Cour d'appel de Caen, 1ère chambre civile, 16 octobre 2018, n° 16/01296

TGI Caen 14 mars 2016

CA Caen
Infirmation 16 octobre 2018

Arguments

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Accepté
Engagement contractuel de remboursement
La cour a retenu que l'engagement contractuel de remboursement de la taxe sur les bureaux était valide et que la société Themis avait droit à ce remboursement.
Accepté
Engagement contractuel de remboursement des travaux
La cour a jugé que la SCI Rueil V.S. était tenue de rembourser les frais des travaux conformément aux stipulations contractuelles.
Accepté
Engagement de garantie locative
La cour a confirmé que la SCI Rueil V.S. et la SCI Cyrius d'Arclais étaient tenues de respecter leur engagement de garantie locative.
Rejeté
Résistance abusive à la demande de paiement
La cour a estimé que la résistance des sociétés Rueil et Cyrius d'Arclais n'était pas abusive au regard des circonstances de l'affaire.

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Sur la décision

Référence :	CA Caen, 1re ch. civ., 16 oct. 2018, n° 16/01296
Juridiction :	Cour d'appel de Caen
Numéro(s) :	16/01296
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Caen, 14 mars 2016, N° 14/01653
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	A. HUSSENET, président
Avocat(s) :	Jean-Jacques SALMONNicolas MARGUERIE
Cabinet(s) :	SALMON ET ASSOCIES
Parties :	Société civile CYRIUS D ARCLAIS, SCI RUEIL VS c/ SCI SOCIÉTÉ FONCIERE THEMIS RUEIL-MALMAISON

Texte intégral

AFFAIRE : N° RG 16/01296 -

N° Portalis DBVC-V-B7A-FQQU

Code Aff. :

ARRÊT N° PB. JB.

ORIGINE : Décision du Tribunal de Grande Instance de CAEN en date du 14 Mars 2016 – RG n° 14/01653

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 16 OCTOBRE 2018

APPELANTES :

La Société CYRIUS D’ARCLAIS

prise en la personne de son représentant légal

N° SIRET : 449 974 823

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

N° SIRET : 483 927 695

[…]

représentées et assistées de M^e Nicolas MARGUERIE, avocat au barreau de COUTANCES, substitué par M^e BELLAMY, avocat au barreau de CAEN,

INTIMÉE :

LA SCI SOCIÉTÉ FONCIERE THEMIS RUEIL-MALMAISON

prise en la personne de son représentant légal

N° SIRET : 502 646 342

[…]

représentée et assistée de M^e Jean-Jacques SALMON de la SELARL SALMON & ASSOCIES, avocat au barreau de CAEN

DÉBATS : A l’audience publique du 06 septembre 2018, sans opposition du ou des avocats, M. BRILLET, Conseiller, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me X

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me HUSSENET, Présidente de chambre,

M^me SERRIN, Conseiller,

M. BRILLET, Conseiller, rédacteur,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 16 Octobre 2018 et signé par M^me HUSSENET, président, et M^me X, greffier

* * *

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié en date du 9 avril 2010, la société civile Foncière Themis Rueil-Malmaison (société Themis) a fait l’acquisition, pour le prix de 6 824 240 euros, auprès de la SCI Rueil V.S. (société Rueil) d’un ensemble immobilier sis à Rueil-Malmaison constituant le lot n°155 d’une copropriété comprenant un immeuble, composé de :

— un rez-de-chaussée,

— quatre étages à usage de bureau,

— deux niveaux de sous-sol à usage de locaux d’archives, locaux techniques, parkings, circulations, sanitaires, cuisine-cafétéria,

— des places de stationnement en extérieur.

L’ensemble était au jour de la vente donné en location aux sociétés Locaposte et Degremont.

L’acte de vente a prévu diverses conditions particulières, et notamment que :

— l’acquéreur règle au vendeur en dehors de la comptabilité de l’office notarial, le prorata de l’impôt foncier et de la taxe annuelle sur les bureaux d’Île-de-France à titre de provision en se basant sur le dernier avis de recouvrement majoré de 8 %.

— le vendeur s’engage à rembourser selon diverses modalités à l’acquéreur l’ensemble des factures de travaux de remise aux normes des ascenseurs et de différents lots de chauffage, ventilation et climatisation, et ce pour un montant maximum de 200 000 euros HT. Pour garantir à l’acquéreur le règlement de cette somme, une somme de 100 000 euros sur le prix de vente a été séquestrée entre

les mains du notaire, tous pouvoirs nécessaires lui étant donnés pour employer tout ou partie de la somme à payer toutes les factures transmises par l’acquéreur.

Pour garantir le paiement du surplus, la société civile Cyrius d’Arclais s’est engagée, de façon irrévocable et sans aucune condition, à payer pour le compte du vendeur les factures précitées jusqu’à concurrence de la somme de 100 000 euros HT, à première demande de la part de ce dernier.

— le vendeur s’est engagé selon diverses modalités et conditions à compenser la perte des revenus locatifs de l’acquéreur pendant une période de six années à compter de la signature de l’acte et dans la limite de 18 mois de loyer. La SCI Cyrius d’Arclais s’est constituée caution solidaire du vendeur envers l’acquéreur de l’exécution de cet engagement dans la limite de la somme maximum de 918 667,32 euros avec renonciation au bénéfice de discussion et de division.

Un litige est né entre les parties concernant l’exécution de ces diverses stipulations contractuelles, la société Themis réclamant vainement le remboursement de la somme payée au titre de la taxe sur les bureaux d’Île-de-France, la mise en jeu de la garantie locative en suite du départ du locataire Degrémont et le paiement de la somme complémentaire de 100 000 euros HT au titre des travaux réalisés.

Par acte d’huissier de justice en date du 11 septembre 2013, la société Themis a fait assigner la SCI Rueil et la SCI Cyrius d’Arclais devant le tribunal de commerce de Caen, lui demandant de les condamner solidairement à lui payer les sommes de :

—  1 023 856,48 euros, soit 26 642,36 euros au titre de la taxe sur les bureaux, 897 214,12 euros au titre de la garantie locative et 100 000 euros au titre du remboursement des travaux, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2011, à concurrence de 178 735, 13 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

—  50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  10 000 euros en application l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 12 février 2014, le tribunal de commerce de Caen s’est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de Caen.

La société Themis a repris ses prétentions devant cette juridiction, sauf à porter à la somme de 918 667,32 euros sa demande au titre de la garantie locative.

La SCI Rueil et la SCI Cyrius d’Arclais se sont pour l’essentiel opposées à toutes ces demandes et, à titre reconventionnel, la SCI Rueil a demandé au tribunal de condamner la société Themis à lui rembourser la somme de 100 000 euros réglée au titre du remboursement des travaux par l’intermédiaire du notaire, avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2010.

Par jugement en date du 14 mars 2016, auquel la cour renvoie pour le détail des faits et de la procédure antérieure, le tribunal a :

— condamné la société Rueil à payer à la société Themis la somme de 26 642,36 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

— condamné solidairement la SCI Rueil et la société civile Cyrius d’Arclais à payer à la société Themis la somme de 918 667,32 euros, augmentée des intérêts au taux légal qui seront calculés à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2011 sur un montant de 71 494,05 euros et à compter de la signification du jugement pour le surplus ;

— condamné la société Themis à payer à la SCI Rueil la somme de 100 000 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement,

— fait masse des dépens devant être supportés par moitié entre la société Themis, d’une part, et les SCI Rueil et Cyrius d’Arclais, d’autre part,

— dit n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.

[…] et Cyrius d’Arclais ont interjeté appel du jugement par déclaration en date du 30 mars 2016.

Par ordonnance du 21 juin 2017, le conseiller de la mise en état a ordonné l’exécution provisoire du jugement à concurrence de la somme de 100 000 euros.

La cour a rendu le 15 mai 2018 un arrêt dont le dispositif est le suivant :

- Réforme le jugement en ce qu’il a :

- condamné la SCI Rueil V.S. à payer à la société civile Foncière Themis Rueil-Malmaison la somme de 26 642,36 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

- condamné la société civile Foncière Themis Rueil-Malmaison à payer à la SCI Rueil V.S. la somme de 100 000 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement,

- rejeté la demande de la société civile Foncière Themis Rueil-Malmaison à l’encontre de la société civile Cyrius d’Arclais du chef de sa garantie à première demande au titre du remboursement des travaux,

Statuant à nouveaux de ces chefs,

Condamne la SCI Rueil V.S. à payer à la société civile Foncière Themis Rueil-Malmaison :

- la somme de 22 898,21 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, au titre de la taxe sur les bureaux d’Île-de-France 2010,

- la somme de 91 030 euros au titre de la somme complémentaire due en remboursement du coût des travaux d’ascenseurs et de VMC, avec intérêts au taux légal depuis le 2 décembre 2011,

Déboute la SCI Rueil V.S. de sa demande reconventionnelle de condamnation de la société civile Foncière Themis Rueil-Malmaison à lui payer la somme de 100 000 euros initialement payée par l’intermédiaire de la comptabilité de maître Y, notaire, en remboursement du coût des travaux d’ascenseurs et de VMC,

Condamne la société civile Cyrius d’Arclais à payer à la société civile Foncière Themis Rueil-Malmaison la somme de 100 000 euros au titre de sa garantie à première demande du paiement de cette somme au titre du remboursement du coût des travaux d’ascenseurs et de VMC, avec intérêts au taux légal depuis le 2 décembre 2011,

Confirme le jugement en ce qu’il a débouté la société civile Foncière Themis Rueil-Malmaison de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Avant-dire droit pour le surplus,

Rouvre les débats,

Invite les parties à conclure sur le préjudice de perte de chance, tel qu’exposé dans les motifs de l’arrêt, éprouvé par la SCI Rueil V.S. et sur les conséquences à en tirer par la cour s’agissant des sommes réclamées par la société civile Foncière Themis Rueil-Malmaison à la SCI Rueil V.S. et la société civile Cyrius d’Arclais au titre de la garantie locative,

Dit que la clôture de l’instruction interviendra le mercredi 29 août 2018,

Dit que l’affaire sera appelée à l’audience des plaidoiries du jeudi 6 septembre 2018 à 14H00.

Vu les dernières conclusions récapitulatives déposées au greffe le 28 août 2018 par les SCI Rueil et Cyrius d’Arclais,

Vu les dernières conclusions récapitulatives déposées au greffe le 24 août 2018 par la société Themis,

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 août 2018.

Par conclusions signifiées par le RPVA le 31 août 2018, la société Themis demande à la cour de déclarer irrecevables et d’écarter des débats les conclusions des SCI Rueil et Cyrius d’Arclais communiquées le 28 août précédent.

Par conclusions signifiées par le RPVA le 4 septembre 2018, les SCI Rueil et Cyrius d’Arclais demandent le rabat de l’ordonnance de clôture, la réouverture des débats et le report de la fixation de l’affaire.

A l’audience, avant l’ouverture des débats, la demande de rabat de l’ordonnance de clôture, de réouverture des débats et de report de la fixation de l’affaire a été rejetée par le conseiller tenant seul l’audience en application de l’article 786 du code de procédure civile, aucun des éléments avancés à ces fins par les SCI Rueil et Cyrius d’Arclais ne constituant une cause grave au sens de l’article 784 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux écritures des parties s’agissant de la présentation de leurs prétentions respectives et des moyens développés à leur soutien.

MOTIFS

- sur la recevabilité des écritures des SCI Rueil et Cyrius d’Arclais du 28 août 2018,

Bien que l’arrêt du 15 mai 2018 les avaient clairement informées de la date de clôture de l’instruction en suite de la rouverture des débats, ce n’est que le 28 août 2018, soit la veille de cette clôture annoncée, que les SCI Rueil et Cyrius d’Arclais ont signifié leurs conclusions, sans que leur contenu ne fournisse à la cour d’élements susceptibles de justifier un tel délai interdisant toute réplique utile de la part de la société intimée.

Cette attitude essentiellement dilatoire contrevient aux dispositions de l’article 15 du code de procédure civile.

Les conclusions des SCI Rueil et Cyrius d’Arclais sont en conséquence écartées des débats, la cour statuant les concernant en l’état de leurs précédentes conclusions en date du 9 février 2018.

- sur le fond des prétentions restant à trancher

Le contrat de vente du 9 avril 2010 stipule : « La SCI Rueil V.S., venderesse aux présentes, s’engage à compenser la perte de revenus locatifs pendant une période de six (6) années à compter de ce jour, et dans la limite de dix-huit (18) mois de loyers.

Cette somme sera payable par fractions trimestrielles et d’avance et assujettie à la TVA.'

Aux termes de ce même acte, la société civile Cyrius d’Arclais s’est constituée caution solidaire de l’engagement précité dans la limite maximum de 918 667, 32 euros (correspondant aux 18 mois de loyer), la caution ayant renoncé aux bénéfices de discussion et de division.

Le premier juge a condamné solidairement les SCI Rueil et Cyrius d’Arclais, cette dernière en sa qualité de caution solidaire, à payer à la société Themis cette somme de 918 667,32 euros, augmentée des intérêts au taux légal à calculer à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2011 sur un montant de 71 494,05 euros et à compter de la signification du jugement pour le surplus.

[…] et Cyrius d’Arclais sollicitent la réformation du jugement de ce chef et le rejet de la demande de la société Themis.

D’une manière générale, il est renvoyé pour le détail à l’arrêt du 15 mai précédent explicitant les motifs devant conduire à retenir que :

— informée dès le 11 février 2011 du congé délivré par la société Degrémont, la société Themis n’avait placé la SCI Rueil en situation de rechercher elle-même un nouveau locataire des locaux que par courrier du 2 décembre 2011 et que rien ne justifiait un tel retard,

— la société Themis ne justifiait d’aucune recherche véritable à une solution alternative au bail précaire convenu avec la société Degrémont à compter de septembre 2011,

— si ces manquements de la société Themis ne justifiaient cependant pas de faire droit à l’exception d’inexécution opposée par la SCI Rueil ni justifier sa déchéance du bénéfice de la totalité de la garantie locative prévue par le contrat de vente, ils avaient néanmoins entraîné pour la société Rueil une perte de chance de trouver un nouveau locataire, d’une part, pour l’ensemble des lieux loués par la société Degrémont en exécution du bail commercial de 2008 et, d’autre part, pour un loyer au moins aussi élevé que celui prévu par cette convention.

— l’état du marché locatif, et non l’inertie ou les manquements de la société Themis, expliquait par ailleurs l’absence de relocation des lieux après le départ définitif de la société Degrémont,

Comme indiqué, la perte de chance est certaine en son principe puisque la SCI Rueil a été privée pendant près de dix mois de la possibilité de rechercher un nouveau locataire et qu’aucun élément ne permet de retenir avec certitude que celle-ci n’aurait eu aucune possibilité d’en présenter un à la société Thémis pendant cette période et, ainsi, éviter la mise en oeuvre de sa garantie locative.

En l’état des éléments versés à la procédure concernant le marché locatif, il n’en est pas moins constant que cette chance, quoique certaine, était faible.

Bien que mise en situation de le faire à compter de décembre 2011, elle n’a jamais depuis présenté un nouveau locataire à la société Thémis, ce qui traduit sa carence totale dans la mise en oeuvre des démarches nécessaires à cette fin et/ou corrobore l’existence d’une très faible attractivité du bien, notamment en raison de sa situation et/ou de l’état du marché locatif.

Or, au regard des pièces versées au débat, la SCI Rueil échoue à convaincre la cour que les conditions lui étaient à cet égard plus favorables entre février et décembre 2011 au point de lui offrir une chance plus importante de trouver un nouveau locataire.

En effet, en l’état des rapports précités versés par la société Themis faisant état du caractère déprimé du marché locatif de bureaux à l’époque et de la localisation peu favorable de l’immeuble litigieux, il est retenu que la société Rueil n’a été privée que d’une chance certaine mais faible de trouver une situation contractuelle plus favorable que celle finalement mise en 'uvre par la société Themis à travers le bail précaire précité.

En cet état, le préjudice éprouvé par la SCI Rueil à la suite de cette perte de chance n’est pas de nature à justifier le rejet de la demande de condamnation au titre de sa garantie locative mais uniquement à en limiter le montant à la somme de 880 000 euros augmentée des intérêts au taux légal qui seront calculés à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2011 sur un montant de 71 494,05 euros et à compter de la signification du jugement pour le surplus.

La SCI Rueil sera condamnée au paiement de cette somme solidairement avec la société civile Cyrius, caution solidaire.

Le jugement sera réformé de ce chef dans cette seule limite.

Condamnées aux dépens, les sociétés Rueil et Cyrius d’Arclais seront également condamnées à payer à la société Thémis une somme complémentaire de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement et par arrêt contradictoire mis à la disposition des parties au greffe,

Vu l’arrêt en date du 15 mai 2018,

Statuant des chefs de prétentions restant à trancher,

Ecarte des débats les conclusions récapitulatives signifiées le 28 août 2018 par les SCI Rueil VS et société civile Cyrius d’Arclais,

Réforme le jugement uniquement en ce qu’il a condamné solidairement la SCI Rueil et la société civile Cyrius d’Arclais à payer à la société civile Foncière Themis Rueil-Malmaison la somme de 918 667,32 euros, augmentée des intérêts au taux légal qui seront calculés à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2011 sur un montant de 71 494,05 euros et à compter de la signification du jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau de ce seul chef,

Condamne solidairement la SCI Rueil et la société civile Cyrius d’Arclais à payer à la société civile Foncière Themis Rueil-Malmaison la somme de 880 000 euros, augmentée des intérêts au taux légal qui seront calculés à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2011 sur un montant de 71 494,05 euros et à compter de la signification du jugement pour le surplus,

Condamne la SCI Rueil et la société civile Cyrius d’Arclais à payer à la société civile Foncière Themis Rueil-Malmaison la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

Condamne la SCI Rueil et la société civile Cyrius d’Arclais aux dépens de l’instance d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

E. X A. HUSSENET