R.G : 16/03026 Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond

du 08 mars 2012

RG : 2005/08316

[…]

rédacteur : P. AE

X

S

C/

A

SELARL Y MJ

SELARL Y MJ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

3^e chambre A

ARRÊT DU 25 Janvier 2018

APPELANTS :

M. Q X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Philippe NOUVELLET de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON

M^me R S épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe NOUVELLET de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON

INTIMÉES :

M^me T A

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Gaël SOURBE de la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON et ayant pour avocat plaidant M^e Catherine GRELLIER de la SCP GRELLIER RAVAZ, avocat au barreau de LYON

SELARL Y MJ représentée par M^e Patrick-V E, M^e AH E-AI ou M^e AJ AK-AL, agissant en qualité de liquidateur judiciaire de M. AA B,

[…]

[…]

Représentée par M^e Florence AMSLER de la SELARL B2R & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON

SELARL Y MJ représentée par M^e Patrick-V E, M^e AH E-AI ou M^e AJ AK-AL, agissant en qualité de liquidateur judiciaire de M^me AC B,

[…]

[…]

Représentée par M^e Florence AMSLER de la SELARL B2R & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 10 Octobre 2017

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Novembre 2017

Date de mise à disposition : 21 décembre 2018 prorogé au 25 Janvier 2018

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Aude RACHOU, président

— Hélène HOMS, conseiller

— AD AE, conseiller

assistés pendant les débats de Mélanie JOURDAN, greffier placé

A l’audience, AD AE a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Aude RACHOU, président, et par Lindsey CHAUVY, greffier placé, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 23 octobre 1997, M. X a renouvelé un bail commercial à usage de boucherie et d’habitation personnelle des locaux situés […] à Craponne appartenant à M^me A.

Ce bail a notamment fait suite à celui signé par M. X le 20 avril 1970, les époux X ayant alors acquis le fonds de commerce le 9 mai 1970.

Par acte du 23 mars 2004, M^me A, résidant dans un logement situé dans le même ensemble immobilier, a fait sommation au locataire de respecter les termes du bail et visé la clause résolutoire.

Une ordonnance de référé du 12 septembre 2005 ayant ordonné l’expulsion du preneur a été infirmée par arrêt du 7 février 2006.

Par assignation du 14 mars 2006 la bailleresse invoquant l’acquisition de cette clause suite à cette sommation du 23 mars 2004 a demandé au tribunal de grande instance l’expulsion de M. X.

Suite aux notifications de l’intention de M. X de céder le fonds de commerce, M^me A a fait opposition à ces ventes par actes des 2 juin 2005 et 14 septembre 2007.

M. et M^me B se sont portés acquéreurs du fonds le 23 juillet 2007 après que d’autres acquéreurs initialement pressentis ont renoncé à cet achat. Ils ont demandé la validation de leur offre.

Les instances ont été jointes et une expertise a été ordonnée durant la mise en état aux fins d’examiner les nuisances dénoncées par M^me A.

Par jugement en date du 8 mars 2012 auquel il est expressément fait référence pour plus de précisions sur les faits, les prétentions et moyens des parties, le tribunal de grande instance de Lyon a statué ainsi :

« Dit nulle et de nul effet la sommation du 23 mars 2004,

Dit que le bail s’est poursuivi malgré cette sommation,

Déboute M^me A de l’intégralité de ses demandes,

Dit non fondée l’opposition de M^me A à la vente du fonds de commerce à MM B,

Dit que le bail commercial entre M^me A et les époux B s’est renouvelé pour une période de 9 ans à compter du 29 juin 2009,

Déboute M. et M^me X de leur demande de dommages et intérêts,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M^me A aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.»

Par arrêt du 27 mars 2014 la cour d’appel de Lyon saisie d’un appel de M^me A a infirmé cette décision et :

— dit M^me X recevable, mais non fondée en son intervention,

— dit que la sommation du 23 mars 2004 est régulière,

— dit que M. X a procédé à une despécialisation sans autorisation, en se livrant à une activité de traiteur qui a perduré au-delà d’un délai d’un mois suivant cette sommation,

— constaté la résiliation du bail conclu entre M^me A et M. X a effet du 23 avril 2004,

— dit qu’en conséquence, l’offre de renouvellement de bail émanant des époux B est dépourvue de portée,

— ordonné l’expulsion de M. X et de tout occupant de son chef, à l’expiration d’un délai de quatre mois suvant la signification du présent arrêt.

— fixé l’indemnité d’occupation à compter du 23 mai 2004 jusqu’à libération des lieux, remise des clés et état des lieux, à la somme de 752,93 €par trimestre, outre les charges, et condamne l’occupant au paiement de cette indemnité,

— dit recevables et bien fondées les oppositions de M^me A à la vente du fonds de commerce de M. X,

— débouté M. et M^me B de leur demande de validation de leur offre de renouvellement de bail,

— débouté M^me A des ses demandes de dommages et intérêts,

— condamné M. et M^me X à payer à M^me A une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et M^me X aux entiers dépens de première instance et d’appel des instances jointes, ainsi qu’aux frais d’expertise.

Par jugement du 18 juin 2014 les époux B ont été placés en liquidation judiciaire et la SELARL Y MJ représentée par M^e E a été désignée liquidateur judiciaire.

Par arrêt du 22 octobre 2015 la cour de cassation a cassé et annulé dans toutes ses dispositions l’arrêt du 27 mars 2014 et renvoyé l’affaire devant la cour d’appel de Lyon autrement composée.

Par déclaration du 18 avril 2016, cette cour de renvoi a été saisie.

La clôture a été prononcée le 10 octobre 2017.

Dans le dernier état de ses conclusions déposées le 5 octobre 2017, M^me A demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de :

— débouter les époux X de toutes leurs demandes,

— débouter le liquidateur judiciaire des époux B de toutes ses demandes,

— dire et juger que la titularité du fonds de commerce est distincte de celle du bail commercial,

— dire et juger que la communauté de bien entre les époux X n’a pas d’effet sur la titularité du bail qui reste au seul nom de M. X.

— dire et juger que la sommation en date du 23 mars 2004 délivrée à M. X doit produire tous ses effets,

— dire et juger irrecevable l’intervention de M^me R X née C pour défaut de qualité dans la procédure en résiliation du bail commercial,

— dire et juger qu’ensuite de la sommation du 23 mars 2004 la clause résolutoire est acquise faute pour M. X d’avoir régularisé sa situation en conformité avec le bail dans le délai d’un mois de la notification de ladite sommation,

— dire et juger que M. X a changé la nature de l’activité de boucherie, seulement autorisée par le bail en réalisant une extension de son activité de boucherie à celle de charcuterie-traiteur, au mépris des dispositions de la clause 1°) du bail et des dispositions des articles L 145-47 et L 145-48 du code de commerce, ce qui constitue de facto un manquement à ses obligations contractuelles qui entraîne la résiliation de plein droit du bail par la clause résolutoire,

— dire et juger que M. X a étendu son activité de boucherie à celle de charcutier et de traiteur, sans avoir informé M^me A de son intention, voire d’avoir obtenu de cette dernière son autorisation et ce contrairement aux dispositions des articles L 145-47 et L 145-48 du code de commerce, ce qui constitue de facto un manquement à ses obligations contractuelles qui entraîne la résiliation de plein droit du bail par la clause résolutoire,

— dire et juger que M. X a modifié la destination intérieure des lieux et procédé à des installations nouvelles sans autorisation du bailleur pour exercer son activité de charcuterie traiteur soit au mépris de la clause 14°) du bail et des dispositions légales, ce qui constitue un manquement à ses obligations contractuelles qui entraîne la résiliation de plein droit du bail par la clause résolutoire.

— dire que sans analyser le caractère connexe ou pas des activités le bail est résilié de plein droit,

— dire et juger que le fait pour M. X d’exercer une activité de charcuterie-traiteur qui engendre des nuisances olfactives et sonores constitue un manquement à ses obligations contractuelles qui entraîne la résiliation de plein droit du bail par la clause résolutoire,

— constater la résiliation du bail et déclarer M. X occupant sans droit ni titre depuis le 23 avril 2004,

— dire et juger que le bail commercial de M. X a donc cessé d’exister au 23 mars 2004,

— dire et juger en conséquence, que l’offre de renouvellement du bail des époux B est nulle,

— ordonner I’expulsion de M. X et de tous occupants de son chef et notamment les époux B, ainsi que la séquestration à ses frais, risques et périls des marchandises et objets garnissant les lieux dans les garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, dans le mois de la signification de la décision sous peine d’astreinte de 800 € par jour de retard,

— dire et juger recevable et bien fondée les oppositions de M^me A à la vente du fonds de commerce de M. X d’abord à M. AF X et M^me D et ensuite aux époux B,

— condamner M. X à payer à M^me A la somme de 109.180 € au titre de son préjudice économique à réactualiser au jour de I’arrêt,

— condamner M. X à payer à M^me A la somme de 124.200 € au titre de son préjudice de jouissance qui sera réactualisée au jour de I’arrêt,

— condamner M. X à payer à M^me A la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— condamner M. X à payer à M^me A la somme de 17.795 € pour la remise en état des lieux donnés à bail,

— donner acte à M^me A qu’elle se désiste de sa demande au titre de l’indemnité d’occupation à l’encontre de M. X,

— dire et juger que M. X ne justifie ni en droit et ni en fait de son préjudice de 97.500 €, ni ne justifie d’un lien de causalité direct et certain entre l’arrêt de la cour d’appel de Lyon du 27 mars 2014 et la somme non payée à lui par les époux B de 97.500 € en vertu de l’acte de cession du fonds de commerce du 23 juillet 2007 sous condition résolutoire,

— débouter M. X de sa demande de condamnation pour la somme de 97.500 €,

— dire et juger que M^e E, ès qualités de mandataire liquidateur des époux B ne justifie ni en droit et ni en fait du préjudice des époux B pour la somme de 73.645 €, ni ne justifie d’un lien de causalité direct et certain entre l’arrêt de la cour d’appel du 27 mars 2014 et la mise en liquidation judiciaire des époux B,

— débouter M^e E ès qualités de mandataire liquidateur des époux B de sa demande de condamnation,

— dire et juger, en tout état de cause que M^me A ne doit pas la somme de 73.645 € à M^e E, ès qualités de mandataire liquidateur des époux B puisque les clés du local lui ont été restituées le 8 août 2014,

— condamner les époux X à payer à M^me A la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le mandataire liquidateur des époux B à payer à M^me A la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. X et M^e E, en qualité de mandataire liquidateur des époux B, aux entiers dépens de l’instance.

M^me A invoque les articles 122 et 539 du code de procédure civile et soutient que son action n’est pas prescrite au sens de l’article 2224 du code civil prévoyant un délai de 10 ans, comme étant

fondée sur l’application du bail du 27 octobre 1997.

Elle affirme que les époux B n’ont pas qualité pour invoquer cette fin de non recevoir, comme n’étant pas titulaires du bail au moment des assignations, l’exécution de la décision du tribunal de grande instance de Lyon étant toujours suspendue par l’appel qu’elle a interjeté.

Elle souligne que seul M. X est lié par le contrat de location, l’acquisition du fonds de commerce par les époux X étant postérieure de 19 jours à la signature du bail commercial de l’année 1970, et a seul signé celui du 27 octobre 1997.

Elle soutient que M. X n’a pas respecté ses obligations contractuelles rappelées dans la sommation du 23 mars 2004 et notamment la clause de destination incluse dans le bail, sans obtenir son autorisation ni démontrer que les conditions posées par les textes se trouvaient réunies. Elle ajoute qu’il reconnaît avoir exercé une activité de charcuterie depuis l’année 1970.

Elle reproche à son locataire d’avoir procédé à une transformation des locaux et modifié leur destination intérieure.

Elle prétend avoir été en droit de s’opposer à la cession du fonds de commerce car elle rendait en outre possible la despécialisation.

Dans le dernier état de leurs conclusions déposées le 9 octobre 2017, les époux X demandent à la cour de :

— confirmant dans son principe le jugement entrepris déboutant M^me A de l’intégralité de ses demandes,

à titre principal,

— dire et juger irrecevables les demandes de M^me A en raison de :

' la caducité de sa créance opposable à la liquidation judiciaire,

' l’absence d’acquisition de la clause résolutoire par rapport aux circonstances évoquées mais non poursuivies dans la sommation du 23 avril 2004,

' la prescription encourue.

— dire et juger en particulier inopposable à M^me X la sommation du 23 avril 2014 et partant irrecevable la demande de résiliation judiciaire d’acquisition de la clause résolutoire à son encontre,

à titre subsidiaire,

— dire et juger inopposable à M^me X la sommation du 23 avril 2004, et partant irrecevable la demande de résiliation de bail à son encontre,

— débouter M^me A de l’intégralité de ses demandes.

À titre tout aussi subsidiaire, faisant sommation à M^me A de justifier des quittances de loyer, de l’état actuel des baux d’habitation de l’immeuble par comparaison avec celui préexistant avant 2003, outre le justificatif de l’évolution du paiement de la taxe sur les locaux vacants, de la facture de fourniture d’un extracteur d’air, ou de l’autorisation donnée à M. X pour l’installation d’un tel équipement,

— rejeter l’intégralité des demandes exorbitantes de M^me A comme non fondées.

— dire et juger en toute hypothèse que l’opposition formée par M^me A à l’encontre de la vente du fonds de commerce de M. et M^me X à M. et M^me B n’était pas davantage fondée,

à titre reconventionnel,

— condamner M^me A à payer à M. et M^me X les sommes suivantes :

' 97.500 € correspondant au solde du prix de l’indemnité d’éviction des époux X du fait de la perte injustifiée de leur bail commercial, ou en tout cas la juste compensation du préjudice subi par l’impossibilité de percevoir le solde du prix de vente de leur fonds de commerce dont M^me A a obtenu la remise provisoire par application de l’arrêt de la cour d’appel de Lyon le 27 mars 2014 cassé et annulé par la cour de cassation,

' 8.000 € à titre de dommages et intérêts en compensation du préjudice subi par M. X du fait de l’opposition abusive de M^me A aux droits acquis par application de l’article L 145-51 du code de commerce,

' 10.000 € à titre de participation article 700 du code de procédure civile

— condamner la même aux entiers dépens d’instance comprenant le remboursement des frais d’expertise avancés.

Les époux X font valoir qu’ils ont acquis le 9 mai 1970 un fonds de commerce de boucherie-charcuterie, le bail signé ayant été affecté d’une double erreur tenant à la seule destination de l’activité de boucherie et d’habitation et dans l’oubli de mentionner M^me X comme preneur.

Ils prétendent que la sommation du 23 mars 2004 est nulle et de nul effet comme inopposable à M^me X, également propriétaire du fonds de commerce.

Ils soutiennent l’irrecevabilité des demandes présentées par l’appelante du fait de :

— la prescription de 10 ans,

— l’impossibilité de réclamer à M. X des indemnités d’occupation et le coût d’une remise en état des lieux pour la période postérieure à la cession du fonds de commerce,

— l’inopposabilité de la sommation du 23 mars 2004 à M^me X et l’impossibilité de se prévaloir de la clause résolutoire pour des faits non évoqués dans cette sommation.

Ils affirment que l’activité de boucherie-charcuterie a été constante et non contestée depuis 1970, M^me A ayant changé d’attitude lorsqu’un départ en retraite lui a été annoncé et fait échouer la première tentative de cession du fonds de commerce.

Ils soutiennent qu’aucun manquement contractuel susceptible de faire retenir l’acquisition de la clause résolutoire n’est démontré par M^me A qui ne donne aucun fondement juridique à ses demandes tendant à la prise en charge par M. X de la période où les époux B ont exercé leur activité.

Ils soulignent qu’aucune preuve n’est rapportée d’un changement de destination du commerce en 2003, la vente de quelques plats cuisinés ne pouvant induire l’exploitation d’une activité de traiteur.

A titre subsidiaire, ils soulignent que le bail s’est régulièrement poursuivi et n’a pas été résilié jusqu’à la notification du départ en retraite et à la cession du fonds de commerce, sans que la bailleresse invoque la clause résolutoire.

Ils ajoutent que la bailleresse était informée de la transformation de la devanture et ne peut se prévaloir de l’installation frigorifique et de climatisation pour soutenir une résiliation du bail, l’expert judiciaire ayant conclu que les nuisances dénoncées ne provenaient pas de l’activité de boucherie.

Ils s’opposent aux demandes indemnitaires formées par M^me A qui ne démontre pas l’existence de ses préjudices et réclament une indemnité d’éviction ou une indemnisation réparatrice du préjudice subi.

Dans le dernier état de ses conclusions déposées le 11 septembre 2017, la SELARL Y MJ, représentée par M^e E, en ses qualités de liquidateur judiciaire des époux B, demande à la cour de :

— dire et juger que l’action de M^me A est prescrite,

— confirmer le jugement entrepris,

Y ajoutant :

— dire et juger que la restitution en nature du bail est impossible et qu’elle doit être faite en deniers,

— dire et juger que la restitution en deniers est équivalente à la valeur d’exploitation du fonds de commerce,

— condamner M^me A à payer à M^e E ès qualités la somme de 73.645 € par an à compter du 18 juin 2014 et jusqu’à la restitution des clés à M^e E,

— condamner M^me A, ou qui mieux le devra, à payer à M^e E ès qualités la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le succombant aux entiers dépens de l’instance.

La SELARL Y MJ fait valoir que les époux B se sont trouvés dans l’obligation de cesser leur activité et de déclarer leur état de cessation des paiements suite à l’arrêt de cette cour du 27 mars 2014.

Elle se fonde sur l’article L 110-4 du code de commerce dans sa version en vigueur en 2004 pour soutenir la prescription de l’opposition de M^me A à la cession du fonds de commerce car elle connaissait l’activité de charcuterie exercée par son locataire depuis 1970.

Elle soutient avoir qualité et intérêt pour se prévaloir de cette fin de non recevoir en tant que titulaire actuel du bail commercial et compte tenu de la cassation totale prononcée.

Elle se prévaut de l’article 564 du code de procédure civile pour affirmer que la liquidation judiciaire des époux B constitue l’élément nouveau lui permettant de former une demande en restitution consécutive à la cassation.

Elle souligne l’impossibilité pour ses liquidés d’exploiter le fonds de commerce pour appuyer sa demande de restitution en deniers.

Pour satisfaire aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément

renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties à la décision entreprise et aux conclusions récapitulatives régulièrement déposées et ci-dessus visées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la prescription des actions engagées par M^me A

Attendu que la SELARL Y MJ oppose à l’appelante les dispositions de l’article L 110-4 du code de commerce pour soutenir la prescription de M^me A à s’opposer à la cession du fonds de commerce à ses liquidés comme à se prévaloir d’une résiliation de plein droit du bail commercial, compte tenu de ce qu’elle était informée de l’activité des époux X depuis plus de 10 ans ;

Attendu que les époux X s’associent au moyen relevé par ce liquidateur judiciaire en soutenant que la bailleresse n’apporte aucune preuve d’une modification d’exploitation intervenue dans les 10 années précédant sa sommation ;

Attendu que M^me A se fonde sur le régime de l’article 2224 du code civil pour soutenir que la prescription décennale n’est pas acquise ;

Attendu que M^me A soutient que l’effet suspensif de son appel contre le jugement du 8 mars 2012 ne permet pas aux époux B de se considérer comme titulaires du bail commercial ;

Attendu qu’au regard du texte visé par le liquidateur judiciaire des époux B pour soutenir la prescription de l’opposition à la cession du fonds de commerce, la discussion sur l’existence d’un bail entre ces derniers et M^me A est inopérante ;

Que c’est à tort que M^me A prétend que cette exception est irrecevable car la SELARL Y MJ représentant ses liquidés a qualité comme eux pour contrecarrer l’opposition à la cession du bail ;

Attendu qu’en application des articles susvisés dans leurs dispositions en vigueur au jour des assignations délivrées par M^me A le délai de prescription ne court qu’à compter de la date à laquelle elle a été informée ou aurait dû connaître les manquements contractuels qu’elle a visés dans sa sommation du 23 mars 2004 ;

Attendu que cette sommation a visé au titre du non-respect des obligations du preneur :

— l’adjonction à l’activité de boucherie des activités de charcuterie et de traiteur non autorisées dans le bail générant des nuisances olfactives pour tous les occupants de l’immeuble,

— l’installation sans autorisation d’une armoire frigorifique dans son laboratoire occasionnant des nuisances sonores et des vibrations dans l’immeuble,

— l’installation sans autorisation préalable en 2003 d’une climatisation avec passage dans les murs porteur qui entraîne une surchauffe préjudiciable pour l’immeuble et une nuisance pour le logement situé à l’aplomb,

— l’utilisation non autorisée d’une place de parking dont l’appelante ne se prévaut plus ;

Attendu que M. X conteste avoir transformé les lieux loués en faisant implanter une climatisation et indique n’avoir procédé depuis 35 ans qu’au remplacement et à l’amélioration de l’existant ;

Attendu que l’installation d’une nouvelle banque frigorifique n’est pas contestée par M. X qui

indique qu’elle est intervenue au cours de l’année 1992 dans le cadre de travaux de rénovation du commerce ;

Attendu que ce locataire n’est pas contesté lorsqu’il souligne qu’une partie de ces travaux a alors été prise en charge par M^me A ;

Qu’il produit des factures datées du 25 mai, 16 septembre, 22 octobre, 8 novembre, 21 et 31 décembre 2004 engagées pour l’entretien des différents matériels frigorifiques du commerce et le remplacement d’une chambre froide ;

Attendu que l’appelante ne verse aux débats aucune pièce qui établit qu’une climatisation ou une autre chambre froide a été installée comme elle le prétend au cours de l’année 2003 ;

Que le constat d’huissier dressé le 8 août 2014 à la suite du départ des lieux des époux B ne peut établir que la conformation des lieux était identique au moment de la sommation du 23 mars 2004 ;

Attendu que M. X n’a d’ailleurs demandé dans son courrier envoyé le 5 mars 2003 au mandataire de la bailleresse que l’autorisation d’installer une hotte aspirante raccordée à une gaine extérieure s’élevant au dessus du toit ;

Que le courrier de ce mandataire du 20 mars suivant n’y répond pas et fait allusion à des travaux de climatisation sans autorisation ;

Attendu que l’activité exercée par M. X a été décrite par le constat d’huissier du 2 mai 2003 comme correspondant aux doléances de la bailleresse «que sans demande préalable, ni son autorisation expresse, ce dernier (M. X) s’est permis d’étendre son activité à la fabrication de plats cuisinés qu’il prépare dans son laboratoire.» ;

Attendu que M. X reconnaît avoir exercé ces activités de boucherie, charcuterie et préparation de plats cuisinés depuis son acquisition du fonds de commerce et verse aux débats différents documents :

— publication le 17 septembre 1971 dans les 'Petites Affiches Lyonnaises’ d’une publicité légale d’une fin de 'location-gérance du fonds de commerce de boucherie-charcuterie au détail sis à […]',

— attestation de M. F qui relate avoir travaillé comme apprenti dans ce commerce entre le 1^er septembre 1984 et le 31 juillet 1986, puis comme ouvrier entre 1989 et 1998 et que 'M. X exploitait à l’époque un commerce de viande bovine et chevaline en carcasse et de charcuterie (fabrication maison) et préparations de plats cuisinés’ et avoir repris son poste après un perfectionnement chez un traiteur de Craponne 'avec une expérience en matière de fabrication de charcutier traiteur',

— attestation de M^me G qui indique que 'depuis 1970 je suis cliente chez M. X Q et j’ai toujours constaté qu’il vendait de la charcuterie et des plats cuisinés',

— attestation de M. H expliquant avoir travaillé dans ce commerce entre le 30 mars et le 20 mai 1979 et que 'M. X exploitait à l’époque un commerce de viande bovine et chevaline, de charcuterie (fabrication maison) et préparations de plats cuisinés',

— attestation de M. I qui témoigne qu’il 'a été locataire chez M^me T A de 1978 à 1983 d’un appartement situé au dessus du fonds de commerce de boucherie-charcuterie exploité par M. X’ et qu’il était 'client chez M. X qui fabriquait déjà de la charcuterie

et des plats cuisinés',

— attestation de M. J qui indique que 'M. X a toujours vendu de la charcuterie et des plats cuisinés depuis son ouverture en 1970',

— attestation de M. K maire de la commune qui relate que 'La boucherie X implantée depuis des décennies à Craponne prépare et vend des plats cuisinés depuis de nombreuses années',

— attestations de M^me L, fille de l’ancien exploitant du commerce, rédigées d’abord à la demande de M^me A le 10 juin 2004 certifiant que le fonds de commerce a été 'vendu en 01.05.1970 à M. X un fonds de commerce à destination de boucherie exclusivement’ et ensuite à la demande des époux X le 10 juin 2010 où elle 'regrette avoir fait à M^me A une fausse attestation en écrivant que boucherie, que la vente était (… faite) à M. et M^me X en boucherie charcuterie’ et ajoute 'Mon papa faisait de la charcuterie boudin, saucisson, tête roulée, pâté, Je m’excuse de ce faux témoignage’ ;

Attendu que M^me A AG et habite toujours dans un appartement situé au deuxième étage du bâtiment abritant le fonds de commerce ;

Qu’elle était amenée à passer devant sa devanture pour s’y rendre et à nécessairement circuler dans le voisinage comme M. I ;

Attendu qu’elle prétend ignorer l’activité même de charcuterie dont il vient d’être rappelé qu’elle avait fait l’objet d’une publicité légale en 1970 ;

Attendu que les témoignages recueillis établissent que cette activité de charcuterie et de préparation de plats cuisinés était notoirement connue du voisinage et depuis de nombreuses années, le fait que M^me A affirme qu’elle n’a jamais été la cliente du commerce étant inopérant ;

Attendu qu’elle connaissait la despécialisation qu’elle dénonce depuis plus de dix années avant qu’elle ne s’en prévale ;

Que cette connaissance des matériels installés et de l’activité de son locataire depuis plus de 10 années lui interdit d’invoquer une despécialisation et l’installation de nouveaux matériels pour obtenir le constat de la résiliation du bail ;

Attendu que cette prétention ainsi fondée doit être déclarée irrecevable comme prescrite ;

Attendu que l’opposition de M^me A à la cession du fonds de commerce aux époux B doit subir la même fin de non recevoir car elle est fondée sur la faculté qui leur était ouverte de se prévaloir d’une despécialisation en application de l’article L 145-51 du code de commerce et sur la résiliation du bail commercial du fait de ce manquement contractuel ;

Attendu cependant que l’appelante n’est pas prescrite dans son action fondée sur l’éventuelle violation des clauses du bail du fait des nuisances olfactives et sonores dénoncées dans la sommation du 23 mars 2004 ;

Sur les autres exceptions invoquées

Attendu que les dispositions de l’article 56 du code de procédure civile en vigueur au moment de la délivrance des assignations n’obligeaient pas M^me A, contrairement à l’argument opposé par les époux X, à préciser les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige ;

Attendu que les époux X ne précisent pas dans les motifs de leurs écritures la fin de non recevoir susceptible de résulter de la caducité de la créance opposable à la liquidation judiciaire qu’ils visent dans leur dispositif ;

Attendu que le caractère limitatif des manquements contractuels visés par l’appelante dans la sommation du 23 mars 2004 pour solliciter le constat de la résiliation du bail nécessite une appréciation au fond excluant qu’il constitue une fin de non recevoir ;

Attendu que les époux X demandent en appel que la sommation du 23 avril 2014 soit déclarée inopposable à M^me X et que la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire soit déclarée irrecevable à son encontre ;

Attendu que M. X a seul contracté un bail avec M. A en 1970, qui a été renouvelé par ce seul preneur le 23 octobre 1997 ;

Attendu que l’acquisition par M^me X du fonds de commerce avec son époux le 20 avril 1970 et sa co-exploitation ne lui confèrent pas la qualité de partie au bail ;

Attendu qu’une telle qualité ne se déduit pas plus du fait qu’elle est l’épouse du preneur et que M^me A connaissait ces deux circonstances ;

Que la cotitularité du bail entre époux ne peut trouver effet en ce que les époux X ne prétendent et n’établissent pas que la partie initialement affectée à une habitation personnelle était toujours ainsi occupée et constituait le logement familial ;

Attendu que si M^me X tient de sa qualité de coexploitante et copropriétaire du fonds un intérêt suffisant à intervenir à l’instance en résiliation du bail, afin de voir statuer sur sa qualité de preneur, sa demande n’est pas fondée, cette qualité ne se déduisant ni des termes du bail, ni de la pratique des parties, ni d’aucune circonstance pouvant induire un effet légal de cotitularité ;

Attendu que la sommation a été régulière et valable pour avoir été signifiée au seul preneur et n’encourt aucune nullité, le jugement entrepris devant être infirmé sur ce point ;

Attendu qu’elle n’est pas opposable directement à M^me X alors qu’aucune irrecevabilité ne peut résulter de l’absence de sa signification à ce copropriétaire du fonds de commerce ;

Sur le constat de la résiliation du bail commercial

Attendu que la modification du caractère mixte des locaux affectés à la fois à l’habitation personnelle et à l’exploitation du fonds de commerce n’est pas mentionnée dans la sommation du 23 mars 2004 ;

Attendu qu’elle ne peut motiver le constat d’une résiliation supposant que le locataire n’y a pas déféré dans le mois suivant la sommation ;

Attendu que la clause 44° du bail stipule que le preneur s’oblige à 'Ne rien faire, n’utiliser et ne se servir d’aucune machine qui puisse apporter au voisinage quelque nuisance par les mauvaises odeurs, la malpropreté, les vibrations, trépidations et bruits, ou de toute autre manière.' ;

Attendu que l’expertise judiciaire a révélé que les nuisances acoustiques ne sont pas liées à l’activité du commerce, le technicien ayant noté que le bruit incriminé a fortement diminué au cours de ses investigations pour se maintenir néanmoins après la coupure de l’électricité alimentant le commerce de M. X ;

Que l’expert conclut qu’il n’a pas pu démontrer que les nuisances sonores provenaient des

installations frigorifiques et de climatisation et qu’il n’a pas pu en déterminer l’origine ;

Attendu que les autres éléments techniques invoqués par l’appelante ne démontrent pas que les bruits et vibrations relevés proviennent de l’activité du preneur ;

Attendu que les nuisances olfactives sont ensuite décrites dans le rapport d’expertise comme pouvant représenter un inconvénient normal de voisinage car le laboratoire n’a pas d’équipement d’évacuation des odeurs ;

Attendu que la bailleresse s’est opposée à l’installation d’un extracteur d’air préconisé par l’expert judiciaire pour limiter la propagation des odeurs ;

Attendu que M^me A comme les époux X produisent des attestations de personnes ayant habité dans les bâtiments jouxtant le commerce ou leur ayant rendu visite, la bailleresse ne faisant état que d’un témoignage de M^me M qui en août 2005 a constaté de 'fortes odeurs de cuisine très incommodantes’ en ouvrant les fenêtres de l’appartement situé au dessus ;

Que les époux X justifient par les attestations de M^mes Guillat, N, Voillot et O et de MM P, Lambert, Desbats et I que les résidents voisins du commerce n’ont pas été incommodés ou importunés par des bruits et odeurs provenant du commerce antérieurement ou postérieurement à la sommation ;

Attendu qu’aucun élément n’a établi que de telles nuisances ont été signalées à la bailleresse avant la sommation délivrée ;

Attendu que M^me A n’a pas démontré l’existence et la persistance postérieurement à la sommation du 23 mars 2004 de nuisances olfactives dépassant le trouble normal de voisinage d’un commerce exerçant depuis plusieurs dizaines d’années une activité de charcuterie ;

Attendu que les demandes fondées sur le constat de la résiliation du bail doivent en conséquence être rejetées ;

Attendu que la prescription de l’opposition à la cession du fonds de commerce conduit à ce que le droit au bail a été transmis aux époux B ;

Que la demande dirigée contre M. X au titre des réparations locatives postérieures à l’abandon des lieux par les époux B ne peut prospérer alors que M. X a quitté les lieux en 2007 et que les cessionnaires du fonds de commerce l’ont ensuite exploité jusqu’en 2014 ;

Sur les autres demandes présentées par M^me A

Attendu que M^me A n’est pas fondée en sa prétention indemnitaire à hauteur de 124.200 € au titre d’un préjudice de jouissance résultant de nuisances sonores et olfactives dont l’origine et le caractère anormal n’ont pas été caractérisés ;

Attendu qu’un préjudice économique de 109.180 € est mis en avant comme consécutif aux pertes de loyers pour deux appartements situés dans le même corps de bâtiment sur la période allant de 2003 à 2014 ;

Attendu que le seul témoignage de M^me M faisant état de sa décision de ne pas louer l’appartement visité est insuffisant à démontrer un manque à gagner sur la location pour des appartements alors que ce témoin signale que ce logement est dépourvu de commodités conformes aux normes actuelles ;

Que l’attestation de son mandataire immobilier du 14 mars 2017 ne vise que cet appartement alors que le paiement de la taxe sur les appartements vacants pour les années 2010 et 2011 ne concerne qu’un seul appartement ;

Attendu que les autres pièces produites par M^me A ne font état que de la fin de plusieurs baux d’habitation sans précision de leur motif ;

Attendu qu’elle ne démontre pas l’existence d’un préjudice alors qu’il a été motivé plus haut qu’elle défaillait à démontrer l’existence d’un trouble anormal de voisinage ;

Attendu qu’elle ne peut se prévaloir d’un préjudice moral au titre du comportement de son locataire au moment de l’exécution à ses risques et périls de l’ordonnance de référé ayant ordonné l’expulsion, alors que cette décision a été infirmée et qu’elle succombe dans cet appel ;

Attendu que ces autres demandes doivent être rejetées ;

Sur les demandes reconventionnelles de M. X

Attendu qu’il réclame une somme de 97.500 € correspondant au solde du prix de l’indemnité d’éviction du fait de la perte injustifiée du bail commercial ou à titre de juste compensation du préjudice consécutif à l’impossibilité de percevoir le solde du prix du fonds à titre de dommages et intérêts du fait de l’opposition abusive aux droits acquis en application de l’article L 145-51 du code de commerce ;

Attendu que le maintien du bail commercial comme la cession effective du fonds de commerce aux époux B ne lui permettent pas de réclamer une indemnité d’éviction ;

Attendu que M. X reproche à M^me A de l’avoir empêché de percevoir la valeur de son fonds de commerce au moment de son départ en retraite ;

Attendu que l’appelante conteste l’existence d’un lien de causalité entre le dommage invoqué par M. X et la faute qu’il lui impute, affirmant qu’il a pris un risque en vendant son fonds de commerce à un moment où une procédure en résiliation du bail commercial était en cours ;

Attendu qu’elle n’est pas fondée à se prévaloir de ce risque et de l’adage 'nemo auditur’ car elle a succombé totalement en ses prétentions sur la fin prématurée du bail et contre la cession du fonds de commerce ;

Que la volonté de M. X de faire valoir ses droits à la retraite en application de l’article L 145-51 du code de commerce du code de commerce ne peut conduire à retenir qu’il a pris un risque inconsidéré en cédant son fonds de commerce aux époux B ;

Attendu que la restitution des lieux loués est consécutive à l’exécution par les époux B de l’arrêt du 27 mars 2014 et à la liquidation judiciaire prononcée à leur encontre à la suite de leur déclaration de cessation des paiements ;

Attendu que M. X a ainsi subi un préjudice consécutif à l’instance judiciaire engagée par M^me A, la fin prématurée de l’exploitation du commerce par les époux B l’ayant privé de la perception de nouveaux fonds au titre du prix de cession ;

Attendu que sur le prix de cession de 150.000 € convenu avec les époux B seule la somme de 52.500 € a été versée à M. X ;

Que l’appelante ne justifie par aucun élément que ce prix de 150.000 € dépasse la valeur habituelle

de ce type de fonds de commerce ;

Attendu que l’acte de cession du fonds de commerce et son avenant ont prévu que les époux B devaient verser mensuellement la somme de 1.500 € en couverture du loyer commercial et du prix de vente pendant 11 mois et ensuite un même montant mensuel pour couvrir le solde du prix ;

Que le décompte produit par M. X révèle des versements échelonnés entre le 30 juin 2008 et le 29 janvier 2013, avec de nombreuses mensualités impayées et une couverture des trois dernières échéances à hauteur de 500 € ;

Attendu que M^me A souligne que le respect des stipulations contractuelles devait conduire les époux B à verser un total de 118.500 € ;

Attendu que les comptes annuels pour l’année 2013 produit par leur liquidateur judiciaire révèlent un résultat négatif de 5.146 € et des difficultés économiques qui expliquent ce paiement irrégulier du crédit vendeur accordé par les époux X comme du loyer commercial ;

Attendu que M. X ne peut intégrer dans son préjudice les mensualités du crédit vendeur dont il n’a pas exigé et n’exige pas le paiement à ses cessionnaires ;

Attendu que M. X est fondé à invoquer le trouble matériel et les débours qu’il a engagés au titre des actions engagées par M^me A pour l’empêcher de prendre sa retraite au moment qu’il avait choisi ;

Qu’il établit avoir connu dès 2003 des problèmes de santé ayant nécessité son hospitalisation et un arrêt de travail qui l’ont déterminé à vouloir cesser son activité ;

Attendu que l’opposition formée par sa bailleresse au premier projet de cession au cours de l’année 2005, devenue sans objet, l’a conduit à devoir chercher d’autres acquéreurs et à patienter durant deux années ;

Attendu qu’il convient de faire droit à ses demandes indemnitaires dans la limite de 50.000 € couvrant tant la privation du solde du prix que les tracas imposés par l’opposition de sa bailleresse à la cession de son fonds de commerce ;

Attendu que M^me A doit être condamnée à verser cette somme à M. X ;

Sur la demande en restitution formée par la SELARL Y MJ

Attendu que la cassation replace les parties dans l’état où elles se trouvaient avant la décision cassée sans qu’il y ait lieu à une nouvelle décision et entraîne l’annulation par voie de conséquence de toute exécution de la décision cassée ;

Attendu que la cassation de l’arrêt du 27 mars 2014 a ainsi conduit à ce que le bail commercial persiste, car les premiers juges n’avaient pas constaté sa résiliation, et nécessite la restitution des clés par la bailleresse au liquidateur judiciaire sans que cette cour doive l’ordonner ;

Attendu que la SELARL Y MJ réclame la restitution en deniers d’une perte de la valeur incorporelle du fonds de commerce qui ne peut plus être rendue en nature du fait de sa disparition depuis la liquidation judiciaire ;

Qu’elle calcule cette perte par rapport à la rémunération susceptible d’être perçue par les époux B en cas de poursuite de l’exploitation ;

Attendu que l’exécution volontaire de l’arrêt du 27 mars 2014 exécutoire de plein droit est consécutive d’abord à sa signification par M^me A mais également à la décision de liquidation judiciaire prise par le tribunal de commerce de Lyon le 18 juin 2014 à la suite de la déclaration de cessation des paiements des époux B ;

Que cette orientation de la procédure collective découle nécessairement de l’impossibilité pour ces commerçants de poursuivre leur activité en l’absence d’un droit au bail ;

Attendu que les éléments visés plus haut et leur déclaration de cessation des paiements confirment les problèmes économiques et de trésorerie de ce commerce ;

Attendu que le liquidateur judiciaire ne justifie pas que les époux B étaient alors à même de poursuivre leur activité et de présenter un plan de continuation alors que M^me A lui oppose que leur situation en juin 2014 devait les conduire nécessairement à une liquidation judiciaire ;

Attendu qu’il convient en conséquence de rejeter sa demande de restitution en deniers en l’absence d’un autre fondement juridique invoqué par la SELARL Y MJ ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Attendu que M^me A succombe et doit supporter les dépens de première instance, comprenant les frais d’expertise, et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et verser à M. X comme à la SELARL Y MJ une indemnité respectivement fixée à 10.000 € pour le premier et à 3.000 € pour le second au titre des frais irrépétibles d’appel ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau :

Dit que la sommation du 23 mars 2004 est régulière,

Dit M^me X recevable en son intervention volontaire, mais la déboute de toutes ses demandes,

Déclare M^me A irrecevable comme prescrite à solliciter le constat de la résiliation du bail au titre de la despécialisation et d’une installation de nouveaux matériels visés dans la sommation du 23 mars 2004, comme en son opposition formée contre la cession du fonds de commerce du 23 juillet 2007,

Déboute M^me A de toutes ses autres demandes,

Rejette les autres exceptions présentées par les époux X,

Déboute la SELARL Y MJ en ses qualités de liquidateur judiciaire de M. et M^me B de ses demandes,

Condamne M^me A à verser à M. X la somme de 50.000 € au titre de son préjudice,

Condamne M^me A à verser à M. X une indemnité de 10.000 € et à la SELARL Y MJ une indemnité de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M^me A aux dépens de première instance, comprenant les frais d’expertise, et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,