AFFAIRE :N° RG 17/03789 -

N° Portalis DBVC-V-B7B-F7DZ

Code Aff. :

ARRÊT N° JB.

ORIGINE : DECISION en date du 13 Novembre 2017 du Tribunal de Grande Instance de CAEN -

RG n° 14/02517

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 07 JANVIER 2021

APPELANTS :

Monsieur G B

né le […] à ST-MARTIN-LE-BOUILLANT (50800)

[…]

[…]

Madame H B

née le […] à […]

[…]

[…]

Madame I C veuve X

née le […] à […]

[…]

14690 PONT-D’OUILLY

Monsieur J B Agissant ès qualités d’héritier de Madame E B

né le […] à […]

[…]

[…]

Tous représentés par M^e AA DELOM DE MEZERAC, avocat au barreau de CAEN,

Tous assistés de M^e Lionel HEBERT, avocat au barreau de RENNES

INTIMES :

Monsieur K C

né le […] à […]

La Cosnière

[…]

non représenté, bien que régulièrement assigné

Madame L C épouse Y

[…]

[…]

[…]

Madame M C

[…]

[…]

représentées et assistées de la SELARL MARTIAL RIVIERE LEBRET PICARD DEFRANCQ, avocat au barreau de CAEN

N O :

Madame G U A

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur Q AA AB A

né le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur R V A

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame S W A

née le […] à […]

36 rue AA Bart

[…]

Tous représentés et assistés de la SCP BERLEMONT – COCHARD – HANTRAIS SCP D’AVOCATS, avocat au barreau de COUTANCES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me DELAHAYE, Président de Chambre,

M^me GOUARIN, Conseiller,

M^me VIAUD, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 22 octobre 2020

GREFFIER : M^me ANCEL, greffier

ARRÊT prononcé publiquement le 07 janvier 2021 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinea de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me DELAHAYE, président, et M^me LE GALL, greffier

EXPOSE DU LITIGE

M^me I C épouse X, M^me L C épouse Z, M^me P C épouse A , M^me E C épouse B, M^me M C et M. K C sont propriétaire indivis d’un immeuble dépendant de la copropriété MARINE est situé […] Juin à […] et […].

A ce titre et par acte sous seing privé du 4 mai 1993, les consorts C ont consenti un bail commercial à M. D portant sur les lots n° 225, 266, 267 et 272 dudit immeuble, constitués d’une cave, d’un commerce au rez de chaussée et d’un appartement au premier étage, moyennant un loyer annuel de 11.357,45 euros payable en quatre termes égaux et d’avance.

Par acte authentique du 28 février 2011, les locaux ont fait l’objet d’un renouvellement de bail commercial moyennant un loyer annuel de 18.654,40 euros.

Aux termes de cet acte, les bailleurs se sont engagés à procéder ' à la réfection intégrale de l’appartement ' en raison du versement par M. D, qui allait céder prochainement le fonds de commerce, de la somme de 12.728,38 euros correspondant aux travaux de peinture de l’entier appartement suivant devis établi par l’entreprise VFC PEINTURE le 17 janvier 2011, en échange de quoi les bailleurs renonçaient à tout recours contre le preneur.

Par acte notarié du 5 avril 2011, M. D a cédé son fonds de commerce de restaurant à la SARL KHADIM.

Les bailleurs n’ont pas procédé aux travaux de réfection de l’appartement.

Saisi par la SARL KHADIM, le juge des référés du tribunal de grande instance de CAEN a, par

ordonnance du 1 er décembre 2011, entre autres dispositions :

— donné acte à M^me P A et M. K C de ce qu’ils avaient donné leur accord pour que les travaux soient réalisés depuis mai 2011,

— donné acte à M^mes E B et I X de leur accord pour que les travaux soient réalisés pour la somme de 47.654 euros suivant devis présenté par le cabinet LAMY Nexity, chargé de la location du bien,

— condamné solidairement les consorts C à effectuer les travaux de réfection intégrale de l’appartement pour la somme de 17.218,12 euros, valeur avril 2010 à actualiser à la date de réalisation des travaux,

— dit que la réfection intégrale de l’appartement devra intervenir dans le délai de huit mois à compter de la signification de l’ordonnance,

— enjoint à M^me E B et M^me I X de mandater le cabinet LAMY pour faire effectuer les travaux de réfection pour la somme de 17.218,12 euros, valeur avril 2010 à actualiser à la date de réalisation des travaux, dans le délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard pendant six mois,

— condamné solidairement les consorts C à verser à la SARL KHADIM la somme provisionnelle de 5000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance,

— condamné solidairement M^mes E B et I X à garantir M^me P A, M^me L Z , M^me M C et M. K C des condamnations prononcées contre eux aux termes de cette ordonnance.

La vétusté de l’appartement et l’absence d’alimentation en électricité ont été constatés par procès verbal de constat d’huissier dressé le 11 janvier 2013.

Les travaux n’ayant toujours pas été réalisés, la SARL KHADIM a saisi le tribunal de grande instance de CAEN, lequel, par jugement du 13 novembre 2017, a :

— condamné solidairement M. G B, M^me H B, M. J B, ès qualités d’héritiers de M^me E B, M^me I X, M^me L Z, M^me M C, M^me P A et M. K C à procéder à la réfection intégrale de l’appartement dépendant des locaux loués […] juin à CAEN sous astreinte de 2000 euros pendant six mois, délai décompté à partir de la dernière date de signification aux défendeurs de la présente décision,

— dit qu’à l’expiration de ce délai, à défaut de réalisation des travaux , la société KHADIM pourra faire réaliser ceux-ci par toutes entreprises de son choix aux frais de M. G B, M^me H B, M. J B, ès qualités d’héritiers de M^me E B, M^me I X, M^me L Z, M^me M C, M^me P A et M. K C,

— condamné solidairement M. G B, M^me H B, M. J B, ès qualités d’héritiers de M^me E B, M^me I X, M^me L Z, M^me M C, M^me P A et M. K C à payer à la SARL KHADIM en deniers et quittances la somme de 47.654 euros TTC, valeur avril 2011, à réactualiser à la date de réalisation des travaux,

— dit que cette condamnation à paiement subsidiaire prendra effet à l’expiration du délai de six mois

prévu pour la réalisation des travaux par les co-indivisaires et à défaut de réalisation de ceux-ci,

— condamné solidairement M. G B, M^me H B, M. J B, ès qualités d’héritiers de M^me E, M^me I X, M^me L Z, M^me M C, M^me P A et M. K C à payer à la SARL KHADIM une somme de 10.020,95 euros annuels à titre de dommages et intérêts à compter du 5 avril 2011 et jusqu’à l’achèvement des travaux,

— condamné solidairement M. G B, M^me H B, M. J B, ès qualités d’héritiers de M^me E B, M^me I X, M^me L Z, M^me M C, M^me P A et M. K C à payer à la SARL KHADIM une somme de 5000 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement M. G B, M^me H B, M. J B, ès qualités d’héritiers de M^me E B, M^me I X, M^me L Z,M^me M C, M^me P A et M. K C à payer les dépens incluant les frais de procès-verbal d’huissier, les honoraires de M. THOMAS avec distraction au profit de Maître F en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné solidairement M. G B, M^me H B, M. J B, ès qualités d’héritiers de M^me E B et M^me I X à garantir M^me P A, M. K C, M^me M C et M^me L Z de toutes les condamnations prononcées à leur encontre,

— condamné solidairement M. G B, M^me H B, M. J B, ès qualités d’héritiers de M^me E B et M^me I X à payer la somme de 1434,85 euros à M^me P A et la somme de 1434,85 euros à M. K C au titre de leur participation au paiement de l’avance des travaux,

— condamné solidairement M. G B, M^me H B, M. J B, ès qualités d’héritiers de M^me E B et M^me I X à payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à M^me M C et M^me L Z,

— condamné solidairement M. G B, M^me H B, M. J B, ès qualités d’héritiers de M^me E B et M^me I X à payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à M^me P A et M. K C, soit 2000 euros pour chacun d’eux,

— dit que la distraction au titre des dépens est également accordée à la SELARL GB2A qui en a fait la demande,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration en date du 14 décembre 2017, M. G B, M^me H B, M. J B et M^me I X ont interjeté appel de cette décision en ce qu’elle a :

— condamné solidairement M. G B, M^me H B, M. J B, ès qualités d’héritiers de M^me E B et M^me I X à garantir M^me P A, M. K C, M^me M C et M^me L Z de toutes les condamnations prononcées à leur encontre,

— condamné solidairement M. G B, M^me H B, M. J B, ès qualités d’héritiers de M^me E B et M^me I X à payer la somme de 1434,85 euros à M^me P A et la somme de 1434,85 euros à M. K C au titre de leur participation au paiement de l’avance des travaux,

— condamné solidairement M. G B, M^me H B, M. J B, ès qualités d’héritiers de M^me E B et M^me I X à payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à M^me M C et M^me L Z,

— condamné solidairement M. G B, M^me H B, M. J B, ès qualités d’héritiers de M^me E B et M^me I X à payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à M^me P A et M. K C, soit 2000 euros pour chacun d’eux.

Par leurs dernières conclusions n°3 reçues le 25 novembre 2019, M. G B, M^me H B, M. J B, ès qualités d’héritiers de M^me E B et M^me I X ont demandé à la cour :

— de débouter M^me L C et M^me M C de l’ensemble de leurs demandes,

— de débouter M^me G A, M. Q A, M. R A et M^me S A ès qualités d’héritiers de M^me P C de l’ensemble de leurs demandes,

— d’infirmer le jugement en ses dispositions relatives aux condamnations à garantie prononcées à l’encontre de M. G B, M^me H B, M. J B et de M^me I X,

— de condamner solidairement M^me L Z, M^me M C, M. K C, M^me G A, M. Q A, M. R A et M^me S A ès qualités d’héritiers de M^me P C à payer la somme de 5000 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile à M. G B, M^me H B, M. J B et M^me I X.

— de condamner les mêmes solidairement aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par leurs dernières écritures n°2 datées du 21 avril 2020, M^me L Z et M^me M C ont conclu à la confirmation du jugement entrepris et à la condamnation de M. G B, M^me H B, M. J B et M^me I X à leur payer la somme de 3500 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens, lesquels seront recouvrés en application de l’article 699 du code de procédure pénale.

Dans leurs dernières conclusions reçues le 15 mai 2020 M^me G A, M. Q A, M. R A et M^me T A, assignés en intervention et reprise d’instance par actes des 13, 14 et 18 juin 2019, en leur qualité d’héritiers de M^me P C épouse A ont demandé à la cour :

— de débouter M. G B, M^me H B, M. J B et M^me I X de l’ensemble de leurs demandes,

— de confirmer le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

— de condamner solidairement M. G B, M^me H B, M. J B et M^me I X à payer la somme de 3000 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner les mêmes aux dépens et de faire application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître COCHARD-MAUPAS, avocat au barreau de COUTANCES-AVRANCHES.

M. K C n’a pas constitué avocat.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour l’exposé des moyens de celles-ci.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions du jugement du 13 novembre 2017 non critiquées sont d’ores et déjà confirmées.

1) sur le recours en garantie formé à l’encontre de M. G B, M^me H B, M. J B, ès qualités d’héritiers de M^me E B et M^me I X

Le premier juge, pour faire droit à la demande, a retenu que le cabinet LAMY ne pouvait faire procéder à la réalisation des travaux en l’absence de mandat de gestion donné par M^mes X et B et qu’en outre, M^me A, M. C et M^mes C et Z avaient manifesté leur bonne foi et leur volonté de régler la cause principale suite à l’ordonnance de référé du 1^er décembre 2011 en procédant au paiement et en autorisant le cabinet LAMY à faire procéder aux travaux.

A l’appui de leur recours, les héritiers de M^me B et M^me I X font valoir qu’ils ne se sont jamais opposés au principe de l’exécution des travaux mais seulement à leur montant en considérant, au vu du devis établi à la demande du cabinet LAMY, que leur coût s’élevait à la somme de 47.654 euros et non simplement à 17.218,12 euros comme le prétendaient leurs coindivisaires sur la base de devis ridiculement bas et datant du début 2010.

Ils ajoutent que sans attendre la signification de l’ordonnance de référé, ils ont donné mandat au cabinet LAMY par lettre recommandée du 29 décembre 2011 d’effectuer les travaux dans les termes de la décision rendue, soit pour un montant de 17.218,12 euros sans que le cabinet LAMY ne leur fasse part de la moindre difficulté, celui-ci continuant à se comporter comme le gestionnaire du bien y compris après le 29 décembre 2011.

Ils en concluent qu’ils n’ont commis aucune faute à l’égard de leurs co-indivisaires.

M^me G A, M. Q A, M. R A et M^me S A ès qualités d’héritiers de M^me P C affirment que pour pouvoir donner mandat aux artisans d’effectuer les travaux, le cabinet LAMY devait disposer de mandats de gestion, qu’il ressort des courriers échangés entre ce dernier et M^me E B en juillet 2011 qu’elle a refusé de lui transmettre un mandat de gestion en raison du désaccord avec ses co-indivisaires et que suite à l’ordonnance de référé, elle ne lui a transmis qu’un mandat d’effectuer les travaux et non un mandat de gestion, tout comme M^me I X.

Ils en concluent que M^mes B et X ont bien commis une faute en ne donnant pas

mandat de gestion au cabinet LAMY qui leur a causé un préjudice direct dans la mesure où à défaut de mandat de gestion, le cabinet LAMY n’a pas pu exécuter les travaux conformément à la décision de justice.

M. G A, M. Q A, M. R A et M^me T A, en leur qualité d’héritiers de M^me P C épouse A font valoir les mêmes moyens que M^me G A, M. Q A, M. R A et M^me S A ès qualités d’héritiers de M^me P C.

SUR CE :

Il résulte des pièces versées au débat que les 27 et 30 juin 2011, tous les indivisaires ont reçu un courrier de la part du cabinet LAMY les informant que ' n’ayant reçu que 4 mandats de gestion sur 6 ', il ne pouvait ' donc en aucun cas entreprendre toutes démarches nécessaires pour la réalisation et le suivi des travaux de l’appartement qu’occupe la société KHADIM depuis le 5 avril 2011 '.

Le 13 juillet 2011, M^me E B répondait à l’agence LAMY que ' n’étant pas d’accord avec cette situation et souhaitant, avant toute démarche, une répartition de lots équitable entre les bénéficiaires ' elle ne pouvait lui ' transmettre un mandat de gestion signé qui impliquerait une réalisation de travaux dans l’indivision ' ce qu’elle ' ne souhaite pas '.

Elle ne faisait alors nullement allusion à un désaccord portant sur le coût des travaux.

C’est le juge des référés, dans sa décision du 1^er décembre 2011, qui a constaté l’accord des membres de l’indivision pour faire procéder aux travaux mais leur opposition sur leur ampleur.

Il a retenu la somme de 17.218,12 euros correspondant à ce qui était réclamée par la société KHADIM et condamné solidairement M^mes E B et I X à garantir M^me P A, M^me L Z, M^me M C et M. K C des condamnations prononcées contre eux aux termes de cette ordonnance en considérant que les travaux n’avaient pas pu être effectués en raison du refus persistant de Madame B et de Madame X de les autoriser.

L’ordonnance du 1^er décembre 2011 n’a été frappée d’aucun recours.

Si par courriers du 29 décembre 2011, M^me B et M^me X ont donné mandat au cabinet LAMY de faire effectuer les travaux de réfection intégrale de l’appartement, elles ne lui ont donné ni l’une ni l’autre mandat de gestion.

Le fait de conférer à un tiers la réalisation de travaux sur un immeuble n’implique nullement qu’on lui donne en même temps mandat de le gérer.

L’article 1989 du code civil rappelle que ' le mandataire ne peut rien faire au-delà de ce qui est porté dans son mandat …'.

Les consorts B et M^me X ne sauraient prétendre que le cabinet LAMY disposait d’un mandat tacite de gestion, même après l’ordonnance de référé, au regard du contenu très précis des courriers des 27 et 30 juin 2011 qu’elles ont reçus.

Ils n’expliquent pas, si tel avait été le cas, pourquoi le nouveau locataire, à savoir la société KHADIM, a été dans l’obligation en avril 2014 de faire assigner l’ensemble des co-indivisaires pour obtenir leur condamnation à l’exécution des travaux, exposant ceux-ci à des condamnations financières en surplus de celles prononcées par le juge des référés.

Le refus persistant et non justifié de M^me B, à laquelle ses trois enfants succèdent sur la présente procédure, et de M^me X de donner mandat de gestion au cabinet LAMY afin qu’il puisse faire réaliser les travaux sur l’immeuble indivis ont causé un préjudice aux autres co-indivisaires.

C’est donc à juste titre que les premiers juges, tout comme le juge des référés, ont fait droit aux demandes en garantie à l’encontre des consorts B et de M^me X.

Le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.

2) sur les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M^me L Z et M^me M C les frais irrépétibles non compris dans les dépens.

M. G B , M^me H B, M. J B et M^me I X seront condamnés à leur payer la somme de 2000 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait tout aussi inéquitable de laisser à la charge de M^me G A, M. Q A, M. R A et M^me T A les frais irrépétibles non compris dans les dépens.

M. G B, M^me H B, M. J B et M^me I X seront condamnés à leur payer la somme de 2000 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile.

M. G B, M^me H B, M. J B et M^me I X, succombants, seront condamnés aux dépens, lesquels seront recouvrés en application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de CAEN le 13 novembre 2017 en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Condamne M. G B, M^me H B, M. J B et M^me I X à payer à M^me L Z et M^me M C la somme de 2000 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M. G B, M^me H B, M. J B et M^me I X à payer M^me G A, M. Q A, M. R A et M^me T A la somme de 2000 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile.

Les condamne aux dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

N. LE GALL L. DELAHAYE