Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 25 FÉVRIER 2015

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/12473

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Avril 2013 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 12/03486

APPELANTE

SARL KIT FASHION exerçant sous l’enseigne KIDS FASHION, prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

Représentée par M^e Luc COUTURIER de la SELARL HANDS Société d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : L0061, avocat postulant

Assistée de M^e Séverine BOUKHOBZA, avocat plaidant substituant M^e Christophe PEREIRE de la SCP CHRISTOPHE PEREIRE-NICOLAS CHAIGNEAU, avocats au barreau de PARIS, toque : D0230

INTIMÉS

Monsieur K G

XXX

XXX

Madame M G

XXX

XXX

Représentés par M^e Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Novembre 2014, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère

Madame Caroline PARANT, conseillère

Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Laureline DANTZER, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

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Faits et procédure

Suivant acte sous seing privé en date du 23 décembre 2009, M. K G et son épouse, M^me M G, ont consenti à la SARL Kit Fashion, un bail précaire portant sur un local situé XXX à Aubervilliers en Seine-Saint-Denis, à usage de vente de gros et demi-gros d’articles pour enfants, moyennant un loyer mensuel hors taxes et charges de 4.800 euros, pour une durée de deux ans à compter de la date de signature.

Auparavant, ces locaux ont été successivement donnés à bail précaire à diverses sociétés dont les sociétés Sympholine, Mode Enfantine et Fafa Mode.

Par acte d’huissier du 20 décembre 2011, les époux G ont sommé la société Kit Fashion de quitter les lieux au terme du bail précaire.

Cette sommation étant restée sans effet, les époux G ont fait assigner la société Kit Fashion devant le tribunal de grande instance de Bobigny par acte du 16 mars 2012, aux fins de se voir autoriser à poursuivre l’expulsion de la locataire et de la voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation. La société Kit Fashion a invoqué le bénéfice à son profit d’un bail commercial .

Par jugement en date du 16 avril 2013, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

— dit qu’à la date du 1^er janvier 2006, un bail soumis au statut a succédé de plein droit au bail dérogatoire consenti à la société Sympholine à effet du 1^er janvier 2004, – enjoint les époux G à établir un nouveau bail soumis au statut à effet du 1^er janvier 2006 sans qu’il soit nécessaire de prononcer une astreinte,

— fixé le loyer du bail renouvelé à 69.250 euros hors taxes et charges par an, – débouté les époux G de leur demande de résiliation du bail,

— condamné la SARL Kit Fashion à payer aux époux G un rappel de loyer arrêté au 31 décembre 2012 à 240.680 euros,

— débouté la société Kit Fashion de sa demande de dommages et intérêts, – ordonné l’exécution provisoire.

La société Kit Fashion a relevé appel de ce jugement le 21 juin 2013. Par ses dernières conclusions en date du 29 octobre 2014, elle demande à la Cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

— dit qu’à la date du 1^er janvier 2006 un bail soumis au statut a succédé de plein droit au bail dérogatoire consenti à la société Sympholine à effet du 1^er janvier 2004 – - enjoint les époux G à établir un nouveau bail soumis au statut à effet du 1^er janvier 2006 sans qu’il soit nécessaire de prononcer une astreinte ;

— débouté les époux G de leur demande de résiliation du bail ;

— débouté les époux G de leur demande de dommages et intérêts ;

— enjoint les époux G à établir un nouveau bail soumis au statut à effet du 1^er janvier 2006 sans qu’il soit nécessaire de prononcer une astreinte ;

— débouté les époux G de leur demande de résiliation du bail ;

— débouté les époux G de leur demande de dommages et intérêts ;

— l’infirmer pour le surplus et statuant à nouveau :

— constater l’acquisition de la propriété commerciale par la société Kit Fashion ;

— constater que le loyer convenu entre les parties s’élève à la somme de 2.500 euros par mois, charges comprises ;

— fixer le loyer du bail commercial à renouveler à compter du 1^er janvier 2006 à la somme de 2.500 euros par mois en principal, soit 30.000 euros par an ;

— enjoindre aux époux G à établir un nouveau bail commercial soumis au statut à effet du 1^er janvier 2006 et ce, dans un délai de 15 jours à compter du prononcé de la décision à intervenir, et sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;

A titre subsidiaire, si le loyer était fixé à la somme de 69 250€ HT et F, il est demandé à la Cour d’accorder à la Société Kit Fashion les plus larges délais de paiement, soit 24 mois.

— débouter les époux G de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner les époux G à verser à la société Kit Fashion la somme de 62.200 euros augmentés des intérêts à taux légal à compter du 19 mars 2012 ;

A titre subsidiaire

— ordonner une expertise avec pour mission habituelle en la matière et notamment : visiter les locaux, les décrire, procéder à l’examen des éléments mentionnés aux articles L. 145-33 et L 145-34 et suivants du Code de commerce, et de déterminer la valeur locative des locaux exploités par la société Kit Fashion, d’entendre les parties en leurs dires et explications et dresser un rapport.

En tout état de cause

— condamner les époux G à verser à la société Kit Fashion la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;Condamner les époux G à payer à la société Kit Fashion la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens.

Les époux G ( ou A ), dans leur dernières conclusions en date du 23 septembre 2014, demandent quant à eux à la Cour de :

— infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions leur faisant grief et notamment en ce qu’elle a reconnu à la société Kit Fashion le droit à un bail commercial,

Statuant à nouveau,

— débouter la Société Kit Fashion de toutes ses prétentions,

— constater, dire et juger que les sociétés auxquelles ont été consentis les baux précaires sur l’immeuble sis XXX au Coq, XXX 'ont eu aucun caractère fictif,

— dire que Monsieur et Madame G n’ont commis aucune fraude à la législation des baux commerciaux autorisant la reconnaissance au bénéfice de la Société Kit Fashion constituée en 2009 d’un bail commercial,

— donner acte à Monsieur et Madame G de ce qu’ils contestent avoir eu connaissance des fraudes alléguées par la Société Kit Fashion ,

— donner acte à M et M^me G de ce qu’ils n’ont jamais loué leur immeuble à la Société Heloise,

— dire ni avoir lieu à consentir à la Société Kit Fashion un bail commercial,

— constater que les sociétés qui se sont succédées dans les lieux les ont restitués et n’ont jamais revendiqué le bénéfice du statut des baux commerciaux,

En toute hypothèse,

— déclarer l’action de la société Kit Fashion en revendication du statut des baux commerciaux irrecevable,

— dire que la société Kit Fashion n’a pas qualité à agir,

— dire toutes actions en revendication irrecevables comme prescrites au visa des dispositions de l’article L 145-60 du Code de Commerce,

— constater, dire et juger qu’il n’existe aucun lien, aucune continuité entre les locataires successifs permettant d’établir une entité économique unique ,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de la Société Kit Fashion des lieux qu’elle occupe XXX sans délai.[Constater dire et juger que la Société Kit Fashion qui s’est maintenue dans l’immeuble n’a réglé aucune indemnité d’occupation aucun loyer, aucune charge, ou taxe fiscale depuis le 22 décembre 2011,

— déclarer irrecevable en son action et en toutes ses prétentions comme étant de mauvaise foi.]

— condamner la Société Kit Fashion au paiement d’une indemnité d’occupation de 9 000 € HT + TVA par mois outre les charges de l’immeuble, taxes locatives, taxes foncières depuis le 22 décembre 2011, date d’expiration du bail jusqu’au jour de son expulsion (en exécution de la clause du bail précaire),

A défaut,

— fixer l’indemnité d’occupation de la société Kit Fashion à 7 500 € HT par mois plus charges et taxes locatives et foncières dans les mêmes conditions que précitées outre intérêts à compter de chaque échéance et capitalisation, la somme de 7500 euros HT représentant la valeur locative de l’immeuble à dires d’expert. A défaut la Cour fixera l’indemnité d’occupation à la valeur du dernier loyer d’un montant de 5.000 € HT par mois majoré de 50%.

— dire que les sommes dues porteront intérêts au taux légal majoré à compter de chaque échéance mensuelle outre capitalisation et ce, à titre de dommages intérêts,

— déclarer la Société Kit Fashion irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes de remboursement de loyers trop perçus,

— déclarer ses demandes également irrecevables comme prescrites (prescription quinquennale) et dépourvues de toutes qualités et capacités à agir.

Subsidiairement,

Pour le cas où par impossible la Cour confirmerait le jugement en ce qu’il a reconnu à la société Kit fashion un droit à un bail commercial, elle prononcera la résiliation dudit bail pour non-paiement des loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes fiscales, depuis le 22 décembre 2011,

— ordonner l’expulsion de la société Kit Fashion des lieux litigieux sans délai,

— condamner la société Kit Fashion au paiement des loyers fixés par le Tribunal jusqu’à la date de résiliation qu’il y a lieu de fixer au 22 décembre 2011 et au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux,

— fixer à la somme mensuelle de 9 000 € HT le loyer et toute indemnité d’occupation due, outre charges et taxes locatives,

A défaut,

— fixer ce loyer et indemnité d’occupation à la somme de 7 500 € HT par mois outre charges et taxes locatives, foncières et fiscales représentant la valeur locative à dires d’Expert et dire que les sommes porteront intérêts au taux légal majoré à compter de chaque échéance de loyer et charges impayées outre capitalisation, le tout à titre de dommages et intérêts,

A titre encore plus subsidiaire,

Si d’aventure la Cour n’estimait pas devoir résilier le bail et confirmait le jugement, elle réformera ce dernier et :

— fixera néanmoins le montant du loyer de ce bail à 9 000 € HT par mois plus charges et taxes locatives et foncières, valeur du loyer contractuellement reconnue par les parties dans le bail précaire de la Société Kit Fashion,

— à défaut fixera le loyer selon l’évaluation expertale du rapport du Cabinet Vaz da Cruz (produite aux débats sous le n° 34) à la somme de 7500 € HT par mois à laquelle s’ajouteront les charges et taxes locatives, foncières et fiscales,

— condamnera la Société Kit Fashion au paiement de ce loyer à compter de la date du bail outre intérêts au taux légal majoré pour chaque échéance impayée ou partie d’échéance impayée avec capitalisation à titre de dommages intérêts,

— condamnera également la Société Kit Fashion aux charges locatives et taxes locatives, foncières et fiscales échues depuis la date du bail à ce jour,

— dire qu’aux termes du bail imposé, l’ensemble des travaux d’entretien et gros travaux, charges locatives et taxes, notamment foncières, seront à la charge du locataire,

En toute hypothèse,

Vu la situation d’urgence,

— condamner la Société Kit Fashion à régler tout arriéré de loyer, toute indemnité d’occupation sur la période du 22 décembre 2011 jusqu’à l’arrêt à intervenir dans le mois de la signification de cet arrêt sous peine de résiliation du bail et expulsion de la Société Kit Fashion sans délai,

— condamner la Société Kit Fashion à la même sanction qui sera appliquée au paiement des charges et arriérés, outre les intérêts au taux majorés et capitalisés à titre de dommages et intérêts dans les termes du dispositif des présentes conclusions (pages 25 à 29),

— condamner la Société Kit Fashion à payer à M et M^me G la somme de 50.000 € HT à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel, économique, financier qu’ils ont subi du fait du comportement de la Société Kit Fashion,

— condamner la Société Kit Fashion à payer à M et M^me G la somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral lié au stress imposé par cette procédure dont dépend leur survie ainsi qu’à une somme de 20.000 € au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de la présente procédure,

— condamner la Société Kit Fashion aux dépens recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

SUR CE

Sur l’acquisition de la propriété commerciale

La société Kit Fashion soutient que les époux G ont imposé à des sociétés locataires identiques la conclusion de baux précaires successifs afin d’écarter les dispositions protectrices du statut des baux commerciaux et notamment les dispositions de l’article L. 145-5 du Code de commerce qui prévoient qu’à l’expiration du bail ou des baux dérogatoires conclus pour une durée au plus de deux années, dans la rédaction alors applicable, si le preneur est laissé en possession il s’opère un nouveau bail régi par les dispositions du statut des baux commerciaux.

Elle relève que l’activité de vente de gros et demi-gros d’articles pour enfants a été successivement exercée dans les locaux en cause par différentes sociétés fondées par l’un ou l’autre des époux Z, ou par leur fils, tous trois actuellement actionnaires de la société Kit ( Kids suivant les statuts ) Fashion. Elle sollicite donc la confirmation du jugement entrepris, qui a prononcé la nullité des baux dérogatoires postérieurs à la première convention conclue avec la société Sympholine et a enjoint aux époux G d’établir un bail commercial à effet au 1^er janvier 2006, terme du premier bail dérogatoire, en constatant que les époux G « ont donné tacitement leur accord au maintien dans les lieux des époux Z en utilisant le mécanisme de la création d’entités distinctes ». Elle demande que la condamnation des époux G à établir un bail commercial soit assortie d’une astreinte, contrairement à ce qui avait été jugé précédemment.

Il résulte des éléments du débat :

— qu’à la date du 1° janvier 2004 et pour une durée allant au 31 décembre 2005, a été signé un bail dérogatoire entre une société Sympholine ( ayant pour associés M^me Z , M^me X et M C ) et les époux G. La société Sympholine a été radiée du registre du commerce le 24 février 2006.

— qu’un deuxième bail dérogatoire a été signé à effet du 1° janvier 2006 jusqu’au 31 décembre 2007 entre les époux A et une société Mode enfantine ayant pour associés M E et M Z , M B étant devenu le gérant à la suite de M E, la société ayant été radiée du registre du commerce le 11 mai 2010, l’activité déclarée ayant cessé le 28 décembre 2009,

— qu’un bail dérogatoire a été signé entre une société Heloise ayant pour associés M^me Z et M^me D pour la période du 18 décembre 2006 au 31 décembre 2007, ce que contestent les époux A qui, expertise graphologique à l’appui, estiment que le bail produit est un faux ;

— qu’un troisième bail de même nature a été signé le 1° janvier 2008 et pour une période allant jusqu’au 31 décembre 2009 entre les époux A et une société Fafa mode ayant pour associés M Z , M^me D épouse H, société qui aurait abandonné les locaux avant le terme du bail ainsi qu’il a été constaté par acte d’huissier de justice, la société ayant été ensuite dissoute le 31 décembre 2009, puis radiée d’office du registre du commerce le 19 mars 2010,

— qu’un quatrième bail dérogatoire a été signé entre la société Kit Fashion ou Kids Fashion ayant pour gérant M Y associé à 50 % remplacé par M Z J également associé à 50 % pour la période allant du 31 décembre 2009 au 31 décembre 2011;

Cette succession de baux dérogatoires concernent les mêmes locaux commerciaux XXX à Aubervillers; les baux successifs ont duré chacun en moyenne deux années, périodes au terme desquelles les sociétés locataires ont été soit dissoutes soit radiées du registre du commerce .

Ces sociétés qui se sont succédées dans les lieux n’avaient ni le même gérant de droit ni les mêmes associés ; la société Kids Fashion prétend que précisément ces différentes constitutions de sociétés n’étaient réalisées que dans le dessein pour les bailleurs de pouvoir conclure une succession de baux dérogatoires à des sociétés en apparence différentes mais constituées en fait des mêmes personnes, à savoir les époux Z et leur fils, de façon à échapper au statut des baux commerciaux.

A cet égard, elle produit une attestation de la société Fiduciaire CS Consulting qui indique avoir été la comptable unique des différentes sociétés Mode enfantine, Heloise, Fafa mode, Kit Fashion, et mentionne que 'depuis que (notre) cabinet assure la comptabilité de 'cette société’ , nous pouvons attester que les dirigeants de fait ont été le couple Z'; elle affirme ainsi que l’ensemble des décisions touchant la gestion de l’ensemble desdites sociétés était prise par les époux Z et que c’est elle qui s’est également occupée de la mise en sommeil ou de la radiation des différentes sociétés, radiations qui intervenaient selon elle parce que le propriétaire exigeait pour qu’un nouveau bail soit signé, que M et M^me Z leur présente une nouvelle société ;

Or, la société Fiduciaire CS Consulting n’est pas une société d’expertise comptable bien que l’attestation qu’elle a rédigée comporte in fine l’indication qu’elle est signée par 'l’expert comptable’ mais sans indication du nom de celui-ci; il n’est d’ailleurs joint à cette attestation et il n’est produit aux débats aucun document concernant l’implication de cette société fiduciaire d’audit et de gestion dans l’établissement des comptes des différentes sociétés Kit Fashion, Mode enfantine, Fafa mode ou encore Heloise, ou dans les opérations de radiation desdites sociétés- le plus souvent effectuée d’office par le greffier du tribunal de commerce à la suite de la cessation d’activité – ou encore de dissolution, ce qui aurait permis d’apprécier la réalité de l’unité économique alléguée des différentes entités qui ont occupé les lieux, lesquelles suivant les indications des bailleurs, n’ont pas en réalité disposé des mêmes comptes bancaires ; aucun élément de comptabilité desdites sociétés n’est d’ailleurs versé aux débats et les extraits K bis des sociétés portent l’indication du rappel (en vain ) de l’obligation de dépôt des documents comptables annuels par le greffier du tribunal de commerce.

Les témoignages des différents commerçants voisins attestant que la boutique porte le même nom, qu’elle est spécialisée dans la mode enfantine, et que M et M^me Z exploitent eux mêmes cette boutique depuis plusieurs années sont fragilisés par le fait que certains témoins sont revenus sur leur déclarations, précisant pour deux d’entre eux n’avoir porté l’indication du nom des dirigeants ou de la boutique que sur les indications du fils de M et M^me Z.

Quant aux témoignages de différents associés eux mêmes, qui affirment n’avoir accepté de participer à la constitution desdites sociétés que pour satisfaire aux exigences des bailleurs, ils doivent être reçus avec la réserve qu’impose leur lien avec les dirigeants de la société Kit Fashion outre que leur témoignage ne comporte la relation d’aucun fait précis auquel ils auraient personnellement assisté et qui ferait la preuve de l’exigence des bailleurs.

En l’état de ces éléments, il n’est donc pas établi avec la certitude suffisante que les bailleurs connaissaient les dirigeants de fait des différentes sociétés et qu’en connaissance de la permanence de mêmes dirigeants de fait, de l’identité du fonds de commerce et du caractère fictif des différentes sociétés qui l’ont exploité, ils ont eux mêmes encouragé cette création de sociétés ayant statutairement des gérants et des associés différents dans le seul but d’éluder les dispositions de l’article L 145-5 du code de commerce, et le statut des baux commerciaux.

Dés lors que la fraude alléguée n’est pas établie, la société Kit Fashion, outre qu’elle ne démontre pas venir aux droits des sociétés Sympholine, Mode enfantine, Fafa mode, ou encore Heloise ne peut revendiquer la requalification de baux dérogatoires ayant pris fin plus deux ans avant l’introduction de son action par conclusions du 20 novembre 2012 et notamment du bail devant prendre effet au 1° janvier 2006, de sorte que la prescription biennale de l’article L 145-60 du code de commerce ne peut avoir été interrompue par la lettre de mise en demeure adressée aux bailleurs en date du 12 mars 2012 dés lors qu’ elle était déjà acquise à cette date et de plus fort à celle de la demande .

Les époux G qui se sont opposés au maintien dans les lieux de la société Kit ou Kids Fashion à l’issue du bail dérogatoire dont elle bénéficiait sont fondés à obtenir l’expulsion de la société des lieux qu’elle occupe XXX

La société Kit Fashion paiera une indemnité d’occupation égale au montant du loyer conventionnellement prévu au bail, charges et taxes en sus, à l’exclusion de la taxe foncière qui est par principe à la charge ders bailleurs ; l’indemnité portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 16 mars 2012 et ensuite à compter de chaque échéance.

Les époux G ont signé une succession de baux dérogatoires pour les mêmes locaux, fut-ce au bénéfice de sociétés distinctes, ce qui leur a permis d’augmenter le loyer tous les deux ans de façon significative, sans qu’ils aient à supporter de frais tenant à la vacance des locaux dans la mesure où un nouveau bail était aussitôt signé dés la fin du bail précédent, avec des sociétés nouvellement créées; ils échouent ainsi à faire la démonstration d’un préjudice tant matériel que moral qu’ils auraient subi, distinct de celui réparé par les intérêts au taux légal s’agissant du retard mis par la société Kit (ou Kids ) Fashion dans le règlement des loyers et indemnités d’occupation . Ils seront déboutés de leur demande en dommages intérêts , la circonstance que M G souffre de problèmes de santé étant sans lien établi avec le litige.

Il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Kit Fashion supportera les entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

Réformant le jugement déféré,

Rejette comme prescrite l’action de la société Kit Fashion en revendication du statut des baux commerciaux,

Dit que le bail signé le 23 décembre 2009 entre la société Kit ( ou Kids ) Fashion et M et M^me G portant sur des locaux situés XXX à Aubervilliers ( 93) a pris fin le 23 décembre 2011 ,

Ordonne en conséquence l’expulsion de la société Kit (ou Kids) Fashion des lieux qu’elle occupe indûment au besoin avec le concours de la force publique à défaut de départ volontaire,

La condamne à payer à M et M^me G une indemnité d’occupation à compter du 23 décembre 2011 d’un montant égal à celui du loyer conventionnel, outre les charges et taxes à l’exclusion de la taxe foncière qui doit être supportée par les bailleurs à compter de l’expiration du bail,

Dit que l’indemnité d’occupation portera intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2012 et au fur et à mesure des échéances, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil ,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne la société Kit Fashion aux dépens de première instance et d’appel, ces derniers étant recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE