AFFAIRE : N° RG 08/01127

Code Aff. :

ARRET N°

XXX

ORIGINE : DECISION du Tribunal de Grande Instance de LISIEUX en date du 22 Février 2008 -

RG n° 0700072

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIERE CHAMBRE – SECTION CIVILE

ARRET DU 19 AVRIL 2011

APPELANTS :

Monsieur R Z et Madame F G épouse Z

XXX

XXX

représentés par la SCP GRAMMAGNAC – YGOUF BALAVOINE ET LEVASSEUR, avoués

assistés de la SELARL THILL-LANGEARD & Associés, avocats au barreau de CAEN

INTIMES :

L’ ASSOCIATION SYNDICALE DES PROPRIETAIRES DU PARC RESIDENTIEL DE LA CORNICHE

MAIRIE

XXX

prise en la personne de son représentant légal

Monsieur T-D A et Madame P Q épouse A

XXX

XXX

Monsieur D E

Le bourg

XXX

Monsieur H K

XXX

XXX

représentés par la SCP MOSQUET MIALON D OLIVEIRA LECONTE, avoués

assistés de la SCP DOREL-LECOMTE-MASURE-MARGUERIE, avocats au barreau de CAEN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. BOYER, Président de Chambre,

M^me CHERBONNEL, Conseiller, rédacteur,

M^me ODY, Conseiller,

DEBATS : A l’audience publique du 08 Mars 2011

GREFFIER : Madame X

ARRET prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Avril 2011 et signé par M. BOYER, Président, et Madame X, Greffier

* *

*

Aux termes d’un acte reçu le 7 novembre 2005, les époux Z ont acquis de H I, 'dans un ensemble de terrains sis à XXX, Lotissement dit 'de la Corniche', Quartier dit 'du Beau Site’ dont ils forment le nouveau lot numéro 221, le lot numéro 3, subdivision du lot numéro 221, soit plus précisément : 'une parcelle de terrain à bâtir d’une superficie de 1.330 m² dont la jouissance privative appartient à ce lot, troisième à droite dans la voie privée de la copropriété en partant de l’avenue numéro 2 du lotissement. Et les mille quatre cent soixante dix/dix millièmes (1.470/10.000èmes) des parties communes et sol'.

Un permis de construire une maison avait été délivré le 31 août précédent et les époux Z ont obtenu un certificat de conformité le 22 mai 2007.

Statuant sur l’action engagée par l’Association syndicale des propriétaires du Parc résidentiel de la Corniche, les époux A/Q, D E et H K, tendant principalement à voir condamner les époux Z à démolir cette construction, le Tribunal de grande instance de Lisieux, par un jugement rendu le 22 février 2008, a, notamment, déclaré le règlement des servitudes inclus dans l’acte du 7 novembre 2005 susvisé opposable contractuellement aux époux Z ; avant dire droit, désigné M. Y avec mission de se prononcer sur la possibilité technique d’une mise en conformité de l’immeuble des époux Z avec le règlement des servitudes approuvé par l’arrêté préfectoral du 13 août 1965 et, dans l’affirmative, décrire les travaux nécessaires pour rendre l’immeuble conforme au cahier des charges des co-lotis ; alloué aux demandeurs une indemnité de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions prises :

— le 7 septembre 2010 pour les époux Z, appelants de cette décision ;

— le 27 novembre 2009 pour l’Association Syndicale des propriétaires du Parc résidentiel de la Corniche, les époux A, D E et H K.

Rapport a été fait à l’audience, avant les plaidoiries.

SUR CE,

Tandis que les intimés sollicitent, au résultat de l’expertise ordonnée, que les époux Z soient condamnés à démolir leur construction, ceux-ci concluent principalement à la réformation du jugement aux motifs qu’ils ont acquis, non pas un lot du lotissement, mais un lot d’une copropriété inclus dans celui-ci et qu’il n’existe pas de cahier des charges du lotissement, mais un 'règlement des servitudes’ de nature réglementaire, qui n’a pas été contractualisé et qui, de surcroît, a fait l’objet de nombreuses modifications ; qu’en conséquence, au surplus, les dispositions d’urbanisme contenues dans ce règlement sont devenues caduques de par les dispositions des articles L 315-2-1 et R 442-25 du code de l’urbanisme et plus spécifiquement l’arrêté municipal du 28 juillet 1987 ; qu’en outre, la demande des intimés se heurtent aux dispositions de l’article L 480-13 du code de l’urbanisme.

Le titre de propriété des époux Z, dont les droits en résultant ont été suffisamment susexposés, vise certes l’état descriptif de division et le règlement de copropriété du lot numéro 221 en date du 19 septembre 1966, mais il énonce aussi :

'La présente vente a lieu également sous les charges et conditions des divers cahiers des charges approuvés et, notamment, sous celles suivantes :

Le nouveau plan du lotissement dont fait partie la parcelle de terrain présentement vendue et la vente des 59 lots nouveaux numérotés de 201 à 259 inclus ont été approuvés par trois arrêtés du Préfet du Calvados, savoir :

— le premier en date à CAEN, du 13 août 1965, autorisant les modifications partielles du lotissement de la Corniche, dont la création avait été autorisée à l’origine par arrêté du Préfet du Calvados en date à CAEN du 27 novembre 1925, modifiée par un second arrêté préfectoral en date du 29 août 1952.

— le second en date à CAEN, du 29 mars 1966, autorisant la vente ou la location de 62 lots nouveaux.

— et le troisième en date à CAEN, du 29 juillet 1966, ramenant le nombre des nouveaux lots à 59 lots inclus. …/…'

puis, plus loin, au titre des conditions particulières :

'En outre, la présente vente est consentie et acceptée sous les conditions particulières insérées tant dans le règlement des servitudes annexé à l’arrêté préfectoral du 13 août 1965, compris dans le dépôt de pièces dressé par Maître DEMAZIERES, Notaire à CAEN, suivant acte reçu par lui le 19 septembre1966, précité, que dans le règlement de copropriété et l’état descriptif de division de la parcelle n°221 dressé par ledit Maître DEMAZIERES, le 19 septembre 1966, également précité.

Les acquéreurs s’obligent conjointement et solidairement à accomplir et exécuter ces conditions.

Les conditions relatives au lotissement étant ci-après littéralement rapportées'.

Suit en effet l’insertion du 'règlement des servitudes’ du lotissement 'de la Corniche', étant observé que, s’il a pu être constaté que le document inséré diffère en certaines de ses dispositions de celles du règlement daté des 5 avril et 26 mai 1965 semble-t-il annexé à l’arrêté du 13 août 1965, ces différences sont sans incidence sur la solution du litige.

Au surplus, l’arrêté préfectoral du 13 août 1965, qui dispose en son article 3 que :

'…/… cette nouvelle modification (du lotissement) devra être réalisée dans les conditions prévues aux plans, règlement fixant les règles et servitudes d’intérêt général imposé dans le lotissement et programme d’aménagement, annexés au présent arrêté auxquels aucune modification ne pourra être apportée sans l’autorisation préalable de l’autorité préfectorale'.

énonce qu’il a été pris en considération de ce que :

' le règlement des servitudes d’intérêt général, proposé pour le nouveau lotissement, reprend intégralement les servitudes, précisées aux cahiers des charges joints aux arrêtés préfectoraux des vingt cinq novembre mil neuf cent vingt cinq et vingt neuf août mil neuf cent cinquante deux, qui restent encore applicables aux lots vendus du lotissement d’origine non compris dans le projet maintenant présenté'.

Au demeurant, ledit règlement des servitudes, qui mêle des règles d’urbanisme et des règles gouvernant la vie collective, dispose en son article I/1 :

'Le présent règlement complète ou précise les divers cahiers des charges approuvés précédemment (voir les arrêtés préfectoraux en date des 27 novembre 1925 – 29 août 1952). Les cahiers des charges joints à ces deux arrêtés restent applicables pour les acquéreurs des lots déjà acquis. Les servitudes auxquelles ces lots restent soumis sont d’ailleurs précisées dans le nouveau cahier des charges'.

Il est à observer encore que l’arrêt préfectoral du 29 mars 1966, que vise le titre des époux Z, dispose en son article 4 que :

'Les dispositions du règlement fixant les règles et servitudes d’intérêt général imposées dans le lotissement devront figurer, ainsi que la date de la décision approbative du projet, dans tous les actes et promesses de vente et dans tous les engagements de location et de location-vente'.

Il est à observer enfin que les arrêtés préfectoraux des 8 décembre 1976 et 11 mars 1977 sont sans incidence sur la solution du litige, de même que l’arrêté municipal du 30 juillet 1986 dès lors que, si celui-ci porte modification de l’article III/1 du 'règlement des servitudes', relatif notamment à l’emplacement et aux surfaces au sol des bâtiments d’habitation, ainsi qu’à leur orientation, il n’est pas produit de plan masse postérieur à celui daté du 16 novembre 1982, dont il s’avère, s’agissant du lot 221/3, qu’il est identique à celui daté du 14 décembre 1954.

En conséquence, le Tribunal a pu déclarer le règlement des servitudes inclus dans l’acte de vente du 7 novembre 2005 contractuellement opposable aux époux Z, ceux-ci ne pouvant se prévaloir, ni des dispositions du dit article L 315-2-1 (devenu l’article L 442-9) relatives à la caducité des règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement, non plus que de l’arrêté municipal du 28 juillet 1987 prévoyant que les 'règles d’urbanisme particulières’ de certains lotissements (dont celui de 'la Corniche') prendront fin le 7 janvier 1988, ni des dispositions de l’article L 480-13 qui soumettent la démolition d’une construction à l’annulation préalable du permis qui l’a autorisée, puisqu’elles concernent la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique.

Au surplus, dès lors qu’il ressort du rapport de M. Y que la construction édifiée par les époux Z n’est pas conforme au dit règlement, notamment quant à son emprise au sol et quant à son orientation, sans qu’il puisse y être remédié, les intimés sont recevables et fondés à en obtenir la démolition.

S’agissant des demandes accessoires de nature indemnitaire formées par les époux Z, il doit être considéré que la procédure initiée par les intimés n’est pas abusive.

En outre, ceux-ci ne peuvent être tenus pour responsables du défaut d’organisation de la copropriété.

Et, à supposer que l’alimentation en énergie électrique de la construction litigieuse dépendait d’une autorisation de l’association syndicale, le refus de celle-ci d’y consentir, indissociable de sa contestation de la licéité de cette construction, ne peut engager sa responsabilité.

Ces demandes sont donc infondées.

Les époux Z, qui succombent, seront condamnés aux dépens.

Il convient d’allouer aux intimés une indemnité de 2.500 € pour ceux des frais postérieurs au jugement qui ne sont pas compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire,

— Confirme la décision entreprise ;

— Y ajoutant, condamne les époux Z à démolir la construction édifiée sur le lot 221/3 du lotissement de 'la Corniche’ à Houlgate, ce sous peine d’une astreinte de 150 € par jour de retard passé un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt ;

— Condamne les époux Z à payer aux intimés, conjointement, la somme de 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette toute autre demande ;

— Condamne les époux Z aux dépens, dont les frais de l’expertise ordonnée par le jugement, lesquels seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

C. X J. BOYER