République française

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 18 Mars 2021

(n° 60 , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : S N° RG 19/20825 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CA7BZ

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 24 Septembre 2019 par le juge de l’expropriation de EVRY RG n° 18/00027

APPELANTE

SCI SL2

[…]

91400 X

représentée par M^e Alexandre GABARD, avocat au barreau de PARIS, toque : L0086

INTIMÉS

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[…]

[…]

représenté par M^e Barbara RIVOIRE de la SCP SARTORIO LONQUEUE SAGALOVITSCH & ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0482

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES (ESSONNE) SERVICE DU DOMAINE

[…]

Courcouronnes

[…]

non comparante, non représentée

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Décembre 2020, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Hervé LOCU, président

Valérie MORLET, conseillère

Bertrand GOUARIN, conseiller

Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats

ARRÊT :

—  RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour prévue le 18 février 2021 prorogée au 18 mars 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, président et par Marthe CRAVIARI, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par un arrêté préfectoral n° 2017/SP2/BAIE/006 du 02 février 2017, les parcelles situées à l’intérieur de la DUP ont été déclarées cessibles au profit de l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (B).

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 20 mars 2017 au profit de l’B.

Est notamment concernée par l’opération, la société civile immobilière SL2 (ci-après dénommée «'SCI SL2 '') en tant que propriétaire de biens immobiliers situés au lieu-dit Le Petit Saclay à X (91) Plateau du Moulon, rue Y Z, sur les parcelles cadastrées […] et 111, d’une superficie respective de 1 121 m² et 1 119 m².

Il s’agit de parcelles en jachère, non contiguës, séparées par la parcelle ZR n°110. Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès~verbal du 15 octobre 2018.

Le bien est situé, dans le cadre de l’opération d’intérêt national d’aménagement du plateau de Saclay, dans le périmètre du projet d’aménagement du secteur de Moulon, qui a fait 1'objet d’une déclaration d’utilité publique (DUP), selon 1'arrêté préfectoral n°2014/PREF. DRCL/BEPA/SSAF/472 du 24 juillet 2014.

En l’absence d’accord, par une requête et par un mémoire introductif d’instance datés du 9 mai 2018 et reçus le 15 mai 2018 par le greffe, l’B a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal de grande instance de l’Essonne aux fins de fixation de la valeur du bien de la SCI SL2.

Par jugement du 24 septembre 2019, après transport sur les lieux le15 octobre 2018 le juge de l’expropriation a’ ;

— FIXE à 13 130 euros (treize mille cent trente euros avec une valeur unitaire de 5 euros/m²), en valeur occupée, l’indemnité totale de dépossession due par l’Etablissement Public Foncier d’île-de-France (B) à la Société civile immobilière SL2 dans le cadre de l’opération d’expropriation du bien situé au lieu-dit Le Petit Saclay à X (91) Plateau du Moulon, rue

Y Z, sur les parcelles cadastrées […] et 111 ;

— DIT que la somme de 13 130 euros se décompose de la manière suivante :

— indemnité principale : 11 200 euros ;

— indemnité de remploi : 1 930 euros ;

— REJETE la demande d’emprise totale sur la parcelle cadastrée ZR n° 110 présentée par la

Société civile immobilière SL2 ;

— REJETE la demande d’indemnité accessoire présentée par la Société civile immobilière

SL2 ;

— DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— CONDAMNE L’B au paiement des dépens de la présente procédure.

La SCI SL2 a interjeté appel le 15 novembre 2019.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures ;

- Déposées au greffe, par la SCI SL2, appelante, le 18 février 2020 notifiées le 06 mars 2020 (AR du 10 mars 2020) aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— DECLARER recevable et fondé son appel,

Y faisant droit,

— ANNULER la décision entreprise,

— REJETER l’offre de l’expropriant ;

— FIXER l’indemnité d’expropriation à hauteur de 968 171,92 euros, décomposée comme suit :

— Indemnité principale : 844.000 euros (valeur unitaire de 145 euros/m²),

— Indemnité de réemploi : 84.400 euros,

— Indemnités accessoires : 39.771,92 euros

— CONDAMNER l’B à lui verser la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER AEPFIF en tous les dépens,

- adressées au greffe, par l’B, intimé, le 4 juin 2020, notifiées le 9 juin 2020 (AR du 11 juin 2020) aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— Confirmer le jugement dont appel ;

— Condamner les appelants au paiement d’une somme de 3000 euros titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

- adressées au greffe, par le Commissaire du gouvernement, intimé, le 21 juillet 2020, notifiées le 24 juillet 2020 (AR du 27 juillet 2020) aux termes desquelles il demande à la cour’ :

— de fixer l’indemnité totale d’éviction à hauteur de 13 130 euros.

MOTIFS DE L’ARRÊT

La SCI SL2 fait valoir que’ :

— Concernant l’annulation du jugement ;

— Sur l’erreur de qualification juridique des faits, la dénaturation des pièces du dossier et l’erreur de fait commise par le Tribunal en écartant la qualification de terrain à bâtir ; le premier juge a non seulement omis de se prononcer sur l’argumentaire de la SCI SL2, relatif aux particularismes de la réglementation de la zone NC du POS d’X couvrant les parcelles concernées à la date de référence et a méconnu la portée de la jurisprudence de la Cour de cassation [Cass. 3^e civ., 11 juillet 2001, Commune de D-Romain de Colbosc, […], Bull. civ. 2001, Ill, n° 96] ; le seul fait que le POS autorise la construction de bâtiments agricoles -et encore, pas seulement de tels bâtiments – suffit à considérer comme constructibles les parcelles sous emprise ; la desserte des parcelles par une voie d’accès, un réseau électrique et un réseau d’eau potable, était pleinement remplie en l’espèce, ainsi que l’exposante en a rapporté la preuve en première instance ; il en résulte par conséquent que les parcelles de la SCI SL2 doivent être regardées comme constructibles.

— Sur l’erreur de qualification juridique des faits, la dénaturation des pièces du dossier et l’erreur de fait commise par le Tribunal en écartant l’intention dolosive de l’expropriant ; l’absence d’intention dolosive, dans une telle espèce éminemment complexe, et formant une chaîne complexe de décisions et d’acteurs, ne saurait se déduire ni de l’absence de compétence de l’autorité expropriante dans la révision du règlement local d’urbanisme, ni de la date à compter de laquelle ledit expropriant est intervenu dans le projet ; l’intention dolosive peut donc être démontrée en établissant que préalablement à la modification du PLU en 2010, le PLU classant les parcelles en zone agricole méconnaissait le schéma d’aménagement régional alors applicable ; en dépit des engagements pris par la Commune, les parcelles de la SCI n’ont pas été intégrées à la zone urbanisée à l’occasion de la révision des PLU successifs ; la collusion de l’B, du STIF, de l’État, et de la commune d’X, ne saurait faire de doute ; l’intention dolosive peut ainsi être retenue lorsque l’expropriant, qui n’est pas l’auteur du PLU, a été associé à la procédure de révision du PLU et que cette révision constitue une fraude ; incontestablement, l’Etat, autorité de tutelle de l’B, et le STIF, ont été associés à la révision du PLU initiée en 1995 et approuvée en 1998 ; le projet du STIF était donc arrêté à la date de la révision du POS en 1995, à laquelle le STIF et l’Etat étaient pleinement associés, et la Commune avait donc connaissance de ce projet lorsque, dans ses différents courriers, elle assurait à la Société SCI SL2 que le terrain deviendrait urbanisable à la révision du PLU initiée en 1995 et approuvée en 1998, afin de le rendre compatible avec le SDRIF, puisqu’elle était membre du District du plateau de SACLAY, devenu depuis lors la Communauté d’agglomération du Plateau de SACLAY, qui prévoyait la construction du TCSP dès l’année 1994 [Pièce 17 et 18] ; ainsi l’intention dolosive du STIF et de l’Etat, alors autorité de tutelle du STIF, et depuis sa création, autorité de tutelle de l’B dont ce dernier un établissement public foncier, est caractérisée de ce seul fait ; en conséquence, il ne doit pas être tenu compte dans la détermination du montant de l’indemnisation de la réglementation de l’utilisation du sol applicable à ces parcelles, en retenant que l’indemnisation devait tenir compte des restrictions administratives affectant le terrain, le Tribunal a dénaturé les pièces du dossier, commis une erreur de fait et une erreur de qualification juridique des faits ;

— Sur l’erreur de qualification juridique des faits, la dénaturation des pièces du dossier et l’erreur de

fait commise s’agissant des termes de référence retenus ; il apparaît que les termes de comparaison retenus en première instance entachent eux aussi d’erreur le jugement en retenant la quasi-totalité des termes de comparaison proposés par l’expropriant, d’une valeur moyenne de 4 euros/m², pour fixer, au regard de la situation privilégiée des parcelles, l’indemnité principale au regard d’un prix moyen de 5 euros/m² alors que ces termes de référence ne font nullement apparaître les caractéristiques des parcelles concernées et qu’ils font fi de la valeur réelle des parcelles, qui ne sauraient, à ce point, être déconnectées des frais engagés par l’expropriée, qui a un droit constitutionnel à une indemnité d’un montant raisonnable ; or les 12.614,80 euros proposés par AEPFIF à titre d’indemnités d’expropriation sont totalement dépourvus de proportion avec le coût de la seule acquisition du terrain en 1991 [ Pièce 21], le coût du portage financier de l’opération par la SCI SL2 depuis 1991, correspondant à la somme de 954.532 euros [Pièce 24] et le prix que l’acquéreur, la Société H2 promotion avait offert à la SCI SL2, par promesse de vente du 17 juillet 2012, de 611 900 euros [Pièce 5], et ce d’autant plus qu’il doit être pris en compte les accords amiables et promesse de vente dont a bénéficié le propriétaire [Pièce 3,5] ; au vu des termes proposés par l’expropriée, la demande de 145 euros/m² est très raisonnable [Pièce 4]

— Concernant l’effet dévolutif de l’appel et le re-jugement du litige ;

— Sur l’indemnité principale ; il ne sera pas tenu compte dans la détermination du montant de l’indemnisation de la réglementation de l’utilisation du sol applicable à ces parcelles. Les parcelles de la SCI doivent être regardées comme constructibles.

A titre subsidiaire, sur la situation privilégiée dont bénéficient les parcelles ; ces parcelles devront a minima être regardée comme bénéficiant d’une situation privilégiée, justifiant une indemnité bien supérieure à celle fixée en première instance.

A titre principal, la SCI a démontré avoir bénéficié d’une promesse de vente à hauteur de

611.900 euros (Pièce 5). La SCI renvoie la Cour à ses développements précédents.

L’indemnité principale ne saurait donc être inférieure à ce montant, proratisé à hauteur de l’emprise partielle sollicitée. Ce montant atteint la somme de 932.532 euros (Pièce 24), à laquelle on comparera les 12.614,80 euros proposés par AEPFIF, et agréés par le Commissaire du gouvernement. Au regard de ce qui précède, des termes de la promesse de vente conclue, l’indemnité d’expropriation sera fixée à 844.000 euros par le Juge de l’expropriation. Cette somme sera augmentée de l’indemnité de réemploi, pour un montant de 84.400 euros.

— Sur l’indemnité accessoire ; la SCI SL2 sollicite l’indemnisation des frais exposés par elle du fait de l’échec de la vente engendré par la décision de AEPFIF de l’exproprier avec un total des intérêts de 39 771,92 euros à la date des présentes.

L’B répond que’ :

— À titre liminaire sur la recevabilité des conclusions d’intimé ; l’expropriant a reçu la notification des conclusions de la société appelante par courrier du greffe des expropriations de la Cour d’appel de Paris reçu le 10 mars 2020 ; la recevabilité des conclusions d’intimé de l’B était donc subordonnée à leur notification avant le 10 juin 2020 ; cependant, en raison de l’instauration de l’état d’urgence sanitaire et de l’expiration du délai de trois mois imparti à l"EPFlF durant la période juridiquement protégée, cette notification 'sera réputée avoir été faite à temps’ avant le 24 août 2020 ;

Concernant le fond ;

— Sur la qualification de parcelles agricoles ; la date de référence est donc celle du 25 septembre 2009, date de publication au recueil des actes de la Préfecture de l’Essonne des arrêtés préfectoraux du 4

août 2009 délimitant le périmètre provisoire des ZAD dans lesquelles est situé le bien exproprié ; c’est donc à bon droit que le juge de l’expropriation d’Evry a relevé que le bien doit être évalué à la date de son jugement, selon sa consistance au 20 mars 2017, date de l’ordonnance d’expropriation, et selon les possibilités d’urbanisme

définies par le POS applicable au 25 septembre 2009, date de publication de l’arrêté préfectoral du 4 août 2019 délimitant le périmètre provisoire de la ZAD dans laquelle se situe le bien et, qu’en conséquence, il a jugé que la date de référence doit ainsi être fixée au 25 septembre 2009 ; par ailleurs, à la date de référence susvisée, les parcelles cadastrées […] et 111 étaient, aux termes du POS de la commune d’X alors applicable, situées en zone NC à vocation agricole stricte [Pièce 7]. Les parcelles expropriées doivent donc être évaluées comme des terrains agricoles ; de plus il y a lieu de s’en tenir au zonage institué par le POS applicable à la date de référence, qui exclut à lui seul la qualification de terrain à bâtir, sans considération du caractère viabilisé ou non des parcelles ; la solution retenue par la Cour de cassation dans sa décision du 11 juillet 2001, au sujet d’une parcelle hors ZAD et desservie par des réseaux, ne saurait donc aucunement être transposée au cas d’espèce.

— Sur l’absence d’intention dolosive de l’expropriant ; l’appelant fonde son argumentation sur deux arrêts, l’un de la Cour d’appel de D-Denis de la Réunion, l’autre de la Cour de cassation, qui ont retenu au vu des circonstances d’espèce, une intention dolosive de l’expropriant. Ces solutions ne sont toutefois nullement transposables à la présente expropriation ; les circonstances ne sont aucunement identiques ; le Préfet, en charge du contrôle de légalité du POS de la commune d’X de 1982 mis en révision, n’est nullement l’autorité de tutelle de l’B ; le projet d’aménagement urbain du Moulon, objet de la DUP du 24 juillet 2014 prise au bénéfice de l’B, est un projet distinct des travaux de réalisation du prolongement du TSCP Massy-Saclay conduit par le STIF ; l’appelante ne démontre pas en quoi le maintien en zone NC des parcelles expropriées par le POS de 1982 mis en révision serait contraire au SDRIF alors applicable, sachant qu’il a été démontré supra que lesdites parcelles étaient en nature de terres agricoles et faisaient l’objet d’une exploitation agricole à ce titre ; ce classement en zone NC des parcelles expropriées est, en tout état de cause, très antérieur à la présente opération d’expropriation et à la date de référence précitée ;

— Sur les termes de comparaison ; les termes de comparaison de l’B correspondent à des biens en tout point comparables aux parcelles expropriées, à savoir des terrains agricoles en zone NC du document d’urbanisme applicable à la date de référence, et situés au sein des ZAD du Plateau de Saclay, alors que la société SL2 ne se fonde que sur une promesse d’échange et des termes de comparaison qui ne sauraient être considérés comme des mutations de référence ; le préjudice résultant de la perte de chance de bénéficier des intérêts du Livret A tirés au titre du placement du prix de l’offre de vente du 17 juillet 2012 ne peut être considéré comme certain, ni comme directement causé par l’expropriation, en ce qu’il porte sur la perte de chance de vendre les parcelles selon une offre de vente portant sur un 'terrain à bâtir', conformément à la DIA susvisée, alors que les parcelles expropriées se situent en ZAD.

Le Commissaire du gouvernement soutient que’ :

— Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation : il s’agit en l’occurrence de terres agricoles ;

— ne se prononce pas sur l’intention dolosive de l’expropriant ;

— Propose deux termes, des arrêts de la CA de Paris de 2016 conduisant à une moyenne de 4,80 euros/ m² et indique que les termes de l’exproprié ne peuvent pas être retenus en raison de manque de précision, certains sont anciens, hors zone NC, pour des situations trop différentes ;

SUR CE, LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 15 novembre 2019, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de la SCI SL2 du 18 février 2020, de l’B du 4 juin 2020 et du commissaire du gouvernement adressées dans les délais par application de l’article 2 de l’ordonnance N°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période, article premier de cette ordonnance fixant cette période entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus, sont recevables.

- Sur le fond

Aux termes de l’article 1^er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée ayant force de loi en France , toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés

à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel porte sur une demande d’annulation du jugement, sur l’application de l’intention dolosive et de fixer la valeur unitaire à 145 euros/ m².

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance, soit le 24 mars 2016.

- Sur le droit applicable

La SCI SL 2 indique avoir été immatriculée au RCS le 30 janvier 1990, ayant pour objet social l’ acquisition d’un terrain et la construction d’un bâtiment à usage d’hôtellerie ; elle a acquis dans cette perspective le 7 janvier 1991, des parcelles d’une superficie de 4 220 m² situés Rue Y Z à X au lieu-dit Petit Saclay, initialement cadastrée ZR6 ; elle a sollicité en septembre 1991 un permis de construire pour la réalisation d’un hôtel 2 étoiles d’une centaine de chambres sur une SHON de 3794 m², dans le cadre d’un contrat de franchise, dont elle a acquis la licence ; cependant, les règles d’urbanisme à cette date ne permettaient pas la réalisation d’une telle construction, la parcelle étant alors classée en zone NC par le POS de 1982, ce classement étant repris lors de la révision du POS de 1993, de manière transitoire dans l’attente de la finalisation du schéma directeur du plateau de Saclay, applicable à la parcelle située dans le secteur du Moulon ; en 1994, le district du plateau de Saclay prévoyait l’aménagement du secteur du Moulon avec la création d’un hôpital, situé à proximité immédiate de la parcelle, la création aux abords de l’hôpital d’un hôtel, de commerces et de services de proximité, ainsi que le système de transport commun en site propre(TCSP) qui a justifié l’expropriation des parcelles concernées ; la commune de Saclay devait lui confirmer que son projet pour être réalisé à la suite de la révision du PLU prévue en 1996 (pièces N°1 et N°2), le schéma directeur du plateau de Saclay de 1996 plaçant le terrain dans les équipements structurants majeurs, mais la révision du PLU de Saclay n’a pas eu pour effet d’intégrer ces parcelles en zone urbanisée, le 21 mars 1997, le directeur général du district du plateau Saclay lui avait proposé d’échanger son terrain contre une parcelle constructible équivalente dans le secteur du Moulon (pièce numéro 3) ; ainsi lors de la révision du PLU en novembre 2010, ces parcelles ont été classées en zone à urbaniser ; une zone d’aménagement différé a été créée par décret du 22 septembre 2011, au sein de laquelle se situent ces parcelles ; par arrêté du 4 septembre 2011, le préfet de l’Essonne a prescrit l’ouverture d’une enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique pour les travaux nécessaires à la réalisation du projet de TCSP du plateau de Saclay et la mise en compatibilité des documents d’urbanisme des communes de Saclay, Gif-sur-Yvette, D-E, X C ; lassée , la SCI SL 2 a signé avec la société «H2 Promotion » une promesse de vente du terrain pour un montant de 611'900 euros le 17 juillet 2012 (pièce numéro 4).

Le premier juge a fixé la date de référence au 25 septembre 2009, le bien étant situé à cette date en zone NC à vocation agricole du POS.

La SCI SL2 ne conteste pas la date de référence retenue par le premier juge, tandis que l’B et le commissaire du gouvernement demandent la confirmation.

En application de l’article L322-2 du code de l’expropriation et de l’article L213-4 du code de l’urbanisme, les biens étant en l’espèce compris dans une ZAD dont le périmètre provisoire a été délimité les 4 août 2009 par arrêtés préfectoraux publiés le 25 septembre 2009, le premier juge a exactement retenu la date du 25 septembre 2009 ; en ce qui concerne la réglementation d’urbanisme, à la cette date de référence, la parcelle est située en zone N à vocation agricole.

Le jugement sera donc confirmé sur ces points.

- Sur la consistance du bien

Les 2 parcelles sont à l’état de friche, non contiguës, séparées par la parcelle ZR 110, et sont desservies par la rue Y Z ; elles sont la propriété de la SCI SL2.

- Sur les surfaces

Il n’est pas contesté qu’il s’agit de 2 parcelles ZR 109 et ZR 100 d’une superficie respective de 1121 m² et 2119 m² à l’état de friche sur la commune d’X.

- Sur la situation locative

Il n’est pas contesté que les 2 parcelles étaient exploitées et que le bien doit être évalué en valeur occupée.

- Sur la demande d’emprise totale

Le premier juge a rejeté la demande d’emprise totale formée par la SCI SL2 ; ce point n’étant pas contesté en appel par celle-ci, le jugement sera confirmé de ce chef.

- Sur l’annulation du jugement

Le premier juge a fait état des dispositions de l’article L322-3 du code de l’urbanisme pour exclure la qualification de terrain à bâtir, à la date de référence et indiqué qu’en application de l’article L 322-3 alinéa 2 du code de l’expropriation, les règles d’urbanisme entraînant des restrictions de construire sont écartées lorsque leur établissement relève une intention dolosive de l’expropriant ; qu’en l’espèce, les parcelles expropriées se trouvent, à la date de référence, en zone N à vocation agricole du POS applicable, que ce zonage fait obstacle à la qualification de terrain à bâtir, à moins que le défendeur ne démontre l’intention dolosive de l’expropriant, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, la SCI SL2 se contentant de faire état de son projet d’implantation d’une structure immobilière ayant motivé l’acquisition du bien, et produit diverses documents émanant de la commune d’X ou correspondances avec les autorités communales entre 1995 et 2012, laissant entrevoir un possible changement de zonage dans le cadre de révision des plans d’urbanisme, qui ne démontre en rien l’intention frauduleuse de l’expropriant, l’B n’ayant pas compétence pour réviser le plan d’urbanisme et qui n’est intervenu dans le projet qu’à compter d’octobre 2013 par la conclusion d’une convention d’intervention foncière, et le défendeur n’apportant pas la preuve d’une collusion frauduleuse entre l’autorité expropriante et la commune d’X.

Le premier juge a retenu par contre que les parcelles concernées, ce qui n’est pas contesté par l’expropriant, bénéficient d’une situation privilégiée.

La SCI SL2 demande l’annulation du jugement pour erreur de qualification juridique des faits, dénaturation des pièces du dossier et erreur de fait commise par le tribunal en écartant la qualification de terrain à bâtir, ainsi que sur l’erreur de qualification juridique des faits, dénaturation des pièces du dossier et erreur de fait commise par le tribunal en écartant l’intention dolosive de l’expropriant.

A) Sur l’erreur de qualification juridique des faits, dénaturation des pièces du dossier et l’erreur de fait commise par le tribunal en écartant la qualification de terrain à bâtir

La SCI SL2 indique que le premier juge a omis de se prononcer sur les mérites de son argumentaire, relatif aux particularismes de la réglementation de la zone N du POS d’X couvrant les parcelles concernées à la date de référence, en 2009, mais a également méconnu la portée de la jurisprudence de la Cour de cassation (cassation 3^e, 11 juillet 2001, commune de D-Romain de Colbosc), car la

Cour de cassation admet la qualification de terrain à bâtir, pour des terrains situés, comme tel est le cas en l’espèce, en zone agricole N d’un plan d’occupation des sols, lorsque le règlement de la zone admet, au regard de l’objet de cette dernière, certaines constructions.

L’B invoque en réponse l’arrêt de principe de la Cour de cassation du 19 décembre 2007, en indiquant qu’il y a lieu de s’en tenir au zonage institué par le POS applicable, la date de référence, qui exclut à lui seul la qualification de terrain à bâtir, sans considération du caractère viabilisé ou non des parcelles.

Le commissaire du gouvernement indique que contrairement à ce qu’affirme la SCI SL2, la zone N n’est pas une zone dite constructible , c’est-à-dire une zone d’urbanisation, même si le POS permet la construction de certains bâtiments dits agricoles.

Il n’est pas contesté qu’à la date de référence, soit le 25 septembre 2009, les parcelles étaient classées en zone N, zone non constructible ; comme l’indique elle-même d’ailleurs la SCI SL2, aucune construction n’est autorisée dans cette zone, si ce n’est les constructions et installations strictement liées aux exploitations agricoles et ce, sous la stricte réserve de mesures spéciales d’aménagement d’exploitation et d’isolement et de ne pas porter préjudice à l’agriculture, la reconstruction à l’identique d’un bâtiment après sinistre et les aménagements et travaux de voirie, de parkings publics, d’infrastructures nécessaires, aux transports, réseaux d’assainissement et aux travaux hydrauliques (pièce N°7 de l’B), ce qui ne correspond pas à la construction d’un ensemble hôtelier.

La SCI SL2 indique en outre, qu’il y a lieu de constater que la seconde condition relative à la qualification de terrain à bâtir, tenant à la desserte des parcelles par une voie d’accès, réseau électrique et un réseau d’eau potable, était pleinement remplie en l’espèce, ainsi qu’elle en a rapporté la preuve en première instance ; l’B rétorque que les conditions de l’article L 322-3 du code de l’expropriation qui sont cumulatives ne sont pas réunies .

Aux termes de l’article L322-3 du code de l’expropriation, la qualification de terrain à bâtir, est réservée aux terrains qui un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L1 ou , dans le cas prévu à l’article L122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique , sont quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure ou les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L322-2.

En l’espèce, s’agissant de la première condition à savoir que les terrains doivent être situés dans un secteur désigné comme constructible par document d’urbanisme ; il a déjà été indiqué que les terrains expropriés sont situés en zone N à vocation agricole à la date de référence et qu’aucune construction n’est autorisée, si ce n’est des constructions et installations strictement liées aux exploitations agricoles ; en outre, s’agissant de la deuxième condition à savoir que les terrains doivent être

effectivement desservis par une voie d’accès, réseau électrique, un réseau d’eau potable, et un réseau d’assainissement, il ressort du certificat d’urbanisme (pièce numéro 5 SL2) que la constructibilité de la parcelle était toujours conditionnée en 2012, soit postérieurement à la date de référence, à la réalisation d’un réseau d’assainissement et la SCI SL2 ne rapporte pas la preuve en appel que cette condition est remplie.

Le premier juge a exactement en conséquence écarté la qualification de terrain à bâtir ; il convient en conséquence de débouter la SCI SL2 de sa demande d’annulation.

B) Sur l’erreur de qualification juridique des faits, la dénaturation des pièces du dossier éléments de fait commise par le tribunal en écartant l’intention dolosive de l’expropriant

La SCI SL2 indique que l’absence d’intention dolosive, dans une telle espèce éminemment complexe, formant une chaîne complexe de décisions et d’acteurs, ne saurait se déduire ni de l’absence de compétence de l’autorité expropriante dans la révision du règlement local d’urbanisme, ni de la date à compter de laquelle ledit expropriant est intervenue dans le projet et il se fonde sur un arrêt de la cour d’appel de D-Denis-de-la-Réunion du 24 avril 2006, en indiquant que l’intention dolosive peut être démontrée en établissant que préalablement à la modification du PLU en 2010, le PLU classant les parcelles en zone agricole méconnaissait le schéma d’aménagement régional alors applicable ; la Cour de cassation a rappelé que l’intention dolosive de l’expropriant est caractérisée lorsque l’expropriant et la commune ont conduit le projet en concertation, que l’expropriant a été consulté pour la révision du PLU, et qu’il avait connaissance du caractère irrégulier du classement de la parcelle ; en l’espèce, l’urbanisation de la parcelle était prévue depuis février 1994 (pièce numéro 17), et la commune à plusieurs reprises a confirmé que la révision du PLU prévue en 1996 rendra ces parcelles constructibles (pièces N°1 et N°2) ; cependant en dépit des engagements pris par la commune, ces parcelles n’ont pas été intégrées à la zone urbanisée à l’occasion de la révision des PLU successifs, la collusion de l’B, du STIF, de l’Etat et de la commune d’ X ne fait pas de doute ; l’intention dolosive du STIF et de l’État, alors autorité de tutelle du STIF, depuis sa création, autorité de tutelle de l’B est caractérisée ; certes l’B n’ est intervenu qu’en 2013, mais il n’est que l’instrument de l’État et le bénéficiaire de la man’uvre dolosive consistant à faire baisser au maximum les prix du foncier.

L’B rétorque que les arrêts cités ne sont pas transposables en l’espèce et qu’ il n’y a pas d’intention dolosive ; le commissaire du gouvernement indique qu’il n’est pas de son ressort de se prononcer sur ce point.

Aux termes de l’article L322-2 alinéa 3 du code de l’expropriation, il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au 2^e alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

En l’espèce, comme l’indique lui-même l’appelant, à la date de référence, l’usage des parcelles expropriées était strictement agricole et le POS applicable les avait classées en zone N ; l’autorité expropriante est l’B, et non la commune d’X, et l’B n’a aucune compétence en matière d’élaboration de documents d’urbanisme et donc le classement des parcelles expropriées, et il n’a pas été associé aux travaux d’élaboration du POS ; la commune d’X n’a pas omis de mettre en compatibilité le POS révisé avec le SDRIF, les courriers invoqués des 22 septembre 1995 et 5 janvier 1996 par l’appelant, évoquent uniquement une possible ouverture à l’urbanisation, la conditionnant à des résultats d’études en cours ; le classement en zone N est bien antérieur à l’opération d’expropriation et à la date de référence ; l’B n’est intervenu dans le cadre du projet d’aménagement du Moulon qu’à compter du 1^er octobre 2013, date de la signature de la CIF (pièces N°1 et N°2) ; l’appelant indique que s’agissant de l’opération transports en commun en site propre (TSCP) Massy’Saclay menée sur le plateau de Saclay par le STIF, il s’agit de la même opération que celle de la présente expropriation, mais il ressort de la déclaration d’utilité publique du 24 juillet

2014 relative aux projets d’aménagement du Moulon (pièce numéro 2) que cette opération est distincte des travaux nécessaires à la réalisation du prolongement du TSCP, déclarée d’utilité publique au bénéfice du STIF le 3 août 2012 ; s’agissant de la parcelle cadastrée à l’origine ZR N°6, le STIF a obtenu une ordonnance d’expropriation pour l’emprise partielle de 1 980 m² (désormais cadastrée section ZR N°110) pour son projet de TCSP (pièce numéro 14), tandis que l’B est devenu propriétaire du reliquat d’une superficie de 2240 m (désormais cadastrée section ZR numéro 109 et 111) par ordonnance d’expropriation du 20 mars 2017 (pièce 4) ; le préfet n’est pas l’autorité de tutelle de l’B ; s’agissant de l’exclusion des parcelles expropriées des espaces agricoles protégés par décret du 27 décembre 2013 délimitant la zone de protection naturelle, agricole et forestière du plateau de Saclay, force est de constater que le dispositif est postérieur à la date de référence du 25 septembre 2009.

En conséquence l’appelant ne démontre pas d’intention dolosive, et il convient de débouter la SCI SL2 de sa demande d’annulation.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a exactement exclu la qualification de terrain à bâtir et retenu, ce qui n’est pas contesté par l’autorité expropriante, que les parcelles concernées bénéficient d’une situation privilégiée.

- Sur la détermination des indemnités

A) Sur l’indemnité principale

Au regard de la date de référence du 25 septembre 2009, et du classement des parcelles en zone N, zone non constructible, il convient d’examiner les références des parties, la méthode par comparaison proposée par les parties retenue par le premier juge n’étant pas contestée.

1° Les références de la SCI SL2

Elle fait état de l’erreur de qualification juridique des faits, de la dénaturation des pièces du dossier et de l’erreur de fait commise s’ agissant des termes de référence retenus.

Elle indique tout d’abord que les termes de référence ne font nullement apparaître les caractéristiques des parcelles concernées, que celle des parcelles ZR 109 et ZR 111, témoignent d’une situation particulière, de terres agricoles partiellement constructives, viabilisées, présentant depuis leur acquisition 1991 à un fort potentiel ; cependant, comme déjà indiqué, la constructibilité est limitée aux exploitations agricoles et la viabilisation n’est pas établie.

Elle indique ensuite, que la valeur réelle des parcelles ne saurait être déconnectée des frais engagés et qu’elle a un droit constitutionnel à une indemnité d’un montant raisonnable, et que le caractère raisonnable de ladite indemnité, ne peut être envisagé qu’à partir des caractéristiques du terrain, ainsi que des coûts induits pour l’acquisition de celui-ci, alors que le coût de la seule acquisition du terrain en 1991 (pièce numéro 21), est d’un montant de 178'510 euros à la date de référence du 25 septembre 2009, que le coût du portage financier depuis 1991 est de 954'532 euros et que le prix que l’acquéreur la société H2 promotion avait offert le 17 juillet 2012 est de 611'900 euros ; cependant, il n’y a pas lieu de tenir compte du prix d’acquisition en matière d’expropriation, ni des coûts induits, ni du coût du portage financier ni enfin de la promesse de vente susvisée qui ne correspond pas une mutation effective et qui porte sur un terrain qualifié à tort de terrain à bâtir dans la DIA (pièce n° 4) ; en conséquence, il n’y a pas atteinte à la propriété au sens de l’article 1^er du protocole 1^er de la Convention européenne des droits de l’homme et du citoyen.

La société SL2 propose les termes suivants :

' cession du 18 octobre 2010 : 3 chemin de la Gouttière à X, terrain constructible, 276,27 euros/

m²

' cession du 5 janvier 2011 : 2 chemin du Château-d’Eau à Saclay, terrain constructible, 202,22 euros/ m²

Outre le fait qu’aucune pièce n’est versée à l’appui de ces références, celles-ci ne sont pas comparables correspondant à un terrain à bâtir et non à un terrain non constructible comme le bien exproprié ; elle sont en outre trop anciennes datant de plus de 5ans et elle seront donc écartées.

Elle invoque 2 autres références :

'cession du 20 octobre 2015 : Rue Y Z à X, AB 246,7275 m², 342,64 euros/m²

Cependant comme l’indique le commissaire du gouvernement, cette cession correspond à une vente de la communauté d’agglomération de Paris Saclay à l’établissement public de Paris Saclay pour 2'500'000 euros d’un ensemble de parcelles d’une superficie totale de 194'826 m² réparties sur 4 communes, dont la parcelle AB 246 de 5520 m², soit un prix de 12,83 euros/m² ; la DNID a estimé la parcelle située en zone N à 5 euros/ m².

Cette référence pertinente peut être retenue, mais pour une valeur de 5 euros/ m² et non de 342,64 euros/ m² comme indiqué par la SCI SL2 qui n’en rapporte pas la preuve, en ne versant aucune pièce.

'cession du 3 novembre 2017 : angle rue Y Z à X, rue André Rivière, 1764 m², 390,59 euros/ m²

Le commissaire du gouvernement indique que cette cession ne correspond pas à une cession de terrain mais bien à celle d’une maison d’habitation située sur une parcelle ZR 50 de 2 638 m², le prix avancé par la SCI n’est donc pas relatif au prix au m² d’un terrain nu mais à celui du pavillon.

En conséquence, cette référence non comparable sera écartée.

La SCI SL2 invoque la promesse de vente d’un montant de 611'900 euros (pièce numéro 5), mais cette promesse de vente ne correspondant pas à une mutation effective, et comportant à tort la mention terrain à batir sera écartée.

2° Les références de l’B

L’B invoque :

'des arrêts de la cour d’appel de Paris, notamment un arrêt du 24 mars 2016, portant sur la parcelle mère cadastrée ZS numéro 6 (pièce numéro 12).

Ces 2 arrêts de la cour d’appel de Paris du 24 mars 2016 sont également retenus par le commissaire du gouvernement, concernant la commune d’X :

1)

'parcelle Z6 2, 4 373 m², 20'980 euros, 4,80 euros/m² en valeur occupée

'parcelle AB 337, 12 1708 m², 60'998 euros, 4,80 euros/m² en valeur occupée

2)

'parcelle Z8, 853 m², 4 094 euros, 4,80 euros/m², en valeur occupée.

Ces références sont comparables, à la fois en consistance, en zonage, en situation géographique, en valeur occupée et seront donc retenues pour une valeur de 4,80 euros/ m² en valeur occupée.

L’B invoque également des acquisitions amiables sur des terrains agricoles situés sur le plateau de Saclay et des actes d’adhésion passés avec des expropriés dans le cadre de l’opération de la ZAC du Moulon :

N° du terme

Date de

vente

Adresse

Parcelles

Superficie

Prix en

euros

Prix en

euros/m²

Observations

T1

24/01/2014

vente Garanger/EPPS à

X

AB 579, AB 580

3035

10662,50

3, 50

occupé

T2

7/06/2013

vente SAFERE : REGION

IDF à Villiers-Le Bacle et

Saclay

B6, 12 et 124, F20

455000

325000

0, 71

— 

T3

21/04/2011

vente Indivision

Hillion/Trubuil à

Vauhallan

[…]

17482

10000

0, 57

occupé

T4

28/12/2017 traité d’adhésion Fandeux

au petit Saclay

AB 316

4033

20165

0, 57

libre

T5

12/01/2018 traité d’adhésion Le Lamer

AB 207 (les

Lotissements)

3485

13864,30

3, 978

occupé

T6

01/12/2017

traité d’adhésion Richaud

AB 228 (les

Chicoteries)

738

3321

4, 50

libre

T7

01/12/2017

traité d’adhésion Besson

AB 262 (les

Gatines)

1867

8961,60

4, 80

occupé

T8

28/12/2018 traité d’adhésion Le Lamer

AB 146 et 599

[…]

5857

26356,50

4, 80

occupé

T9

23/03/2018

traité d’adhésion

AB 311 (le

plateau de Saclay)

2937

14097,60

4, 80

occupé

T10

27/04/2018

traité d’adhésion

AB 155 (les

Gatines)

1004

4518

4, 50

occupé

T11

27/04/2018

traite d’adhésion

ZR 8 (le petit

Saclay)

3200

16000

5

occupé

T12

10 :

04/2018

traité d’adhésion

AB 172 (les

Gatines)

1620

7290

4, 50

occupé

T13

28/12/2018

traité d’adhésion

AB 158 et 600

(les Gatines)

5510

19285

3, 50

libre

T14

24/03/2016

traité d’adhésion

ZR 6

4200

20256

4, 80

occupé

Les termes N°1, 2 et 3 trop anciens datant de plus de 5 ans seront écartés ; les termes 4, 6 et 13 le seront également s’agissant de valeurs libres ; les autres termes comparables en consistance et récents seront retenus pour une valeur moyenne de 4,65 euros ; le terme T14 sera privilégié en raison de la proximité immédiate du bien et de son caractère récent pour une valeur de 5 euros/m².

3° Les références du commissaire du gouvernement

Les arrêts de la cour d’appel du 24 mars 2016 ont déjà été retenus.

Il cite également un arrêt de la cour d’appel de Paris du 6 juillet 2017 concernant une emprise de 202 299 m² sur des parcelles à X et Saclay à une valeur de 4, 80 euros/m².

Cette référence récente et comparable sera retenue.

Au regard des références retenues et en privilégiant le T14 de l’B, le premier juge a en conséquence exactement retenu une valeur de 5 euros/m² et fixé l’indemnité principale à la somme de : 2 240m² x 5 euros = 11 200 euros en valeur occupée.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

B) Sur les indemnités accessoires

1° sur l’indemnité de remploi

Les taux n’étant pas contestés, il convient de confirmer le jugement qui a fixé l’indemnité de remploi à la somme de 1 930 euros.

2° sur la demande d’indemnité pour perte de chance

La SCI SL 2 sollicite comme en première instance une indemnité pour perte de chance de bénéficier des intérêts aux taux du livret A tirés du placement du prix de l’offre de vente en date du 17 juillet 2020 pour un montant de 39 771, 92 euros, ayant été débouté par le premier juge , qui a considéré que ce préjudice ne peut être considéré ni comme certain, ni comme directement causé par l’expropriation.

S’agissant du placement invoqué du produit de la vente que l’expropriation aurait empêchée, le préjudice invoqué, à supposer que la somme ait été placée sur un livret A, n’est ni certain, l’appelant invoquant une perte de chance, ni directement lié à l’expropriation .

Le jugement de débouté sera donc confirmé.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de débouter la SCI SL 2 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de la condamner sur ce fondement à payer la somme de 2000 euros à l’établissement public foncier d’Île-de-France(B) ;

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L312-1 du code de l’expropriation.

La SCI SL2 perdant le procès sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Déboute la SCI SL2 de sa demande d’annulation du jugement entrepris ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Déboute la SCI SL2 de sa demande au titre de l’ article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI SL2 à verser à l’établissement public foncier d’Île-de-France (B) la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI SL2 aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT