AFFAIRE :N° RG 21/00250 – ARRET N° JB.

N° Portalis DBVC-V-B7F-GVSC

ORIGINE : Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux du HAVRE en date du 22 Mai 2017 -

RG n° 5116000003

Arrêt de la Cour d’Appel de ROUEN en date du

27 Juin 2019 – RG n° 17/03032

Arrêt de la Cour de Cassation en date du 12

Novembre 2020 – Pourvoi n° M 19-22.396

COUR D’APPEL DE CAEN DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

RENVOI DE CASSATION BAUX RURAUX

ARRET DU 03 MARS 2022

APPELANTS :

Madame E J K L épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

[…]

Monsieur C-D P X

né le […] à […]

[…]

[…]

[…]

E.A.R.L. DE LA FERME DE LA MARE AU LEU

[…]

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal
Tous représentés de M^e Jérémie PAJEOT, avocat au barreau de CAEN,

Tous assistés par M^e K DAUGE, avocat au barreau de ROUEN

INTIMES :

Monsieur F M N Z

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame G H I épouse Y

née le […] à […]

[…]

[…]

représentés et assistés de M^e Béatrice OTTAVIANI, avocat au barreau de ROUEN

DEBATS : A l’audience publique du 06 Janvier 2022, sans opposition du ou des avocats, M^me VELMANS,

Conseillère et M. GOUARIN, Conseiller, ont entendu les plaidoiries et en ont rendu compte à la Cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, Greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me VELMANS, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 03 mars 2022 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinea de l’article

450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

* * *

M. et M^me Z, propriétaires de parcelles de terre cadastrées […] et […]

Gilles de la Neuville d’une superficie de 11 ha 28 ca 55 ca , exploitées par l’entreprise agricole à responsabilité limitée de la Ferme de la Mare au Leu (l’EARL), ont notifié à cette société un projet de vente de ces parcelles.

Au cours de l’instance en fixation du prix de vente introduite le 9 décembre 2015, par M. X, associé de

l’EARL, et par son épouse, un procès-verbal de conciliation a été signé, le 14 mars 2016.

M. et M^me Z ont retiré les deux parcelles […] et 22 de la vente.

Les parties se sont accordées sur l’existence d’un bail rural verbal à effet du 1er mai 1988, au profit de M. et M^me X, les terres étant mises à la disposition de l’EARL de la Ferme de la Mare au Leu.

M. et M^me Z ont ensuite sollicité, par requête du 26 juillet 2016, la résiliation du bail verbal du 1er mai 1988, en invoquant le fait que M^me X n’était pas associée de l’EARL et ne participait pas de manière effective et permanente à l’exploitation.

Par jugement du 22 mai 2017, le tribunal paritaire des baux ruraux du Havre a, notamment, prononcé la résiliation du bail verbal du 1er mai 1988 portant sur les parcelles cadastrées […] et […]

Saint Gilles de la Neuville et l’expulsion de M et M^me X et de tous occupants de leur chef avec exécution provisoire et a dit que le jugement serait opposable à l’EARL de la Ferme de la Mare au Leu.

Par arrêt du 27 juin 2019, la cour d’appel de Rouen a confirmé le jugement, sauf sur le délai accordé à

C-D et E X pour libérer les lieux.

C-D X et E X ont formé un pourvoi le 9 septembre 2019.

Par un arrêt du 12 novembre 2020, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt rendu le 27 juin 2019 entre les parties, par la cour d’appel de Rouen mais seulement en ce qu’il :

-prononce la résiliation du bail consenti par M. et M^me Z sur les parcelles cadastrées […] et 22 commune de Saint-Gilles de la Neuville,

- ordonne la libération des lieux et à défaut l’expulsion de M. et M^me X et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et sous astreinte.

La Cour de cassation a remis sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Caen.

En l’état de leurs dernières conclusions en date du 22 novembre 2021, C-D X, E X et

l’EARL de la Ferme de la Mare Au Lieu, appelants, demandent à la présente cour de :

- débouter les époux Z de leur demande de résiliation de bail au motif que ces derniers ne peuvent, de bonne foi, tirer argument du procès-verbal de conciliation du 14 mars 2016 qui a reconnu la qualité de preneur par bail à ferme de M. et M^me X et qui a acté de la mise à disposition de leur bail au profit de L’ EARL de la Ferme de la Mare Au Leu dont ils ne pouvaient ignorer que M^me X n’était pas associée ;

En tout état de cause :

- débouter M. et M^me Z de leur demande de résiliation de bail faute de rapporter la preuve qui leur incombe d’un préjudice résultant du défaut de qualité d’associée de

M^me E X de L’ EARL de la Ferme de la Mare Au Leu ;

En conséquence :

- réformer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux du Havre en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail consenti par M. et M^me Z sur les parcelles cadastrées […] et 22, commune de Saint-Gilles de la Neuville et ordonné la libération des lieux sous astreinte ;

- condamner solidairement M. et M^me Z, à payer à M. et M^me X ainsi qu’à l’EARL de la Ferme de la Mare au Leu unis d’intérêt, la somme de 45 495,10 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi résultant de l’exécution de l’arrêt de la cour d’appel de Rouen du 27 juin 2019 cassé et annulé par l’arrêt de la Cour de cassation du 12 novembre 2020 ;

- condamner solidairement M. et M^me Z, à verser à Monsieur et M^me X ainsi qu’à l’EARL de la Ferme de la Mare Au Leu unis d’intérêt une indemnité de procédure de 3000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. et M^me Z aux entiers dépens de première instance et

d’appel.

Dans leurs dernières conclusions en date du 13 décembre 2021, F Z et G Z, intimés, demandent à la cour d’appel de :

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- ordonner que l’arrêt à intervenir sera opposable à l’EARL de la Ferme de la Mare au Leu ;

- prononcer l’irrecevabilité de la demande de dommages et intérêts de l’EARL de la Ferme de la Mare au Leu et de M. et M^me X ;

- débouter l’EARL de la Mare Au Leu et M. et M^me X de toutes leurs demandes contraires ;

- condamner solidairement M. C-D X et M^me E X au paiement de la somme de

3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- condamner solidairement M. C-D X et M^me E X aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions visées supra.

SUR CE, LA COUR

Sur la résiliation du bail

L’article L 411-35 du code rural et de la pêche maritime prévoit que sauf dispositions particulières, toute cession du bail ets interdite.

L’article L411-37 II du code rural et de la pêche maritime énonce qu’avec l’accord préalable du bailleur, le preneur peut mettre à la disposition de toute personne morale autre que celles mentionnées au I, à vocation principalement agricole, dont il est membre, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération puisse donner lieu à l’attribution de parts.

Il est précisé au III de l’article L411-37 qu’en cas de mise à disposition de biens dans les conditions prévues aux I ou II, le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l’exploitation de ces biens, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation.

• L’article L411-31 II édicte que le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie d’un des motifs suivants :

1°- Toute contravention aux dispositions de l’article L 411-35 ;
- Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L411-37, L411-39, L411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur.

• C-D X, E X et l’EARL de la Ferme de la Mare au Leu soutiennent que les bailleurs ne peuvent tirer effet du procès-verbal de conciliation du 14 mars 2016 étant de mauvaise foi puisque pendant plus de 27 ans ils ont considéré que le seul preneur était le GAEC puis l’EARL, ne reconnaissant la qualité de preneurs aux époux X qu’à compter de 2015 et ayant donné acte à ceux-ci de la mise à disposition du bail au profit de L’EARL alors qu’ils n’ignoraient pas que M^me X n’était pas associée de l’EARL.

M. et M^me Z soutiennent que le procès-verbal de conciliation ne peut être dénaturé et qu’ils ne peuvent être considérés comme étant de mauvaise foi alors que les époux X ont eux-mêmes dès leur saisine du tribunal revendiqué leur qualité de preneurs et que la notification de la vente des parcelles à l’EARL relevait d’une erreur commise par leur propre conseil, ce qui les avait conduits à renoncer à la vente.

Il résulte du procès-verbal de conciliation totale signé le 14 mars 2016 devant le tribunal paritaire des baux ruraux du Havre que les parties se sont accordées :

'- sur l’existence d’un bail rural verbal à effet du 1er mai 1988 au profit de Monsieur C-D O et de Madame E X, les terres étant mises à disposition de l’EARL DE la Ferme de la Mare au Leu,

- Monsieur et Madame Z retirent les deux parcelles […] et 22 de la vente,

- pour se rapprocher et faire les comptes entre elles au niveau des impôts fonciers.'

Cet accord est intervenu à la suite de la saisine du TPBR une première fois par les époux X qui sollicitaient la réduction du prix de vente des terres louées et le remboursement du trop perçu de la taxe foncière.

Dans leur acte de saisine du TPBR du 9 décembre 2015, la requête était faite au nom des époux X et ' en tant que de besoin’ au nom de L’EARL.

Il était précisé que les terres étaient données à bail aux époux X par bail verbal depuis 1988.

Les époux X se réservaient de contester la notification du 12 octobre 2015 car elle n’avait été 'adressée curieusement qu’à L’EARL…'.

Le procès-verbal de conciliation signé le 14 mars 2016, revêtu de la formule exécutoire, n’a fait que reprendre la revendication affirmée par les époux X d’être reconnus comme les preneurs des parcelles depuis bail verbal de 1988.

Ce procès-verbal doit recevoir exécution et au vu de ces éléments, il ne peut être retenu que cet accord n’est pas exécuté de bonne foi par M. et M^me Z.

Il sera précisé de manière surabondante que les mentions du certificat de mutation de parcelles du 27 janvier 1988 entre M. Z exploitant cédant et le GAEC de la Ferme de la Mare au Leu ne justifient pas d’un bail au profit du GAEC mais d’une cession entre exploitants et le relevé de la Mutualité Sociale Agricole, document déclaratif établi unilatéralement par le seul exploitant agricole, ne peut être considéré comme établissant l’existence d’un bail à ferme.

Il est constant que lors de la mise à disposition des terres à L’EARL de la Ferme de la Mare au Leu, seul M. X était associé de la société à l’exclusion de M^me X.

Aucun élément du dossier ne permet de retenir que les bailleurs avaient connaissance de cette situation au moment de la signature du procès-verbal de conciliation qui n’apporte aucune information sur ce point.

Cette preuve ne résulte pas plus du fait que l’acte de transformation du GAEC en EARL aurait été établi par un avocat du même cabinet que celui des époux Z, les appelants ne soutenant pas que cet acte a été signifié à ces derniers.

Enfin, la communication des statuts de l’EARL en cours de procédure par les intimés n’implique pas que les bailleurs avaient connaissance de cette pièce au moment du procès-verbal de conciliation, ces derniers soutenant que leur conseil a obtenu ces statuts au greffe du tribunal de commerce.

Il ne peut donc être retenu que les bailleurs avaient connaissance de la situation au moment du procès-verbal de conciliation et qu’ils auraient alors renoncé, en prenant acte de la mise à disposition des terres à l’EARL, à se prévaloir du manquement invoqué.

Le statut du bail prohibe en principe la cession de bail.

Il résulte des dispositions de l’article L411-37 du code rural et de la pêche maritime que le preneur qui met les biens loués à disposition d’une société doit être membre de cette société et doit continuer à participer aux travaux de manière effective et permanente.

En l’espèce, il est constant que M^me X n’était pas associée de l’EARL.

Du fait de la mise à disposition des terres au profit de L’EARL, M^me X a procédé à une cession prohibée.

En application de l’article L411-31 II 3° du code rural et de la pêche maritime, la résiliation du bail pour cession prohibée de bail du seul fait que l’un des co-preneurs n’a pas la qualité d’associé de la société bénéficiaire de la mise à disposition ne peut être prononcée que si cette irrégularité a causé un préjudice au bailleur.

M. et M^me X et l’EARL de la Ferme de la Mare au Leu contestent l’existence d’un préjudice causé aux bailleurs soutenant que M^me X avait toujours participé activement à l’exploitation et qu’elle était d’ailleurs devenue associée de L’EARL par acte sous seing privé en date du 11 octobre 2018.

M. et M^me Z soutiennent que M^me X n’a pas participé de façon effective et permanente aux travaux de l’exploitation pendant toute la durée du bail manquant ainsi à une obligation solidaire.

Ils font état de l’existence d’un préjudice lié à l’absence de d’exploitation commune des terres et font valoir que la résiliation du bail sur le fondement de l’article L411-35 du code rural et de la pêche maritime ne nécessite pas la démonstration d’un préjudice.

Il sera rappelé que les manquements du preneur s’apprécient à la date de la demande de résiliation.

M^me X a travaillé comme secrétaire comptable en dehors de l’exploitation de 1977 à 1998. Elle soutient avoir ensuite participé de manière active et exclusive à l’exploitation sans statut particulier pour ensuite adopter le statut de conjoint collaborateur à compter du 1er janvier 2005.

Lorsque le bail a été consenti à des co preneurs et que l’un d’eux n’est pas associé à la mise à disposition, il convient de rechercher si cette irrégularité a causé un préjudice au bailleur, le juge ne pouvant prononcer la résiliation du bail pour cession prohibée du seul fait que l’un des co preneurs n’a pas la qualité d’associé de la société bénéficiaire de la mise à disposition des biens loués.

En l’espèce, M^me X n’était pas associée de l’EARL.

Il est toutefois établi au vu des attestations versées aux débats que M^me X a eu à compter de 2005 un statut de conjoint collaborateur et a à ce titre participé de manière personnelle et effective à l’exploitation en s’occupant de la compatbilité mais aussi en participant de manière active et régulière aux travaux agricoles.

Les bailleurs ne justifient d’aucun défaut de paiement ni d’un mauvais entretien des terres ni de carences dans la gestion de l’exploitation.

La découverte d’un veau mort sur une parcelle en 2019, soit après la demande en résiliation du bail, n’apparaît pas en lui seul significatif d’un défaut d’entretien.

Il n’est ainsi aucunement établi que le fait que M^me X ne soit pas associée de l’EARL cause un préjudice aux bailleurs sur le plan de l’exploitation effective des parcelles, M^me X continuant d’ailleurs à participer de manière active à l’exploitation.

Il n’est pas justifié, et les bailleurs n’invoquent aucun élément sur ce point, que les bailleurs seraient privés de la possibilité de poursuivre l’exécution des obligations nées du bail que M^me X a contractées.

Ainsi, il n’apparaît pas en l’espèce que le fait que M^me X n’a pas été associée de l’EARL a été de nature de porter préjudice au bailleur.

Le jugement déféré sera par conséquent infirmé et M. et M^me Z seront déboutés de leur demande en résiliation du bail.

M. X, M^me X et L’EARL de la Ferme au Leu forment une demande de dommages et intérêts en répartion du préjudice qu’ils considèrent avoir subi du fait de leur éviction des terres à la suite de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Rouen.

M. et M^me Z soutiennent que cette demande, qui est nouvelle,est irrecevable.

Subsidiairement, ils font valoir que la demande n’est pas justifiée.

L’article 564 du code de procédure civile édicte qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 566 précise que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Il s’agit en l’espèce d’une demande de dommages et intérêts qui est la conséquence de la demande en résiliation de bail.

Cette demande sera donc jugée recevable.

Pour justifier leur demande en dommages et intérêts, M. X, M^me X et L’EARL de la Ferme au Leu verse aux débats un rapport de perte d’exploitation de l’EARL établi par le Centre de
Gestion Agréé Agricole le 25 mai 2021.

Ce rapport n’a pas été établi de manière contradictoire.

S’il a pu être discuté au cours de l’instance, il y a lieu de constater que ce rapport n’est corroboré par aucun autre élément.

Il y est procédé à un calcul très théorique de la perte d’exploitation sans que les chiffres avancés ne soient corroborés par des éléments comptables .

Aucun bilan comptable n’est fourni justifiant d’une perte d’exploitation réelle de l’EARL.

Dès lors, il y a lieu de constater que M. X, M^me X et l’EARL de la Ferme au Leu ne justifient pas d’une perte d’exploitation.

Ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. X, M^me X et l’EARL de la Ferme au Leu les frais irrépétibles qu’ils ont dû exposer.

M. et M^me Z seront solidairement condamnés à leur payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable que M. et M^me Z, qui succombent en leurs prétentions, supportent leurs frais irrépétibles.

Ils seront donc déboutés de leur demande d’indemnité formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils seront pour le même motif condamnés solidairement aux dépens.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

INFIRME le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux du Havre en date du 22 mai 2017 en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail consenti par M. et M^me Z à M. et M^me X sur les parcelles cadastrées […] et […] ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

DEBOUTE M. et M^me Z de leur demande en résiliation du bail ;

JUGE recevable la demande de dommages et intérêts présentée par M. X, M^me X et l’EARL de la Ferme au Leu ;

DEBOUTE M. X, M^me X et l’EARL de la Ferme au Leu de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement M. Z et M^me Z à payer à M. X, M^me X et l’EARL de la Ferme au Leu la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure pénale ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE solidairement M. Z et M^me Z aux entiers dépens ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

[…]