Cour d'appel de Caen, 2ème chambre civile, 4 mars 2021, n° 20/00340

TPBR Caen 1 juillet 2019

CA Caen
Infirmation 4 mars 2021

Arguments

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Accepté
Défaut de paiement des fermages
La cour a constaté que les locataires n'avaient pas apporté la preuve du paiement des fermages dus dans le délai de trois mois suivant la mise en demeure, confirmant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Absence de raisons sérieuses et légitimes
La cour a jugé que les locataires n'avaient pas fourni de preuves suffisantes pour justifier leur opposition à la résiliation du bail, confirmant ainsi la décision du tribunal.
Accepté
Montant des arriérés de loyers et indemnités
La cour a constaté que les locataires devaient un montant précis au titre des arriérés de loyers et des indemnités d'occupation, justifiant ainsi la condamnation au paiement.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de l'intimé les frais irrépétibles exposés, accordant ainsi une indemnité au bailleur.

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Sur la décision

Référence :	CA Caen, 2e ch. civ., 4 mars 2021, n° 20/00340
Juridiction :	Cour d'appel de Caen
Numéro(s) :	20/00340
Décision précédente :	Tribunal paritaire des baux ruraux de Caen, 1 juillet 2019, N° 51-17-0033
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	L. DELAHAYE, président
Avocat(s) :	Isabelle BROCHARD-STEVENIN
Cabinet(s) :	HELLOT-ROUSSELOT

Texte intégral

AFFAIRE : N° RG 20/00340 -

N° Portalis DBVC-V-B7E-GPXZ

Code Aff. :

ARRÊT N° JB.

ORIGINE : DECISION du Tribunal paritaire des baux ruraux de CAEN en date du 01 Juillet 2019 -

RG n° 51-17-0033

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

[…]

ARRÊT DU 04 MARS 2021

APPELANTS :

Monsieur E F G X

né le […] à […]

[…]

Madame G-H I J A épouse X

née le […] à […]

[…]

représentés par M^e Isabelle BROCHARD-STEVENIN, avocat au barreau de CAEN

INTIME :

Monsieur C Y

né le […] à […]

[…]

représenté par la SELARL HELLOT-ROUSSELOT, avocat au barreau de CAEN

DEBATS : A l’audience publique du 07 janvier 2021, sans opposition du ou des avocats, M^me VIAUD, qui présidait l’audience en tant que conseiller rapporteur a, avec l’accord express des avocats, qui n’ont pas plaidé le dossier, réceptionné leurs dossiers en leur précisant bien que la décision serait rendue par une autre composition, puisqu’elle ne pouvait siéger

GREFFIER : M^me ANCEL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me DELAHAYE, Président de Chambre,

M^me GOUARIN, Conseiller,

M^me COURTADE, Conseillère,

ARRÊT prononcé publiquement le 04 mars 2021 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinea de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me DELAHAYE, président, et M^me LE GALL, greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique des 23 et 25 septembre 1997, M. Y et M^me Z épouse Y ont donné à bail à M. X E et à M^me A épouse X G-H une maison d’habitation, des bâtiments d’exploitation agricole et des parcelles de terre en nature de labours et d’herbage situées à […] pour une contenance de 47ha 97a 70 ca et des parcelles en nature d’herbage situées à la Hoguette pour une contenance de […]

Par lettres recommandées présentées le 20 juillet 2017 visant les dispositions de l’article L. 411-31-I° du code rural et de la pêche maritime, le conseil de M. Y a mis en demeure M. et M^me X de lui régler le solde de l’échéance du 25 décembre 2015, l’échéance du 24 septembre 2016, l’échéance du 24 décembre 2015 ainsi que les taxes et frais 2015 et 2016 pour un montant de 19.303,02 euros.

Par requête du 30 octobre 2017, M. Y, usufruitier de la totalité des biens à la suite du décès de son épouse, a sollicité la convocation de M. et M^me X à l’audience de conciliation du tribunal paritaire des baux ruraux afin d’obtenir la résiliation du bail.

Par jugement du 1^er juillet 2019, le tribunal paritaire des baux ruraux de Caen a

— prononcé la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de M. et M^me X ;

— condamné solidairement M. et M^me X au paiement de la somme de 34.196,73 euros au titre des fermages et taxes selon compte arrêté au 24 septembre 2018 ;

— condamné solidairement M. et M^me X au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du fermage et soumise aux mêmes variations jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné solidairement M. et M^me X à payer à M. Y la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— condamné solidairement M. et M^me X aux dépens.

Par déclaration en date du 23 juillet 2019, M. et M^me X ont relevé appel de cette décision.

Par dernières conclusions reçues le 15 mai 2020 et reprises oralement à l’audience, M. et M^me X demandent à la cour de :

— réformer le jugement dans toutes ses dispositions ;

— débouter M. Y de ses demandes ;

— dire n’y avoir lieu à prononcer la résiliation du bail ;

— condamner M. Y au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par dernières conclusions reçues le 5 janvier 2021 et développées oralement à l’audience, M. Y demande à la cour de :

— confirmer le jugement dans toutes ses dispositions ;

Compte tenu de l’évolution du litige

— condamner M. et M^me X à lui payer la somme de 10.210,26 euros arrêtée au 30 septembre 2020 au titre des fermages dus jusqu’au jugement et des indemnités d’occupation postérieures ;

— condamner M. et M^me X à lui verser la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’appui de leur demande d’infirmation du jugement, M. et M^me X font principalement plaider qu’ils ont réglé les fermages dus et que le caractère illégal du prix du fermage ainsi que l’état de vétusté de la maison louée constituent une raison sérieuse du défaut de règlement.

M. Y fait essentiellement valoir que les causes de la mise en demeure n’étaient pas réglées lorsque le tribunal a été saisi, que le caractère illégal du prix du fermage n’est pas démontré, pas plus que le manquement du bailleur à son obligation d’entretien et qu’il est fondé à actualiser le montant réclamé.

MOTIFS

L’appel interjeté dans les formes et délais prescrits par la loi, soit dans le mois suivant la notification du jugement, sera déclaré recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail

Sur le défaut de paiement

Aux termes de l’article L. 411-31-I-1° du code rural et de la pêche maritime, le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie de deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance, cette mise en demeure devant, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition.

En application de ces dispositions, les conditions de la résiliation judiciaire s’apprécient à la date de l’introduction de l’action en résiliation.

En l’espèce, la régularité formelle de la mise en demeure adressée par M. Y à M. et M^me X le 17 juillet 2017 n’est pas contestée.

Cette mise en demeure visait le solde de l’échéance au 24 septembre 2015 pour la période du 1^er octobre 2014 au 24 septembre 2015 à hauteur de la somme de 3.126,20 euros, l’échéance du 24 septembre 2016 et l’échéance du 25 décembre 2016 et tenait compte de l’ensemble des versements intervenus pour un montant total de 12.200 euros entre le 19 août 2016 et le 27 janvier 2017.

M. et M^me X ne rapportent pas la preuve du paiement des échéances impayées dans le délai de trois mois suivant la mise en demeure ni de la régularisation qui serait intervenue antérieurement à la saisine du tribunal.

En effet, le règlement de la somme de 16.015,48 euros a été effectué le 4 juillet 2018 alors que le TPBR avait été saisi par requête du 30 octobre 2017.

C’est en conséquence à juste titre que le premier juge a estimé que les conditions de la résiliation du bail rural étaient réunies.

Sur l’existence de raisons sérieuses et légitimes

Aux termes de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, les motifs de résiliation ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.

En l’espèce, pour s’opposer à la résiliation du bail, les preneurs arguent d’une part de l’illégalité du prix du fermage et d’autre part de l’état de vétusté de la maison d’habitation.

S’agissant du prix du fermage, à le supposer illégal, ce qui n’est nullement établi dès lors que le prix à l’hectare visé par l’arrêté préfectoral ne concerne que les terres alors sont également loués une maison et des bâtiments agricoles, il est constant que M. et M^me X n’ont engagé aucune action en révision de sorte qu’ils ne sont pas fondés à s’en prévaloir.

S’agissant du défaut d’entretien de la maison d’habitation, les appelants ne versent aux débats aucune pièce de nature à établir le manquement du bailleur à ses obligations à l’exception de quelques photographies dépourvues de valeur probante.

C’est en conséquence à juste titre que le premier juge a écarté l’existence de raisons sérieuses et légitimes de s’opposer au paiement des fermages et qu’il a constaté la résiliation du bail.

Le jugement déféré doit en conséquence être confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de M. et M^me X et condamné ces derniers au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du fermage jusqu’à la libération des lieux.

Sur la demande en paiement

M. Y sollicite le paiement par les époux X des sommes suivantes :

— au loyer échu au 24 septembre 2015 : 15.326,20 euros

— au loyer échu au 24 septembre 2016 : 16.176,82 euros

— au loyer échu au 24 septembre 2017 : 16.015,48 euros

— au loyer échu au 24 septembre 2018 : 14.894,71 euros

— au loyer et indemnités d’occupation au 24 septembre 2019 : 15.308,52 euros

— aux indemnités d’occupation échues au 24 septembre 2020 : 15.402,21 euros

— à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2018 : 773 euros

— à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2019 : 783,16 euros

— à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2020 : 790,66 euros

Soit la somme de 95.470 euros.

En l’absence de justification par les appelants d’autres versements que ceux comptabilisés par le bailleur, il convient de déduire des sommes dues les règlements suivants :

—  19 août 2016 : 500 euros

—  30 septembre 2016 : 900 euros

—  27 octobre 2016 : 1.000 euros

—  12 janvier 2017 : 8.000 euros

—  27 janvier 2017 : 1.800 euros

—  4 juillet 2018 : 16.015, 48 euros

—  9 octobre 2019 : 7.856,91 euros

—  25 octobre 2019 : 8.045,84 euros

—  21 décembre 2019 : 8.045,84 euros

—  30 janvier 2020 : 15.000 euros

—  28 juillet 2020 : 10.000 euros

—  29 octobre 2020 : 8.096,43 euros

Soit un solde de 10.210,26 euros arrêté au 30 septembre 2020 au paiement duquel il convient de condamner M. et M^me X, le jugement déféré devant être réformé de ce chef compte tenu de l’évolution du litige.

Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement déféré à ce titre seront confirmées.

Parties perdantes, M. et M^me X devront supporter la charge des dépens d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, il serait inéquitable de laisser à la charge de l’intimé les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente instance.

Aussi M. et M^me X seront-ils condamnés à lui verser la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et déboutés de leur demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

Déclare l’appel recevable en la forme ;

Confirme dans toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Caen le 1^er juillet 2019 à l’exception de celles condamné solidairement M. et M^me X au paiement de la somme de 34.196,73 euros au titre des fermages et taxes selon compte arrêté au 24 septembre 2018, qui seront réformées ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions réformées et y ajoutant

Condamne M. et M^me X à verser à M. Y la somme de 10.210,26 euros au titre de l’arriéré de loyers, taxes et indemnités d’occupation arrêté au 30 septembre 2020 ;

Condamne M. et M^me X aux dépens d’appel ;

Condamne M. et M^me X à verser à M. Y la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. et M^me X de leur demande formée au titre des frais irrépétibles.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

N. LE GALL L. DELAHAYE