Cour d'appel de Caen, 1ère chambre civile, 18 mai 2021, n° 18/02421

TGI Lisieux 5 juillet 2018

CA Caen
Infirmation 18 mai 2021

Arguments

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Accepté
Non-respect des formalités de notification
La cour a constaté que la signature sur l'accusé de réception n'était pas celle de l'appelante, ce qui signifie que le délai de rétractation n'avait pas commencé à courir.
Accepté
Absence de droit à rémunération de l'agent immobilier
La cour a jugé que la société AAB IMMOBILIER n'avait aucun droit à rémunération, car l'opération ne pouvait être considérée comme conclue définitivement.

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Sur la décision

Référence :	CA Caen, 1re ch. civ., 18 mai 2021, n° 18/02421
Juridiction :	Cour d'appel de Caen
Numéro(s) :	18/02421
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Lisieux, 5 juillet 2018, N° 16/01154
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	G. GUIGUESSON, président
Avocat(s) :	Arnaud GALIBERTXavier GRIFFITHSMarc REYNAUD
Parties :	S.A.R.L. AAB IMMOBILIER SARL

Texte intégral

AFFAIRE : N° RG 18/02421 – N° Portalis DBVC-V-B7C-GERK

Code Aff. :

ARRÊT N°

ORIGINE : Décision du Tribunal de Grande Instance de LISIEUX du 05 Juillet 2018 – RG n° 16/01154

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 18 MAI 2021

APPELANTE :

Madame Z Y

née le […] à […]

[…]

représentée par M^e Xavier GRIFFITHS, avocat au barreau de LISIEUX, substitué par M^e TOUBIANAH, avocat au barreau de CAEN

assistée de M^e Jean-Paul SILIE, avocat au barreau de ROUEN

INTIMÉE :

La SARL AAB IMMOBILIER

N° SIRET : 439 576 554

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e Marc REYNAUD, avocat au barreau de LISIEUX

DÉBATS : A l’audience publique du 18 mars 2021, sans opposition du ou des avocats, M. GANCE, Conseiller, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me FLEURY

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. GUIGUESSON, Président de chambre,

M^me VELMANS, Conseillère,

M. GANCE, Conseiller,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 18 Mai 2021 et signé par M. GUIGUESSON, président, et M^me FLEURY, greffier

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant acte du 25 octobre 2016, la société AAB IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne 'Mer et Campagne' a fait assigner Z Y afin de la voir condamnée à lui payer 10000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 5 juillet 2018, le tribunal de grande instance de Lisieux a :

— condamné Z Y à payer à la société AAB IMMOBILIER la somme de 10 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

— condamné Z Y à régler à la société AAB IMMOBILIER la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné Z Y aux dépens

— rejeté le surplus des demandes

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Z Y a formé appel de ce jugement selon déclaration du 6 août 2018.

Selon écritures notifiées le 5 novembre 2018, Z Y demande à la cour de :

— réformer la décision en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’elle l’a condamnée à payer à la société AAB IMMOBILIER 10000 euros outre 1000 euros au titre des frais irrépétibles

— débouter la société AAB IMMOBILIER de ses demandes

à titre subsidiaire,

— réduire la clause pénale à un euro

— condamner la société AAB IMMOBILIER à payer 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par conclusions écrites notifiées le 24 janvier 2019, la société AAB IMMOBILIER demande à la cour de :

— confirmer la décision en toutes ses dispositions

— y additant, condamner Z Y à lui payer 4000 euros au titre des frais irrépétibles.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 février 2021.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

L’article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige dispose que les conventions régulièrement formées tiennent lieu de lois entre ceux qui les ont faites.

Selon mandat de recherche du 12 avril 2016, Z Y a confié à la société AAB IMMOBILIER mission de rechercher un bien immobilier d’un prix maximum de 220 000 euros. Il y est stipulé que la rémunération de la société AAB IMMOBILIER (qui s’élève à 5 % du prix de vente) sera due par Z Y le jour où l’opération sera effectivement conclue. Il n’est pas fait référence à la signature d’un acte authentique comme condition de la rémunération de l’agence immobilière.

Aux termes d’un compromis signé les 29 avril et 4 mai 2016, les consorts X (vendeurs) ont convenu avec M^me Z Y de lui vendre une maison d’habitation située à Roques moyennant paiement d’un prix de 200 000 euros.

Il est précisé que l’acte authentique sera établi le 15 juin 2016 au plus tard et que :'Au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties après avoir été mise en demeure ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations exigibles .. la rémunération de l’agence Mer et Campagne [soit 10 000 euros d’honoraires de négociation] restera intégralement due dans les conditions de forme prévues au chapitre négociations, l’opération étant définitivement conclue au sens de l’article 74 du crédit 72 – 678 du 20 juillet 1972.' [page 6 du compromis de vente, pièce n° 2]

Aucune condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt n’a été stipulée. En effet, aux termes d’une clause manuscrite, il est indiqué : 'Je soussignée Y Z déclare effectuer cette acquisition sans recourir à aucun prêt. Je reconnais avoir été informée que si je recours néanmoins à un prêt, je ne pourrais me prévaloir de la condition suspensive de son obtention prévue au livre III du chapitre II du code de la consommation relatif au crédit immobilier'.

Il est constant que les clauses suspensives insérées au compromis ont toutes été levées.

Selon courrier recommandé avec accusé de réception du 19 juillet 2016 adressé au notaire M^e Galibert, Z Y a indiqué qu’elle entendait annuler son achat au motif qu’aucune clause suspensive d’obtention d’un prêt n’avait été stipulée.

Le notaire a mis Z Y en demeure de signer l’acte authentique en son étude le 10 août suivant, par sommation datée du 3 août 2016.

Le 10 août 2016, le notaire a dressé un procès-verbal de défaut.

La société AAB IMMOBILIER sollicite le paiement de sa rémunération à hauteur de 10 000 euros considérant que l’opération a été définitivement conclue au sens de l’article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970 et de l’article 74 du décret du 20 juillet 1972 puisque les conditions suspensives ont toutes été levées et que la vente est donc définitive.

L’appelante s’y oppose au motif notamment que les formalités de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation n’ont pas été respectées.

Cet article prévoit que l’acquéreur d’un immeuble à usage d’habitation (ce qui est le cas en l’espèce) peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Dans le cas présent, il est justifié que le compromis de vente ainsi qu’un courrier informant l’intéressée de son droit de rétractation dans un délai de dix jours à compter de la réception dudit courrier, ont été adressés au domicile de M^me Z Y le 6 mai 2016.

La société AAB IMMOBILIER produit en effet un accusé de réception signé en date du 6 mai 2016.

Toutefois, il est manifeste que la signature apposée sur l’accusé de réception n’est pas la sienne.

Une comparaison entre cette signature et celles apposées sur le compromis par l’appelante, confirme en effet sans ambiguïté possible que leurs auteurs sont des personnes distinctes.

Il est donc seulement démontré que le courrier a été reçu par une personne tierce (dont l’identité n’est pas précisée).

La seule remise au domicile de l’intéressée du courrier qui lui était destinée ne répond pas aux exigences de l’article L 271-1 susvisé en l’absence de démonstration que la personne qui a reçu l’acte (c’est à dire le signataire de l’accusé de réception) était muni d’un pouvoir à l’effet de représenter M^me Y.

Il en résulte que le délai de dix jours n’a pas commencé à courir de telle sorte que l’acquéreur était encore en droit de se rétracter le 19 juillet 2016 sans avoir à justifier d’un motif.

L’opération, c’est à dire la vente, ne peut donc être considérée comme conclue définitivement.

En conséquence, la société AAB IMMOBILIER n’a aucun droit à rémunération.

Le jugement sera infirmé. Statuant à nouveau, il convient de débouter la société AAB IMMOBILIER de ses demandes et de la condamner à payer les dépens de première instance et d’appel.

En revanche, il est équitable de débouter Z Y de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort par mise à disposition au greffe;

Infirme le jugement déféré;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la société AAB IMMOBILIER de la totalité de ses demandes;

Condamne la société AAB IMMOBILIER aux dépens de première instance et d’appel;

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

E. FLEURY G. GUIGUESSON