Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 12 MAI 2016

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/13298

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Décembre 2010 -Tribunal d’Instance de PARIS 17^e – RG n° 11-10-001170

APPELANTS

Monsieur A X

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Roger DENOULET, B au barreau de PARIS, toque : D0285

Ayant pour B plaidant : M^e Frédéric LE GALLIC B au barreau de PARIS, toque : D0285

Madame I J épouse X

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Roger DENOULET, B au barreau de PARIS, toque : D0285

Ayant pour B plaidant : M^e Frédéric LE GALLIC B au barreau de PARIS, toque : D0285

INTIMEE

Société civile VIA PIERRE 1

agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège :

XXX

XXX

Représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, B au barreau de PARIS, toque : K0111

Ayant pour B plaidant : M^e Laurent HAY B au barreau de PARIS, toque : C916

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 Janvier 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame C VERDEAUX, Présidente de chambre

Madame C D, Conseillère

M. Philippe JAVELAS, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

Un rapport a été présenté à l’audience par M. Philippe JAVELAS, Conseiller, dans les conditions prévues par l’article 785 du Code de procédure civile,

ARRET : Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame C VERDEAUX, présidente et par M^me Viviane REA, greffière présente lors du prononcé.

*******

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 19 mars 1979, la société Clément Touron et Cie, aux droits de laquelle vient la société civile immobilière Via Pierre I ( la SCI ) adonné à bail à M et M^me A X un appartement à usage d’habitation situé XXX

Le bail est régi par la loi du 1erseptembre 1948.

Par acte du 16 mars 2010, la SCI a fait délivrer à M et M^me X un congé à effet du 30 septembre 2010, visant les articles 10-2°, 10-3°, 10-9°, 78 de la loi du 1erseptembre 1948 ainsi que la clause du bail interdisant la sous-location ou le prêt à des tiers de tout ou partie des lieux loués, au motif qu’ils n’occupaient plus les lieux loués, occupés par leur fille et à sa famille.

Par acte du 22 juillet 2010, la SCI a assigné M. et M^me X devant le tribunal d’instance de XXX en validation du congé délivré le 16 mars 2010 et en expulsion.

Par jugement du 17 décembre 2010, le tribunal d’instance a validé le congé et autorisé la SCI à faire procéder à leur expulsion.

Le tribunal a écarté :

— l’application de l’article 10-2°de la loi du 1^er septembre 1948 au motif que la SCI n’établit pas l’inoccupation effective des lieux par les locataires durant l’année de référence allant du 30 septembre 2009 au 30 septembre 2010,

— l’application de l’article 10-3°et 10-9°au motif qu’il n’est pas établi que M. et M^me X auraient plusieurs habitations ou à leur disposition un autre local pouvant répondre à leurs besoins. Mais il a en revanche validé le congé au regard de la violation par les locataires de la stipulation contractuelle interdisant le prêt de l’appartement à des tiers, caractérisant un manquement grave des locataires à l’exécution de leurs obligations et les constituant occupants de mauvaise foi.

Par arrêt du 24 septembre 2013, la cour d’appel de Paris a infirmé le jugement, débouté la SCI de ses demandes tendant tant à la validation du congé qu’au prononcé de la résiliation judiciaire du bail, et dit

que M. et M^me X avaient droit au maintien dans les lieux en application de l’article 4 de la loi du 1erseptembre 1948.

Elle a retenu :

— que l’inoccupation effective des lieux durant

l’année de référence requise par l’article10 2° n’est pas établie,

— que la violation des articles 10 3° et 10 9°n’est pas démontrée, ni la pluralité d’habitations ( visée par l’article 10 3°) ni la disposition d’un autre local ( prévue parl’article 10 9°) n’étant prouvées,

— que la violation de l’article 78 n’est pas démontrée, ni la sous-location ni la cession de bail n’étant prouvées, à défaut de contrepartie,

— s’agissant de la violation de la clause n° 5 du bail interdisant la sous-location et le prêt des lieux loués, que d’une part aucune sous-location n’est démontrée, et que d’autre part, le contrat de bail ne peut interdire aux locataires d’héberger des membres de leur famille, la clause d’un bail portant atteinte à la liberté de la vie privée et à l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme ne pouvant recevoir application.

Le 26 novembre 2013, la SCI a formé un pourvoi contre cette décision.

La Cour de cassation, par arrêt du 18 février 2015 a annulé l’arrêt de la Cour d’appel de Paris et renvoyé les parties devant la cour d’appel de Paris autrement composée.

La Cour de cassation a jugé qu’en retenant, pour écarter le moyen tiré de la violation de la clause du bail interdisant de " sous-louer, ni prêter à des tiers tout ou partie des lieux loués', que la clause d’un bail portant atteinte à la liberté de la vie privée et à l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ne peut recevoir application, les locataires étant libres d’héberger des membres de leur famille, la cour d’appel a statué par motif inopérant, dès lors que le contrat de bail n’interdisait pas l’hébergement de tiers mais le prêt du logement.

La Cour de cassation a ainsi rappelé qu’il convenait de distinguer les notions de prêt du logement et d’hébergement. Le prêt du logement par le preneur à bail suppose le délaissement des lieux parle preneur : celui-ci ne l’occupe plus et le laisse à la disposition d’un tiers. La circonstance que le nouvel occupant est un membre de la famille proche du preneur est indifférent.

En revanche, la notion d’hébergement consenti par le locataire implique que celui-ci continue à habiter les lieux loués. Le logement est occupé conjointement par le preneur et par le tiers. Héberger quelqu’un, c’est l’accueillir chez soi, ce qui suppose que l’on y soit demeuré, que l’on n’ait pas soi-même abandonné la jouissance des lieux.

Dans le dispositif de leurs dernières conclusions, notifiées le 24 novembre 2015 par la voie électronique, les consorts X, appelants, demandent à la cour de renvoi de :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 17 décembre 2010 par le tribunal d’instance de PARIS 17^e,

Statuant à nouveau :

— dire nul et de nul effet le congé avec contestation du droit au maintien dans les lieux délivré à M. et M^me X par la SCI VIA PIERRE I le 16 mars 2010 à effet du 30 septembre 2010,

— débouter la SCI VIA PIERRE I de l’intégralité des ses demandes, fins et conclusions de ce chef,

— débouter la SCI VIA PIERRE I de sa demande en résiliation judiciaire du bail,

— dire, en toute hypothèse, que M. et M^me X ont droit au maintien dans les lieux loués et ce, dans les termes de l’article 4 de la loi du 1^er septembre 1948,

— condamner la SCI VIA PIERRE I à régler à Monsieur et Madame X la somme de 10.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la SCI VIA PIERRE I aux entiers dépens, lesquels comprendront, outre le coût des présentes, les frais de procédure ayant abouti au jugement du 17 décembre 2010, ainsi qu’aux arrêts des 24 septembre 2015 et 18 février 2015, dont distraction au bénéfice de M. Y, B aux offres de droit, dans les termes des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Dans le dispositif de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 1^er décembre 2015 , la société civile VIA PIERRE 1, intimée, demande à la cour de renvoi de :

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions.

A titre subsidiaire, si la Cour venait à ne pas confirmer la décision de première instance quant à la validation du congé délivré à effet du 30 septembre 2010,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs des appelants pour manquement grave à l’une de leurs obligations contractuelles essentielles,

— en conséquence, à défaut de départ des appelants et des occupants de leur chef des locaux qui leur étaient donnés à bail au rez-de-chaussée de l’immeuble du XXX à XXX , ordonner leur expulsion ainsi que de tous occupants de leur chef, et ce avec l’assistance de la force publique si nécessaire,

— autoriser la séquestration des meubles et facultés mobilières pouvant se trouver dans les lieux loués, soit dans l’immeuble, soit dans un garde-meuble, au choix de la concluante, aux frais, risques et périls des requis,

— condamner les époux X au paiement d’une somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

— les condamner aux entiers dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile directement par la SCP GRAPPOTTE-BENETREAU.

MOTIFS DE LA DECISION

I) Sur la validité du congé délivré à M. et M^me X par la SCI VIA PIERRE 1 le 16 mars 2010 à effet du 30 septembre 2010 et la demande, formée à titre subsidiaire, par la société VIAPIERRE 1 de résiliation judiciaire du bail

Les époux X font grief au jugement entrepris d’avoir validé le congé au regard de la violation par les locataires de la stipulation contractuelle interdisant le prêt de l’appartement à des tiers, caractérisant un manquement grave des locataires à l’exécution de leurs obligations et les constituant occupants de mauvaise foi.

A l’appui de leur demande d’infirmation, il font valoir que :

— le premier juge a validé le congé litigieux sur la base d’un grief tiré d’une prétendue absence de droit au maintien dans les lieux de l’occupant de mauvaise foi, qui n’était pas expressément allégué par le bailleur. En effet, ni le congé litigieux ni l’acte introductif d’instance ne poursuivent la qualité d’occupant de mauvaise foi de M. et M^me X et la simple référence à l’article 78 de la loi du 1^er septembre 1948 ne pouvait suffire pour permettre au tribunal de retenir la validité du congé litigieux, dès lors qu’aucune sous-location ni cession de bail ne peut être reprochée à M. et M^me X et qu’un manquement à la clause du bail ne constituerait pas une cause de déchéance du droit au maintien dans les lieux mais un éventuel motif de résiliation du bail.

— la réalité du grief ayant motivé la validation du congé n’est pas établie, M. et M^me X ayant seulement hébergé temporairement leur fille, son concubin et leur petite – fille, dans l’attente de la mutation professionnelle de M^me E X et cette situation d’hébergement ne pouvant s’analyser en un prêt d’appartement, l’inoccupation effective des lieux par les locataires n’ayant pas été démontrée par la bailleresse.

— la fille, son compagnon et la petite-fille des époux X ne peuvent être qualifiés de tiers par rapport à la personne des locataires en titre.

— le droit au maintien dans les lieux doit s’apprécier au jour de la contestation par le bailleur. Or il est établi qu’à la date de la délivrance du congé, le 16 mars 2010, M^me E X, sa fille et son compagnon avaient quitté les lieux et que, partant, le manquement contractuel reproché aux locataires n’existait plus à cette date.

— le grief reproché aux locataires, à le supposé établi, n’est pas d’une gravité suffisante pour justifier la perte du droit au maintien dans les lieux des appelants, dès lors que la mise à disposition a été de très courte durée et qu’elle n’emportait nullement une volonté d’abandon définitif des lieux par M. et M^me X.

— la bailleresse a attendu près de neuf mois pour contester la bonne foi de ses locataires en leur faisant délivrer, le 16 mars 2010, le congé litigieux et ayant ainsi toléré le manquement contractuel dont il est fait grief aux époux X, elle ne peut aujourd’hui contester la qualité de bonne foi de ses locataires.

La société VIA PIERRE 1 réplique que :

— le congé litigieux visait l’article 78 de la loi du 1^er septembre 1948 qui dispose que « le preneur n’a le droit ni de sous-louer, ni de céder son bail, sauf clause contraire du bail ou accord du bailleur » et l’article 5 des conditions générales du bail stipulant que le preneur a l’obligation de « ne sous-louer, ni prêter à des tiers tout ou partie des lieux loués ». Sur le fondement de ces visas, le premier juge pouvait parfaitement considérer que le non-respect des dispositions du bail empêchant les locataires de prêter à des tiers le bien loué, permettait de valider le congé.

— la réalité du grief est parfaitement établie

— contrairement à ce que soutiennent les appelants, l’existence d’un lien de parenté, fut-il proche, n’exclut pas la qualification de tiers et M^me E X, âgée de 35 ans au jour où le constat d’huissier de justice a été effectué, son compagnon et sa fille constituent bien des tiers au regard des relations contractuelles existant entre les époux X et la société VIA PIERRE 1.

— l’infraction commise étant une infraction instantanée, elle se trouve constituée dès lors qu’elle est relevée par le procès-verbal de constat du 26 juin 2009 et il est indifférent qu’elle ne subsiste pas au jour de la délivrance du congé

— l’infraction est d’une gravité suffisante pour faire encourir aux locataires la perte du droit au maintien dans les lieux

— il n’existe, contrairement à ce que soutiennent les appelants, aucune acceptation implicite par le bailleur de l’infraction commise, le constat d’huissier de justice ayant été établi le 26 juin 2009 et le congé délivré le 16 mars 2010.

A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où la Cour viendrait à considérer que le premier juge ne pouvait valider le congé au motif qu’il ne visait pas expressément les dispositions de l’article 4 de la loi du 1^er septembre 1948, la société VIAPIERRE 1 demande à la Cour de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement des preneurs à l’une de leurs obligations essentielles consistant à ne pouvoir prêter les lieux loués.

Sur ce

A) Sur la validité du congé délivré aux époux X

Le congé litigieux, dès lors qu’il a été délivré par la bailleresse en vue de contester le droit au maintien dans les lieux de M. et M^me X devait nécessairement viser et se fonder sur l’un des motifs d’exclusion de ce droit.

En l’espèce, le congé visait l’article 78 de la loi du 1^er septembre 1948 qui dispose que :

« A dater de la publication de la présente loi, par dérogation à l’article 1717 du Code civil, le preneur n’a le droit ni de sous-louer, ni de céder son bail, sauf clause contraire du bail ou accord du bailleur. Toutefois, par dérogation à l’alinéa précédent et nonobstant toutes clauses contraires, le locataire principal ou l’occupant maintenu dans les lieux a toujours la faculté de sous-louer une pièce lorsque le local comporte plus d’une pièce.

(..)Dans le délai d’un mois, le locataire ou occupant est tenu, à moins que la sous-location n’ait été expressément autorisée par le propriétaire

ou son représentant, de notifier cette sous-location au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en précisant le prix demandé au sous-locataire, sous peine de déchéance du droit au maintien dans les lieux ».

Le congé litigieux visait en outre une clause du bail interdisant le prêt à un tiers par le preneur des locaux loués, qui est ainsi libellée :

'5oNe sous-louer, ni prêter à des tiers tout ou partie des lieux loués'.

En revanche il ne visait pas l’article 4 de la loi du 1^er septembre 1948 dispose que :

« Les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1^er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non

contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations (…) ».

Le visa de l’article 78 précité interdisant toute sous-location et cession de bail ne pouvait fonder la décision du tribunal dès lors que, même si les époux X se sont substitués un tiers, le prêt du logement, du fait de son caractère temporaire, ne pouvait être assimilé à une cession de bail et qu’aucune sous-location ne peut être reprochée aux locataires.

En outre, le visa de la clause contractuelle prohibant le prêt du logement était inopérant dans la mesure où le manquement à cette clause contractuelle ne pouvait être juridiquement sanctionné que par la seule résiliation judiciaire du bail et non par la déchéance du droit au maintien dans les lieux.

Le premier moyen soulevé par les époux X étant ainsi accueilli, le jugement querellé sera infirmé en ce qu’il a validé le congé délivré par la société civile immobilière VIA PIERRE 1 à M. et M^me X le 16 mars 2010 à effet au 30 septembre 2010.

B) Sur la demande de résiliation judiciaire formée à titre subsidiaire par la société VIA PIERRE 1

La clause insérée au bail, qui est licite en ce qu’ elle ne porte pas atteinte au droit de jouissance personnel du locataire et qu’elle ne méconnaît pas davantage son droit à la vie privée et familiale, faisait formellement interdiction aux époux X de prêter le bien loué.

Or, le constat d’huissier du 26 juin 2009 auquel se réfère le premier juge fait apparaître, contrairement à ce que soutiennent les appelants, une violation manifeste de cette clause en ce qu’il mentionne : « … les susnommés me confirment qu’ils habitent bien tous les trois de manière régulière et permanente dans cet appartement ; que les locataires en titre, M. et M^me A X (parents de M^me E X), n’habitent pas dans les lieux. »

et qu’il est ainsi établi que les titulaires du bail ne vivaient plus en tant qu4occupants dans les lieux loués et qu’ils avaient installé des tiers, qu’ils n’hébergeaient pas ces tiers mais leur prêtaient le bien donné à bail, en violation de la clause interdisant une telle pratique.

Le fait que le prêt ait été consenti à un membre de la proche famille des époux X, en l’occurrence leur fille, ne saurait faire obstacle à la résiliation judiciaire du bail, le bailleur ayant le droit d’interdire au locataire de prêter son logement et ce, quel que soit le bénéficiaire du prêt. Non plus que le caractère temporaire du prêt ni le fait que l’infraction ait cessé au jour de la délivrance du congé, comme le soutiennent à tort les appelants, dès lors que le manquement par les locataires à leurs obligations contractuelles est établi par le constat d’huissier de justice versé aux débats par la société bailleresse.

Les huit mois qui se sont écoulés entre le constat d’huissier de justice établissant le manquement par les époux X à leur obligation de ne pas prêter le bien loué et leur assignation devant la juridiction d’instance est insuffisant pour dire que la bailleresse aurait toléré la situation constatée et qu’elle ne pourrait plus, de ce fait, s’en prévaloir.

Enfin, le manquement est suffisamment grave pour être sanctionné par la résiliation judiciaire du bail, dans la mesure où il a opéré par violation manifeste d’une clause licite insérée au bail, même pour un temps limité, une substitution sans l’accord du propriétaire et sans aucune garantie envers ce dernier, qui ne connait que son cocontractant.

II) Sur la demande des époux X visant à ce qu’il soit jugé qu’ils ont droit au maintien dans les lieux loués et ce, dans les termes de l’article 4 de la loi du 1^er septembre 1948

La résiliation judiciaire du bail pour manquement grave des locataires à une obligation contractuelle essentielle, emporte rejet de cette demande.

III) Sur les demandes accessoires

Les époux X qui succombent pour l’essentiel seront condamnés aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens et aux frais irrépétibles non compris dans les dépens, étant par ailleurs confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par mise à disposition au greffe et contradictoirement

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant validé le congé délivré par la société civile immobilière VIA PIERRE 1 à M. et M^me X le 16 mars 2010 à effet au 30 septembre 2010 ;

Statuant à nouveau de ce chef

DÉCLARE nul et de nul effet le congé avec contestation du droit au maintien dans les lieux délivré à M. et M^me X par la société civile immobilière VIA PIERRE 1 le 1^er mars 2010 à effet du 30 septembre 2010 ;

Ajoutant au jugement entrepris

PRONONCE la résiliation du bail consenti suivant acte sous seing privé du 19 mars 1979, la société Clément Touron et Cie, aux droits de laquelle vient la société civile immobilière Via Pierre I ( la SCI ) à M et M^me A X et portant sur un appartement à usage d’habitation situé XXX

DÉBOUTE M. A X et M^me I X J de leurs demandes, fins et prétentions ;

Vu l’article 700 du Code de procédure civile, condamne M. A X et M^me I X J à payer à la société civile immobilière VIA PIERRE 1 une indemnité de 2 500 euros ;

CONDAMNE M. A X et M^me I X J aux dépens de la procédure d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE