Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 02 OCTOBRE 2020

(n° 213 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/03800 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBRJC

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Décembre 2019 -Tribunal d’Instance de PARIS – RG n° 11-18-217831

APPELANTE

Madame A Y B

Née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée et ayant pour avocat plaidant M^e Aude ABOUKHATER de l’AARPI HUG & ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS, toque : G0031

INTIMÉE

S.C.I. CORNAS

Prise en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège

SIRET : […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Pascale FLAURAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0090

Ayant pour avocat plaidant M^e Floriane LHUILLIER avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Juillet 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Claude Terreaux, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Claude TERREAUX, Président de chambre

Monsieur Michel CHALACHIN, Président de chambre

Madame Pascale WOIRHAYE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Claude TERREAUX, Président de chambre et par Léna ETIENNE, Greffière, présent lors de la mise à disposition.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 10 février 1999, A Y B a signé un contrat de bail prenant effet le 20 février 1999, concernant un logement situé au deuxième étage porte droite, 34, […] à Paris (75004) appartenant aux consorts X à l’époque propriétaires de l’ensemble de l’immeuble.

Le 12 avril 1999, A Y B a par avenant pris à bail l’appartement se trouvant au 2^e étage.

La SCI CORNAS est devenue propriétaire de cet immeuble le 1^er juin 2004.

Elle a fait délivrer le 19 août 2016 à A Y B un congé pour travaux.

L’interessée s’étant maintenue dans les lieux, elle a saisi le Tribunal d’instance de PARIS afin de voir confirmer le congé et obtenir l’expulsion.

En réponse, l’interessée a contesté le congé, demandé que soient réalisés des travaux et demandé de dommages intérêts pour trouble de jouissance.

Par jugement du 12 décembre 2019, le Tribunal a ainsi statué :

« - Constate la validité du congé délivré le 19 août 2016 effet au 19 février 2017,

— Dit Madame A Y B déchue de tout titre d’occupation des locaux loués et occupante sans droit ni titre des lieux situés […], depuis le […],

— Ordonne l’expulsion des lieux loués de Madame A Y B et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois, suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécutions,

— Accorde à Madame A Y B un délai pour quitter les lieux de six mois à compter de la signification de la présente décision,

— Condamne la SCI CORNAS à payer la somme de 3.800 euros de dommages-intérêts à Madame A Y B

— Déboute Madame A Y B de sa demande de condamnation de la SCI CORNAS à réaliser des travaux sous astreinte ;

— Déboute les parties de leurs prétentions plus amples et contraires,

— Dit n’y avoir lieu à l’indemnité au titre de l’article 700 de code de procédure civile.

— Condamne Madame A Y B aux dépens de l’instance à l’exclusion du coût de l’acte de congé, de la convocation pour l’état des lieux de sortie et du procès-verbal constatant l’absence de Madame A Y B à l’état des lieux de sortie,

— Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision. »

Par dernières conclusions du 3 juillet 2020, A Y B, appelante, demande à la Cour de :

— Infirmer le Jugement rendu par le Tribunal d’instance de Paris le 12 décembre 2019 en ce qu’il a :

* Constaté la validité du congé délivré le 19 août 2016 pour le 19 février 2017 ;

* Dit Madame Y déchue de tout titre d’occupation depuis le […] ;

* Ordonné son expulsion ;

* Accordé un délai de six mois pour quitter les lieux ;

* Condamné la SCI CORNAS à payer la somme de 3.800 euros de dommages-intérêts ;

* Débouté Madame Y de sa demande de condamnation de la SCI CORNAS à réaliser des travaux sous astreinte ;

* Déboute Madame Y de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et dépens ;

Statuant à nouveau ;

— Dire et Juger que le congé délivré le 19 août 2016 n’est pas valide ;

A titre subsidiaire, Dire que le congé délivré le 19 août 2016 est prématuré ;

— Rejeter la demande de validation du congé et d’expulsion formée par la SCI CORNAS ;

A titre subsidiaire,

— Rejeter la demande d’expulsion de la SCI CORNAS ;

A titre infiniment subsidiaire,

— Accorder à Madame Y un délai de 36 mois pour quitter les lieux ;

— Condamner la SCI CORNAS à réaliser les travaux suivants sous astreinte de 100 euros par jour à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à la constatation par un Huissier de justice aux frais du bailleur de la réalisation de ces travaux :

* Dératisation de l’immeuble,

* Réparation de la colonne des eaux usées,

* Recherche de la cause des infiltrations dans la paroi murale de la cage d’escalier entre le 2 ème et le 4 ème étage et réalisation des travaux de nature à y mettre un terme ;

* Réaliser les travaux de nature à remédier à l’insalubrité de l’immeuble tels que prescrits par arrêté préfectoral du 16 juillet 2019 :

— Ainsi que les travaux d’étanchéité des installations sanitaires de l’appartement du 4^e étage droite 1^re porte à gauche, occupé par M. Z, et prescrit par l’arrêté d’insalubrité spécifique à ce logement,

— Enjoindre la SCI CORNAS de transmettre à Madame Y préalablement à la réalisation de tous travaux un descriptif détaillé des travaux envisagés de leurs conditions d’exécution et de leur calendrier précis et séquencé en application de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 ;

— Condamner la SCI CORNAS à verser à Madame Y la somme de 9.670,50 euros en réparation du trouble de jouissance subi ;

A titre subsidiaire,

— Condamner la SCI CORNAS à verser à Madame Y la somme de 4.450 euros en réparation du trouble de jouissance subi

— Condamner la SCI CORNAS à verser à Madame Y la somme de 3.000 euros en raison de la résistance abusive ;

— Dire que le paiement du loyer est suspendu jusqu’à la levée de l’arrêté préfectoral du 16 juillet 2019 ;

— Condamner la SCI CORNAS à verser à Madame Y la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Par dernières conclusions du 2 juillet 2020, la SCI CORNAS, intimée, demande à la Cour de :

— Juger la SCI CORNAS bien fondée en ses demandes, fins et prétentions ;

— Confirmer le jugement rendu par tribunal d’instance de Paris le 12 décembre 2019 (11-18-217831)

— Debouter Madame A Y B de l’intégralité de ses demandes

En conséquence

— Declarer valide le congé délivré le 19 août 2016 avec effet au 19 février 2017,

— Juger Madame A Y B déchue de tout titre d’occupation des locaux loués et occupante sans droit ni titre des lieux situés […], depuis le […],

— Ordonner l’expulsion des lieux loués de Madame A Y B et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois, suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions

des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécutions

— Confirmer que Madame A Y B s’est vu accorder un délai pour quitter les lieux de six mois à compter de la signification du jugement rendu par tribunal d’instance de Paris le 12 décembre 2019 (11-18-217831)

— Constater que la condamnation de la SCI CORNAS à payer la somme de 3.800 euros de dommages-intérêts à Madame A Y B a été opérée.

— Débouter Madame A Y B de sa demande de condamnation de la SCI CORNAS à lui verser la somme de 9.670,50 euros en réparation du trouble de jouissance subi ;

— Débouter Madame A Y B de sa demande de condamnation de la SCI CORNAS à réaliser des travaux sous astreinte ;

— Débouter Madame A Y B de sa demande de condamnation de la SCI CORNAS à lui verser la somme de 3.000 euros en raison de la résistance abusive ;

— Condamner Madame A Y B aux dépens de l’instance à l’exclusion du coût de l’acte de congé, de la convocation pour l’état des lieux de sortie et du procès-verbal constatant l’absence de Madame A Y B à l’état des lieux de sortie,

En tout état de cause

— Debouter Madame A Y B de l’intégralité de ses demandes.

— Condamner Madame A Y B à payer à la SCI CORNAS la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

SUR CE ;

I) Sur la validité du congé ;

Considérant qu’il est loisible au bailleur comme au preneur de mettre fin au bail pour un motif légitime et sérieux ;

Considérant que le fait de réaliser des travaux dans l’immeuble loué constitue un motif de ce type ;

Considérant que de tels travaux doivent être soumis à plusieurs conditions ; que premièrement l’intention du bailleur de faire réaliser les travaux doit être réelle ; que ce caractère se déduit par tous moyens fournis par le bailleur ; que deuxièmement ces travaux doivent être utiles ou nécessaires à l’immeuble ; que troisièmement ils doivent nécessiter pour leur réalisation le départ du locataire ; qu’ils ne sauraient se limiter pour ces motifs à des travaux soit localisés soit d’ampleur générale ou partielle pour lesquels seule une absence temporaire du locataire suffirait à les mener sans encombre ; que quatrièment ils ne doivent pas présenter un caractère frauduleux ; que la preuve de ce caractère appartient au preneur ;

1) Sur l’intention du bailleur

Considérant que le bailleur a fait effectuer un référé-préventif ; qu’il a choisi des entreprises et présente les devis y afférents ; qu’il a obtenu les permis et autorisations administratives nécessaires ; qu’il présente un plan de conduite des travaux ; qu’il a obtenu un financement dont il précise les caractéristiques ;

Considérant qu’il importe peu à ce niveau que le bailleur n’ait pas effectué partie de ces travaux plus tôt, les conséquences de ce retard devant être examinées plus bas lors de l’indemnisation du préjudice de jouissance ;

Considérant que d’ailleurs il convient de relever, pour caractère sérieux de l’intention du bailleur, que non seulement ce dernier manifeste l’intention de réaliser ces travaux, mais qu’il y est contraint par l’autorité administrative dans un délai ; que dès lors la réalité de l’intention d’effectuer ces travaux est considérée comme établie par la Cour ;

Considérant que les explications de la locataire sur le fait que la SCI CORNAS ferait tout pour faire partir les locataires et laisse volontairement l’immeuble se dégrader sont inopérantes, dès lors d’une part que ces travaux d’ampleur sont précisément destinés à réhabiliter au mieux l’immeuble, et que le fait que le propriétaire tente de faire partir les locataires précisément pour pouvoir faire ces travaux correspond précisément à une nécessité pour les mener, ainsi qu’il sera vu plus bas ;

Considérant que le fait que le bailleur tente d’améliorer l’état de son bien, et par ce fait d’en améliorer la valeur et la rentabilité, constitue pour lui un objectif de gestion sain qui ne saurait lui être reproché ni affecter la valeur du congé délivré ;

2) Sur l’utilité et la nécessité des travaux

Considérant que les travaux utiles sont des travaux qui apportent de la valeur à l’immeuble ; que les travaux nécessaires sont ceux sans lesquels la survie de l’immeuble est menacée ;

Considérant que les travaux consistent en une réhabilitation complète de l’immeuble touchant le portage de la couverture, les revêtement extérieurs, les réseaux d’alimentation (eau, électricité, et autres) et d’évacuation (eaux, vannes et eaux usées), impliquant une démolition compléte de l’existant, la réfection du gros oeuvre et des structures, éléments porteurs, plafonds et planchers ; que l’immeuble, qui est actuellement dans un état de délâbrement et de vétusté avancé, est insalubre ; que la locataire avait avant le congé fait des demandes aux fins de dératisation et à propos de fuites et de réparations ; que l’immeuble a fait l’objet, certes après la délivrance du congé, de trois arrêtés d’insalubrité, l’un concernant les parties communes et constatant la présence de plomb dans les canalisations, et les deux autres sur deux appartements ;

Considérant que l’examen des pièces du dossier, et notamment des devis de l’entreprise intervenante, qu’il n’y a pas lieu de reproduire ici, a précisément pour objet de remédier à cette situation ;

Considérant qu’il s’en suit que les travaux ne sont pas des travaux purement fantaisistes ou voluptuaires, mais sont nécessaires et utiles ;

3) Sur la nécessité du départ des locataires

Considérant qu’il résulte des éléments qui précédent, et notamment la nécessité de couper l’eau, l’électricité et les évacuations et du fait également qu’il convient de refaire murs, poutres, plafonds et planchers, que le maintien des locataires dans les lieux est impossible ;

Considérant que le fait que certains travaux pourraient être menés à eux seuls malgré la présence des locataires, ainsi que le soutient l’appelante, n’est pas de nature à invalider le congé, dès lors que c’est une rénovation totale de l’immeuble qui est prévue ; qu’au demeurant la reprise des façades ne peut être effectuée qu’après que les travaux de réfection des structures aient été effectués ;

4) Sur la fraude

Considérant que l’appelante n’établit pas, ainsi qu’elle en a la charge, en quoi le congé présenterait un

caractère frauduleux ;

Considérant qu’il y a lieu dès lors de dire le congé valable et de confirmer le jugement entrepris ;

Considérant que l’expulsion sera également maintenue ; que la locataire a suffisamment bénéficié de délais tant par celui qu’a ordonné le premier juge que du fait de la durée de la procédure ; qu’elle sera déboutée de sa demande de nouveau délai ;

II) Sur la demande de dommages-intérêts

Considérant qu’il convient d’indemniser le préjudice subi par la locataire ; que le tribunal a fait une juste indemnisation de ce dernier par motifs que la Cour adopte ;

Considérant que la demande de dommages et intérêts suppémentaire n’est pas justifiée, puisqu’elle correspond à une période pendant laquelle la locataire s’est maintenue indument dans les lieux ;

Sur la demande de travaux sous astreinte

Considérant que la demande est sur ce point sans objet, les travaux correspondants étant précisément inclus dans ceux prévus dans la réhabilitation en cours ;

Considérant que, en présence d’une femme âgée qui cherche à conserver son logement et de la situation économique respective des parties, l’équité ne commande pas qu’il soit prononcé de condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

Rejette toutes autres ou plus amples demandes ;

Condamne A Y B aux dépens de la procédure d’appel qui seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

Le greffier Le président