Cour d'appel de Bourges, 1re chambre, 9 mai 2025, n° 24/00616

TGI Nevers 23 mai 2024

CA Bourges
Infirmation partielle 9 mai 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Accomplissement de la condition suspensive
La cour a estimé que la SCI MPO Invest a empêché la réalisation de la condition suspensive en ne justifiant pas de l'issue de sa demande de prêt auprès de la BNP Paribas.
Accepté
Excessivité de la clause pénale
La cour a jugé que la pénalité de 43 000 euros était manifestement excessive et a décidé de la réduire à 20 000 euros.
Rejeté
Restitution des sommes versées
La cour a rejeté cette demande sans statuer sur son bien-fondé, considérant que la SCI MPO Invest était principalement succombante.
Rejeté
Frais irrépétibles
La cour a débouté la SCI MPO Invest de sa demande de frais irrépétibles, considérant qu'elle était principalement succombante.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Bourges, la SCI MPO Invest conteste le jugement du tribunal judiciaire de Nevers qui avait déclaré accomplie la condition suspensive d'obtention d'un prêt et condamné la SCI à verser 43 000 euros au titre de la clause pénale. La première instance a estimé que la SCI n'avait pas justifié de demandes de prêt conformes. La cour d'appel, après avoir examiné les preuves fournies, a confirmé que la SCI MPO Invest avait empêché la réalisation de la condition suspensive, mais a jugé que le montant de la clause pénale était excessif. Elle a donc infirmé le jugement sur ce point, réduisant l'indemnité à 20 000 euros, tout en confirmant les autres dispositions du jugement initial.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Bourges, 1re ch., 9 mai 2025, n° 24/00616
Juridiction :	Cour d'appel de Bourges
Numéro(s) :	24/00616
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nevers, 23 mai 2024
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	16 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Olivier LEVOIR
Cabinet(s) :	SCP GUENOT AVOCATS ET ASSOCIESSCP SEBASTIEN GUENOT
Parties :	S.C.I. MPO INVEST

Texte intégral

SM/OC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— M^e Olivier LEVOIR

— SCP GUENOT AVOCATS ET ASSOCIES

Expédition TJ

LE : 09 MAI 2025

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 09 MAI 2025

N° RG 24/00616 – N° Portalis DBVD-V-B7I-DVBP

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de NEVERS en date du 23 Mai 2024

PARTIES EN CAUSE :

I – S.C.I. MPO INVEST agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:

[Adresse 8]

[Localité 10]

N° SIRET : 887 598 894

Représentée par M^e Olivier LEVOIR, avocat au barreau de NEVERS

timbre fiscal acquitté

APPELANTE suivant déclaration du 03/07/2024

II – M. [X] [N]

né le 28 Septembre 1956 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 6]

— Mme [Z] [O] épouse [N]

née le 25 Mai 1957 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 6]

— S.C.I. [N] agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:

[Adresse 3]

[Localité 10]

N° SIRET : 327 674 388

Représentés par la SCP GUENOT AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de NEVERS

timbre fiscal acquitté

INTIMÉS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CIABRINI, Conseillère chargée du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Odile CLEMENT Présidente de Chambre

M. Richard PERINETTI Conseiller

M^me Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me SERGEANT

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon compromis de vente en date du 2 septembre 2021, M. [X] [N] et Mme [Z] [O] épouse [N] ont vendu à la SCI MPO Invest une maison d’habitation, située [Adresse 3] à [Localité 10], cadastrée section BS no [Cadastre 1], au prix de 260 000 euros, et la SCI [N] a vendu à la SCI MPO Invest un ensemble à usage professionnel, situé [Adresse 4] à [Localité 10], cadastré section BS nos [Cadastre 7] et [Cadastre 2], au prix de 170 000 euros, sous condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêt(s) portant sur la somme de 710 000 euros remboursable sur une durée maximale de 20 ans suivant un taux nominal d’intérêt maximum de 1,50 % par an hors assurance.

Par acte d’huissier de justice en date du 1er mars 2022, M. et Mme [N] et la SCI [N] ont assigné la SCI MPO Invest devant le tribunal judiciaire de Nevers aux fins principales, en l’état de leurs dernières demandes, de la voir condamner à leur payer la somme de 43 000 euros au titre de la clause pénale prévue au contrat.

Par jugement en date du 23 mai 2024, le tribunal judiciaire de Nevers a :

' déclaré réputée accomplie la condition suspensive d’obtention d’un prêt prévue dans le compromis de vente conclu le 2 septembre 2021 entre M. et Mme [N] et la SCI [N], d’une part, et la SCI MPO Invest, d’autre part,

' condamné la SCI MPO Invest à payer à M. et Mme [N] et la SCI [N] une indemnité totale de 43 000 euros au titre de la clause pénale,

' rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit conformément à l’article 514 du code de procédure civile,

' débouté la SCI MPO Invest de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné la SCI MPO Invest à verser à M. et Mme [N] et la SCI [N] une indemnité totale de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné la SCI MPO Invest aux dépens.

Le tribunal a retenu que la SCI MPO Invest ne justifie pas avoir déposé des demandes de prêt conformes aux caractéristiques définies dans le compromis de vente, de sorte que la condition suspensive doit être réputée accomplie.

Par déclaration en date du 3 juillet 2024, la SCI MPO Invest a interjeté appel de ce jugement, sauf en ce qu’il a rappelé qu’il est exécutoire de plein droit.

Par ordonnance d’incident en date du 21 janvier 2025, le conseiller de la mise en état a constaté l’exécution de la décision attaquée et rejeté en conséquence la demande de radiation présentée par M. et Mme [N] et la SCI [N].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 janvier 2025, la SCI MPO Invest demande à la cour de :

' la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

' infirmer le jugement entrepris,

' débouter M. et Mme [N] et la SCI [N] de l’ensemble de leurs demandes,

' condamner solidairement M. et Mme [N] et la SCI [N] à lui payer une somme de 44 500 euros en restitution des sommes versées au titre de l’exécution provisoire du premier jugement,

' condamner solidairement M. et Mme [N] et la SCI [N] à lui payer une somme de 8 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamner solidairement M. et Mme [N] et la SCI [N] aux entiers dépens d’instance et de ceux de première instance,

' subsidiairement, réduire le montant de l’indemnité de la clause pénale ou du préjudice subi à de plus justes proportions.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 janvier 2025, M. et Mme [N] et la SCI [N] demandent à la cour de :

' les juger recevables et bien fondés,

' confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

' condamner la SCI MPO Invest au paiement d’une somme de 3 600 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’à l’intégralité des dépens,

' subsidiairement, condamner la SCI MPO Invest au paiement d’une somme de 43 000 euros en réparation du préjudice qu’elle leur a causé,

' condamner la SCI MPO Invest au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’à l’intégralité des dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 février 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

SUR CE

Sur l’indemnité due au titre de la clause pénale

En vertu de l’article 1304-3, alinéa 1, du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

L’article L. 313-41, alinéa 1, du code de la consommation dispose que lorsque l’acte mentionné à l’article L. 313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement.

Il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, à défaut de quoi il est acquis que l’emprunteur a empêché la réalisation de la condition (cass. civ. 1re, 13 nov. 1997, no 95-18.276).

Il appartient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire d’une promesse de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, qui démontre avoir présenté au moins une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, a empêché l’accomplissement de la condition (cass. civ. 3e, 26 mai 2010, no 09-15.317).

L’article 1231-5, alinéas 1 et 2, du code civil prévoit que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, la SCI MPO Invest demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré accomplie la condition suspensive d’obtention d’un prêt prévue dans le compromis de vente du 2 septembre 2021 et l’a condamnée à payer aux intimés la somme de 43 000 euros au titre de la clause pénale.

Le compromis de vente conclu entre les parties stipule :

« Condition suspensive d’obtention du prêt

Le présent compromis est également consenti sous la condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur d’un ou plusieurs prêts aux conditions suivantes :

' organisme prêteur : toute banque,

' montant maximum de la somme empruntée : 710 000 euros,

' durée maximale de remboursement : 20 ans,

' taux nominal d’intérêt maximum : 1,50 % l’an (hors assurance).

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition aux sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil [']

II – Réalisation de la condition suspensive

La réalisation de cette condition suspensive résultera de la production d’une lettre d’accord du ou des établissements bancaires sollicités.

Cette condition suspensive devra être réalisée au plus tard le 2 novembre 2021.

L’acquéreur devra justifier au vendeur de l’acceptation ou du refus de ce(s) prêt(s), par pli recommandé adressé au plus tard dans les cinq jours suivants l’expiration du délai ci-dessus.

Dans le cas où l’acquéreur n’aurait pas apporté la justification requise dans le délai ci-dessus, les présentes seront caduques, le terme étant considéré comme extinctif. Par suite, le vendeur retrouvera son entière liberté mais l’acquéreur ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait, à défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au vendeur en application des dispositions du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

L’acquéreur déclare qu’il n’existe à ce jour, aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’il envisage de solliciter.

Stipulation de pénalité

Au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 43 000 euros à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. »

La SCI MPO Invest soutient avoir rempli ses engagements et effectué auprès d’au moins une banque les démarches nécessaires pour l’obtention d’un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans le compromis de vente.

Pour en justifier, elle produit :

' une lettre de refus de la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel Centre Loire datée du 18 janvier 2022 pour une demande de financement de 710 000 euros, outre une attestation datée du 19 juin 2024, aux termes de laquelle la banque précise que cette lettre de refus était basée sur les éléments du compromis du 2 septembre 2021, à savoir un montant de 710 000 euros, une durée de 20 ans et un taux de 1,50 % hors assurance,

' une lettre de refus du Crédit Lyonnais datée du 18 janvier 2022 pour un prêt de 710 000 euros sur une durée de 240 mois, outre une lettre de la banque datée du 12 juillet 2024, confirmant que la demande de financement refusée portait sur un montant de 710 000 euros sur 240 mois au taux d’intérêt de 1,50 %,

' une attestation de refus de financement de la Caisse d’épargne de Bourgogne Franche-Comté datée du 29 octobre 2021, pour une demande de financement de 710 000 euros sur une durée de 240 mois, outre un courriel de Mme [J] [M], directrice d’agence de [Adresse 11], envoyé le 3 juillet 2024, par lequel elle atteste que le taux d’intérêt retenu était de 1,50 % hors assurance.

La SCI MPO Invest démontre donc avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis de vente auprès de trois établissements bancaires différents, qui ont lui ont notifié un refus de financement.

Les intimés répliquent que la SCI MPO Invest ne justifie que de trois refus, alors qu’elle avait déposé une quatrième demande de financement auprès de la BNP Paribas, sans préciser la décision prise par cet établissement. Ils relèvent également que la SCI MPO Invest a déclaré avoir obtenu deux accords de deux banques différentes et estiment qu’il lui appartient de s’expliquer sur ces deux acceptations.

Il ressort des pièces produites par la SCI MPO Invest que M. [A] [V], l’un de ses associés, a contacté M. [I] [P], directeur d’agence de la BNP Paribas Personal Finance, par courriel du 20 juillet 2021 afin de lui transmettre les pièces nécessaires à la constitution d’un dossier de financement immobilier. Par courriel du 30 juillet 2021, M. [P] a répondu que les deux projets présentés par la SCI, dont l’acquisition litigieuse, seront étudiés par Mme [F] [U], conseillère spécialisée, à compter du 9 août 2021. Par courriel du 7 octobre 2021, M. [V] a demandé à Mme [U] de lui délivrer une attestation indiquant qu’elle a réceptionné une demande de prêt pour le projet de la SCI MPO Invest. Par courriel du 19 octobre 2021, M. [P] est revenu vers M. [V] afin de demander aux deux associés de la SCI de remplir un formulaire relatif à leurs revenus et patrimoine, que M. [V] lui a adressé le lendemain.

Si la SCI MPO Invest ne produit pas la suite des échanges de courriels avec la BNP Paribas, il en résulte néanmoins qu’elle a déposé une demande de prêt auprès de cette banque pour financer l’acquisition litigieuse.

Par message téléphonique du 3 novembre 2021, M. [B] [Y], second associé de la SCI MPO Invest, a écrit à Mme [N] : « nous avons eu un oui de deux banques que nous mettons du coup en concurrence ce qui pren[d] un peu de temps. Faites nous confiance nous sommes à 100 % dans le projet avec mon associé. On aura signé avant la fin de l’année ».

La SCI MPO Invest ne justifiant pas du refus de financement de la BNP Paribas, alors que les propres déclarations de l’un de ses associés tendent au contraire à démontrer que ce financement avait été obtenu, il doit être retenu que la société appelante a empêché la réalisation de la condition suspensive.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré réputée accomplie la condition suspensive d’obtention d’un prêt prévue dans le compromis de vente du 2 septembre 2021.

À titre subsidiaire, la SCI MPO Invest demande à la cour de réduire le montant de l’indemnité de la clause pénale, au moyen de l’absence de préjudice des vendeurs. Elle soutient que la durée d’immobilisation n’a été que de quatre mois, alors que le bien n’avait toujours pas été vendu en 2024.

L’immobilisation du bien immobilier s’est étendue du 2 septembre 2021, date du compromis de vente, au 19 janvier 2022, communication des deux premières attestations de refus des banques.

Les intimés, qui font valoir une perte de chance de vendre ou à tout le moins de faire visiter le bien à d’autres acheteurs, reconnaissent dans leurs dernières écritures que le bien immobilier litigieux n’a été vendu que dans le courant de l’année 2024.

Au regard de ces éléments, il apparait que la pénalité de 43 000 euros prévue au compromis de vente est manifestement excessive.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu’il a condamné la SCI MPO Invest à payer à M. et Mme [N] et la SCI [N] une indemnité de 43 000 euros au titre de la clause pénale et, statuant à nouveau, elle sera condamnée à leur payer la somme de 20 000 euros à ce titre.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le jugement attaqué est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance.

Partie principalement succombante, la SCI MPO Invest sera condamnée aux dépens d’appel.

L’issue de la procédure et l’équité commandent par ailleurs de la condamner à payer aux intimés la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et de la débouter de sa propre demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné la SCI MPO Invest à payer à M. [X] [N], Mme [Z] [O] épouse [N] et la SCI [N] une indemnité totale de 43 000 euros au titre de la clause pénale,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

CONDAMNE la SCI MPO Invest à payer à M. [X] [N], Mme [Z] [O] épouse [N] et la SCI [N] la somme de 20 000 euros au titre de la clause pénale,

CONDAMNE la SCI MPO Invest aux dépens d’appel,

CONDAMNE la SCI MPO Invest à payer à M. [X] [N], Mme [Z] [O] épouse [N] et la SCI [N] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la SCI MPO Invest de sa propre demande à ce titre.

L’arrêt a été signé par O. CLEMENT, Président, et par V. SERGEANT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

V. SERGEANT O. CLEMENT