N°

157

CT

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Copie exécutoire

délivrée à :

— M^e Quinquis,

le 15.04.2020.

Copie authentique

délivrée à :

— M^e Usang,

le 15.04.2020.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 19 mars 2020

RG 19/00088

Décision déférée à la Cour : jugement n° 17 – rg n° 17/00469 – du Tribunal civil de première instance de Papeete en date du 16 janvier 2019 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 14 mars 2019 ;

Appelante :

Mme C D Y, née le […] à […], de nationalité française, demeurant servitude […] ;

Représentée par M^e Arcus USANG, avocat au barreau de Papeete ;

Intimé :

M. B E F, né le […] à […], de nationalité française, demeurant à Punaauia, […] ;

Ayant pour avocat la Selard Jurispol, représentée par M^e François QUINQUIS, avocat au barreau de Papeete ;

Appelée en cause :

La Scp Office Notarial A – Guichenu – Mou Hing, notaires associés, domiciliés […], […] ;

Non comparante, assigné en la personne de M^e Ariitu GUICHENU, notaire assistant le 26 avril 2019 ;

Ordonnance de clôture du 11 octobre 2019 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 21 novembre 2019, devant M. RIPOLL, conseiller faisant fonction de président, M^me SZKLARZ, conseiller et M^me TEHEIURA, magistrat honoraire de l’ordre judiciaire aux fins d’exercer à la cour d’appel de Papeete en qualité d’assesseur dans une formation collégiale, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé publiquement mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M. RIPOLL, président et par M^me SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

Par jugement rendu le 16 janvier 2019 auquel la cour se réfère expressément pour l’exposé des faits, le tribunal de première instance de Papeete a :

— ordonné à la SCP office notarial A-Guichenu-Mou Hing de procéder à la mainlevée des sommes illégalement retenues par elle et de verser à B X la somme de 631 668 FCP, sous astreinte de 5 000 FCP par jour de retard à compter de la décision ;

— dit que C Y doit verser à B X :

* la somme de 100 000 FCP, à titre de dommages-intérêts ;

* la somme de 150 000 FCP, au titre des frais irrépétibles ;

— rejeté les autres demandes formées par les parties ;

— dit que C Y supportera les dépens.

Par requête enregistrée au greffe le 14 mars 2019, C Y a relevé appel de cette décision afin d’en obtenir l’infirmation.

Elle demande à la cour de :

— rejeter les prétentions de B X ;

— lui allouer :

* la somme de 599 973 FCP, « correspondant aux sommes dues auprès de la copropriété de la Résidence OCEANE sur la période de 4 années de 2012 à 2016 » ;

* la somme de 550 000 FCP, au titre des frais irrépétibles ;

— mettre les dépens à la charde de B X.

Elle soutient que «le cabinet notarial a, à juste titre, retenu la fraction du produit de la vente du bien immobilier à» sa demande puisque B X reste débiteur de frais d’entretien courant et de travaux d’entretien afférents à la copropriété de la Résidence OCEANE de 2012 à 2016 ; qu’au cours de cette période, «Monsieur X a été plusieurs fois appelé en trésorerie lors des entretiens, mais il a été convenu avec ce dernier que ces sommes seraient déduites lors du rachat de son bien» et que l’intimé a fait preuve d’une particulière mauvaise foi puisqu’il «a procédé à la revente de son bien, dans la plus grande discrétion, dans le seul et unique but de ne pas s’acquitter de ses dettes auprès de la copropriété» dont il connaissait l’existence, «d’autant et surtout que :

— les travaux notamment des parties communes incombaient non seulement à chaque propriétaire, mais également que ces travaux rentraient bien évidemment dans le cadre des charges communes pour les parties communes, conformément aux articles 4 (chapitre IV), et article 20 du règlement de copropriété »'

— l’article 29 du règlement, relatif à la mutation de propriété, prévoit : – « … Tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, …., tout transfert de l’un de ces droits est notifié au syndic… »

— «le règlement de copropriété prévoit que «les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes seront réparties entre les copropriétaires …».

B X demande à la cour de :

«Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 16 janvier 2019.

Constater que la SCP Office Notarial A ' GUICHENU ' MOU-HING détient de manière injustifiée des fonds appartenant à Monsieur B X pour un montant de 631.668 FCP provenant de la vente des lots 4 et 17 de la résidence OCEANE.

Constater que l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence OCEANE n’a jamais été réunie et n’a jamais désigné de syndic.

Constater en conséquence que Madame C Y n’a pas qualité de syndic de la résidence OCEANE et n’a pas de qualité pour réclamer le paiement de charges et travaux à Monsieur X.

Constater que les travaux et prestations dont Madame Y demande le paiement n’ont pas été décidés, commandés, réalisés et portés à la connaissance de Monsieur X dans les conditions prévues par le règlement de copropriété.

Constater que la preuve de l’existence d’une créance de Madame Y n’est nullement rapportée.

En conséquence, dire et juger que les sommes retenues par l’office de notaire A ' GUICHENU ' MOU ' HING ne peuvent pas être regardées comme des charges de copropriété dues à Madame C Y.

Enjoindre à l’office de notaire A ' GUICHENU ' MOU ' HING de donner mainlevée des

sommes retenues par elle et de verser la somme de 631.668 FCP à Monsieur B X sous astreinte de 100.000 FCP par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

Constater que la SCP Office Notarial A GUICHENU ' MOU ' HING à payer la somme de 200.000 FCP à titre de dommages et intérêts.

Condamner Madame C Y à payer la somme de 300.000 FCP à titre de dommages et intérêts.

Condamner Madame C Y à payer la somme de 300.000 FCP au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance».

Il fait valoir qu'«aucun titre exécutoire, ni aucune décision, n’est intervenue pour autoriser le notaire à retenir une partie des fonds» qui lui sont dus ; que «la saisie des fonds par le notaire est intervenue sur la base d’une simple lettre émanant de Madame C Y signifiée par huissier» ; qu’il est incompréhensible que l’huissier de justice et l’étude notariale «prêtent leur concours à cette pratique» et qu'«en sa qualité de professionnel du droit, l’étude notariale ne pouvait pas séquestrer les fonds en l’absence de tout support juridique cohérente et en l’absence de tout titre» ; que, jamais l’assemblée générale des copropriétaires n’a été réunie, ni le syndic nommé ; qu’il n’a donc pu passer un accord avec un syndic alors que la copropriété n’a pas été organisée et que C Y «ne peut pas non plus s’autoproclamer en tant que syndic pour appréhender les fonds des copropriétaires» ; que «Madame Y ne produit pas la moindre pièce, et notamment pas de procès verbal de réunion de l’assemblée générale des copropriétaires désignant un syndic ou validant tel ou tel dépense» et que «le Président du Tribunal civil de première instance de PAPEETE a rendu une ordonnance désignant Monsieur G H I en tant qu’administrateur provisoire de la copropriété de la résidence OCEANE au motif que «la copropriété de la Résidence Océane est dépourvue de syndic» ; que, «compte tenu de l’absence de syndic, les copropriétaires se sont, en réalité, organisés au jour le jour pour la gestion de l’immeuble» ; qu’il ne saurait être mis à sa charge des dépenses qui n’ont jamais été portées à sa connaissance et que, «même si Madame C Y avait-comme elle le prétend-la qualité de syndic, elle ne pourrait pas solliciter le paiement’des travaux et charges qui n’ont été ni décidés ni payés dans les conditions prévues par le règlement de copropriété» ; que C Y ne justifie ni de la réalité des travaux et charges dont elle demande le paiement ni la réalité d’un engagement’à en assumer la charge financière» ; qu’il «a payé l’intégralité des dépenses dont il aurait profité et qui aurait été avancé par Madame Y» et qu’il se heurte à une résistance particulièrement abusive et injustifiée de l’appelante qui doit être indemnisée sur le fondement de l’abus de droit.

La SCP office notarial Dominique A, Ariitu Guichenu et Taiana Mou-Hing, notaires associés, n’a pas constitué avocat, bien que régulièrement assignée.

La présente décision sera donc réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 octobre 2019.

MOTIFS DE LA DECISION,

Sur la recevabilité de l’appel :

La recevabilité de l’appel n’est pas discutée et aucun élément de la procédure ne permet à la cour d’en relever d’office l’irrégularité.

Sur l'«opposition à paiement» :

Par acte du 9 décembre 2011, Maître A, notaire à Papeete, a reçu le règlement de copropriété et l’état descriptif de division de la résidence Océane située à Punaauia.

Suivant acte reçu par Maître A, notaire à Papeete, le 16 décembre 2016, B X a vendu aux époux Z un appartement faisant partie de cette résidence.

Par acte du 23 décembre 2016, « C Y, en qualité de syndic de la copropriété de la résidence Océane » a fait signifier à Maître A, notaire à Papeete, une opposition à paiement du prix de vente accompagnée d’une lettre de décembre 2018 par laquelle elle estime B X débiteur de la somme de 599 973 FCP, au titre de l’entretien courant et des travaux d’entretien de la résidence Océane pour la période de 2012 à 2016.

L’article 1^er du règlement de copropriété Océane prévoit que :

«Le présent règlement est établi conformément aux dispositions de la loi n° 65557 du 10 juillet 1965 modifiée par la loi n° 661066 du 28 décembre 1966, complétée par son décret d’application n° 67223 du 17 mars 1967 et de l’ensemble des textes subséquents, dans le but :

— d’établir la désignation et l’état descriptif de division de l’immeuble ;

— de déterminer les parties communes affectées à l’usage collectif des copropriétaires et les parties privatives affectées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire ;

— de fixer les droits et obligations des copropriétaires tant sur les choses qui seront leur propriété exclusive que sur les parties qui seront communes ;

— d’organiser l’administration de l’immeuble pour sa bonne tenue, son entretien, la gestion des parties communes et la participation de chaque propriétaire au paiement des charges ;

— de définir les diverses catégories de charges conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1^er du décret du 17 mars 1967' ».

Ses articles 24, 25 et 27 prévoient que :

« Les copropriétaires sont constitués en un syndicat, dont le siège est dans l’immeuble.

Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic, sous le contrôle d’un conseil syndical'

Le syndic est nommé par l’assemblée générale des copropriétaires pour une durée de trois années, à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Il peut être révoqué à tout moment dans les mêmes conditions.

Les pouvoirs du syndic sont ceux qui lui sont conférés par la loi n° 65557 du 10 juillet 1965, notamment dans ses articles 17 et suivants et par le décret n° 67223 du 17 mars 1967 dans ses articles 28 à 39'

La réunion de tous les copropriétaires formant le syndicat constitue l’assemblée générale. Cette assemblée contrôle l’administration et la gestion de l’immeuble ; elle prend toutes décisions utiles dans le cadre des dispositions des articles 24 à 26 de la loi du 10 juillet 1965. Ses décisions obligent l’ensemble des copropriétaires.

L’assemblée générale se tient, sur convocation du syndic, chaque fois que les circonstances l’exigent

et au moins une fois par an'

Les convocations seront notifiées soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise contre récépissé soit par télécopie avec récépissé, au moins vingt et un jours avant la date prévue. Elles devront comporter l’indication des lieu, date et heure de la réunion, laquelle pourra être tenue dans la commune, soit de la situation de l’immeuble, soit du domicile du syndic, ainsi que l’ordre du jour qui précisera les questions soumises à la délibération de l’assemblée.

Lorsque l’assemblée générale est appelée à délibérer sur les comptes de la copropriété, les documents suivants sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

1°) Pour la validité de la décision :'

2°) Pour l’information des copropriétaires’ »

Ses articles 29 et 30 prévoient que :

« En cas de mutation entre vifs à titre onéreux, les parties seront tenues de remplir les formalités prévues par l’article 20 de la loi n° 65557 du 10 juillet 1965.

Tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nuepropriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié au syndic, dans les conditions de l’article 6 du décret n° 67223 du 17 mars 1967 modifié'

Le précédent copropriétaire restera tenu des appels de fonds décidés avant cette notification, tant pour le financement de travaux futurs que pour le règlement de toutes autres sommes mises en recouvrement antérieurement à ladite notification'. ».

Ses articles 20, 21 et 22 prévoient que :

« Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes seront réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété'

Les charges relatives au fonctionnement, à l’entretien ou au remplacement des services collectifs ou éléments d’équipement communs seront réparties en fonction des tantièmes de chaque copropriétaires, ou si des compteurs d’eau individuels doivent être installés, lesdites charges seront réparties en fonction de leur consommation individuelle'

Pour permettre au syndic de faire face au paiement des charges communes, il peut exiger le versement :

1°) De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder un sixième du montant du budget prévisionnel ;

2°) Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l’article 141 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3°) Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l’article 142 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ;

4°) Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5°) Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l’article 18 de

la loi du 10 juillet 1965.

En outre, lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale'

Pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d’exigibilité déterminée par la décision d’assemblée générale, un avis indiquant le montant de la somme exigible et l’objet de la dépense'

Pour le recouvrement de ces sommes, le syndic dispose, sans autorisation de l’assemblée, de la faculté d’opposition instituée par l’article 20 de la loi n° 65557 du 10 juillet 1965'. ».

C Y a fait opposition au paiement du prix de vente entre les mains du notaire pour obtenir paiement de charges communes.

Elle l’a fait en qualité de syndic de la copropriété et son action judiciaire ne peut être exercée qu’en cette qualité puisqu’il ne s’agit pas de sommes que B X lui devrait à titre personnel.

Il résulte du règlement de copropriété que le syndic est nommé par l’assemblée générale des copropriétaires qui contrôle l’administration et la gestion de l’immeuble.

Or, il n’est produit ni procès-verbal d’assemblée générale désignant le syndic de copropriété, ni plus généralement de documents faisant ressortir des réunions de l’assemblée générale.

Et l’absence de fonctionnement de l’administration de la résidence Océane est confirmée par la désignation, le 21 février 2019, d’un mandataire judiciaire en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété chargé d’exercer les pouvoirs du syndic et, notamment, de convoquer l’assemblée générale des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic, mission qui doit cesser de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale.

Dans ces conditions, C Y n’a jamais exercé les fonctions de syndic et n’avait pas qualité pour former opposition entre les mains de Maître A, ni pour réclamer le règlement de charges communes.

Ses actions sont donc irrecevables.

En tout état de cause, il n’est versé aux débats ni appels de fonds effectués par un syndic régulièrement désigné, ni documents d’information envoyés aux copropriétaires par un tel syndic, ni approbation des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires.

Par ailleurs, C Y ne peut reprocher à B X de ne pas avoir notifié la vente à un syndic qui n’existait pas.

Enfin, les courriels font ressortir que B X n’a jamais refusé de payer les charges communes qu’il estimait justifiées.

Le premier juge a donc, à juste titre, considéré que la preuve de la créance alléguée par C Y n’est pas rapportée.

Dans ces conditions, le jugement attaqué sera confirmé en ce qu’il a ordonné à la SCP office notarial A-Guichenu-Mou Hing de procéder à la mainlevée des sommes illégalement retenues par elle et au versement à B X de la somme de 631 668 FCP.

La mainlevée et le paiement devront intervenir à compter de la signification du présent arrêt, sous peine d’une astreinte de 10 000 FCP par jour de retard.

Sur les dommages-intérêts :

C Y connaît parfaitement les règles mentionnées par le règlement de copropriété de la résidence Océane puisqu’elle l’a établi et déposé à l’étude notariale de Maître A et qu’elle était propriétaire du bien immobilier faisant l’objet dudit règlement.

Malgré cela, en sachant qu’aucun syndic n’avait été régulièrement désigné, elle s’est attribuée cette fonction et a, illégalement, pris l’initiative d’une mesure de «saisie» en l’absence d’un titre exécutoire, d’une créance certaine et même d’une créance paraissant fondée en son principe.

Une telle attitude qu’elle a réitérée en relevant appel constitue un abus de droit ayant causé un préjudice à B X qui, empêché depuis plus de 3 ans de disposer de fonds lui appartenant, doit être indemnisé par la somme de 200 000 FCP.

Toutefois, si l’inertie de la SCP office notarial A-Guichenu-Mou Hing paraît curieuse en présence d’une opposition à paiement fondée sur aucun titre, il n’en demeure pas moins que B X n’a pas formé de demande indemnitaire à l’encontre de l’étude notariale en première instance et que l’exécution provisoire n’a pas été ordonnée par le premier juge.

Dans ces conditions, la preuve d’une résistance fautive de la SCP office notarial A-Guichenu-Mou Hing n’est pas rapportée.

La demande en paiement de dommages-intérêts formée par B X à l’encontre de cette SCP sera donc rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de B X la totalité de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel et il doit lui être alloué la somme de 300 000 FCP, sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, en matière civile et en dernier ressort ;

Confirme le jugement rendu le 16 janvier 2019 par le tribunal de première instance de Papeete en ce qu’il a :

— ordonné à la SCP office notarial A – Guichenu – Mou Hing de procéder à la mainlevée des sommes illégalement retenues par elle et de verser à B X la somme de 631 668 FCP ;

— dit que C Y supportera les dépens ;

L’infirmant pour le surplus,

Dit que la mainlevée et le paiement devront intervenir à compter de la signification du présent arrêt, sous peine d’une astreinte de 10 000 FCP par jour de retard ;

Dit que C Y doit verser à B X :

— la somme de 200 000 FCP, à titre de dommages-intérêts, pour procédures abusives ;

— la somme de 300 000 FCP, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

Rejette la demande de dommages-intérêts formée par B X à l’encontre de la SCP office notarial A – Guichenu – Mou Hing ;

Rejette toutes autres demandes formées par les parties ;

Dit que C Y supportera les dépens d’appel.

Prononcé à Papeete, le 19 mars 2020.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. SUHAS-TEVERO signé : G. RIPOLL