AFFAIRE : N° RG 19/03452 -

N° Portalis DBVC-V-B7D-GOTP

Code Aff. :

ARRÊT N° JB.

ORIGINE : DECISION du Tribunal paritaire des baux ruraux de LISIEUX en date du 20 Novembre 2019 – RG n° 51-18-0016

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ET BAUX RURAUX

ARRÊT DU 01 AVRIL 2021

APPELANTE :

SARL EUROPEAN BLOODSTOCK MANAGEMENT

N° SIRET : 803 498 575

206 route de Saint F

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e F BLIN, avocat au barreau de LISIEUX

INTIME :

Monsieur C F-G H I X

né le […] à […]

La Grande Ferme – La Cour Bichet

[…]

représenté et assisté de M^e Sébastien SEROT, avocat au barreau de CAEN

DEBATS : A l’audience publique du 07 janvier 2021, sans opposition du ou des avocats, M^me VIAUD, qui présidait l’audience en tant que conseiller rapporteur a, avec l’accord express des avocats, qui n’ont pas plaidé le dossier, réceptionné leurs dossiers en leur précisant bien que la décision serait rendue par une autre composition, puisqu’elle ne pouvait siéger

GREFFIER : M^me ANCEL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me DELAHAYE, Président de Chambre,

M^me GOUARIN, Conseiller,

M^me COURTADE, Conseillère,

ARRÊT prononcé publiquement le 01 avril 2021 à 14h00

par prorogations du délibéré initialement fixé

au 3 mars 2021, puis au 18 mars 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinea de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me DELAHAYE, président, et M^me LE GALL, greffier

* * *

M. C X est propriétaire d’un ensemble de parcelles, sises commune d’Annebault, cadastrées […], 97 et 123, d’une contenance de 21 ha 91 a 99 ca, comprenant une maison d’habitation, une longère avec onze boxes, un autre bâtiment à usage agricole comprenant dix boxes, un atelier et herbages, et Commune de Branville cadastrées section C N° 57, 58, 59, 60, 82, 83, 84, 85 et 218 d’une contenance de 7 ha 25 a 65 ca, en nature d’herbages.

Les terres ont été partiellement mises à disposition de l’Earl Européan Bloodstock Management (EBM) à compter du 1^er janvier 2018 ;

Considérant que le bail dérogatoire expirait au […], M. X, a, par acte d’huissier du 25 octobre 2018, fait délivrer un congé à l’Earl EBM pour que les lieux soient libérés à cette date ;

Par requête du 4 décembre 2018, l’Earl EBM a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Lisieux d’une contestation de ce congé et de l’octroi d’un bail rural.

Par jugement du 20 novembre 2019, le tribunal a :

— débouté la SARL EBM de l’intégralité de ses demandes ;

— constaté que la SARL EBM est occupante sans droit ni titre de l’ensemble de parcelles bâties et non bâities commune d’Annebault cadastrées section ZA 81, 97, 123 et commune de Branville cadastrées section C 57, 58, 59, 60, 82, 83, 84, 85 et 218 depuis ie […] ;

— ordonné en consequence à la SARL EBM de libérer les lieux de sa personne, de tous occupants de son chef et de ses biens, dans les deux mois suivant la signification de la présente decision et à défaut, ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef et de ses biens, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamné la SARL EBM à verser à M. C X la somme de 2 000 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté M. C X du surplus de ses demandes ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— condamné la SARL EBM aux dépens.

Par déclaration au greffe du 16 décembre 2019, la Sarl EBM a formé appel de cette décision qui lui a été notifiée par lettre recommandée avec avis de réception signé le 22 novembre 2019, critiquant l’ensemble de ses dispositions ;

Par conclusions responsives et récapitulatives enregistrées au greffe le 28 décembre 2020, soutenues oralement à l’audience du 7 janvier 2021 et auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des prétentions et

moyens présentés en cause d’appel, demande à la cour de :

— Déclarer la Sarl EBM recevable et fondée en son appel,

— Réformant la décision entreprise en toutes ses dispositions,

— Et statuant à nouveau,

— Dire et juger que M. C X a consenti à la Sarl EBM un bail rural portant sur un ensemble de parcelles bâties et non bâties, sises commune de Annebault, cadastrées […], 97, 123 et commune de Branville, cadastrées […], 58, 59, 60, 82, 83, 84, 85 et 218, le dit bail ayant commencé à courir le 1 er janvier 2018.

— Déclarer en tout état de cause la Sarl EBM recevable et fondée à revendiquer l’application du statut du fermage et par suite, à solliciter le bénéfice d’un bail rural portant sur un ensemble de parcelles bâties et non bâties, sises commune de Annebault, cadastrées […], 97, 123 et commune de Branville, cadastrées […], 58, 59, 60, 82, 83, 84, 85 et 218, le dit bail ayant commencé à courir le 1^er janvier 2018.

— Ordonner la désignation d’un expert agricole et foncier avec mission de fixer la valeur locative des biens loués, conformément aux dispositions de l’article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime, d’une part pour la maison d’habitation, d’autre part pour le loyer des terres nues et les bâtiments d’exploitation, conformément aux arrêtés préfectoraux des 8 juillet 2009 (pour les bâtiments d’habitation), 4 octobre 2013 (pour les bâtiments d’exploitation), et 20 octobre 2015 (pour les terres à usage agricole).

— Condamner M. C X à payer à la Sarl EBM la somme de 5 500,00 euros, toutes procédures confondues, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner M. C X aux dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions enregistrées au greffe le 16 juin 2020, soutenues oralement à l’audience du 7 janvier 2021 et auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des prétentions et moyens présentés en cause d’appel, M. X demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

* débouté la Sarl EBM de l’intégralité de ses demandes ;

* constaté que la Sarl EBM est occupante sans droit ni titre de l’ensemble de parcelles bâties et non bâties commune de Annebault cadastrées section ZA 81, 97, 123 et commune de Branville cadastrées section C, 57, 58, 59, 60, 82, 83, 84, 85, 218 depuis le […] ;

* ordonné en conséquence à la Sarl EBM de libérer les lieux de sa personne, de tous occupants de son chef et de ses biens, dans les deux mois suivant la signification de la présente et à défaut, ordonne son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef et de ses biens, au besoin avec le concours de la force publique ;

* condamné la Sarl EBM à verser à M. C X la somme de 2 000 € en vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

* condamnéla Sarl EBM aux dépens ;

— réformer le jugement dont appel pour le surplus ;

— Statuant à nouveau,

— condamner la Sarl EBM à payer à M. X la somme de 3.000 € par mois à titre d’indemnité d’occupation depuis le mois de janvier 2019 jusqu’à libération complète et effective des lieux ;

— assortir l’expulsion de la Sarl EBM ainsi que de tous biens et occupants de son chef, d’une astreinte de 2.000 € par jour de retard ;

— condamner la Sarl EBM à payer à Monsieur X la somme de 10.000 € pour procédure manifestement abusive et injustifiée ;

— condamner la Sarl EBM à payer à M. X la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jonathan MINET, avocat au barreau de Caen.

MOTIFS

— Sur l’existence d’un bail rural

L’appelante rappelle que la volonté des parties est étrangère à la qualification du contrat résultant des dispositions d’ordre public de l’article L411-1 du code rural, les parties ont convenu de la mise à disposition d’un bien à usage agricole et à titre onéreux, qu’il n’y avait aucune intention commune des parties de conclure un bail dérogatoire.

Elle conteste avoir accepté une convention d’occupation précaire lui interdisant d’exercer une activité de nature agricole alors même que son activité a pour objet l’élevage, la prise de pension de chevaux, l’étalonnage, la préparation aux ventes. Elle indique par ailleurs que M. X qui demeurait sur place l’a autorisée et encouragée à faire au cours de l’année 2018 de nombreux travaux (box notamment), ce afin de développer son activité d’élevage. Elle précise qu’elle a refusé l’achat de la propriété, compte tenu du dessous de table exigé par M. X, de la variation du prix et de son refus de lui reconnaître l’existence d’un bail rural ;

L’intimé fait valoir que la Sarl EMB était intéressée pour acquérir l’ensemble immobilier lui appartenant, celle-ci lui a demandé, dans l’attente de l’achat prévu pour la fin de l’année 2018, de pouvoir occuper une partie des terres pour héberger ses chevaux, puisqu’elle devait libérer le haras qu’elle occupait au Thennay au plus tard le 15 juin 2018. Il indique qu’un projet de bail précaire a été rédigé en raison de la vente à venir prévoyant l’interdiction d’exercer toute activité pouvant être qualifiée d’agricole, mais que la Sarl EBM n’a donné suite ni à la signature de ce bail, ni à l’acquisition des biens. Il souligne qu’à la réception du congé, la Sarl EBM lui a adressé une demande d’autorisation d’exploiter les terres, puis ensuite a fait construire plusieurs bâtiments sans autorisation.

Il s’oppose à l’existence d’un bail rural faute de volonté d’avoir mis ses terres à disposition en vue d’une exploitation agricole, si bien que le statut du fermage ne peut s’appliquer, rappelant que l’activité de gardiennage et de prise en pension des chevaux n’est pas une activité agricole ;

Il soutient que l’activité agricole revendiquée par l’appelante l’a été en violation du bail précaire et en fraude de ses droits, en le mettant devant le fait accompli afin d’obtenir un bail rural, puisqu’elle ne justifie d’aucune activité agricole avant fin mai 2018 ;

Au terme de l’article L411-1 du code rural et de la pêche maritime, 'toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l 'exploiter pour y excercer une activité agricole définie à l’article L311-1 est réglée par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l’article L411-2. Cette disposition est d’ordre public.

Il en est de même sous réserve que le cédant ou le propriétaire ne démontre que le contrat n’a pas été conclu en vue d’une utilisation continue ou répétée des biens et dans l’intention de faire obstacle à l’application du

présent titre :

— toute cession exclusive des fruits de l’exploitation lorsqu’il appartient à l’acquéreur de les recueillir ou de les faire recueillir ;

— des contrats conclus en vue de la prise en pension d’animaux par le propriétaire d’un fonds à usage agricole lorsque les obligations qui incombent normalement au propriétaire du fonds en application des dispositions du présent titre sont mises à la charge du propriétaire des animaux.

La preuve de l’existence des contrats visés dans le présent article peut être rapportée par tous moyens ;'

Le bail rural suppose une mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble agricole avec pour destination voulue d’exercer une activité agricole définie à l’article L311-1.

En l’espèce, aucun bail écrit n’a été conclu entre les parties ;

Il est constant que M. X a mis à disposition,à compter du mois de janvier 2018, de la Sarl EBM des parcelles sur la commune de Annebault d’une superficie d’environ 21 ha ainsi que quatre bâtiments (une maison d’habitation de 106 m2, un bâtiment de 185 m2 abritant des boxes, le reste d’une ancienne maison à restaurer et un bâtiment à usage de stabulation, et des parcelles en nature d’herbage d’environ 7 ha sur la commune de Branville. Les autres bâtiments existant sur les parcelles sises à Annebault restaient occupées par M. X.

Il est également constant que cette mise à disposition a été faite en contrepartie d’une somme annuelle de 36 000 €.

Si les trois premiers critères sont réunis, le caractère rural d’un bail ne se déduit pas du seul fait qu’il porte sur un bien rural. Il faut en effet qu’il résulte de la commune intention des parties lors de sa conclusion qu’il ait été destiné à la production et l’exploitation agricole.

Or, il ressort des pièces produites par l’intimé que :

— par courriel du 19 janvier 2018, son notaire, Maître D-E a communiqué à la Sarl EBM, un projet de bail dérogatoire sur les terres litigieuses, conclu en application de l’article L145-5 du code de commerce, dans l’attente de la régularisation de la vente, qui précise que 'les locaux devront être exclusivement consacrés par le preneur à une activité de gardiennage de chevaux lui appartenant ou pas, sans qu’il puisse en faire d’autre, connexe ou complémentaire, même temporairement'. Le projet mentionne que le propriétaire accepte cette mise à disposition, tout en insistant sur le caractère précaire de celle-ci en raison de la vente à venir. Il interdit en outre au preneur d’exercer sur lesdits biens toute activité pouvant être qualifiée d’agricole au sens des dispositions de l’article L311-1 du code rural, et notamment toute activité de préparation et d’entrainement des équidés domestiques en vue de leur exploitation. Il s’agit d’une condition essentielle et déterminante, sans laquelle le propriétaire n’aurait pas conclu la présente location’ ;

— un courriel en réponse du 1^er février suivant émanant de Maître Vitrich, avocat de la société EBM, communiquant le projet du notaire de M. X avec des propositions de modifications. Il souhaitait notamment que la société EBM puisse exercer son activité équestre dans les lieux, que le bail soit d’une durée d’un an mais renouvelable tacitement sauf préavis de 6 mois. Il était également indiqué que les améliorations éventuellement réalisées seraient susceptibles d’être indemnisées ;

Ainsi, ce projet de bail dérogatoire ne sera jamais signé, les parties étant en total désaccord avec la possibilité pour la Sarl EMB d’exercer une activité autre que celle de gardiennage de chevaux, laquelle n’est pas une activité agricole au sens de l’article L311-1 précité.

Le fait que la société EMB, au vu de son extrait KBIS exerce 'toutes opérations de courtage de chevaux de

course, de chevaux d’élevage, de sport et de loisir ainsi que la vente de saillies et de parts d’étalons, l’exploitation, la détention et la location de chevaux de courses, de sport, d’étalon, l’élevage sans sol et l’exploitation de la carrière de chevaux de courses', n’est pas incompatible, contrairement à ce qu’elle soutient, avec l’exercice d’une activité limitée au gardiennage des chevaux.

En effet, d’une part l’extrait KBS, établi le 16 septembre 2018, et donc postérieurement à l’entrée dans les lieuxd’Annebault, démontre qu’à cette date, elle exerçait son activité dans son établissement principal situé à Saint F en Auge, donc hors des lieux mis à sa disposition ;

L’exercice de l’activité de gardiennage de chevaux n’est pas davantage incompatible avec la mise à disposition de locaux comportant notamment un bâtiment composé de box, qui sont généralement utilisés pour le gardiennage des chevaux. En outre, si la Sarl EBM, aux termes d’un contrat conclu en 2015 avec la société Le Thenney, pouvait mettre ses chevaux en pension sur les terres de cette dernière, elles ont toutefois signé un protocole d’accord de résiliation du contrat prévoyant que les chevaux devaient quitter le haras au plus tard le 31 août 2018, démontrant une certaine urgence pour la Sarl EBM, contrairement à ce qu’elle indique, à trouver une solution pour ses chevaux ;

Surtout, ce projet de bail précaire s’inscrivait dans celui de la vente des biens litigieux à la Sarl EBM ;

La Sarl EBM conteste aujourd’hui tout projet d’acquisition de sa part, puisque cette proposition de vente qui devait concerner 200ha concernera en réalité 30 ha, ne sera proposée qu’à la fin du printemps alors qu’elle occupait les lieux depuis 6 mois, et qu’elle ne pouvait s’engager à acquérir fin 2018, faute de pouvoir obtenir le financement nécessaire ;

Or, il résulte des pièces produites que M. X a communiqué à M. Y, conjoint de la gérante de la Sarl EBM, M^me Z, une offre d’achat des biens le 4 juin 2018 avec possibilité d’y substituer toute personne morale pour une somme de 1 800 000 €, ce à quoi M. Y a répondu qu’il s’engagait à transmettre son offre d’achat pour 1 800 000 € le 11 juin 2018 dans l’après midi. Ce qu’il n’a pas fait mais ce qui contredit l’impossibilité pour lui de s’engager pour la fin de l’année 2018 ;

M. X a communiqué une nouvelle offre d’achat rectifiée le 11 octobre 2018 pour une somme de 1.600 000 €. Cette offre n’a eu aucune suite.

Concernant les travaux réalisés par la Sarl EBM dans les lieux mis à sa disposition, il convient de relever qu’il est fait état dans les projets de baux échangés entre les parties des travaux éventuellements faits par le preneur, M. X dans son projet refusant toute indemnisation tandis que la Sarl EBM souhaitait que ces travaux soient indemnisés à leur juste valeur. En outre, celle-ci dans le projet retourné par son avocat le 1^er février 2018 et annoté, a ajouté une mention selon laquelle 'le propriétaire autorise dès à présent le preneur à procéder aux constructions suivantes (….) notamment 16 box à l’intérieur du bâtiment, un dalle en béton, sur la dalle existente, un stockage pour le matériel, le fourrage et machinerie, et clôtures et portails autour de l’ensemble de la propriété'.

Cet ajout démontre qu’en février 2018, la Sarl EBM n’avait aucune autorisation du propriétaire pour effectuer les travaux.

Par ailleurs, si elle a effectivement fait réaliser des travaux dans les lieux, ainsi qu’il résulte d’un constat d’huissier du 18 février 2019, notamment l’ajout de box supplémentaires, aménagement d’un paddok clos, bâtiment avec quatre box avec un chalet équipé d’un système de surveillance, les attestations de messieurs A (entreprise de plomberie) et de M. B (travaux d’électricité) établissant la présence de M. X à l’occasion de ceux-ci, ces éléments sont insuffisants pour caractériser l’autorisation de M. X pour la réalisation des travaux, ce dernier ayant d’ailleurs manifesté expressement son désaccord à ceux-ci dès le 23 octobre 2018, soit antérieurement au congé délivré, en adressant une lettre à la Sarl EBM ;

Enfin, l’appelante ne produit aucun élément ou pièce de nature à établir l’accord de M. X à l’exercice dans

les lieux mis à disposition de son activité d’élevage.

En effet, les attestations des employés de la Sarl EBM font état de la venue de M. X au sein du haras pour vider son tracteur, ou s’y promener avec ses petites filles pour voir les chevaux, ce qui ne caractérise nullement un accord pour une activité d’élevage.

Par ailleurs, les documents relatifs aux naissances de poulains 'nés à Annebault’ pour l’année 2018 peuvent parfaitement concerner des naissances intervenues sur les autres parcelles louées par la société EBM à Annebault où l’activité d’élevage était selon la promesse de bail autorisée. En effet, celle-ci a signé le 1^er janvier 2018, donc durant la même période, avec le gérant du GFA des Genets et celui de la Sarl AGB, une promesse de bail portant sur des prés et herbages de 40 ha environ situés également à Annebault, Branville et Danestal, cette promesse incluant également l’autorisation de la Sarl EMB d’effectuer des améliorations nécessaires à la bonne exploitation du fonds (clôtures et aménagements divers) pour l’activité d’élevage des chevaux ;

En outre, le bilan sanitaire d’élevage pour l’année 2018 pour la haras Annebault signé par le vétérinaire le 13 février 2019 est un document interne dont il n’est pas établi que M. X en ai eu connaissance.

De même, le fait qu’il habite à proximité des lieux mis à disposition, lesquels disposaient toutefois de deux entrées différentes, ne peut à lui seul établir non seulement qu’il avait connaissance de l’activité d’élevage exercée mais encore qu’il ne s’y opposait pas alors même que le projet de bail précaire communiqué au mois de janvier 2018 à la Sarl EBM l’interdisait.

Enfin, la demande d’autorisation d’exploiter déposée le 27 décembre 2018 par la Sarl EBM soit après qu’elle ait été destinataire du congé délivré par M. X ne peut avoir aucune valeur probante quant à la connaissance du ce dernier de l’exercice d’une activité agricole dans les lieux mis à disposition ;

Il résulte ainsi de l’ensemble de ces éléments que faute d’établir le consentement du propriétaire à l’exercice d’une activité agricole par la Sarl EMB dans les lieux mis à disposition, les critères d’un bail rural ne sont pas réunis, le statut d’ordre public du fermage ne pouvant en conséquence s’appliquer.

Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de la Sarl EBM tendant à l’application du statut et de sa demande de désignation d’un expert agricole et foncier, et en ce qu’il a en conséquence dit que la Sarl EBM était occupante sans droit ni titre et ordonné son expulsion.

A ce stade, il n’y a pas lieu d’assortir la mesure d’expulsion d’une astreinte, étant relevé que la Sarl EMB se maintient dans les lieux suite à l’ordonnance du 17 mars 2020 ayant ordonné l’arrêt de l’exécution provisoire ;

— Sur l’indemnité d’occupation

Il y a omission de statuer si le jugement omet de reprendre dans le dispositif une prétention sur laquelle il s’est expliqué dans les motifs, ce qui est le cas en l’espèce puisque les premiers juges ont condamné la Sarl EMB à payer une indemnité d’occupation de 3000 € par mois à compter du 1^er janvier 2019 et jusqu’à totale libération des lieux ;

Dans ce cas, la cour saisie de l’appel de ce jugement, peut, sur le fondement de l’article 463 du code de procédure civile et compte tenu de l’effet dévolutif, statuer sur la demande en réparation qui lui est faite ;

Le demande en paiement d’une indemnité d’occupation de 3000 € par mois n’est pas contestée y compris subsidiairement, cette somme correspondant au loyer prévu dans le contrat de bail précaire.

En l’occurrence, il convient de condamner la Sarl EMB à payer à M. X une indemnité d’occupation à compter du 1^er janvier 2019 jusqu’à totale libération des lieux ;

— Sur les autres demandes

Le droit d’exercer une action en justice ne dégénère en abus que s’il révèle de la part de son auteur une intention maligne, une erreur grossière ou une légèreté blâmable dans l’appréciation de ses droits

L’abus de droit ne peut cependant se déduire du seul échec de son action

En outre, M. X ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct de celui résultant de l’obligation de défendre à la procédure ;

Le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux indemnités de procédure seront confirmées ;

En cause d’appel, la Sarl EMB qui perd le procès sera condamnée aux dépens d’appel et déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. En équité, elle réglera une somme de 3000 € sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La Cour

Statuant publiquement et par arrêt contradictoire

Confirme le jugement rendu le 20 novembre 2019 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Lisieux en toutes ses dispositions

Y ajoutant et complétant son omission de statuer

Condamne la Sarl EMB à payer à M. X une indemnité d’occupation de 3000 € par mois à compter du 1^er janvier 2019 jusqu’à totale libération des lieux ;

Condamne la Sarl EMB à payer à M. X la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

La déboute de sa demande formée sur le même fondement

Condamne la Sarl EBM aux dépens d’appel ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT

N. LE GALL L. DELAHAYE