COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

XXX

ARRET N°:

AFFAIRE N° : 13/01854

Jugement du 12 Juin 2013

Tribunal d’Instance de SAUMUR

n° d’inscription au RG de première instance 13/000075

ARRET DU 09 DECEMBRE 2014

APPELANTS :

Monsieur F Z

né le XXX à XXX

XXX

XXX

(bénéficiant d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2013/006736 du 13/09/2013 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ANGERS)

Madame B C

née le XXX à XXX

XXX

XXX

(bénéficiant d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2013/007160 du 13/09/2013 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ANGERS)

Représentés par M^e Christian NOTTE, avocat au barreau d’ANGERS – N° de dossier 00011050

INTIMEE :

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Jean philippe MESCHIN de la SCP DENIS – MESCHIN – LE TAILLANTER, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 0356813

et de M^e ROUSSEAU DUMARCET avocat plaidant au barreau de TOURS

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 20 Octobre 2014 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur HUBERT, Président de chambre qui a été préalablement entendu en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur HUBERT, Président de chambre

Madame GRUA, Conseiller

Monsieur CHAUMONT, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame LEVEUF

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 09 décembre 2014 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Louis-Denis HUBERT, Président de chambre et par Christine LEVEUF, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

XXX

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 septembre 2003, M. J A a donné à bail à M. F Z et M^me B C (les consorts Z – C) un local d’habitation située 68 rue de la croix verte à Saumur (Maine-et-Loire) moyennant un loyer mensuel de 441,00 euros, une provision mensuelle sur charges de 9,00 euros et un dépôt de garantie de 450,00 euros.

Le 16 mars 2006, M. A a fait apport de ses biens immobiliers à la XXX.

Invoquant des problèmes d’hygiène et de salubrité publique provoquant notamment des nuisances olfactives pour les voisins, la XXX (la SCI) venant au droit de M. A a, par acte d’huissier du 14 février 2013, fait assigner les consorts Z – C aux fins d’entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire,

— résilier le contrat de bail ;

— ordonner en conséquence la libération immédiate des lieux loués sous peine d’expulsion avec le concours de la force publique ;

— condamner les consorts Z-C à lui verser une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 466,67 euros égale au loyer et charges contractuellement prévu à compter du de la résiliation et jusqu’à libération complète des lieux ;

— condamner les consorts Z-C à lui payer une indemnité de procédure de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les consorts Z – C aux dépens de l’instance.

Le 7 mars 2013, la SCI a vainement fait délivrer aux consorts Z – C un commandement de payer la somme principale de 955,12 euros correspondant aux loyers et charges impayés de décembre 2011 et avril 2012 ainsi qu’à la taxe d’ordures ménagères des années 2010, 2011 et 2012.

Par jugement en date du 12 juin 2013 le tribunal d’instance de Saumur a , à titre essentiel,

— prononcé la résiliation du bail ;

— ordonné en conséquence la libération immédiate des lieux par les consorts Z – C ;

— autorisé à défaut l’expulsion avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de 2 mois à compter du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

— condamné les consorts Z-C à payer à la SCI une indemnité d’occupation mensuelle de 466,67 euros à compter du jugement et jusqu’à complète libération des lieux ;

— validé l’acte délivré le 7 mars 2013 en ce qu’il a fait commandement aux consorts Z-C d’avoir à payer une somme principale de 955,12 euros ;

— autorisé les consorts Z – C à se libérer de cette somme de 955,12 euros en 24 mensualités de 39,00 euros chacune ;

— dit que ces mensualités seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du jugement ;

— de la 24^e mensualité devra solder la dette en principal, intérêts et frais ;

— dit que faute de règlement d’une seule mensualité à bonne date, la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible 8 jours après une mise en demeure délivrée par le créancier et restée infructueuse ;

— rappelé la suspension des procédures d’exécution et de la majoration des intérêts et pénalités de retard en application des articles 1244-1 à 1244-3 du code de procédure civile ;

— débouté la SCI de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné les consorts Z-C aux dépens ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

M. F Z et M^me B C ont interjeté appel de ce jugement le 16 juillet 2013.

Les parties ont conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 septembre 2014.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement

— du 15 septembre 2014 pour M. F Z et M^me B C,

— du 18 septembre 2014 pour la XXX,

qui peuvent se résumer ainsi qu’il suit.

Les consorts Z – C, poursuivant l’infirmation du jugement, demandent à la cour

— de dire n’y avoir lieu à résiliation du bail ;

— de dire en conséquence n’y avoir lieu à libération des lieux ;

— de dire n’y avoir lieu d’autoriser la SCI à faire procéder à leur expulsion et à toute suite quant à ce ;

— de les décharger de la condamnation à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 466,67 euros étant observé qu’ils continuent de payer leur loyer ;

— de dire n’y avoir lieu à valider l’acte délivré le 7 mars 2013 pour la somme de 955,12 euros sauf pour ce qui concerne les ordures ménagères pour un montant de 369,55 euros ;

en toute hypothèse,

— de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a accordé des délais de paiement aux concluants en 24 mensualités ;

et rejetant toutes demandes contraires comme non recevables en tout cas non fondées,

— de confirmer la décision entreprise en ses dispositions non contraires ;

— de débouter la SCI de toute demande incidente ;

y additant,

— de condamner la SCI aux entiers dépens de première instance et d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Les consorts Z – C rappellent avoir invoqué devant le premier juge que les causes de la résiliation du bail avaient disparu, qu’ils avaient pris conscience de leur syndrome de Diogène ne contestant pas les faits qui leur étaient reprochés , que le commandement de payer du 7 mars 2013 portait sur des sommes indues sauf en ce qui concerne la taxe d’ordures ménagères et qu’un délai de grâce aurait dû en tout état de cause leur être accordé.

En cause d’appel, ils maintiennent cette argumentation ajoutant qu’ils ne perçoivent que 600,00 euros par mois et se trouvent ainsi dans une situation particulièrement précaire qui les a contraints à se procurer des ressources en triant ou réparant des objets de toute nature. Ils ajoutent qu’ils ont entrepris de débarrasser les lieux de l’ensemble de ces objets comme en atteste M^me X le 10 mai 2014 et qu’il n’y a plus motifs à résiliation du bail. Les consorts Z – C contestent le constat d’huissier du 21 mars 2014 autorisé par ordonnance sur requête non contradictoire ainsi que les déclarations de M^me Y relative au dépôt d’objets dans un grenier sans autorisation. Ils insistent sur le fait qu’ils ont régulièrement payé leur loyer et qu’ils ont justement déduit du loyer d’avril 2012 la somme de 119,00 euros correspondant à un mitigeur et une serrure qu’ils ont eux-mêmes achetés et montés, affirmant l’existence d’un accord avec le propriétaire pour une compensation entre le loyer et les travaux effectués par les locataires. Ils ajoutent que la SCI a contribué à l’insalubrité des lieux en refusant de faire réparer les conduites d’eau gelées durant l’hiver 2012.

Ils en déduisent que le commandement du 7 mars 2013 ne doit être validé qu’en ce qui concerne la somme de 369,55 euros correspondant à la taxe d’ordures ménagères.

La SCI demande à la cour

— de confirmer le jugement en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation du bail aux torts des consorts Z – C ;

— condamner les consorts Z – C à lui verser une indemnité d’occupation d’un montant de 466,67 euros par mois à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux ;

— de dire et juger la SCI recevable et bien fondée en son appel incident ;

en conséquence,

— d’infirmer partiellement le jugement prononcé et statuant à nouveau :

— de débouter les consorts Z – C de leur demande de délais de paiement ;

— de condamner les consorts Z – C à lui verser la somme de 800,00 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ;

y ajoutant,

— de condamner les consorts Z – C à lui verser la somme de 1 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner les consorts Z – C aux dépens de première instance et d’appel comprenant les frais huissiers (constats des 7 août et 11 septembre 2012, 15 octobre 2013 et 21 mars 2014, sommation de débarrasser du 26 février 2013) pour un montant total de 1 505,08 euros avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SCI rappelle avoir été saisie par le maire de Saumur le 22 février 2012 de plaintes de riverains relatives au dépôt régulier de denrées alimentaires au droit du logement des consorts Z – C et que ces faits ont été constatés par huissier les 7 août et 11 septembre 2012, l’huissier relevant une totale insalubrité ainsi qu’une odeur nauséabonde. Elle rappelle aussi que la mairie de Saumur a réitéré ses doléances le 19 décembre 2012 et que la sommation de débarrasser notifiée aux consorts Z – C le 26 février 2013 est restée vaine jusqu’à l’audience du tribunal d’instance de Saumur.

La SCI ajoute que les consorts Z – C ont élu domicile dans le grenier de l’immeuble qui ne leur était pas loué ainsi que l’a constaté l’huissier le 15 octobre 2013. Elle soutient que la résiliation judiciaire du bail est encourue puisque les consorts Z – C n’ont mis fin à l’insalubrité et à l’encombrement des lieux causes de la dégradation du logement et de nuisances au voisinage ni avant ni après le jugement déféré. Sur le fondement d’un constat d’huissier du 21 mars 2014, elle affirme que le logement loué est inaccessible en raison de l’entassement d’objets et qu’il est à ce point encombré et dégradé que les consorts Z – C ne peuvent plus l’occuper comme le prouve leur installation dans le grenier non loué. Elle conteste la régularité de l’attestation de M^me X qui ne porte que sur l’extérieur du logement sans aucune allusion aux constatations de l’huissier relatif à l’encombrement du logement lui-même devenu inaccessible. Elle précise que le logement n’a pas été loué pour l’activité commerciale ou artisanale de tri et de réparation d’objets.

S’agissant de l’insalubrité du logement, la SCI relève que les consorts Z – C n’ont pas permis au plombier de réaliser les travaux commandés.

Elle constate que l’attestation de l’agence Heloin du 31 janvier 2013 ne porte que sur la période du 1^er mai 2012 au 31 janvier 2013 sans référence à la période antérieure alors qu’elle a dû provoquer le 20 avril 2012 le versement direct des prestations en raison des impayés. Elle conteste avoir donné son accord pour la prise en charge de l’achat et de la pose d’un mitigeur et d’une serrure avec compensation de la somme de 119,00 euros sur le loyer et les charges. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement relevant que les appelants ne présentent aucun justificatif de leurs ressources et de leurs charges.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 1728 du code de civil, le locataire est notamment tenu de jouir du logement loué en bon père de famille. L’article 1735 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à répondre des dégradations et pertes qui surviennent par son fait pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par le bailleur ou par le fait d’un tiers.

Si l’article 6 b de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement pendant la durée du bail sauf cas de force majeure, en cas de troubles causés par un locataire à ses voisins, ces derniers disposent d’une action contre le bailleur sauf, pour celui-ci, de démontrer que ces troubles sont causés par des tiers sans droit sur l’immeuble loué. Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur peut donc, sur le fondement de l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989, après lettre de mise en demeure motivée, user des droits dont il dispose en propre pour faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les locataires.

Il résulte de ces textes et de l’article 2.3.9 du contrat de bail conclu le 9 septembre 2006 que la SCI est en droit, sous peine de voir sa responsabilité engagée, de solliciter la résiliation du bail si elle démontre que les consorts Z – C ont causé au voisinage des nuisances graves et persistantes. Elle est aussi en droit de solliciter cette résiliation en démontrant que les appelants ne jouissent pas du logement loué en bon père de famille.

Les consorts Z – C ne contestent pas le syndrome de Diogène mais affirment avoir mis fin à l’entassement d’objets dans et aux alentours du logement loué.

Par l’insalubrité et la dégradation du local qu’il provoque, le syndrome de Diogène des appelants constitue à lui seul un manquement grave des locataires à leur obligation de jouir du logement loué en bon père de famille. Cette insalubrité, l’encombrement du logement, de l’impasse et de la cour attenante par des objets hétéroclites dégageant des odeurs nauséabondes indisposant le voisinage et entraînant la prolifération d’insectes résultent suffisamment des courriers de la mairie de Saumur en date des 22 février et 19 décembre 2012 ainsi que des constats de M^e Glotin, huissier de justice, en date des 7 août et 11 septembre 2012.

Malgré la sommation de débarrasser en date du 26 février 2013, il résulte de l’attestation de l’agence immobilière Heloin que les nuisances perduraient le 11 mai 2013, soit un mois avant le jugement dont appel.

Dans ces conditions, c’est à raison que le tribunal, faisant une exacte appréciation des faits de la cause, a, en application des dispositions légales rappelées ci-dessus, retenu que cette situation non régularisée dans le délai légal constitue un manquement grave aux obligations du bail qui cause non seulement un préjudice au voisinage mais aussi au bailleur empêché de louer normalement ses immeubles environnants et contraint de subir la dégradation de son immeuble. Ce manquement justifie la résiliation du bail aux torts des consorts Z – C. La cour confirmera donc cette résiliation et la condamnation des consorts Z – C au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 466,67 euros .

Les consorts Z – C affirment à tort avoir repris l’exercice normal de leur droit de jouissance après le jugement déféré puisque la SCI verse aux débats un nouveau constat de M^e Glotin en date du 21 mars 2014 d’où il résulte que l’escalier est complètement encombré, que l’appartement loué est inaccessible, que l’accès à la maison est impossible, que des sacs-poubelle et des cartons encombrent encore la cour, que l’entrée du logement est encombrée jusqu’à une hauteur d’un mètre cinquante environ et que M^me C s’est elle-même plaint d’être « contaminée par les bêtes ».

L’attestation de M^me X en date du 10 mai 2014 se limite au constat que l’entrée du logement et l’escalier en pierres sont désormais dégagés et que le carrelage de la courette est balayé et lavé. Cette attestation, si elle de nature à prouver une nette amélioration de la tenue des abords du logement, ne fait état ni de l’intérieur de celui-ci, ni de l’état du grenier situé au 3^e étage de l’immeuble que les consorts Z – C ont occupé sans autorisation.

En tout état de cause, cette amélioration s’étendrait-elle au logement lui-même qu’elle ne serait pas susceptible de faire obstacle à la résiliation du bail pour les manquements antérieurs, graves et répétées des consorts Z – C à leurs obligations contractuelles.

La SCI rapportant la preuve que, malgré sa commande de travaux de plomberie, ceux-ci n’ont pas pu être effectués en mars 2012 en raison de l’attitude des locataires, ces derniers ne peuvent utilement affirmer qu’elle a contribué à l’insalubrité du logement.

S’agissant du commandement de payer du 7 mars 2013 portant sur la somme principale de 955,12 euros au titre des impayés des mois de décembre 2011 (466,57 euros) et avril 2012 (119,00 euros) ainsi qu’au titre des taxes d’ordures ménagères (369,55 euros) , les consorts Z – C ne reconnaissent leur dette qu’à hauteur de 369,55 euros correspondant à la taxe d’ordures ménagères.

Cependant, ils ne produisent aucune pièce prouvant qu’ils ont payé le loyer de décembre 2011, l’attestation de l’agence Héloin du 31 janvier 2013 ne portant que sur les loyers et charges pour la période du 1^er mai 2012 au 31 janvier 2013. Par ailleurs, par des motifs pertinents adoptés par la cour, le premier juge a considéré que les consorts Z – C ne rapportent pas la preuve de l’accord du bailleur pour qu’ils exécutent des travaux à ses frais à hauteur de 119,00 euros.

Au total, la cour confirmera la validité du commandement de payer du 7 mars 2013 à hauteur de 955,12 euros.

Les consorts Z – C sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il leur a accordé des délais de paiement pour s’acquitter des causes du commandement de payer.

En application de l’article 1244-1 du code de civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de 2 années, reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues.

Les appelants produisent aux débats une attestation de la CAF du Maine-et-Loire selon laquelle ils percevaient, en février 2013, le RSA à hauteur de 608,88 euros. Ainsi, compte tenu de leurs ressources, c’est à bon droit que le premier juge a considéré que les consorts Z – C pourront se libérer de leur dette de 955,12 euros en 24 mensualités de 39,00 euros chacune selon les modalités prévues au jugement déféré qui sera confirmé de ce chef.

En confirmant en toutes ses dispositions le jugement rendu le 12 juin 2013 par le tribunal d’instance de Saumur, la cour condamnera les appelants aux dépens de la procédure d’appel en précisant que les dépens de première instance comprendront les frais résultant de la sommation de débarrasser du 26 février 2013 pour un montant de 75,20 euros. Les frais résultant des autres constats d’huissier effectués à la demande de la SCI dans un but probatoire ne peuvent être compris dans les dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile.

L’équité et la situation économique respective des parties ne commandent pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 12 juin 2013 par le tribunal d’instance de Saumur SAUF à préciser que les dépens de l’instance au paiement desquels sont condamnés M. F Z et M^me B C comprennent les frais résultant de la sommation de débarrasser du 26 février 2013 pour un montant de 75,20 euros ;

Y ajoutant,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. F Z et M^me B C au paiement des entiers dépens d’appel, lesquels seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile et en application des dispositions de la loi relative et juridictionnelle.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Christine LEVEUF Louis-Denis HUBERT