Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 30 OCTOBRE 2013

(n° , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/01789

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Décembre 2011 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 10/12046

APPELANT

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX, représenté par son syndic, la SAS FONCIA FRANCO SUISSE ayant son siège social

XXX

XXX

représenté par la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES (M^e Michel GUIZARD) (avocats au barreau de PARIS, toque : L0020)

assisté de M^e Didier SITBON (avocat au barreau de PARIS, toque : C2472)

INTIMÉE

SCI POINCARE 16 prise en la personne de son représentant légal, ayant son siège social

XXX

XXX

représentée par M^e Marc HOFFMANN (avocat au barreau de PARIS, toque : C1364)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Juillet 2013, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Denise JAFFUEL, Conseiller, chargée d’instruire l’affaire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Fabrice JACOMET, Conseiller hors hiérarchie faisant fonction de Président,

Madame Denise JAFFUEL, Conseiller

Madame Sylvie MESLIN, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Denise JAFFUEL, Conseiller, pour le Président empêché, et par Madame Emilie POMPON, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

XXX est propriétaire, dans l’immeuble en copropriété sis XXX et XXX de l’état descriptif de division correspondant à un local commercial au rez-de-chaussée, du lot n° 27 correspondant à une cave au 1^er sous-sol et du lot n° 77 correspondant à un parking au 5^e sous-sol.

Par bail commercial en date du 19 juillet 2004, la SCI POINCARE 16 a loué ces locaux à la société LESK pour y exercer une activité de « fabrication et vente de produits de boulangerie, pâtisserie, viennoiserie, en gros ou en détail, à consommer sur place et/ou à emporter, la restauration rapide, café et salon de thé », la société LESK ayant loué aux mêmes fins le lot voisin appartenant à la SCI AVISSAC et réuni les deux lots pour les besoins de son exploitation.

Aujourd’hui, la société LESK a quitté les lieux, les locaux de la SCI POINCARE 16 étant loués à une société qui y exerce un commerce de vente d’articles de salles de bains et ceux de la SCI AVISSAC étant loués à une société de restauration rapide « sans conduit de cheminée ».

Le règlement de copropriété stipule que l’immeuble est à usage principal d’habitation et précise : « les locaux commerciaux au rez-de-chaussée pourront être utilisés pour tous commerces ou toutes activités à condition qu’ils ne soient pas de nature à porter atteinte à la qualité de l’immeuble, à sa solidité ou à la tranquillité de ses occupants par le bruit, l’odeur, les vibrations notamment.

Sont notamment interdits, les commerces de poissonnerie et la vente de produits « à la criée », ainsi que les messageries, les entreprises de coursiers, les sex shop, boîtes de nuit, cours de danse, de musique ou de chants, les ateliers de couture et les métiers de petits marteaux ».

Lors de l’assemblée générale du 6 mai 2008, les copropriétaires ont adopté, à la majorité de l’article 26, une résolution n°14 rédigée ainsi que suit : « 'après avoir rappelé les dispositions du règlement de copropriété, l’état des procédures et l’incendie du 30-31 mars 2008, et après en avoir délibéré, l’assemblée générale décide, qu’en conformité avec les dispositions du règlement de copropriété, interdisant tous commerces sources de troubles, désordres ou nuisances, sont également interdits les commerces nécessitant une cuisson sur place, par quelque mode que ce soit (notamment four, chaleur, électricité).

XXX a voté contre cette résolution.

Par exploit du 13 août 2008, la SCI POINCARE 16 a fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins d’annulation de la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 6 mai 2008.

Par jugement contradictoire, rendu le 6 décembre 2011, dont le syndicat des copropriétaires a appelé par déclaration du 31 janvier 2012, le Tribunal de grande instance de Paris 8^e chambre 1^re section :

Annule la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 6 mai 2008,

Ordonne l’exécution provisoire du chef d’annulation prononcée ci-dessus,

Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI POINCARE 16 la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du CPC,

Rappelle que la SCI POINCARE 16 est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure comprenant les dépens et l’indemnité au titre de l’article 700 du CPC dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

XXX, intimée, a constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d’appel, dont les dernières ont été signifiées dans l’intérêt :

Du syndicat des copropriétaires, le 25 juin 2013,

De la SCI POINCARE 16, le 25 juin 2013.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 juillet 2013.

CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,

Sur le jugement

Le syndicat des copropriétaires demande que le jugement soit infirmé en ce qu’il a annulé la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 6 mai 2008 et de débouter la SCI POINCARE 16 de toutes ses prétentions ;

XXX demande la confirmation du jugement ;

Les moyens invoqués par le syndicat des copropriétaires au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la Cour adopte sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient toutefois d’ajouter que le syndicat des copropriétaires ne peut pas valablement soutenir que la résolution querellée pouvait être adoptée à la majorité de l’article 26 au motif qu’elle n’emporterait ni ajout ni modification du règlement de copropriété portant atteinte aux modalités des parties privatives, ledit règlement ne visant pas de façon limitative les nuisances ou les commerces interdits alors que ledit règlement pose pour principe le droit d’utiliser les locaux commerciaux du rez-de-chaussée pour tous commerces ou toutes activités et que sont seules interdites, par exception, les activités de nature à porter atteinte à la qualité de l’immeuble, à sa solidité ou à la tranquillité de ses occupants par le bruit, l’odeur, les vibrations notamment, avec une liste, certes non limitative, des commerces et activités interdits parce que générant, de par leur nature même, les nuisances interdites ;

La résolution querellée indiquant : « sont également interdits les commerces nécessitant une cuisson sur place, par quelque mode que ce soit (notamment four, chaleur, électricité) » constitue, non une précision, mais un ajout restrictif à la liberté de principe posée par le règlement de copropriété dans la mesure où ces commerces nouvellement interdits, de par leur nature, ne sont pas générateurs des nuisances prohibées ;

Dans ces conditions, la résolution querellée est de nature à porter atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives, nécessitant un vote à l’unanimité des copropriétaires ;

Le syndicat des copropriétaires ne peut pas non plus utilement soutenir que la résolution querellée aurait été régulièrement adoptée à la majorité de l’article 26 au motif que dans le cas précis du local commercial appartenant à la SCI POINCARE 16, du fait de l’absence d’un conduit d’extraction, l’activité exercée par la société LESK aurait été source de nuisances et que tout autre commerce nécessitant une cuisson sur place entraînerait les mêmes troubles que ceux interdits par le règlement de copropriété alors que le présent litige a pour objet d’examiner la validité de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 6 mai 2008 au regard des clauses du règlement de copropriété et des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 et non d’examiner si l’ancien locataire de la SCI POINCARE 16 ou tout autre locataire éventuel a causé ou pourrait causer des nuisances aux autres copropriétaires, non par leur activité, mais par les conditions d’exercice de cette activité, étant observé que la réalisation d’un conduit d’extraction peut toujours le cas échéant être autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires; ce moyen est donc inopérant ;

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a annulé la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 6 mai 2008 ;

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a alloué à la SCI POINCARE 16 la somme de 1500 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance ;

Sur les autres demandes

L’équité commande d’allouer à la SCI POINCARE 16 la somme de 2000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Confirme le jugement,

Y ajoutant :

Condamne le syndicat des copropriétaires du XXX et XXX à payer à la SCI POINCARE 16 la somme de 2000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

Rejette les demandes autres, plus amples ou contraires ;

Condamne le syndicat des copropriétaires précité aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le Greffier, Pour le Président empêché,