fonds de commerce de restauration situés au même endroit et fermés les dimanches et lundis, le reste de l’immeuble étant loué à usage d’habitation.

Elles font en outre remarquer que ce genre d’activité engendre nécessairement une présence des clients à l’extérieur sur le trottoir, par groupes, ce qui est générateur de nuisances sonores.

Elle souligne que les documents communiqués par l’intimée, ne donnent toujours pas de précisions sur les conditions d’exercice de son activité par le cessionnaire.

La SAS Chaussures Clyde aux termes d’écritures signifiées le 23 avril 2015 , auxquelles il est fait référence en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, sollicite la confirmation du jugement entrepris et la condamnation des appelantes à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses prétentions, elle expose qu’il appartient au bailleur de justifier de la légitimité du motif du refus opposé.

Elle fait valoir qu’une isolation acoustique est prévue en plafond du local.

Elle souligne que la place Gordaine est bordée de bars et de restaurants, que la terrasse de l’un d’entre eux se situe au-dessous des fenêtres des appartements situés au premier étage du local concerné et que tout l’été, des groupes de musiciens se succèdent sur cette place jusqu’à des heures tardives.

Elle expose enfin que la sandwicherie Subway située à Châteauroux n’a fait l’objet d’aucune récrimination de la part des riverains comme établi par un procès-verbal d’huissier en date du 15 avril 2015 et que les exemples jurisprudentiels invoqués par les appelantes concernent des situations totalement différentes dans lesquelles le règlement de copropriété était en question.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 mai 2015.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la cession du droit au bail :

La destination d’un local loué à titre commercial est laissée à la libre détermination des parties, sous réserve que l’activité ne soit pas contraire à la loi, à l’ordre public, aux bonnes moeurs ou à un règlement de copropriété.

En l’espèce, aux termes de l’acte authentique du 10 avril 2004 , le locataire est autorisé à exercer dans les locaux loués, toute activité commerciale ou artisanale, à l’exception de tout commerce bruyant ou malodorant.

Ces critères doivent s’apprécier « in concreto ».

La SAS Chaussures Clyde se propose de vendre son droit au bail à un commerçant exerçant une activité de sandwicherie et de saladerie sous l’enseigne franchisée 'Subway".

Il résulte d’un constat de huissier établi le 15 avril 2015 produit devant la Cour, que l’activité identique exploitée depuis l’année 2012, place de la mairie à Châteauroux, au coeur d’un ensemble immobilier incluant une copropriété composée de nombreux logements à usage d’habitation, ne génère pas de nuisances particulières, le syndic de la copropriété assurant qu’aucune plainte relative à des nuisances provenant de cet établissement ne lui a jamais été transmise.

S’agissant de la réserve relative aux nuisances olfactives, il résulte de ce constat qu’il n’est fait pas usage dans les établissements de cette marque, de matériels de cuisson tels que grils ou friteuses, seule la cuisson des pains et des cookies étant réalisée uniquement le matin.

En outre, la SAS chaussures Clyde indique sur ce point qu’une isolation sera réalisée en plafond.

Concernant le caractère bruyant du commerce, celui-ci doit également s’apprécier au regard de l’environnement dans lequel se situe l’immeuble.

Or, le local est situé place Gordaine à Bourges où se trouvent de nombreux cafés et restaurants, dont un le jouxte directement et benéficie d’une terrasse largement fréquentée jusqu’à l’heure de la fermeture par des clients, se trouvant ainsi immédiatement à l’aplomb des logements loués à usage d’habitation par les appelantes, dans le même immeuble.

Cette même place Gordaine accueille par ailleurs durant toute la saison estivale, des groupes de musique et la présence d’un flux de spectateurs important, jusqu’à des heures avancées de la soirée.

Dans ces conditions, il ne peut être considéré a priori que la clientèle de la sandwicherie sera , en elle-même, génératrice de nuisances sonores.

Le refus des bailleresses est injustifié et en conséquence, la décision entreprise sera confirmée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’intimée les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour les besoins de la présente instance.

Une somme de 800 euros lui sera allouée de ce chef.

Les dépens seront laissés à la charge des appelantes.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme la décision entreprise ;

Ajoutant :

Condamne M^me A B et M^me E Z à payer à la SAS Chaussures Clyde la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes ;

Laisse les dépens à la charge des appelantes.

L’arrêt a été signé par M. DECOMBLE, Premier Président, et par M^me X, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PREMIER PRÉSIDENT,

V. X D. DECOMBLE