EXTRAIT DES MINUTES DU SECRETARIAT-GREFFEDE LA COUR D’APPEL DE BOURGES

REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

SM/RP

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— la SCP AVOCATS CENTRE

— M^e Servanne TARDY-VIGNON

— TJ

LE : 15 MAI 2026

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 15 MAI 2026

N° RG 25/00793 – N° Portalis DBVD-V-B7J-DYFP

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de BOURGES en date du 22 Mai 2025

PARTIES EN CAUSE :

I – M. [Y] [H]

né le 11 Juin 1944 à [Localité 1]

[Adresse 1]

— M. [S] [L] ès qualités d’héritier de sa mère [B] [H] veuve [L] (décédée le 24 janvier 2025)

né le 29 Mars 1956 à [Localité 2] (03)

[Adresse 2]

Représentés et plaidant par la SCP AVOCATS CENTRE, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

APPELANTS suivant déclaration du 28/07/2025

II – Mme [Z] [P] [K] veuve [Q]

née le 15 Mars 1945 à [Localité 3]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Servanne TARDY-VIGNON, avocat au barreau de BOURGES

Plaidant par M^e Muriel CASANOVA, avocat au barreau de MONTLUCON

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Mars 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. PERINETTI, Conseiller faisant fonction de Président chargé du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Richard PERINETTI conseiller faisant fonction de Président de Chambre

M. Alain TESSIER-FLOHIC Président de chambre

M^me Marie-Madeleine CIABRINI Conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me MAGIS

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ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

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Exposé :

Par un compromis en date du 31 mars 2015, des biens et droits immobiliers situés au [Adresse 4] », [Adresse 5], commune de [Localité 4] (18), comprenant une maison d’habitation et diverses parcelles, dont la parcelle cadastrée section ZC n°[Cadastre 1] « [Localité 5] » dont [Z] [Q] revendiquait être locataire, ont été vendus à [M] [N], exploitant agricole.

Madame [Q] a informé le notaire, par courrier recommandé du 15 juin 2015, qu’elle entendait exercer son droit de préemption.

Le notaire chargé de la vente a dressé un procès-verbal de carence le 25 septembre 2015, et Madame [Q] a saisi le tribunal de grande instance de Bourges aux fins d’exécution forcée de la vente de l’immeuble sur le fondement des articles L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime et 1589 du code civil.

Par ordonnance du 15 mars 2017, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer dans l’attente de la décision du tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Amand-Montrond devant statuer sur la qualité de fermier de Madame [Q].

Par jugement du 20 décembre 2019, confirmé par arrêt de la cour d’appel du 20 mai 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux a déclaré l’action des consorts [H] et [L] irrecevable pour défaut d’intérêt à agir.

Par jugement en date du 22 mai 2025, le tribunal judiciaire de Bourges a :

. ordonné l’exécution forcée de la vente de la propriété sis commune de [Localité 4] (18) [Adresse 6] l’ensemble section AB, n°[Cadastre 2] [Adresse 7], section AB n°[Cadastre 3] [Adresse 8], section AB n°[Cadastre 4] [Adresse 9], section AB n°[Cadastre 5] et n°[Cadastre 6] [Adresse 7], section ZC n°[Cadastre 1] [Localité 5], contenance totale de 4 ha 19 a 81 ca à Madame [Z] [X] veuve [Q] au conditions énoncées dans le compromis en date du 31 mars 2015 et notamment moyennant le prix de 55.000 euros, outre 2.000 euros T.T.C. au titre d’honoraires de l’agent immobilier à la charge de l’acquéreur,

. dit que la présente décision valait titre de vente,

constaté que Madame [Q] avait versé la somme de 3.000 euros en la comptabilité du notaire,

. ordonné qu’il soit procédé aux formalités de publicité foncière,

. condamné les consorts [E], [Y] et [B] [H] solidairement aux dépens,

. condamné solidairement les consorts [E], [Y], [B] [H] à payer à Madame [Q] une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

. dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

[Y] [H] et [S] [L], ont interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 28 juillet 2025 et demandent à la cour, dans leurs dernières écritures en date du 24 octobre 2025, à la lecture desquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, de :

Vu l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bourges en date du 15 mars 2017,

Vu le jugement du TPBR de Saint Amand-Montrond du 20 décembre 2019 confirmé par arrêt de la Cour d’Appel de Bourges du 20 mai 2021,

Vu l’article 480 du Code de Procédure Civile,

Vu les articles L 411-59, L 412-5, L412-12, L 459 et L 732-39 du Code rural,

Déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par Monsieur [Y] [H] et Monsieur [S] [L] du jugement rendu le 22 mai 2025 par le Tribunal Judiciaire de Bourges.

Y faisant droit,

Réformer en son entier le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de BOURGES en date du 22 mai 2025 en ce qu’il a :

Ordonné l’exécution forcée de la vente de la propriété sise Commune de [Localité 4] d’une contenance totale de 4 ha 19 a 81 ca à Madame [Z] [K] veuve [Q] aux conditions énoncées dans le compromis en date du 31 mars 2015 et notamment moyennant le prix de 55000 € outre 2 000 € TTC à titre d’honoraires de l’agent immobilier à la charge de l’acquéreur.

Dit que la présente décision vaut titre de vente.

Constaté que Madame [Q] a versé la somme de 3 000 € en la comptabilité du notaire.

Ordonné qu’il soit procédé aux formalités de publicité foncière.

Condamné les consorts [E], [Y] et [B] [H] solidairement aux dépens.

Condamné solidairement les consorts [E], [Y] et [B] [H] à payer à Madame [Q] une indemnité de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Statuant à nouveau,

Débouter Madame [Z] [K] veuve [Q] de l’ensemble de ses demandes.

Condamner Madame [Z] [K] veuve [Q] aux entiers dépens de première instance comme d’appel ainsi qu’au paiement d’une somme de 5 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

[Z] [X] veuve [Q], intimée, demande pour sa part à la cour, dans ses dernières écritures en date du 15 janvier 2026, à la lecture desquelles il est pareillement expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, de :

Juger Monsieur [Y] [H] et Monsieur [T] [L], es-qualité d’héritier de Madame [B] [H], mal fondés en leur appel,

Les en débouter,

Confirmer le jugement rendu le 22 mai 2025 par le Tribunal judiciaire de BOURGES en ce qu’il a :

. ordonné l’exécution forcée de la vente de la propriété sis commune de [Localité 6] (18) [Adresse 6] l’ensemble section AB, n°[Cadastre 2] [Adresse 7], section AB n°[Cadastre 3] [Adresse 8], section AB n°[Cadastre 4] [Adresse 9], section AB n°[Cadastre 5] et n°[Cadastre 6] [Adresse 7], section ZC n°[Cadastre 1] [Localité 5], contenance totale de 4 ha 19 a 81 ca à Madame [Z] [X] veuve [Q] au conditions énoncées dans le compromis en date du 31 mars 2015 et notamment moyennant le prix de 55.000 euros, outre 2.000 euros T.T.C. au titre d’honoraires de l’agent immobilier à la charge de l’acquéreur,

. dit que la présente décision vaut titre de vente,

. constaté que Madame [Q] a versé la somme de 3.000 euros en la comptabilité du notaire,

. ordonné qu’il soit procédé aux formalités de publicité foncière,

. condamné les consorts [E], [Y] et [B] [H] solidairement aux dépens,

. condamné solidairement les consorts [E], [Y], [B] [H] à payer à Madame [Q] une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Y ajoutant,

Condamner Monsieur [Y] [H] et Monsieur [T] [L], es-qualité d’héritier de Madame [B] [H], à payer et porter à Madame [Q] née [X] la somme de QUATRE MILLE EUROS (4.000,00 €) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Condamner les mêmes solidairement aux dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 mars 2026.

Sur quoi :

Selon le premier alinéa de l’article L 412-1 du code rural et de la pêche maritime, « le propriétaire bailleur d’un fonds de terre ou d’un bien rural qui décide ou est contraint de l’aliéner à titre onéreux, sauf le cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, ne peut procéder à cette aliénation qu’en tenant compte, conformément aux dispositions de la présente section, d’un droit de préemption au bénéfice de l’exploitant preneur en place ».

L’article L. 412-5 du même code précise que « bénéficie du droit de préemption le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente. Il peut exercer personnellement ce droit, soit pour exploiter lui-même, soit pour faire assurer l’exploitation du fonds par son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l’exploitation ou par un descendant si ce conjoint, partenaire ou descendant a exercé la profession agricole pendant trois ans au moins ou est titulaire d’un diplôme d’enseignement agricole. Il peut aussi subroger dans l’exercice de ce droit son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l’exploitation ou un descendant majeur ou mineur émancipé qui remplissent les conditions prévues à l’alinéa précédent. Le bénéficiaire du droit de préemption, le conjoint ou le partenaire d’un pacte civil de solidarité participant à l’exploitation ou le descendant au profit duquel le preneur a exercé son droit de préemption devra exploiter personnellement le fonds objet de préemption aux conditions fixées aux articles L. 411-59 et L. 412-12 (…) ».

L’article L. 411-59 de ce code, auquel le texte précité renvoie, dispose que « le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d’une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d’une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir. Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l’exploitation directe. Le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu’il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu’il répond aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu’il a bénéficié d’une autorisation d’exploiter en application de ces dispositions ».

Aux termes de l’article L. 412-8 du même code, « après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d’instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que, dans l’hypothèse prévue au dernier alinéa du présent article, les nom et domicile de la personne qui se propose d’acquérir. Cette communication vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus. Les dispositions de l’article 1589, alinéa 1er, du code civil sont applicables à l’offre ainsi faite. Le preneur dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l’acte d’huissier pour faire connaître, dans les mêmes formes, au propriétaire vendeur, son refus ou son acceptation de l’offre aux prix, charges et conditions communiqués avec indication des nom et domicile de la personne qui exerce le droit de préemption. Sa réponse doit être parvenue au bailleur dans le délai de deux mois ci-dessus visé, à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption ».

En l’espèce, il est constant que selon compromis en date du 31 mars 2015, les héritiers de [I] [J] – décédé le 10 mai 2012 – ont vendu, avec faculté de substitution, à [M] [N], exploitant agricole, diverses parcelles de terre comprenant une maison d’habitation à rénover, situées sur la commune de [Localité 4] (18) pour une contenance totale de 4 ha 19 a 81 ca, moyennant un prix de 55'000 €, les honoraires de l’agence immobilière, soit 2000 €, étant à la charge de l’acquéreur (pièce numéro 1 du dossier de Madame [Q]).

Maître [O], notaire chargé tout à la fois de la succession de [I] [J] et de l’établissement de l’acte authentique de vente, ayant informé Madame [Q] de cette vente par courrier recommandé du 21 mai 2015 (pièce numéro 2 du même dossier), celle-ci ' s’estimant titulaire d’un bail rural verbal sur une partie de la parcelle cadastrée section ZC numéro [Cadastre 1] lieu-dit « [Localité 5] » faisant partie de l’ensemble immobilier vendu ' a exprimé son intention d’exercer un droit de préemption par courrier recommandé du 15 juin suivant, c’est-à-dire dans le délai de 2 mois prévu par l’article L. 412-8 précité (pièce numéro 3).

L’appréciation du bien-fondé de l’action engagée par Madame [Q] devant le tribunal judiciaire aux fins d’ordonner la vente forcée des parcelles considérées, ayant donné lieu au jugement dont appel, suppose de déterminer, en premier lieu, si l’intimée peut effectivement se prévaloir d’un bail rural verbal sur une partie des parcelles faisant l’objet du compromis de vente, et, le cas échéant et en second lieu, si elle réunit les conditions requises pour l’exercice d’un droit de préemption telles que déterminées par les textes précités.

I) sur l’existence d’un bail rural verbal :

Selon l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, « toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l’article L. 411-2. Cette disposition est d’ordre public (…) La preuve de l’existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens ».

En application de l’article 480 du code de procédure civile, « le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure , une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche. Le principal s’entend de l’objet du litige tel qu’il est déterminé par l’article 4 ».

Par ordonnance d’incident du 15 mars 2017, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Bourges, estimant qu’il est « d’un intérêt déterminant pour le présent litige de savoir si Madame [Q] née [X] peut se prévaloir, ou non, du statut de fermier », a ordonné le sursis à statuer dans l’attente de la décision du tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Amand-Montrond sur la qualité de fermier dont celle-ci se prévalait.

Par jugement du 20 décembre 2019, confirmé le 20 mai 2021 à hauteur d’appel, ce tribunal paritaire, saisi par les consorts [H], a déclaré l’action de ces derniers « irrecevable pour défaut d’intérêt à agir ».

Il en résulte nécessairement que l’autorité de chose jugée attachée à cette décision se trouve circonscrite à la seule irrecevabilité des prétentions des consorts [H] pour défaut d’intérêt à agir, de sorte que le tribunal judiciaire ne pouvait valablement retenir, dans le jugement dont appel, qu’en raison de cette décision « le statut de fermier de Madame [Q] (…) ne peut de facto plus être remis en question », le tribunal paritaire des baux ruraux ne s’étant nullement prononcé sur l’existence, ou non, du bail rural allégué par Madame [Q].

Il reste toutefois loisible à Madame [Q] de rapporter, par tous moyens, la preuve de l’existence du bail rural verbal dont elle indique qu’il lui a été consenti par [I] [J] à compter du 1er janvier 1996, c’est-à-dire la preuve que ce dernier aurait accepté de mettre à sa disposition, à titre onéreux et aux fins d’exploitation, l’une des parcelles faisant l’objet du compromis de vente précité.

À cet égard, il convient d’observer que le compromis de vente conclu par les héritiers de [I] [J] le 31 mars 2015 prévoit, non seulement, que Madame [Q] « revendique le statut de locataire » sur divers bâtiments agricoles et « également sur une partie des terrains », ce que les acquéreurs Monsieur et Madame [N] « reconnaissent connaître » et « en faire leur affaire » (page numéro 3), mais, également et surtout, que l’acquéreur aura la propriété de l’immeuble et la jouissance de celui-ci à compter de la signature de l’acte authentique « pour les parties non occupées par Madame [Q], et la perception des loyers pour le reste ».

Ainsi, ce document ne se borne-t-il pas à exprimer la seule revendication, par Madame [Q], de sa qualité de preneuse à bail d’une partie des parcelles faisant l’objet du compromis, mais il fait expressément référence à la perception de « loyers » sur les parties des parcelles occupées par Madame [Q], ce qui implique, implicitement mais nécessairement, de la part des signataires de ce document, dont [Y] [H] et [B] [H] veuve [L] dont [S] [L] est l’héritier, la reconnaissance de l’existence d’un bail.

D’autre part, pour rapporter la preuve du bail verbal qui lui aurait été consenti à compter du 1er janvier 1996, Madame [Q] produit (pièce numéro 6 de son dossier) la photocopie des chèques d’un montant unitaire de 275 € établis à l’ordre de [I] [J] en date des 30 novembre 2007, 15 décembre 2008, 15 décembre 2009, 9 décembre 2010 et 4 décembre 2011.

Les appelants demeurent taisants sur ces versements, dont « l’expert en ruralité » a indiqué le 4 mars 2013 (pièce numéro 7 du même dossier) qu’ils paraissaient cohérents avec un fermage correspondant à la partie de la parcelle cadastrée ZC [Cadastre 1] dont Madame [Q] soutient être preneuse à bail.

En outre, si le conseil de [Y] [H] avait fait part le 28 mai 2013 au notaire chargé de la succession de [I] [J] que « les héritiers de Monsieur [J] » contestaient « que Madame [Q] puisse prétendre à un bail à ferme » (pièce numéro 2 de leur dossier), force est de constater qu’il résulte de la pièce numéro 28 du dossier de l’intimée qu’outre les sommes précitées versées à [I] [J], Madame [Q] a fait encaisser, postérieurement au décès de celui-ci, sur un compte ouvert à l’étude notariale dans le cadre du règlement de la succession, des sommes annuelles qualifiées de « fermages » par le notaire, celui-ci ayant d’ailleurs notifié à Madame [Q] la possibilité d’exercer son droit de préemption en des termes particulièrement clairs, l’informant que les héritiers de [I] [J] « ont l’intention de vendre l’immeuble dont la désignation suit et dont vous êtes locataire pour partie (parcelle ZC [Cadastre 1] pour 2 ha 30 a 60 ca et une partie des bâtiments d’exploitation : ancienne grange avec écurie, hangar en bois et hangar métallique) en vertu d’un bail à ferme verbal qui vous a été consenti par Monsieur [I] [J] depuis le 1er janvier 1996 ».

Il doit en outre être observé que Madame [Q] produit, d’une part, une « attestation parcellaire » en date du 8 juillet 2015 par laquelle le directeur de la MSA [Localité 7]ur de [Localité 8] certifie qu’elle « met en valeur depuis plus de 3 ans dans le cadre d’une exploitation individuelle » les parcelles référencées ZC [Cadastre 1] AK et ZC [Cadastre 1] [Cadastre 7] pour des superficies respectives de 1 ha 45 a 00 ca et 00 ha 85 a 60 ca (pièce numéro 5 de son dossier) et, d’autre part, huit attestations rédigées par [V] [A], [C] [W] veuve [U], [D] [F], [G] [R] née [A], [WU] [ZY] née [J], [IW] [RA], [OH] [MJ] et [WU] [NF], faisant partie des héritiers de [I] [J] ayant signé le compromis de vente, dans lesquelles ces derniers indiquent tous considérer Madame [Q] « comme fermière », et précisant qu’ils étaient « prêts à lui vendre dans le cadre de son droit de préemption » (pièces numéros 8 à 15 du même dossier).

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [Q] justifie, par tous moyens conformément à la faculté qui lui est conférée par le dernier alinéa de l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime précité, que [I] [J] avait accepté de mettre à sa disposition, à titre onéreux et aux fins d’exploitation, l’une des parcelles faisant l’objet du compromis de vente précité, de sorte que l’existence d’un bail rural verbal dont elle peut se prévaloir devra, pour les motifs ainsi substitués à ceux du premier juge, être retenue.

II) sur les conditions requises pour l’exercice du droit de préemption :

Il a été rappelé supra qu’en application de l’article L. 412-5 du code rural et de la pêche maritime, le droit de préemption bénéficiait au « preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente ».

Une telle condition paraît remplie au vu de l’attestation précitée du directeur de la MSA [Localité 9] du 8 juillet 2015 aux termes de laquelle Madame [Q] « met en valeur depuis plus de 3 ans dans le cadre d’une exploitation individuelle » les parcelles référencées ZC [Cadastre 1] AK et ZC [Cadastre 1] B pour des superficies respectives de 1 ha 45 a 00 ca et 00 ha 85 a 60 ca.

En second lieu, selon l’article L. 412-5 du code rural et de la pêche maritime, « le bénéficiaire du droit de préemption (…) devra exploiter personnellement le fonds objet de préemption aux conditions fixées aux articles L. 411-59 et L. 412-12 (…) », c’est-à-dire que « le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d’une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d’une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir. Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l’exploitation directe (…) ».

Il en résulte que, pour préempter, le preneur doit justifier qu’il satisfait aux obligations lui incombant en application de l’article L. 411-59 précité, c’est-à-dire qu’il est en mesure de se consacrer à l’exploitation du bien aliéné pendant 9 ans à compter de la préemption en participant aux travaux de façon effective et permanente (Cass. 3e civ., 11 juin 1997, n° 95-15.131), et c’est donc à tort que le tribunal a estimé qu’une telle exigence aboutirait à ajouter une condition non prévue aux dispositions de l’article L. 412-5 du même code.

Il appartient donc à Madame [Q] de rapporter la preuve qu’à l’époque où le droit de préemption pouvait être exercé, c’est-à-dire pendant un délai de 2 mois à compter de la réception du courrier recommandé du notaire en date du 21 mai 2015 l’informant du compromis de vente, elle pouvait se consacrer à l’exploitation du bien pendant 9 ans en participant aux travaux de façon effective et permanente.

Il convient à cet égard de remarquer, d’une part, que l’âge à cette date de Madame [Q], née le 15 mars 1945, soit 70 ans, ne constitue pas un élément permettant de considérer, en soi et en l’absence de toute limite d’âge prévue par les textes, qu’une exploitation personnelle du bien pendant 9 ans à compter de cette date serait matériellement impossible, et que, d’autre part et surtout, Madame [Q] produit un relevé d’exploitation de la MSA du 3 février 2023, comprenant la parcelle ZC [Cadastre 1], constituant un indice d’exploitation de celle-ci et que le caractère encore actuel de son activité agricole résulte des factures des 14 avril et 6 novembre 2025 afférentes à des saillies de juments et au débroussaillage et nettoyage « autour de la ferme située au [Adresse 8] dans le bourg de [Localité 4] » (pièces numéros 22 et 26 de son dossier).

Dès lors, il convient de considérer que Madame [Q] justifie, en application des textes précités, qu’elle était en mesure, à l’époque où le droit de préemption pouvait être exercé, de se consacrer à l’exploitation du bien aliéné pendant 9 ans à compter de cette date en participant aux travaux de façon effective et permanente.

En outre, la qualité de retraitée de Madame [Q] ne constitue pas, en soi, un obstacle à l’exercice du droit de préemption, l’inobservation éventuelle des dispositions de l’article L. 732-39 du code rural et de la pêche maritime étant seulement susceptible de donner lieu, conformément à ce texte, à une suspension du service de la pension de retraite.

Les appelants soutiennent par ailleurs que Madame [Q] ne peut valablement se prévaloir d’un droit de préemption qui porterait sur l’intégralité du bien immobilier d’une surface de 4 ha 19 a 81 ca faisant l’objet du compromis de vente précité du 31 mars 2015, dès lors qu’elle ne soutient être preneuse à bail que d’une partie de la parcelle ZC [Cadastre 1] d’une surface de 2 ha 30 a 60 ca.

Il doit à cet égard être rappelé que le droit de préemption, en cas d’aliénation par le bailleur, ne s’applique en principe, sauf le cas d’indivisibilité, qu’aux biens qui font l’objet de la location, de sorte que si la vente porte à la fois sur le fonds affermé et sur des biens non compris dans le bail, elle ne peut pas être réalisée par un acte unique, le propriétaire devant, dans cette hypothèse, procéder à deux ventes.

Toutefois, il est de principe que si le bailleur décide d’aliéner l’ensemble du fonds par un seul acte et notifie l’opération au preneur ' ce qui est le cas en l’espèce ' , la vente est parfaite lorsque ce dernier accepte les conditions communiquées (Cass. 3ème civ., 10 juillet 2002, n° 01-02.742) et que la mise en vente par un acte unique d’une parcelle donnée à bail et d’une parcelle libre de location ne peut priver le bénéficiaire du droit de préemption du droit d’accepter l’offre de vente de la parcelle, libre de location (Cass. 3ème Civ. 23 février 1994 n° 92-16.473).

C’est donc à juste titre que Madame [Q] soutient que le champ d’application du droit de préemption qui lui est conféré par les dispositions précitées ne saurait être limité à la seule parcelle faisant l’objet d’un bail rural verbal.

L’intimée justifiant, ainsi, avoir régulièrement exercé son droit de préemption dans le délai de deux mois à compter de la réception du courrier recommandé du notaire l’informant du projet de vente de la propriété à Monsieur [N], qui lui était imparti par l’article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime, il y aura lieu de confirmer, pour les motifs ainsi substitués, la décision du tribunal ayant ordonné l’exécution forcée de la vente de la propriété située [Adresse 10] à Madame [Q] aux conditions énoncées dans le compromis du 31 mars 2015 et ayant dit que le jugement valait titre de vente.

La décision de première instance devra par ailleurs être confirmée en ses dispositions relatives à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Les appelants succombant, ainsi, en leurs demandes, devront être tenus aux entiers dépens d’appel.

L’équité commandera, en outre, d’allouer à Madame [Q] une indemnité d’un montant de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles que celle-ci a dû exposer en cause d’appel.

Par ces motifs :

La cour

' Confirme le jugement entrepris

Y ajoutant

' Condamne [Y] [H] et [S] [L], en sa qualité d’héritier de [B] [H] veuve [L] décédée le 24 janvier 2025, à verser à [Z] [X] veuve [Q] la somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

L’arrêt a été signé par R. PERINETTI, conseiller faisant fonction de Président, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

S. MAGIS R. PERINETTI

La République française, au nom du peuple français mande et ordonne à tous commissaire de justice, sur ce requis, de mettre le dit acte contresigné, par les avocats de chacune des parties à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent acte a été signé par le directeur de greffe.

P/ LE DIRECTEUR DE GREFFE