AFFAIRE : N° RG 12/01002

Code Aff. :

ARRÊT N°

XXX

ORIGINE : DECISION en date du 16 Février 2012 du Tribunal de Grande Instance de COUTANCES – RG n°

11/01608

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 06 JUIN 2013

APPELANTE :

Madame I D

née le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e Jacques MIALON, avocat au barreau de CAEN

assistée de M^e M pierre GOUEDARD, avocat au barreau de COUTANCES,

INTIMEE :

Madame K Q-R F

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentée et assistée de M^e Stéphane PIEUCHOT, avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur CHRISTIEN, Président,

Madame BEUVE, Conseiller,

Madame BOISSEL DOMBREVAL, Conseiller, rédacteur

DÉBATS : A l’audience publique du 11 Avril 2013

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

ARRÊT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2013 et signé par Monsieur CHRISTIEN, Président, et M^me LE GALL, Greffier

Madame I D est appelante du jugement rendu le 16 fevrier 2012 par le tribunal de grande instance de Coutances qui l’a déboutée de ses demandes de nullité de la mise en demeure du 30 juin 2011, de dommages et intérêts et d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, qui a ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire et a dit que Madame D devra mettre l’activité effectivement exercée dans les lieux loués en conformité avec l’activité prévue du bail commercial (café au rez-de-chaussée et habitation pour le surplus) dans le délai de deux mois à compter du jugement, a dit qu’à défaut la clause reprendra ses effets, et a condamné Madame D aux dépens.

Par conclusions du 4 avril 2013, Madame D demande à la Cour de réformer le jugement déféré en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de nullité de la mise en demeure du 30 juin 2011 et en ce qu’il a dit qu’elle devra mettre l’activité effectivement exercée dans les lieux en conformité avec l’activité prévue au bail commercial, de déclarer nulle et de nul effet la mise en demeure du 30 juin 2011 et en conséquence nul et de nul effet le refus de renouvellement de bail notifié le 2 août 2011, de dire qu’elle bénéficiera par conséquent d’un nouveau bail à compter du 29 septembre 2011 aux charges et conditions du bail initial, sauf à préciser qu’elle est autorisée à exercer les activités suivantes – café – débit de boissons – snack – vente à emporter tel que figurant dans l’acte de cession du fonds, de condamner Madame F à lui payer une indemnité de 50 000 € au titre de préjudice subi du fait de l’impossibilité d’exploiter le fonds en raison de la mise en demeure délivrée.

— dire Madame F irrecevable en son appel incident, et en sa demande de résiliation de bail ;

— pour le cas où la Cour considérerait qu’elle exerce une activité irrégulière constitutive d’une faute, dire qu’une telle infraction n’est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail ;

— dire Madame F irrecevable en sa demande reconventionnelle de voir valider le refus de renouvellement du bail notifié le 2 août 2011 ;

— débouter Madame F de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner Madame F à lui payer une somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 9 avril 2013, Madame F demande à la Cour de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire, dit que Madame D devra mettre l’activité effectivement exercée dans les lieux en conformité avec l’activité prévue au bail, et statuant à nouveau dans cette limite de :

— constater que la résiliation du bail commercial est acquise de plein droit depuis le 30 juillet 2011

— à titre subsidiaire et reconventionnel, valider le refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes notifié à Madame D le 2 août 2011 ;

— en tout état de cause, constater que Madame D est occupante sans droit ni titre depuis le 30 mars 2012, date d’effet de refus de renouvellement.

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de Madame D ;

— condamner Madame D à libérer les locaux et à restituer les clés, le tout sous astreinte de 300 € par jour de retard ;

— condamner Madame D à lui payer une indemnité d’occupation calculée prorata temporis d’un montant de 2 400 € H.T. par trimestre, augmentée des charges, jusqu’à la date de libération des lieux ;

— condamner Madame D à lui payer une indemnité égale à six mois de loyer soit la somme de 1907,32 € ;

— condamner Madame D à lui payer une somme de 4 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE :

Par acte notarié en date des 23 août et 6 octobre 1994, Monsieur M-N C a consenti à Monsieur X un bail commercial, à compter du 29 septembre 1993 pour une durée de neuf années, portant sur une maison dite 'café de la Paix ' située XXX

Il est précisé à l’acte que les lieux loués sont affectés à l’usage de café au rez-de-chaussée et habitation pour le surplus.

Ce bail a été renouvelé à compter du 29 septembre 2002 jusqu’u 29 septembre 2011.

Par acte notarié en date du 15 juin 2007, Madame G B a cédé à Madame I D le fonds de commerce exploité dans les lieux.

Le fonds cédé est un fonds de café, débits de boissons – snack – vente à emporter, connu sous le nom de 'Soleil levant'.

Madame K F, légataire universelle de Monsieur M-N C décédé le XXX, est intervenue à cette cession, représentée par Madame MALBRANCHE, clerc de notaire, en vertu d’une procuration en date du 14 juin 2007.

Il est précisé à l’acte de cession que le bailleur donne son agrément au transfert du droit au bail qui résulte de la cession et agrée en conséquence le cessionnaire comme nouveau locataire, qu’il reconnaît ainsi être suffisamment informé et qu’il dispense en conséquence les parties de procéder aux formalités de significations prévues par l’article 1690 du code civil.

Par acte d’huissier en date du 3 mai 2011, Madame D a sollicité le renouvellement du bail à compter du 29 septembre 2001 aux mêmes conditions que précédemment.

Par acte en date du 30 juin 2011, Madame F a mis Madame D en demeure de mettre un terme à l’activité de restauration exercée dans les lieux, sous peine de refus de renouvellement du bail ou de résiliation de celui-ci, en invoquant un procès-verbal dressé le 28 juin 2011 par Maître Y,

huissier de justice à Granville, ayant constaté l’exercice d’une activité non autorisée de restauration sur place, avec présence d’une carte proposant des

plats, entrées ou plats du jour, alors que le bail stipule une activité de café au rez-de-chaussée.

Madame D a, alors saisi, par acte en date du 29 juillet 2011, le tribunal de grande instance de Coutances aux fins de voir déclarer nulle et de nul effet la mise en demeure du 30 juin 2011 délivrée par Madame F et aux fins de voir suspendre, à titre subsidiaire, les effets de la clause résolutoire.

Elle invoquait les termes de la procuration régularisée le 14 juin 2007 par Madame F, aux termes de laquelle il était précisé que le fonds de commerce exploité dans les lieux est un fonds de café – débits de boissons – snack -vente à emporter.

Elle expliquait que le bail initial a évolué pour s’adapter à l’activité économique et au développement touristique de Granville, que l’auteur de Madame F, Monsieur C, ne s’est jamais opposé à l’évolution de l’activité de restauration rapide exercée dans les lieux, qu’il a accepté cette modification, et que Madame F a elle-même donné expressément son accord à cette activité en signant la procuration du 14 juin 2007.

Madame F n’a pas constitué avocat.

C’est dans ces conditions que le jugement entrepris a été rendu.

En cause d’appel, Madame D expose ne pas avoir changé la destination du fonds tel qu’il existait lors du précédent renouvellement de bail en 2002, qu’il ressort du compte rendu des services vétérinaires du 6 avril 2005 et du rapport SOCOTEC du 5 juin 2007 qu’une activité de restauration était bien exercée dans les lieux avant qu’elle ne fasse l’acquisition du fonds.

Elle soutient que Madame F était personnellement informée de l’activité exercée et qu’elle a donné son accord à la cession du fonds.

Elle prétend que si la destination figurant au bail n’a pas été rectifiée, le bailleur en était parfaitement informé et a donc accepté l’extension d’activité, et elle ajoute qu’il ne saurait à la fois autoriser la cession d’un fonds comportant pour activité snack et vente à emporter et en même temps prétendre ne pas avoir autorisé la dite activité.

Madame F conteste avoir donné quelque accord que ce soit à la modification de la destination contractuelle des lieux, et prétend que son auteur, Monsieur C, n’a de même donné aucun accord en ce sens.

Elle souligne que Monsieur C habitait Paris, qu’elle habite Boulogne-Billancourt, que la gestion locative était assurée par l’étude de Maître Z, notaire à Granville et que rien ne permet d’affirmer qu’ils étaient informés de l’activité exercée sur place.

Elle ajoute que Monsieur C n’a pas donné expressément son accord à la cession d’un fonds de commerce de café – débit de boissons – snack – vente à emporter – sandwiches – plats cuisinés tout prêt – glaces, gaufres, crêpes, de Madame A à Madame E intervenue le 5 mai 2001, dès lors qu’il était sous curatelle et ne s’est pas présenté ni personne pour lui.

Elle indique également qu’aucun consentement n’a été donné à la cession du fonds de Madame E à Madame B en janvier 2005, Monsieur C étant décédé le XXX, et la cession ayant été simplement notifiée à l’office notarial de Vitry-sur-Seine.

Elle soutient enfin que la procuration du 14 juin 2007 n’avait pas pour objet d’autoriser un changement de destination des lieux loués, mais seulement de reconnaître avoir été régulièrement appelé à la cession et de donner son agrément au transfert du droit au bail.

A titre subsidiaire, elle soutient qu’à supposer que la Cour considère qu’elle a accepté l’exploitation dans les lieux loués d’une activité de café, débit de boissons, snack, vente à emporter, cette acceptation n’emporterait pas autorisation d’exploiter dans les lieux une véritable activité de restauration, telle que constatée par Maître Y, alors que l’activité de restauration traditionnelle ne peut pas être exercée, sauf modification de la destination des lieux, dans des lieux réservés à l’exploitation d’un snack bar.

Madame D réplique que, contrairement à ce que soutient Madame F, l’activité qu’elle exerce dans les lieux est identique à celle qu’exerçait Madame B, et qu’il ne s’agit que d’une restauration rapide simple à consommer sur place ou à emporter, et nullement de plats élaborés.

Il convient de relever que l’adjonction de l’activité snack, vente à emporter est ancienne et qu’elle est mentionnée dans les cessions de fonds successives des 5 mai 2001 et 21 janvier 2005.

Ces cessions ont été notifiées au bailleur.

La cession intervenue en 2001 a été notifiée à Madame K F curatrice de Monsieur M-N C, et celle intervenue le 21 janvier 2005 a été notifiée à l’office notarial de Vitry-sur-Seine chargé de recevoir la succession de Monsieur C.

Madame K F produit aux débats en pièce n° 15, une photographie en date du 27 juillet 2006 du local loué sur lequel le store porte la mention Bar – tapas- tartines – plats à emporter.

La vitrine de l’établissement portait à l’époque également, ainsi que cela ressort de la photographie produite en pièce 30 par Madame D et de la photographie figurant sur le rapport amiante en date du 19 février 2007, l’indication restauration à toute heure, ainsi que les plats proposés à savoir : moules frites, faux-filet frites, formules huîtres ou formules, entrée ou dessert et faux-filet frites.

La photographie produites aux débats par Madame K F démontre qu’à tout le moins depuis l’été 2006, elle avait une parfaite connaissance de l’activité effectivement exercée dans les lieux, alors que le bail n’autorisait qu’une activité de café.

Cette activité de restauration rapide est connexe ou complémentaire de celle de café dans la mesure où elle ne nécessite pas d’aménagements importants et vise la même clientèle.

L’absence d’aménagement important est confirmée par l’inventaire du matériel cédé par Madame B à Madame D annexé à l’acte de cession.

La procuration en date du 14 juin 2007 donnée par Madame K F à un clerc de l’étude de Maître Z, fait expressément mention, en caractères gras, de la désignation du fonds de commerce vendu à savoir un fonds de café – débits de boissons – snack – vente à emporter.

Les plats de petite brasserie et restauration rapide proposés à la clientèle par les propriétaires successifs du fonds de commerce depuis 2001 entrent dans la notion de snack telle qu’elle s’entend depuis une trentaine d’années.

En signant la procuration sur laquelle son attention n’a pu qu’être attirée sur la destination du fonds au regard de son caractère parfaitement visible, et en agréant dans ces conditions Madame D comme nouveau locataire, Madame F, qui connaissait depuis plus d’un an l’activité effectivement exercée dans les lieux a nécessairement accepté sans équivoque que ces activités connexes à celle de café initialement autorisée, soient exercées dans les lieux loués.

Elle ne peut dans ces conditions, sans mauvaise foi, utilement se prévaloir de la clause de destination des lieux insérée au bail alors que c’est en toute connaissance de cause qu’elle a donné son agrément au transfert du droit au bail et qu’elle a agréé Madame D en qualité de locataire, sachant que celle-ci allait continuer l’exploitation du snack créé par ses prédécesseurs.

Le procès-verbal du 28 juin 2011, ainsi que l’attestation de Madame B en date du 31 janvier 2013, démontrent que l’activité exercée par Madame D est semblable à celle qu’exerçait Madame B.

Celle-ci précise en effet dans son attestation les plats simples et les formules qu’elle proposait à la clientèle.

Les plats et les formules que Maître Y, huissier de justice, énumère de façon exhaustive dans son procès-verbal, sont de la même nature que ceux antérieurement offerts à la clientèle par Madame B.

Il ne s’agit nullement de plats élaborés, comme le soutient Madame K F, mais des plats simples relevant de la définition du snack.

Il est indifférent que le store installé par Madame D porte la mention bar – restaurant, la restauration rapide relevant de la même notion que celle du snack.

Il est également indifférent que l’activité de snack soit devenue prépondérante dès lors que les deux activités coexistent.

Madame F ne peut donc utilement soutenir que Madame D aurait modifié l’activité exercée dans les lieux.

Dans ces conditions, elle ne peut invoquer un manquement de Madame D à ses obligations contractuelles, et la mise en demeure adressée à Madame D le 30 juin 2011 ne peut produire aucun effet, la clause résolutoire ne pouvant jouer, et le refus de renouvellement n’étant pas fondé sur un motif légitime.

Madame D sollicite l’allocation d’une somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts en soutenant que la mise en demeure abusive que lui a fait délivrer la bailleresse l’a contraint du fait de l’exécution provisoire dont était

assorti le jugement déféré, à fermer l’établissement, puisqu’elle ne pouvait exploiter l’activité de restauration qui seule lui permettait d’équilibrer l’activité du fonds de commerce.

Madame F soutient que Madame D a cessé toute activité le 14 juillet 2012 vraisemblablement parce qu’elle a fait valoir ses droits à la retraite, et qu’elle ne justifie pas du préjudice allégué.

Il convient de relever que Madame D qui avait réalisé un bénéfice de 14 999 € en 2011, a déclaré un résultat net comptable négatif de 6 176 € en 2012. Cette baisse de résultat est en lien avec l’impossibilité de continuer à exploiter l’activité de snack dans les deux mois qui ont suivi la décision de première instance. Madame D a cependant obtenu en référé, par décision en date du 13 septembre 2012, la suspension de l’exécution provisoire. Il lui était en conséquence possible de reprendre l’exploitation à compter de cette date. Elle ne peut donc pas prétendre que l’intégralité de sa perte d’exploitation est imputable à Madame F.

Au regard des pièces comptables produites aux débats, du chiffre d’affaires antérieurement réalisé et du taux de marge ressortant à 67,18 %, et compte tenu des charges d’emprunts qu’elle a du continuer à assumer, il convient d’allouer à Madame D la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts.

En équité, il convient en outre de lui allouer une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Infirme le jugement entrepris

Et statuant à nouveau

Dit que la mise en demeure délivrée le 30 juin 2011 par Madame F ne peut produire aucun effet

Déboute Madame F de l’intégralité de ses demandes

Condamne Madame F à payer à Madame D la somme de 15 000 € a titre de dommages et intérêts

Condamne Madame F à payer à Madame D la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne Madame F aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL J. CHRISTIEN