AFFAIRE : N° RG 20/00010 – ARRÊT N° JB.

N° Portalis DBVC-V-B7E-GO7S

ORIGINE : DÉCISION du Tribunal de Grande

Instance de CAEN du 04 Novembre 2019

RG n° 13/02750

COUR D’APPEL DE CAEN PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 08 FEVRIER 2022

APPELANT :

Monsieur A Y

né le […] à FONTAINE-ETOUPEFOUR (14790)

[…]

[…]

représenté et assisté de M^e Christophe VALERY, avocat au barreau de CAEN

INTIMÉS :

Madame B C épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur D X

né le […] à […]

[…]

[…]

représentés par M^e Stéphanie Z, avocat au barreau de CAEN,

assistés de M^e Sophie FERRY, avocat au barreau de NANCY

La S.A.S. FRANCE F G

N° SIRET : 381 582 964 […]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e Olivier I, avocat au barreau de CAEN

La SA ALBINGIA

N° SIRET : 429 369 309

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Jean-Marie AGNES, avocat au barreau de CAEN

et assistée de la SCP RAFFIN ET ASSOCIES avocats au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M. N, Président de chambre,

M^me VELMANS, Conseillère,

M. GANCE, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 07 décembre 2021

GREFFIER : M^me L

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 08 Février 2022 et signé par M. N, président, et L, greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte au rapport de Maître A Y, notaire à Le Molay-Littry (14), en date du 5 avril 2007, la société France F G a fait l’acquisition à Bayeux (14) d’un ensemble immobilier en vue de le diviser en parcelles et de revendre ces dernières à différents investisseurs.

Suivant acte sous seing privé du 2 octobre 2007, M. D X et M^me B C épouse X ont signé une promesse synallagmatique de vente portant sur les biens et droits immobiliers situés à […] et […] la poterie comprenant une maison d’habitation d’environ 90 m² sur deux niveaux et un jardin d’environ 220 m².

Lors de la réitération de la vente par acte authentique du 28 décembre 2007 reçu par M^e Y, le bien vendu moyennant le prix de 120.000,00 €, a été désigné comme étant une grange à restaurer dépendant d’un ensemble immobilier plus grand, située à […], ainsi que les 100/1000èmes indivis d’un jardin commun et d’un passage commun situés […] et […].

Les époux X qui souhaitaient effectuer une opération immobilière s’inscrivant dans le cadre de la loi Malraux, ont fait réaliser les travaux de rénovation de la grange et ont bénéficié d’une déduction foncière de 101.595,00 € au titre de l’année 2007 et de 100.070 € au titre de l’année 2008 dans le cadre de leurs revenus fonciers des années 2007 et 2008,

A la suite d’un contrôle sur pièces, l’administration fiscale leur a adressé par lettre recommandée du 3 août 2010,une proposition de rectification au motif que l’acte authentique établi par Maître Y le 28 décembre 2007 décrivait le bien acquis comme une grange à restaurer et non comme un immeuble à usage d’habitation, de telle sorte qu’ils ne pouvaient pas bénéficier des déductions foncières de 2007 et 2008.

Les sommes de 99.978,00 € pour l’année 2007 et 99.945,00 € pour l’année 2008 ont été réintégrées dans leur revenu global et ils ont fait l’objet d’un redressement fiscal de 48.150,00 € pour l’année 2007 et de 46.007,00 € pour l’année 2008 dont intérêts de retard et de majoration de 10 %, nonobstant, l’acte rectificatif en date du 19 août 2010 par Maître Y précisant que le bien vendu était non une grange mais une maison d’environ 90 m ² sur deux niveaux et un jardin d’environ 220 m ² dépendant d’un ensemble immobilier plus grand, située à […]', précédemment louée.

Leur recours porté devant le tribunal administratif puis la cour administrative de Nancy a été rejeté.

Parallèlement à la saisine de la juridiction administrative, les époux X ont fait assigner Maître Y devant le tribunal de grande instance de Caen aux fins de voir engager sa responsabilité délictuelle et le voir condamner à leur payer la somme de 94.157,00 € assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2012 sous le bénéfice de l’exécution provisoire en réparation du préjudice subi du fait du redressement fiscal opéré.

En cours de procédure, Maître Y a appelé à la cause aux fins de garantie la société France F G qui a elle-même appelé à la cause son assureur de responsabilité civile professionnelle, la société Albingia.

Par jugement du 4 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Caen, estimant notamment que Maître Y avait manqué à son obligation d’information et de conseil alors qu’il n’ignorait que les époux X faisaient cette acquisition dans le cadre d’une opération de défiscalisation loi Malraux, a :

- condamné Maître Y à payer aux époux X la somme de 89. 449,15 € en réparation de leur préjudice financier avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2013 jusqu’au parfait paiement ;

- déclaré irrecevables comme étant prescrites les demandes formulées par les époux X à l’encontre de la société France F G ;

- débouté Maître Y de ses recours en garantie dirigés contre la société France F G et la société Albingia ;

- condamné Maître Y à payer aux époux X la somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Maître Y, de la société France F G et de la société Albingia ;

- condamné Maître Y aux dépens en ce compris le coût de la contribution pour l’aide juridique de 35 € ;

- accordé à Maître Z, à la SCP H I J et à Maître AGNÈS le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
- dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

Par déclaration du 2 janvier 2020, Maître Y a formé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 24 août 2020, il conclut :

- à l’infirmation le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a dit qu’il n’avait pas commis de faute en qualifiant l’immeuble de grange à rénover dans l’acte du 28 décembre 2016 ;

- au rejet de l’intégralité des demandes des époux X à son encontre ;

- à l’absence de prescription de l’action des époux X à l’encontre de la société France F G et de son assureur Albingia et donc à sa recevabilité ;

- à ce qu’il soit faire droit aux demandes des époux X à l’encontre de la société France F G et de son assureur Albingia ;

- à titre subsidiaire, à la limitation du préjudice subi par les époux X en une perte de chance qui ne saurait être supérieure à 50 % du préjudice soit 94 157 euros / 2 = 47 078,50 euros ;

- au rejet de toutes autres demandes des époux X ;

- au rejet de l’intégralité des demandes des sociétés France F G et de son assureur Albingia de l’intégralité à son encontre;

En toute hypothèse :

- à la condamnation in solidum la société France F G et de son assureur Albingia à le garantir de toutes condamnations prononcées contre lui au profit des époux X ;

- à la condamnation in solidum des époux X, de la société France F G et d’Albingia à lui payer une indemnité de 4.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- à la condamnation in solidum les époux X, la société France F G et Albingia aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 4 novembre 2021, les époux X demandent à la cour :

A titre principal de :

- constater la faute commise par Maître Y dans l’acte authentique du 28 décembre 2007 ;

- constater le préjudice supporté par eux du fait du redressement fiscal intervenu en mars 2012 ;

- condamner de ce fait Maître Y, notaire, au paiement d’une somme totale de 94.157,00 € assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2012 ;

- condamner Maître Y, notaire, au paiement d’une somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la présente procédure, dont distraction au profit de M^e Z, avocat aux offres de droit ;

A titre subsidiaire de :
- constater les fautes commises par Maître Y, notaire, et la société France F G, vendeur ;

- constater le préjudice supporté par eux ;

- condamner in solidum Maître Y, notaire, et la société France F G, vendeur, au paiement d’une somme totale de 94.157,00 € assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2012 ;

- confirmer le jugement de première instance en ce qu il a condamner Maître Y, notaire, au paiement de la somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et y ajoutant le condamner in solidum avec la société France F G à leur régler la somme de 4.000,00 €au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 3 juillet 2020, la société France F G demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* déclaré prescrite l’action des époux X à son encontre et les a déboutés de leur action à son encontre,

* débouté Maître Y de son recours en garantie à son encontre,

* a condamné Maître Y aux dépens,

et de le réformer pour le surplus.

Elle demande en conséquence de :

- déclarer prescrite l’action des époux X à son encontre ;

- les déclarer en conséquence irrecevables en leur action et les en débouter ;

subsidiairement et au fond :

- débouter les époux X de leur action ;

statuant sur le recours en garantie de Maître Y à son encontre :

- dire à tort action en garantie de Maître Y à son encontre et l’en débouter ;

- condamner Maître Y à lui payer une indemnité de 5.000,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

statuant sur les autres demandes :

- condamner la société Albingia à la garantir de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre en principal, intérêts, accessoires et frais ;

subsidiairement et de ce chef, et pour le cas où il serait fait application de l’exclusion de garantie :

- dire et juger que la société Albingia a manqué à son obligation de conseil et a fait preuve de déloyauté à l’occasion de la souscription du contrat d’assurance ;

- condamner en conséquence la société Albingia à l’indemniser à hauteur de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en principal, intérêts, accessoires et frais ;

- en tout état de cause, condamner la société Albingia à lui payer une indemnité de 1.500,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

- débouter la société Albingia de l’ensemble de ses demandes à son encontre ;

- condamner solidairement les époux X, Maître Y et la société Albingia à lui payer une indemnité de 5.000,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et 5.000,00 € pour la procédure d’appel ;

- condamner la société Albingia à lui payer une indemnité de 2.500,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et 2.500,00 € pour la procédure d’appel ;

- condamner tout succombant aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP I J K dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 10 juillet 2020, la société Albingia invoque une clause d’exclusion de garantie et demande à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable et rejeté toutes demandes présentées à l’encontre de la société France F G ;

- confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société France F G de ses demandes contre elle à supposer de telles demandes reprises devant la cour ;

à titre subsidiaire et si par impossible il était fait droit à l’appel en garantie de Maître Y à l’encontre de la société F France G ou s’il était fait droit à toute demande de condamnation subsidiaire formée à l’encontre de celle-ci quel qu’en soit l’auteur :

- dire et juger que sa garantie n’a pas vocation à bénéficier à France F G ;

- prononcer dès lors sa mise hors de cause pure et simple et rejeter toute demande formée à son encontre ;

- dire et juger que la franchise contractuelle prévue par sa police à hauteur de 5.000,00 € devra être déduite de toute condamnation qui serait par impossible prononcée à son encontre ;

- condamner tout succombant à lui payer la somme de 7.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner tout succombant aux entiers dépens d’instance et d’appel avec application au bénéfice de M^e AGNÈS, avocat à la cour de Caen, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 24 novembre 2021.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité de Maître Y
Le caractère authentique d’un acte de vente d’un bien immobilier exige notamment du notaire rédacteur, de vérifier la consistance du bien vendu.

En l’espèce, si le compromis de vente du 2 octobre 2007 désigne le bien vendu comme une maison d’environ 90 m² sur deux niveaux et un jardin d’environ 220 m², et non une grange à restaurer comme indiqué dans l’acte de vente du 28 décembre 2007, l’analyse précise qu’en a fait l’administration fiscale ainsi que le conciliateur fiscal, notamment au regard des plans relatifs à l’état existant au jour de l’engagement des travaux et de photographies, démontre l’absence de caractère d’habitabilité du bien et par voie de conséquence l’inéligibilité au bénéfice du dispositif de la loi Malraux, ce qui sera confirmé par le tribunal administratif dans son jugement du 28 juin 2013 puis la cour d’appel de Nancy dans un arrêt du 2 octobre 2014.

La qualification indiquée par le notaire dans l’acte de vente est donc conforme à la réalité.

Dès lors, c’est à juste titre que le tribunal, par des motifs que la cour adopte, a estimé qu’aucune faute relative à la désignation du bien vendu ne pouvait être reprochée à Maître Y.

Il est constant que tout notaire est tenu en outre à l’efficacité des actes qu’il instrumente, et se doit d’éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours.

En l’espèce, si Maître Y n’est pas le rédacteur du compromis de vente, celui-ci lui a été adressé par le vendeur, la société France F G, par une lettre en date du 11 octobre 2007, libellée comme suit :

' Nous vous prions de trouver ci-après, pour information, le compromis de vente signé par Madame et Monsieur D X pour la maison de ville N°1 citée en référence dans le cadre de la loi Malraux ainsi que le contrat de réservation pour un box en VEFA N°1…'

Maître Y n’ignorait donc pas que cette acquisition s’inscrivait dans le cadre d’une opération de défiscalisation.

Il lui incombait donc d’attirer l’attention des époux X autrement que par le seul envoi du projet d’acte, d’une part sur le changement de désignation du bien vendu, d’autre part sur l’impossibilité dans ces conditions de bénéficier du dispositif de la loi Malraux, ce peu important que les acquéreurs aient été assistés de leur propre notaire, ceci ne dispensant pas le notaire rédacteur de son propre devoir de conseil.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de Maître Y pour manquement à son obligation d’information et de conseil.

Contrairement à ce que celui-ci indique, le redressement fiscal n’était pas inévitable puisque s’il avait informé les acquéreurs de l’impossibilité pour eux de bénéficier des avantages fiscaux résultant de la loi Malraux, il est très probable qu’ils n’auraient pas régularisé l’acte de vente.

Leur préjudice s’analyse donc en une perte de chance de ne pas contracter et d’investir dans une autre opération ce qui ne permet d’envisager une indemnisation à hauteur de 100 % comme le demandent les époux X.

Eu égard au but recherché dans le cadre de ce projet d’acquisition, la cour estime que c’est à juste titre que le tribunal a évalué cette perte de chance à 95 %.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné Maître Y à leur payer une somme de 89.449,15 € (95 % de 94.157,00 €, somme correspondant au redressement fiscal dont ils ont fait l’objet).
Sur le recours en garantie des époux X à l’encontre de la société France F G

Le tribunal a déclaré irrecevable comme prescrit, le recours en garantie formé par les époux X à l’encontre de leur vendeur, la société France F G puisqu’ils n’ont formulé une telle demande que par conclusions N°2 du 23 mai 2018.

Les époux X se contentent de formuler à nouveau une demande de garantie contre leur vendeur sans solliciter l’infirmation du jugement.

Néanmoins, l’appel de Maître Y portant notamment sur ce point, il convient d’examiner si la prescription est ou non acquise.

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant de l’exercer.

Il est constant que dès le 13 mars 2012, date à laquelle les époux X ont procédé au règlement des causes du redressement fiscal, ils avaient connaissance de leur préjudice, sans qu’il ait été nécessaire d’attendre le résultat de la procédure devant le tribunal administratif, la preuve en étant qu’ils ont assigné Maître Y en responsabilité devant le tribunal de grande instance de Caen par acte d’huissier du 9 juillet 2013, sans attendre les décisions des juridictions administratives et sans solliciter de sursis à statuer.

Il sera relevé en outre que l’assignation en intervention forcée de la société France F G ayant été délivrée à la requête de Maître Y ne peut constituer un acte interruptif de prescription à leur égard.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que les premiers juges ont estimé que leur recours en garantie formé par des conclusions en date du 23 mai 2018 étaient irrecevables comme prescrites, le délai de prescription ayant expiré le 13 mars 2017.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur le recours en garantie de Maître Y à l’encontre de la société France F G et son assureur, Albingia

Le tribunal estimant que le manquement de Maître Y à ses devoirs d’information et de conseil était seul à l’origine à l’origine du préjudice subi par les époux X, l’a débouté de son recours en garantie à l’encontre du vendeur et de son assureur.

Maître Y soutient d’une part que la société France F G a commis une faute certaine à l’égard des acquéreurs en les trompant sur la nature du bien qu’elle leur vendait, et que d’autre part il bénéficie d’un recours à son encontre puisque cette faute à contribué au préjudice des époux X.

La cour constate comme l’ont fait les premiers juges, que seule la faute de maître Y, qui a modifié la désignation du bien vendu sans informer les acquéreurs des conséquences eu égard au but recherché, est à l’origine du redressement fiscal alors qu’il n’est pas démontré de façon certaine qu’en l’absence d’une telle modification et nonobstant l’éventualité d’une faute contractuelle de la société France F G, ils auraient fait l’objet d’un tel redressement.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté Maître Y de son recours en garantie contre le vendeur et son assureur.
Sur les demandes de la société France F G à l’encontre de son assureur, Albingia

Aucune condamnation n’étant prononcée à l’encontre de la société France F G, son recours en garantie à l’encontre de son assureur, Albingia est sans objet.

Dans ces conditions, le refus de garantie de cette dernière qui ne lui a causé aucun préjudice, ne saurait être indemnisé par l’allocation de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Le jugement qui a débouté la société France F G de sa demande de ce chef, sera confirmé.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande de confirmer les dispositions du jugement entrepris relatives à la condamnation de Maître Y au paiement d’une somme de 2.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au rejet des demandes d’indemnité des autres parties, et de condamner Maître Y en cause d’appel à payer aux époux X, une somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de le débouter ainsi que la société France F G et la société ALBINGIA de leurs demandes à ce titre.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a condamné Maître Y aux dépens et a accordé le bénéfice du droit de recouvrement direct au profit des conseils des autres parties.

Succombant en cause d’appel, Maître Y sera condamné aux dépens d’appel avec bénéfice de recouvrement direct en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui en ont fait la demande et peuvent y prétendre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Caen du 4 novembre 2019,

Y ajoutant,

CONDAMNE Maître A Y à payer à Monsieur D X et Madame B C son épouse, la somme de 2.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Maître A Y, la société France F G et la société ALBINGIA de leur demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Maître A Y aux dépens d’appel avec bénéfice de recouvrement direct en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui en ont fait la demande et peuvent y prétendre.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT