COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

1^re Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 05 JUIN 2018

N° 2018/

Rôle N° N° RG 16/04879 – N° Portalis DBVB-V-B7A-6IZV

F G épouse X

C/

H X

SAS ANTIGUA

SCP A Y Z

Grosse délivrée

le :

à :M^e Saraga

M^e Guedj

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX EN PROVENCE en date du 17 Décembre 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 12/03554.

APPELANTE

Madame F G épouse X

enseignant de l’éducation nationale,

née le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

représentée par M^e Rachel SARAGA-BROSSAT de la SELARL SARAGA-BROSSAT RACHEL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur H X

né le […] à […][…]

représenté par M^e Rachel SARAGA-BROSSAT de la SELARL SARAGA-BROSSAT RACHEL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

SAS ANTIGUA

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis […]

défaillante

SCP A Y Z, anciennement dénommée SCP C A Y Z poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié

[…]

représentée par M^e Paul GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Thierry KUHN, avocat au barreau de PARIS,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 Avril 2018 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame VIDAL, Président a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Anne VIDAL, Présidente

Madame Danielle DEMONT, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame I J.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2018

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2018,

Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame I J, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

M. H X et M^me F G épouse X ont fait l’acquisition, suivant acte authentique reçu le 27 décembre 2004 par M^e K C, notaire, des lots 45 (lot à usage d’habitation de 46,40 m²) et 42 (cave) d’un ensemble immobilier en copropriété à BLOIS vendu par la SAS CREST dans le cadre d’une opération de réhabilitation lourde d’un bâtiment ancien dénommé 'Résidence des Lices’ à usage de clinique devant être transformé en un immeuble à usage d’habitation, moyennant le prix de 56 655 euros. L’ASL, constituée pour mettre en oeuvre les travaux de réhabilitation, a, par décsion de son assemblée générale du 27 décembre 2004, désigné le maître d’oeuvre et a choisi la société Continentale TMO (la société TMO) pour réaliser l’opération. Un compte de l’ASL a été ouvert dans les livres de l’office notarial de M^e K C pour permettre de régler la SA Continentale TMO.

La SA Continentale TMO a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Montpellier du 16 avril 2007 et le chantier a été repris par la société ID. Alors que les travaux devaient être achevés dans le délai de 18 mois, soit en juillet 2006, l’immeuble n’a été livré que le 20 juillet 2010.

Suivant actes d’huissier des 9 et 10 mai 2012, M. et M^me X ont fait assigner devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence :

— la SAS THESAURUS FINANCE, société de conseil en investissements financiers qui leur a conseillé cette opération de défiscalisation,

— la SA ANTIGUA en qualité d’associée unique de la société KHEO Compagnie Immobilière,

— et la SCP C, A, Y, Z et L, notaires,

pour solliciter leur condamnation in solidum, au visa des articles 1146 et suivants, 1382, 1871 et suivants du code civil et des dispositions de l’article 91 de la loi du 2 juillet 2003 relative à l’urbanisme et à l’habitat et des articles L 236-11 du code de commerce et 1844-5 du code civil, à leur verser , en l’état de leurs dernières conclusions, la somme de 133 222,28 euros à titre de dommages et intérêts tous postes de préjudices confondus, sauf à parfaire, outre 10 000 euros à chacun en réparation de leur préjudice moral et 5 000 euros à chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 17 décembre 2015, réputé contradictoire en raison de la défaillance de la SA ANTIGUA, le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence a :

— débouté M. et M^me X de l’ensemble de leurs demandes,

— débouté la SCP C, A, Y, Z de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour porocédure abusive,

— condamné M. et M^me B in solidum à verser la somme de 1 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à la SCP C, A, Y, Z d’une part, et à la SAS THESAURUS FINANCE d’autre part.

Il a rejeté la demande de M. et M^me X à l’encontre de la SAS THESAURUS FINANCE, recherchée en sa qualité de conseiller en gestion de patrimoine, en retenant que l’étude de leur situation patrimoniale démontrait qu’ils pouvaient aisément réaliser cet investissement, qu’il n’est pas démontré que les demandeurs n’ont pas pu bénéficier de l’avantage fiscal recherché et qu’il n’est pas établi que la brochure de présentation de l’opération proprement dite ait eu un caractère mensonger. Il a ajouté, s’agissant de l’évolution du chantier et de la mise en liquidation judiciaire de la SA Continentale TMO ayant retardé la livraison de l’immeuble, qu’il n’est pas démontré qu’à la date de l’investissement la situation du groupe QUARANTE et de la SA Continentale TMO n’était pas saine

et que M. et M^me X ne pouvaient ignorer les inévitables aléas pouvant affecter le contrat de construction liés aux difficultés techniques et à la santé financière des sociétés. Il a ajouté que la SAS THESAURUS FINANCE n’avait pas pour obligation d’intervenir dans le cadre de la réalisation effective de l’opération et d’en assurer le suivi et ne pouvait s’immiscer dans la réalisation des travaux après la passation de l’acte authentique. Il a indiqué enfin qu’il n’était pas établi que l’absence apparente de propriété du bien par la société CREST à la date du compromis aurait eu une incidence sur l’engagement de M. et M^me X.

Il a également écarté la responsabilité du notaire en considérant que M^e K C n’était intervenu qu’après la signature du compromis et alors que M. et M^me X étaient déjà informés du montage juridique et fiscal de l’opération et étaient déjà engagés dans le cadre d’une vente parfaite ; que les actes rédigés par le notaire ne sont pas remis en cause et qu’il n’est pas contesté que M. et M^me X ont pu bénéficier de la défiscalisation ; que c’est librement qu’ils ont accepté d’adhérer à l’ASL pour la réalisation des travaux et qu’il ne peut être reproché au notaire de ne pas les avoir mis en garde sur l’opportunité économique de l’opération et sur des risques qui n’étaient pas encore révélés ; qu’aucun reproche ne peut être fait à M^e K C sur les statuts et sur l’acte de division qui ont été établis par un avocat fiscaliste pour les premiers et par un géomètre-expert pour le second, M^e K C n’étant intervenu que pour en recevoir le dépôt.

Enfin, il a retenu que la SAS ANTIGUA vient bien aux droits de la société KHEO Compagnie Immobilière mais que le simple fait que cette société ait appartenu au groupe Quarante ne permet pas de retenir sa responsabiliét délictuelle dans la perte de loyers et le surcoût des travaux invoqués ; qu’aucune faute ne peut être reprochée à la société KHEO Compagnie Immobilière pour être intervenue en jouant le rôle rassurant de l’agent immobilier.

M. et M^me X ont interjeté appel de cette décision suivant déclaration en date du 16 mars 2016.

[…]

M. et M^me X, aux termes de leurs conclusions notifiées le 14 juin 2016, demandent à la cour de les recevoir en leur appel et y faisant droit, de

— réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions leur faisant grief,

— débouter les intimés de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Vu les dispositions de l’article 1382 du code civil,

Vu les dispositions de l’article 91 de la loi du 2 juillet 2003 relative à l’urbanisme et à l’habitat et au décret du 19 décembre 2003,

— dire que la SCP CHATELIN, C, A, Y, Z a manqué à son devoir d’information et de conseil envers eux en s’abstenant de les mettre en garde sur la valeur des motifs qui 'la’ déterminaient à contracter et sur les risques de l’entreprise, alors qu’elle y était tenue en sa qualité de notaire, maître d’oeuvre juridique de l’ensemble de l’opération,

— dire que le notaire n’a pas su tirer les conséquences du conflit d’intérêt existant entre M. et M^me X et ses clients institutionnels constituant le Groupe Quarante, pas plus qu’il n’a délibérément tiré les conséquences juridiques liées au fait que la SAS CREST n’était pas propriétaire le 26 avril 2004 des biens et droits immobiliers figurant dans cet acte,

— dire que, mieux informés des aléas de l’opération immobilière litigieuse et des méthodes que la

SAS CREST et ses associés avaient utilisées pour les amener à signer, M. et M^me X auraient pu reconsidérer leur projet,

— dire que les éléments du dossier démontrent le rôle équivoque du notaire, confinant au conflit d’intérêts, comme ils démontrent le rôle central qu’il a joué dans l’opération incriminée dans l’intérêt de son seul donneur d’ordre,

— dire que ces fautes les ont donc empêchés de consentir librement et de façon éclairée à l’opération d’investissement dans laquelle la SAS THESAURUS FINANCE les a attraits et d’éviter de s’exposer aux risques et difficultés matérielles qu’elle connaît actuellement,

Vu les dispositions des articles 1146 et suivants du code civil,

Vu les dispositions de l’article 91 de la loi du 2 juillet 2003 relative à l’urbanisme et à l’habitat et au décret du 19 décembre 2003,

— dire que la SAS THESAURUS FINANCE a gravement manqué à ses obligations d’information et de conseil à l’égard de M. et M^me X en leur vantant les avantages financiers et fiscaux d’une opération dont elle ne maîtrisait strictement rien malgré ses affirmations réitérées, en s’abstenant de les mettre en garde sur la valeur des motifs qui les déterminaient à contracter et sur les risques de l’entreprise, alors qu’elle y était tenue en sa qualité de conseiller en gestion de patrimoine,

— dire qu’elle n’a pas mis en oeuvre les moyens les plus élémentaires destinés à assurer une sécurité juridique à M. et M^me X en ne se rendant pas sur le site, en ne procédant à aucune vérification sur l’état du marché locatif de BLOIS, en ne se posant pas la moindre question sur la situation financière de ses partenaires, les sociétés du Groupe Quarante,

— dire que ces fautes les ont donc empêchés de consentir librement et de façon éclairée à l’opération d’investissement dans laquelle la SAS THESAURUS FINANCE les a attraits et d’éviter de s’exposer aux risques et difficultés matérielles qu’elle connaît actuellement,

Surabondamment, vu les dispositions de l’article 1382 du code civil,

— dire que la SAS THESAURUS FINANCE, jouant sur son image et de ses compétences autoproclamées dans le domaine de la défiscalisation, en valorisant ses qualités de 'professionel impartial’ et en leur assurant de manière mensongère qu’elle avait 'recherché et sélectionné le projet qui vous correspond’ en 'alliant sécurité et performance', a accrédité auprès de M. et M^me X l’idée selon laquelle ce programme était un programme vérifié par elle, avec toute la confiance que cela sous-tendait,

— dire qu’elle a engagé sa responsabilité à l’égard de M. et M^me X en leur faisant signer un compromis de vente avec une société non propriétaire des biens à la date de l’acte,

— dire qu’en leur faisant signer un tel compromis, la SAS THESAURUS FINANCE a contribué à amener M. et M^me X à se considérer comme engagés à l’égard de cette société,

— dire qu’informés du fait qu’on leur faisait signer le 06 avril 2004 un compromis de vente avec un non-propriétaire, la SAS CREST, M. et M^me X ne se seraient pas sentis obligés d’accepter l’établissement d’un acte authentique de vente,

— dire que le fait pour la SAS THESAURUS FINANCE de prendre en charge les démarches liées à l’obtention d’un prêt pour amener M. et M^me X à s’engager de manière irréversible dans l’opération dont s’agit, a encore contribué à la réalisation du dommage qui leur a été occasionné,

— dire que ces fautes les ont donc empêchés de consentir librement et de façon éclairée à l’opération d’investissement dans laquelle la SAS THESAURUS FINANCE les a attraits et d’éviter de s’exposer aux risques et difficultés matérielles qu’elle connaît actuellement,

Vu les dispositions de l’article 1382 et des articles 1871 et suivant du code civil,

— dire que les interventions conjointes des sociétés du Groupe Quarante parmi lesquelles la SAS KHEOPS aux droits de laquelle vient la société ANTIGUA, ont eu pour objectif évident et résultat d’imposer à M. et M^me X comme aux autres acquéreurs l’intervention en qualité d’entreprise générale de la SA Continentale TMO, autre société de ce groupe, dont la situation financière était préoccupante,

— dire que ces sociétés constituant une unité économique et sociale, connaissaient, dès le 30 septembre 2003, pour avoir le même dirigeant, la situation délicate de cette société et l’incapacité dans laquelle elle se trouverait sans doute d’exécuter ses engagements,

— dire que la preuve est rapportée de l’existence entre elles d’une véritable société en participation, telle que prévue par les articles 1871 et suivants du code civil,

— dire que le comportement des société requises constituant le Groupe Quarante traduit une stratégie d’entreprise et par conséquent volontaire, exclusive de toute notion de bonne foi, constitutive de fautes directement liées au préjudice subi par M. et M^me X du fait de l’inexécution par la SA Continentale TMO de ses obligations,

Vu les dispositions des articles L 236-11 du code de commerce et 1844-5 du code civil,

— dire que par l’effet de la transmission universelle du patrimoine de la SAS KHEOPS dont la société ANTIGUA a bénéficié, cette dernière société s’y est donc substituée dans tous ses biens, droits et obligations,

— condamner par conséquent in solidum l’ensemble des requis à payer conjointement à M. et M^me X la somme de (32 148,54 + 26 400 + 8 000 + 1 180 + 64 118,74 + 1 375) = 133 222,28 euros, tous postes de préjudice matériel confondus, sauf à parfaire ou actualiser,

— les condamner, sous la même solidarité, à payer à chacun d’eux la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

Vu les dispositions des articles 515 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’urgence à faire cesser le trouble subi par M. et M^me X,

— dire que le comportement des requis a contraint les requérants à faire l’avance de frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge,

— les condamner par conséquent in solidum à leur payer la somme de 7 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d’appel.

Ils font valoir l’argumentation suivante :

— ils ont été victimes de mensonges et de réticence dolosive : en effet, il leur a été indiqué, à tort, qu’ils ne pouvaient se rétracter de la signature de la promesse de vente du 26 avril 2004 à la suite de la notification faite par la société KHEO Compagnie Immobilière le 2 décembre 2004 de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, alors que cet acte n’avait aucune portée juridique puisque la SAS CREST n’était pas encore propriétaire de l’immeuble ;

— s’agissant de la SAS THESAURUS FINANCE : c’est elle qui leur a présenté l’opération et qui les a assistés dans tous ses stades de réalisation précédant la signature de l’acte authentique, notamment pour la signature du compromis de vente et l’obtention des prêts ; elle leur a fait signer un acte dépourvu d’effet de droit ; elle n’a pas vérifié la pertinence de l’intérêt que présentait l’investissment à Blois, n’a effectué aucune vérification technique sur l’état du marché locatif sur la ville de Blois et s’est bornée à une appréciation subjective des éléments de fait de l’opération projetée ; elle ne s’est pas interrogée sur la capacité de la SA Continentale TMO à réaliser l’opération de réhabilitation ; elle n’a pas informé M. et M^me X des aléas de cette opération, notamment quant aux dates de livraison ;

— s’agissant de la SAS CREST et de la société KHEO Compagnie Immobilière : la SAS CREST a engagé sa responsabilité contractuelle en faisant croire, dans le compromis du 26 avril 2004, qu’elle était déjà propriétaire de l’immeuble et la société KHEO Compagnie Immobilière a engagé la sienne en leur envoyant la notification de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation pour leur faire croire qu’ils étaient engagés par l’acte du 26 avril ; la responsabilité de SA ANTIGUA ayant repris le patrimoine de la société KHEO Compagnie Immobilière activement et passivement sera donc retenue ;

— s’agissant de M^e K C : le notaire a été au coeur d’un conflit d’intérêt entre son client habituel, M. D et les sociétés du groupe Quarante, d’un côté, et M. et M^me X , de l’autre ; il s’est abstenu de mettre M. et M^me X en garde sur les risques de l’opération dont il a été l’un des piliers ; il aurait dû refuser de passer l’acte du 27 décembre 2004, au regard de l’absence d’effet de l’acte 'du 30 septembre 2004" et du courrier du 6 octobre 2004 notifiant l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, et leur indiquer que la SAS CREST avait usé d’une fausse qualité ; il ne s’est pas préoccupé de la question de savoir si l’ASL avait la capacité juridique, pour avoir été créée sous l’empire de l’ordonnance du 1^er juillet 2004 dont le décret d’application n’a été publié que le 3 mai 2006, de même qu’il ne s’est pas intéressé à la capacité de la société en charge des travaux qui appelait les fonds, aalors qu’il avait une particulière connaissance de la structure du Groupe Quarante ; les conseils du notaire devaient s’accompagner de vérifications 'terrain', comme l’état du marché locatif, et de contrôles sur la solidité de l’entreprise chargée des travaux pour mener le projet à son terme ; le notaire ne peut s’exonérer de sa responsabilité en mettant en avant l’intervention de M^e E et du géomètre ;

— le montage de l’opération a subi des 'ratés’ puisque l’ASL mentionnée dans l’acte du 27 décembre 2004 n’a été constituée que le 31 décembre 2004 et que le marché de travaux consenti par cette ASL à la SA Continentale TMO a été signé le 27 décembre ; en réalité, tout était déjà joué, l’architecte du groupe Quarante ayant recommandé une société du groupe Quarante ;

— les travaux devaient être achevés, aux termes du marché conclu avec la SA Continentale TMO, le 1^er juillet 2006 ; cette société a fait l’objet d’une liquidation judiciaire le 16 avril 2007 et les comptes alors produits ont révélé qu’elle se trouvait dans une situation catastrophique à la fin de l’exercice 2003, sans que, ni la SAS THESAURUS FINANCE, ni M^e K C, ne s’y intéressent;

— les responsabilités respectives des intervenants ont concouru au même dommage, constitué par le fait qu’ils n’ont pas renoncé à s’engager alors que s’ils avaient été informés, ils ne se seraient pas engagés et n’auraient pas été exposés à la défaillance de la société TMO ; les divers intervenants doivent donc être condamnés in solidum ;

— leur préjudice résulte du fait que le bien aurait dû être loué à compter du 1^er juillet 2006 et qu’il n’a été mis en location qu’après le 30 juin 2010 ; il est constitué d’une perte de recettes locatives pendant cette période ( 32 148,54 euros), du manque à gagner constitué de la différence entre le montant des loyers annoncés par la SAS THESAURUS FINANCE et ceux réellement pratiqués sur 15 ans (26 400 euros), de la prte liée au retard dans la mise en oeuvre de défiscalisation ( 8 000 euros), de la perte liée à la location inutile de trois années de stationnement auprès de la société VINCI ( 1 180

euros), des charges nécessitées par la reprise du programme par d’autres intervenants (64 118,74 euros), des honoraires d’assistance fiscale (1 375 euros), outre un préjudice moral chiffré à 10 000 euros pour chacun des concluants.

Ils critiquent le jugement en soulignant que la vente était nulle pour avoir été passée par un vendeur qui n’était pas propriétaire mais qu’ils ne pouvaient, l’ignorant, exercer leur droit de rétractation et reconsidérer leur projet ; que l’acte notarié n’a pas couvert cette 'irrégularité’ et que M^e K C ne peut se dégager de son devoir de conseil au motif que les demandeurs étaient déjà engagés par l’acte du 30 septembre 2004 puisque celui-ci était nul ; que M. et M^me B ne se sont pas engagés 'librement’ puisqu’ils ont été trompés, tant par le notaire que par la société KHEO Compagnie Immobilière, auteur de la lettre mensongère du 6 octobre 2004 les empêchant de reconsidérer leur projet.

Ils font état de plusieurs décisions rendues par diverses autres juridictions dans d’autres procédures intéressant le groupe Quarante.

La SCP A Y et Z, anciennement dénommée la SCP C, A, Y & Z, aux termes de ses conclusions n°2 signifiées le 21 décembre 2017, demande à la cour, au visa de l’article 1382 du code civil, de confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence en ce qu’il a prononcé sa mise hors de cause pure et simple, mais de l’infirmer en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire et, statuant à nouveau, de :

— dire M. et M^me X tant irrecevables que mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SCP A, Y & Z et les en débouter purement et simplement,

— statuant reconventionnellement, dire que l’action menée par M. et M^me X contre la SCP A, Y &, Z revêt un caractère abusif et vexatoire et les condamner en conséquence à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— les condamner au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel.

Elle présente à titre liminaire les observations suivantes : les parties étaient, avant la signature de l’acte authentique et en raison de l’expiration du délai de rétractation, liées par l’acte de promesse de vente auquel M^e K C est étranger, de sorte qu’il n’y avait plus de place pour le devoir de conseil du notaire au moment où il est intervenu ; c’est la SAS THESAURUS FINANCE qui était omniprésente aux côtés de M. et M^me X ; l’acte notarié du 27 décembre 2004 est insusceptible de la moindre critique, le transfert des droits réels immobiliers ayant été opéré au profit de M. et M^me X ; plusieurs décisions du tribunal de grande instance de Paris ont écarté la responsabilité de M^e K C dans des procédures similaires et la cour d’appel d’Aix-en-Provence a également mis le notaire hors de cause dans un arrêt du 23 février 2016.

Elle conteste toute faute de M^e K C dans ce dossier :

— les statuts de l’ASL ont été établis par M^e E, avocat fiscaliste, l’état descriptif de division a été dressé par le cabinet Vatre, géomètre-expert, et le compromis a été signé hors son concours ;

— ce sont les membres de l’ASL qui ont choisi la société CTMO et ce choix n’était pas illégitime en 2004 ; M^e K C ne pouvait soupçonner qu’elle serait confrontée à l’impossibilité de faire face à ses engagements, alors qu’il s’agissait d’une entreprise de taille importante ayant plus de

vingt chantiers en France ; au demeurant, M^e K C n’a jamais participé à la moindre AG de l’ASL qui a été constituée après la réception des différents actes de vente, ce qui permettait qu’elle soit formée en toute indépendance ;

— il n’y avait pas de risque particulier dans cette opération de défiscalisation dont le notaire aurait dû avertir les acquéreurs, le risque étant identique à celui pris par un propriétaire qui fait exécuter des travaux dans son immeuble ; au demeurant, le notaire n’a pas à se livrer à des investigations sur la solvabilité des parties ou sur l’opportunité économique de l’opération, ni à se livrer à l’étude comptable approfondie qu’appelait le conseil en matière fiscale ;

— l’ASL existait bien juridiquement depuis le 8 novembre 2004, puisque constituée par acte sous seing privé de cette date, ce qui lui a permis de commander les travaux en qualité de maître d’ouvrage, peu important que la déclaration n’ait été faite en préfecture que début janvier, dans l’attente de la vente de tous les lots et de l’identité de tous les adhérents, le défaut de déclaration n’ayant aucune incidence sur son existence juridique et sur les engagements pris par elle à l’égard des tiers.

Elle ajoute, s’agissant du préjudice, que M^e K C est étranger au préjudice allégué ; que l’existence d’un préjudice fiscal est douteuse puisque le retard a seulement décalé le bénéfice des avantages fiscaux dans le temps ; que le préjudice de pertes de loyers s’analyse en une perte de chance de louer pendant une période déterminée ; que les appels de fonds complémentaires (pour la somme modique de 10 602,96 euros) n’est que la conséquence d’une mauvaise évaluation de départ du coût des travaux que le notaire n’a pas à supporter ; qu’il n’est pas anormal, dans le cadre de l’opération, que M. et M^me X supportent les intérêts d’emprunt ; que la demande au titre du préjudice moral n’est pas justifiée.

La société ANTIGUA a été assignée par acte d’huissier en date du 16 juin 2016 à personne habilitée.

[…]

Par arrêt en date du 28 février 2017, la cour, saisie sur déféré d’une ordonnance du conseiller de la mise en état du 15 novembre 2016 ayant déclaré les appels formés par M. et M^me X contre la SAS THESAURUS FINANCE irrecevables comme tardifs, a confirmé cette ordonnance, de sorte que la SAS THESAURUS FINANCE n’est plus concernée par cette instance, le jugement étant définitif à son égard.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 27 mars 2018.

MOTIFS DE LA DECISION :

Attendu que M. et M^me X ont, sur les conseils de la SAS THESAURUS FINANCE, société de conseil en investissements financiers, régularisé, aux fins de réalisation d’une opération de défiscalisation dans le cadre de la loi de Robien, une promesse de vente, le 26 avril 2004, portant sur l’acquisition d’un lot de copropriété de 45 m² dans un ensemble immobilier dénommé Résidence des Lices, situé à BLOIS, 8, 10 et […], au prix de 56 655 euros ; que le bâtiment, constitué d’une ancienne clinique, devait être réhabilité moyennant des travaux estimés par un cabinet d’architecture, M Architecture, à 53 100 euros pour leur lot ;

Qu’il est constant que la venderesse, la SAS CREST, représentée par M. N D, n’était pas encore propriétaire puisqu’elle n’a acquis l’ancienne clinique que suivant acte reçu le 29 octobre 2004 par M^e K C ; qu’ont été ensuite établis un état descriptif de division de l’immeuble en date du 22 novembre 2004 reçu par M^e K C, les statuts d’une ASL chargée des travaux de réhabilitation, déposés en l’étude de M^e K C le 31 décembre 2004, et le marché de travaux, signé le 27 décembre 2004 entre l’ASL et la SA Continentale TMO ;

Que le 27 décembre 2004, M. et M^me X ont signé avec la SAS CREST, avec le concours de M^e K C, l’acte authentique d’acquisition des lots 45 (local à usage d’habitation) et 42 (cave) de l’immeuble moyennant le prix de 56 655 euros ;

Que, sur instructions de M. et M^me X, M^e C a procédé au virement des sommes de 11 700 euros et 41 400 euros pour faire face aux appels de fonds présentés par l’ASL au regard de l’avancement des travaux de réhabilitation de l’immeuble ; que cette somme a été reversée par M^e C à la banque le 2 août 2016 au regard de la réclamation de M. et M^me X qui se plaignaient du retard dans l’exécution des travaux ;

Que la SA Continentale TMO a été mise en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Montpellier du 16 avril 2007 et que la société ID a repris le chantier, à la suite de quoi M. et M^me X ont fait verser au compte de l’étude les sommes de 53 515,15 euros, 8 130,15 euros et 1 991,01 euros, reversées par le notaire à l’ASL ; que l’immeuble a été livré seulement le 20 juillet 2010 alors que le marché de travaux prévoyait une date de livraison au 1^er juillet 2006 ;

Attendu que M. et M^me X se plaignent d’avoir subi un préjudice financier considérable ainsi qu’un préjudice moral du fait du retard dans l’achèvement des travaux et de la prise de possession de leur lot ; qu’ils en imputent la responsabilité à la SAS THESAURUS FINANCE, conseiller en gestion de patrimoine, à M^e K C, notaire ayant concouru à la réalisation de la vente authentique et ayant participé au montage de l’opération, et à la SA ANTIGUA, présentée comme venant aux droits de la société KHEO Compagnie Immobilière, pour les avoir trompés sur le droit de propriété de la SAS CREST et sur le caractère irrévocable de leur engagement ; qu’ils leur font également reproche de ne pas avoir vérifié la situation financière de la SA Continentale TMO ; qu’ils réclament l’indemnisation des pertes financières résultant du retard mais soutiennent également que, s’ils avaient été mieux informés, ils ne se seraient pas engagés et qu’ils ont perdu une chance de ne pas contracter et de souscrire une opération qui aurait répondu à leurs objectifs ;

Attendu qu’il a été vu plus haut que l’appel interjeté par M. et M^me X à l’encontre de la SAS THESAURUS FINANCE était irrecevable et que le jugement était donc définitif à son égard ;

Attendu, s’agissant de la SA ANTIGUA, recherchée comme venant aux droits de la société KHEO Compagnie Immobilière, qu’il est produit aux débats la lettre envoyée par la SAS KHEO Compagnie Immobilière à M. et M^me X le 2 décembre 2004 pour leur notifier leur droit à rétractation en application de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation ; que les appelants considèrent que la société KHEO Compagnie Immobilière les a ainsi trompés en leur faisant croire que la SAS CREST était propriétaire et que leur engagement était, au-delà du délai de rétractation de sept jours, définitif, alors que l’acte du 26 avril 2004 était de nul effet ; mais qu’il est expressément indiqué, dans cet acte, que le vendeur s’engageait à justifier d’une origine de propriété régulière lors de la réitération, ce dont il ressort que la qualité de propriétaire de la SAS CREST à la date de la promesse ne constituait pas un élément déterminant de l’engagement de M. et M^me X dans l’opération ; que ceux-ci n’avaient manifestement aucune intention de revenir sur leur signature puisqu’ils n’ont pas exercé leur faculté de rétractation et qu’ils ont réitéré leur intention d’acquérir quelques semaines plus tard devant le notaire ; que par ailleurs, le fait qu’entre la date du compromis et celle de l’acte authentique de vente, la SAS CREST n’ait pas encore été titrée, ne leur a causé aucun préjudice puisqu’ils ont acquis leur bien du véritable propriétaire le 27 décembre 2004 et qu’il n’est pas établi que leur signature n’aurait pas été donnée s’ils avaient connu la situation ;

Que les griefs formulés contre la société KHEO Compagnie Immobilière et justifiant la mise en cause de la société ANTIGUA comme venant à ses droits seront donc rejetés ;

Attendu, s’agissant de M^e K C, que le premier reproche qui lui est fait est de n’avoir pas refusé de passer l’acte authentique du 27 décembre 2004 entre la SAS CREST et M. et Mme

X , « le compromis du 30 septembre 2004 ne pouvant produire d’effet de droit » ; mais que cet acte n’était pas privé d’effet, le vendeur s’étant expressément engagé à justifier de sa qualité de propriétaire à la date de la réitération et le transfert de propriété étant reporté au jour de la réalisation par acte authentique, de sorte qu’il ne peut être considéré que la SAS CREST aurait trompé les acquéreurs sur sa qualité de propriétaire lors de la signature de cet acte ni que l’acte serait nul comme portant vente de la chose d’autrui ; qu’en tout état de cause, la SAS CREST était effectivement devenue propriétaire lors de la signature authentique, ce que le notaire a constaté, de même qu’il a constaté que les deux parties entendaient persister dans leur intention de vendre pour l’une et d’acheter pour l’autre, dans les conditions qui avaient été fixées auparavant entre elles ; que la faculté de rétractation avait été valablement notifiée aux acquéreurs sans qu’ils manifestent leur intention d’en user ; enfin que l’acte du 27 décembre 2004 est parfaitement efficace en ce que les droits immobiliers ont été valablement transférés à M. et M^me X dans les conditions prévues entre les parties ;

Que M. et M^me X reprochent également à M^e K C de ne pas avoir vérifié l’existence juridique de l’ASL ; mais qu’il convient de noter que l’ASL a été créée entre les différents copropriétaires de l’immeuble afin de réaliser les travaux de réhabilitation et qu’ont été rappelées aux acquéreurs, dans l’acte du 27 décembre 2004, la constitution de cette ASL et leur obligation d’y adhérer dès sa création ; que les statuts de cette ASL ont été rédigés par M. E, avocat, et non par M^e K C ; qu’il apparaît à la lecture du PV de l’assemblée générale du 27 décembre 2004 qui n’a pas été contesté, qu’ils avaient donné pouvoir pour voter les différentes délibérations fixées à l’ordre du jour, parmi lesquelles la désignation de l’entreprise générale pour un budget global de 2 000 000 euros, sur la base du marché proposé par la société CTMO ;

Qu’il n’entrait pas dans le devoir de conseil de M^e K C de vérifier l’opportunité économique de l’opération ; qu’au demeurant, la convention était déjà parfaite entre les parties par l’effet du compromis signé et auquel le notaire n’avait pas participé ; que le notaire n’avait pas, comme le prétendent M. et M^me X, à faire des vérifications 'sur le terrain', notamment pour vérifier l’état du marché locatif ; qu’il ne lui appartenait pas non plus de se livrer à des investigations sur le choix de l’entreprise chargée par les copropriétaires, au travers de l’ASL, de faire les travaux, ce choix n’intervenant au demeurant qu’après la signature de l’acte authentique ; qu’en outre, la santé de la société CTMO n’était pas sujette à doute et à réserve à la date à laquelle les actes ont été passés, au regard des comptes de cette société ; que les comptes arrêtés au 30 septembre 2003, publiés au greffe du tribunal de commerce de Montpellier en 2004, faisaient en effet resssortir un chiffre d’affaires net de 1 591 916 euros et un résultat d’exploitation de 233 198 euros, alors que ceux arrêtés au 30 septembre 2004 (faisant état d’un résultat d’exploitation négatif) n’étaient pas encore connus à la fin de l’année 2004, lors de la signature de l’acte authentique ;

Qu’il ne peut être fait grief à M^e K C de ne pas avoir suffisamment alerté les acquéreurs sur « le risque particulier de l’opération de défiscalisation », le risque dont il est ici fait état comme leur ayant causé préjudice étant celui du retard dans la livraison de l’immeuble ; qu’en effet, l’acquisition faite par M. et M^me X d’un bien sujet à réhabilitation ne présentait de ce chef pas plus de risque que n’importe quelle opération de construction ou de rénovation d’un immeuble ancien et que rien ne permettait d’envisager plus particulièrement le risque de déconfiture de la société CTMO ;

Que le reproche plus général fait par M. et M^me X à M^e K C d’être « au c’ur d’un conflit d’intérêt » entre ses clients, au préjudice de M. et M^me X et au bénéfice des sociétés du groupe Quarante, n’est que la reprise des termes utilisés par les décisions de justice citées par les appelants dans leurs conclusions mais intervenues dans des opérations tout à fait distinctes de celle qui nous occupe et qu’il n’est caractérisé en l’espèce par aucun élément, les acquéreurs n’ayant été, ni « muselés », ni trompés sur la teneur de leur engagement ;

Attendu qu’en réalité, les difficultés rencontrées par M. et M^me X ne procèdent pas d’une

faute du notaire, mais des problèmes rencontrés, après leur engagement dans ce projet, du fait de la mise en liquidation judiciaire de la société CTMO en cours de chantier – dont il a été vu qu’elle ne pouvait être sérieusement envisagée ou anticipée lors de la signature du marché de travaux – et du retard qui en est résulté ; que c’est donc à juste titre que le tribunal a rejeté l’ensemble des demandes de M. et M^me X ;

Attendu que les premiers juges ont justement rejeté la demande de la SCP C, A, Y, Z aux droits de laquelle vient en appel la SCP A, Y & Z, en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive, à défaut pour elle d’établir qu’en exerçant leur droit d’agir en justice, M. et M^me X auraient commis une faute équipollente au dol ou auraient été animés d’une intention malicieuse ;

Vu les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS,

la cour statuant publiquement, par décision réputée contradictoire,

et en dernier ressort,

Constate que l’appel interjeté par M. et M^me X à l’encontre de la SAS THESAURUS FINANCE a été déclaré irrecevable et que le jugement est définitif dans toutes ses dispositions concernant cette société ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses autres dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne M. et M^me X à payer à la SCP A, Y & Z, venant aux droits de la SCP C, A, Y, Z, une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Les condamne aux dépens d’appel lesquels seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT