AFFAIRE : N° RG 21/00942 -

N° Portalis DBVC-V-B7F-GXCI

ARRÊT N°

JB.

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de CAEN en date du 08 Février 2021 RG n° 1119000479

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 02 FEVRIER 2023

APPELANTS :

Madame [J] [X]

née le 11 Mars 1988 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Monsieur [H] [L]

né le 14 Mai 1983 à [Localité 2]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentés et assistés de M^e Clara BODERGAT, avocat au barreau de CAEN

INTIMEE :

E.P.I.C. INOLYA anciennement dénommé CALVADOS HABITAT

[Adresse 5]

[Localité 2]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Alain LANIECE, avocat au barreau de CAEN,

assistée de M^e Thierry CHAPRON, avocat au barreau de PARIS

DEBATS : A l’audience publique du 14 novembre 2022, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me FLEURY, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRÊT prononcé publiquement le 02 février 2023 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

* * *

Par acte sous seing privé du 06 juin 2016, l’Office public de l’habitat du Calvados-Inolya (le bailleur) a donné un bail à usage d’habitation à [H] [L] et [J] [X] un logement sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 692,62 euros.

Suivant exploit d’huissier délivré le 1er mars 2019, M. [L] et Mme [X] ont fait assigner leur bailleur devant le tribunal d’Instance de Caen, afin de solliciter l’indemnisation d’un préjudice de jouissance à hauteur de 30 000 euros.

Par jugement en date du 8 février 2021, le tribunal judiciaire de Caen a débouté M. [L] et Mme [X] de leur demande d’indemnisation au titre d’un trouble de jouissance, les a condamnés in solidum à payer l’Office public de l’habitat du Calvados la somme de 500 euros au titre de Particle 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration en date du 1er avril 2021, M. [L] et Mme [X] ont fait appel du jugement.

Dans leurs dernières conclusions du 28 juin 2021, ils demandent à la cour de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de condamner l’Office Public de l’Habitat du Calvados-Inolya au paiement de la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ainsi qu’au paiement d’une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et des entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions du 9 septembre 2021, l’Office public de l’habitat du Calvados, Inolya, demande à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, de débouter M. [L] et Mme [X] de leurs demandes et de les condamner au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 octobre 2022.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions visées supra.

SUR CE, LA COUR

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

En l’espèce, le logement a été occupé à compter de juin 2016.

Par courrier du 25 novembre 2016, les locataires informaient le bailleur de l’existence de moisissures, d’infiltrations d’eau, de la présence d’une fissure sur un mur, de problème de ventilation.

Le bailleur a reconnu l’existence de désordres puisque dans un courrier du 4 août 2017 adressé aux locataires par l’intermédiaire de son conseil, il indique que le logement, alors qu’il s’agit d’une construction neuve, est affecté de désordres qui nécessitent des réparations à savoir une infiltration dans le salon impliquant la reprise des embellissements sur le mur, un dysfonctionnement du radiateur dans la chambre 3, des embellissements à reprendre au niveau du plafond de la salle de bail en raison de la présence d’un clou, une micro-fissure sur le mur du séjour à reprendre, le mur derrière le lave-main et le wc du re- de-chaussée à repeindre, deux lames de volet extérieur à reclouter.

Dans un courrier du 10 novembre 2016 communiqué par les appelants, M. [B] (promoteur) indique être intervenu le 9 novembre 2016, précise la résolution de petits problèmes techniques et confirme l’existence d’une micro-fissure dans le salon à surveiller et l’existence d’une tâche de moisissure et la nécessité de vérifier le passage de câble du luminaire extérieur. Il est noté que M. [L] a confirmé que le reste du logement ne posait pas de problème.

Il résulte du rapport de Mme [D], conseillère médicale en environnement intérieur, ayant visité les lieux le 17 janvier 2018, que le logement présentait des traces de moisissures au rez de chaussée et que le taux d’humidité était légèrement supérieur au taux normal.

Il n’est pas discuté que le logement a été loué en bon état et que le bailleur ignorait le problème d’humidité apparu par la suite.

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a retenu que le bailleur avait demandé l’intervention d’entreprises et que celles-ci s’étaient heurtées à des difficultés pour accéder au logement du fait du comportement des locataires. Il est établi également que plusieurs propositions de relogement ont été faites.

Concernant l’incident du 21 décembre 2016 relaté par la société CTM, qui précise que le locataire présent sur place a défait tout le travail effectué après son départ, il est bien attribué aux locataires du [Adresse 1] par M. [B], l’attestation de travail de M. [L] n’étant pas incompatible avec les faits relatés.

Les locataires ont quitté les lieux en mai 2018.

Il est établi que les locataires ont vécu dans un logement présentant un problème d’humidité.

Aucune procédure n’a toutefois été engagée auprès de la CAF pour voir reconnaître le logement non décent.

le bailleur n’a pas respecté son obligation d’assurer au locataire une jouissance paisible des lieux.

Toutefois, comme l’a retenu le premier juge les locataires ont participé à leur préjudice en ne laissant pas l’accès au logement, en ne répondant pas aux demandes relatives à leurs disponibilités, ce qui a nécessairement retardé l’intervention des entreprises.

Il n’est pas justifié que l’état de santé de Mme [X] ou de la fille du couple s’est dégradé pendant l’occupation du logement.

Les pièces communiquées (factures et une photographie prise par les appelants) ne permettent pas de retenir que des meubles ont été dégradés.

Dès lors, au vu de ces éléments, le préjudice de jouissance subi par les locataires, qui ont occupé les lieux pendant 23 mois, peut être calculé, comme le propose d’ailleurs à titre subsidiaire le bailleur, sur la base d’une diminution du loyer de 25 %, soit une somme arrondie à 3800 euros.

Le jugement déféré sera infirmé et le bailleur sera condamné au paiement de cette somme à titre de dommages et intérêts.

Chacune des parties succombant partiellement en ses prétentions, il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dispositions du jugement relatives à la condamnation prononcée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens seront infirmées.

Les demandes faites au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées et l’Office public de l’habitat du Calvados-Inolya sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe ;

INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau ;

CONDAMNE l’Office public de l’habitat du Calvados-Inolya à payer à M. [L] et Mme [X] la somme de 3800 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE l’Office public de l’habitat du Calvados-Inolya aux dépens de première instance et d’appel ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY