COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 29 février 2016

— DA/SP/MO- Arrêt n°

Dossier n° : 14/02785

F M I épouse Y / EPF SMAF

Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de CLERMONT FERRAND, décision attaquée en date du 26 Novembre 2014, enregistrée sous le n° 14/02578

Arrêt rendu le LUNDI VINGT NEUF FEVRIER DEUX MILLE SEIZE

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. François BEYSSAC, Président

M^me F-Madeleine BOUSSAROQUE, Conseiller

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

En présence de :

M^me Sylviane PHILIPPE, Greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M^me F M I épouse Y

rue du Four Moissat-Bas

XXX

représentée et plaidant par M^e Jean-Luc GAINETON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

XXX

XXX

XXX

représenté et plaidant par M^e Philippe COLLET de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT ROMENVILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIME

DÉBATS : A l’audience publique du 25 janvier 2016

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 29 février 2016 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. François BEYSSAC, Président, et par M^me Sylviane PHILIPPE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

N° 14/02785 – 2 -

I. Procédure

Par délibération de son conseil municipal le 10 octobre 2013, la commune de Moissat (Puy-de-Dôme) a autorisé l’établissement public foncier SMAF Auvergne à acquérir des parcelles de terrain appartenant à M^me F I épouse Y, afin de créer un lotissement dénommé « La Bourle ».

À cet effet, l’établissement public foncier SMAF Auvergne a passé avec M^me F Y le 20 février 2014 un acte sous-seing privé suivant lequel celle-ci promettait de lui vendre les parcelles cadastrées section XXX, 379, 380 et 381 au lieu-dit « La Bourle » sur la commune de Moissat, moyennant le prix de 220'000 EUR. L’acte était assorti de conditions suspensives et sa réitération authentique devait intervenir au plus tard le 30 avril 2014.

Le 19 mai 2014 le conseil municipal de la commune de Moissat a finalement décidé de ne pas passer cette vente « en l’état » compte tenu de diverses difficultés techniques et administratives. La promesse n’a donc jamais été suivie d’un acte de vente en la forme authentique.

Le 17 juin 2014 M^me F Y a assigné l’établissement public foncier SMAF Auvergne devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand afin de voir valider la vente avec paiement du prix, dommages-intérêts et article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 26 novembre 2014 le tribunal à débouté M^me Y de l’ensemble de ses demandes.

M^me Y a fait appel de ce jugement le 3 décembre 2014. Dans des conclusions récapitulatives qu’elles a prises le 25 novembre 2015 elle demande à la cour de :

« Dire mal jugé et bien appelé,

Voir réformer le jugement rendu le 26 novembre 2014 par le Tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand,

Voir débouter l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER SMAF de l’intégralité de ses fins, demandes et conclusions,

Voir dire et juger que l’arrêt à intervenir vaudra donc acte de vente :

De Madame F M I, retraitée de nationalité française, née à Moissat le XXX, épouse de Monsieur D Y, domiciliée à Moissat (63190), Moissat-Bas, rue du Four, venderesse,

A l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER SMAF, Etablissement public local à caractère industriel ou commercial au capital de 901.650 €, dont le siège est à Clermont-Ferrand (XXX, 65, boulevard François-Mitterrand, identifié au SIREN sous le numéro 390711604 et non immatriculé au registre du commerce et des sociétés, représenté par son directeur ou tout autre représentant légal domicilié ès-qualité au siège, acquéreur,

Des parcelles de terrain sises à XXX, cadastrées :

Section ZK XXX pour 12 a 37 ca

Section ZK XXX pour 31 a 99 ca

Section ZK XXX pour 24 a 96 ca

Section ZK XXX pour 67 a 97 ca,

Au prix de 220.000 euros, deux cent vingt mille euros,

Et précisant que l’origine de propriété de ces biens est le suivant :

[…]

…/…

N° 14/02785 – 3 -

Le tout conformément au projet d’acte de vente établit par Maître P-Q-R, notaire associé à Aubière, et intégré au procès-verbal de carence du 28 mai 2014,

Voir dire et juger que le procès-verbal de carence, (publié et enregistré avec l’assignation le 26 juin 2014 au SPF de Clermont-Ferrand (2014 D N°10056 ; Volume 2014 P N°7042) avec toutes ses annexes, dont copie de l’ensemble authentique (Pièce n° 5) et copie simple de l’ensemble enregistré (Pièce n°8) déposées au greffe, fait corps avec l’arrêt à intervenir,

Voir condamner l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER SMAF, Etablissement public local à caractère industriel ou commercial au capital de 901.650 €, dont le siège est à Clermont-Ferrand (XXX, 65, boulevard François-Mitterrand, identifié au SIREN sous le numéro 390711604 et non immatriculé au registre du commerce et des sociétés, représenté par son représentant légal domicilié ès-qualité au siège à payer et porter à Madame F M I épouse Y les sommes suivantes :

—  220.000 euros au titre du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2014,

— tous les frais et droits liés à la vente et à sa publicité,

—  22.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

—  20.000 euros à titre de participation à ses frais irrépétibles,

— les entiers dépens de la présente procédure,

Voir ordonner la publicité foncière de l’arrêt à intervenir à la conservation des hypothèques de Clermont-Ferrand. »

En défense, l’établissement public foncier SMAF a pris des conclusions le 17 novembre 2015 où il demande à la cour de :

« DIRE bien jugé, mal appelé,

CONSTATER que le caractère constructible des parcelles litigieuses est soumis à la nécessité du raccordement du réseau d’eau usée au réseau d’assainissement public,

CONSTATER que ce raccordement est aujourd’hui techniquement et juridiquement impossible,

DIRE ET JUGER que la condition suspensive de terrain à bâtir stipulée au compromis n’est pas réalisée,

CONSTATER la différence de personne morale entre l’EPF SMAF et la commune de MOISSAT,

DIRE ET JUGER en conséquence Madame Y irrecevable à se prévaloir d’un moyen tenant à la qualité de collectivité territoriale, personne morale de droit public, de ladite commune,

LA DÉBOUTER en conséquence de l’ensemble des ses demandes, fins et conclusions et la condamner au paiement d’une somme de 3.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens. »

Une ordonnance du 7 janvier 2016 clôture la procédure.

II. Motifs

Attendu que par délibération du 10 octobre 2013 le conseil municipal de la commune de Moissat a décidé d’autoriser l’établissement public foncier SMAF à acquérir au lieu-dit « La Bourle » les parcelles ZK 378, 379, 380 et 381 appartenant à M^me Y, pour y construire un lotissement ;

…/…

N° 14/02785 – 4 -

Attendu qu’en exécution de cette demande l’établissement public foncier SMAF a passé avec M^me Y le 20 février 2014 une promesse de vente pour 220'000 EUR ;

Attendu que dans l’acte il est indiqué page 5, au titre des conditions suspensives : « Que les titres de propriété antérieurs et les pièces d’urbanisme ou autres obtenus ne révèlent pas de servitudes ou de charges, autres que celles éventuellement indiquées aux présentes, ni de vices non révélés aux présentes, pouvant grever l’immeuble ou en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que L’ACQUÉREUR déclare être à usage de terrain à bâtir » ;

Attendu que le 19 mai 2014, c’est-à-dire sept mois après la délibération du 10 octobre 2013 et trois mois après la promesse de vente, le conseil municipal de la même commune a demandé à l’établissement public foncier SMAF « de ne pas formaliser la vente en l’état » aux motifs que l’achat du terrain « n’est assorti d’aucun projet permettant la production d’un certificat d’urbanisme opérationnel » ; qu’il y a en cours une procédure de préemption par la SAFER ; que le terrain « se situe en zone ''b2'' répertoriée dans le PPRT, ce qui implique pour les acquéreurs des contraintes sur les constructions qui augmentent singulièrement le prix de revient des ouvrages » ; que le projet « nécessite de la part de la collectivité des infrastructures spécifiques non prévues dans les budgets et néanmoins indispensables : le raccordement au réseau d’assainissement proche de la saturation ne peut recevoir en l’état l’apport de nouvelles constructions tel que l’indique un courrier du service de l’eau du Conseil Général en date du 14 mars 2013 » ;

Attendu qu’à peine sept mois par conséquent après avoir mandaté l’établissement public foncier SMAF pour l’achat des terrains de M^me Y, le conseil municipal de la commune de Moissat semblait se rendre compte de nombreuses et insurmontables difficultés qui ne l’avaient pourtant nullement gêné lors de sa précédente délibération le 10 octobre 2013 ;

Or attendu qu’il est difficile d’imaginer qu’une commune naturellement soucieuse du bon emploi des deniers publics a pu délibérément engager ceux-ci dans une importante opération immobilière sans s’interroger au préalable sur les conditions techniques et administratives de celle-ci ;

Attendu que fort heureusement le dossier démontre qu’il n’en est rien et que la commune de Moissat connaissait parfaitement dès le mois d’octobre 2013 et en tout cas lors de la signature de la promesse de vente le 20 février 2014, les difficultés possibles liées à la construction de ce lotissement, et même les moyens d’y remédier ; que d’évidence par conséquent elle a pris en connaissance de cause la décision de faire acquérir néanmoins les terrains litigieux ;

Attendu en effet que la simple lecture de la délibération du 19 mai 2014, faisant référence à « un courrier du service de l’eau du Conseil Général en date du 14 mars 2013 » montre que plusieurs mois avant de prendre la décision d’acheter les terrains en octobre 2013, la commune savait parfaitement que le réseau d’assainissement allait nécessiter certains travaux pour pouvoir être adapté au nouveau lotissement ;

Attendu que dans la promesse de vente elle-même il est précisé page 6 que « Les frais de raccordement aux réseaux de distribution, notamment d’eau et d’électricité, de la construction à édifier par l’ACQUÉREUR seront intégralement supportés par ce

…/…

N° 14/02785 – 5 -

dernier, y compris les frais de création d’un dispositif d’assainissement individuel ou de raccordement au réseau public d’assainissement, et également le ou les taxes afférentes » ;

Attendu que les parties à cet acte intégraient donc l’hypothèse d’un assainissement individuel à défaut de raccordement au réseau public ;

Attendu d’ailleurs qu’un courrier électronique émanant de la commune de Moissat en date du 24 juin 2014, annexé à une expertise privée faite par l’expert M. X le 9 septembre 2014, montre explicitement que la commune ne peut pas obtenir la délivrance d’un certificat d’urbanisme négatif et qu’en l’absence de réseau d’assainissement collectif il est néanmoins possible d’opter pour un assainissement individuel ou pour un assainissement « micro collectif », confirmant ainsi que cette difficulté matérielle n’obère nullement le projet de lotissement ;

Attendu que les autres empêchements évoqués par la commune dans sa délibération du 19 mai 2014 ne sont que des contraintes techniques ou administratives auxquelles il est possible de remédier et qui en tout cas ne sont pas débattues par l’intimé devant la cour ;

Attendu que tout ceci démontre en tout cas que conformément à ce qui est indiqué dans la promesse de vente page 5, les parcelles de M^me Y peuvent très bien être considérées, tant en droit qu’en fait, comme du « terrain à bâtir » ;

Attendu qu’aucune des conditions suspensives insérées dans la promesse du 20 février 2014 n’est donc de nature à empêcher la vente ;

Attendu que le jugement sera par conséquent infirmé ;

Attendu que le présent arrêt vaudra vente dans les conditions du procès-verbal de carence dressé le 28 mai 2014 par M^e O P-Q-R, notaire associé de la société civile professionnelle « J K, B C, O P-Q-R et Z A », et de toutes ses annexes comprenant le projet complet d’acte de vente authentique, publié au service de la publicité foncière de Clermont-Ferrand Volume 2014 P N° 7042 ;

Attendu que l’établissement public foncier SMAF ne peut être tenu pour responsable des tergiversations de la commune ;

Attendu qu’il sera donc condamné à payer à Madame F Y uniquement les sommes suivantes :

—  220'000 EUR au titre du prix de vente avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2014 date du procès-verbal de carence dressé par M^e O P-Q-R ;

—  6000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que conformément à ce qui est prévu dans la promesse de vente page 12 l’établissement public foncier SMAF prendra à sa charge tous les frais et droits liés à la vente et à sa publicité ;

Attendu que le présent arrêt sera publié à la conservation des hypothèques de Clermont-Ferrand ;

…/…

N° 14/02785 – 6 -

Attendu que l’établissement public foncier SMAF supportera les dépens de première instance et d’appel ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau ;

Dit que le présent arrêt vaudra vente dans les conditions du procès-verbal de carence dressé le 28 mai 2014 par M^e O P-Q-R, notaire associé de la société civile professionnelle « J K, B C, O P-Q-R et Z A », et de toutes ses annexes comprenant le projet complet d’acte de vente authentique, publié au service de la publicité foncière de Clermont-Ferrand Volume 2014 P N° 7042 ;

Condamne l’établissement public foncier SMAF à payer à Madame F Y :

—  220'000 EUR à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2014 ;

—  6000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que l’établissement public foncier SMAF prendra à sa charge tous les frais et droits liés à la vente et à sa publicité ;

Dit que le présent arrêt sera publié à la conservation des hypothèques de Clermont-Ferrand ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Condamne l’établissement public foncier SMAF aux dépens de première instance et d’appel.

le greffier le président