JP/LC

Numéro 24/3530

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRÊT DU 19novembre 2024

Dossier : N° RG 23/02460 – N° Portalis DBVV-V-B7H-IUGS

Nature affaire :

Demande en paiement ou en indemnisation formée par un intermédiaire

Affaire :

[D] [N]

C/

S.A.S. CRAZY HOME

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 19 Novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 01 Octobre 2024, devant :

Jeanne PELLEFIGUES, magistrate chargée du rapport,

assistée de Madame SAYOUS, Greffière, présente à l’appel des causes,

Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Laurence BAYLAUCQ et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [D] [N]

né le 25 Mars 1967 à [Localité 5] (47)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Vincent LIGNEY de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocat au barreau de PAU

Assisté de M^e Hervé COLMET, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMEE :

S.A.S. CRAZY HOME, représentée par son président en exercice, domicilié és qualité au siège,

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée et assistée de M^e Romuald PALAO de la SELARL DERBY AVOCATS, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 24 JUILLET 2023

rendue par le TRIBUNAL DE COMMERCE DE BAYONNE

Par jugement contradictoire du 24 juillet 2023, le tribunal de commerce de Bayonne a :

Vu l’article L420 du code de procédure civile,

— Reçu les parties en leurs demandes, fins et conclusions,

— Reçu dans sa forme la SAS CRAZY HOME en son opposition et l’a déclaré fondée,

— Débouté M. [D] [N] de sa demande et fixé le montant des honoraires qui lui sont dus par la SAS CRAZY HOME, pour la vente réalisée entre Monsieur [E] et la société PROGREDIENTES, à la somme de 20.000 € TTC, outre les intérêts au taux légal à compter du 15éme jour calendaire suivant le prononcé de la décision à l’audience,

— Débouté M. [D] [N] de sa demande de condamner la SAS CRAZY HOME à des dommages et intérêts,

— Débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 et dit que les frais correspondant seront laissés à la charge de chacune des parties,

— Condamné M. [D] [N] et la SAS CRAZY HOME à payer chacun 50% des dépens, dont les frais de greffe liquidés à la somme de 137,15 €.

Par déclaration du 08 septembre 2023, [D] [N] a interjeté appel de la décision.

Monsieur [D] [N] conclut à :

Vu le Jugement du Tribunal de commerce de BAYONNE en date du 24 juillet 2023,

Vu la déclaration d’appel de Monsieur [N] en date du 8 septembre 2023,

Vu les articles 1 et suivants, 6 et suivants de la Loi 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble les dispositions du Décret 72-678 du 20 juillet 1972, notamment dans son article 72,

Vu l’article 1104 du Code civil, ensemble le contrat de mandat d’agent commercial immobilier constituant la Loi des parties,

Déboutant la SAS CRAZY HOME de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Voir réformer et/ou infirmer en toutes ses dispositions la décision du Tribunal de commerce de BAYONNE en date du 24 juillet 2023.

Y faisant droit et statuant à nouveau,

Disant nul et de nul effet et dans tous les cas inopposable le mandat de vente sans exclusivité n°856 liant la Société PROGREDIENTES à la SAS CRAZY HOME,

Condamner la SAS CRAZY HOME à payer à Monsieur [D] [N] la somme de 48.000 € correspondant à son droit à commission sur la vente [E]/PROGREDIENTES avec intérêts au taux légal à compter de la requête en injonction de payer en date du 19 avril 2022.

Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil,

Subsidiairement si le quantum de la commission n’était pas infirmé et élevé comme sollicité,

Confirmer la condamnation au paiement de la somme de 20.000 €.

En tout état de cause et y ajoutant,

Condamner la SAS CRAZY HOME à payer à Monsieur [D] [N] une somme de 12.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né de la violation par la SAS CRAZY HOME de son obligation de loyauté et de bonne foi dans le cadre de l’exécution du contrat d’agence liant les parties, dans tous les cas pour procédure abusive et dilatoire.

Y ajoutant,

Condamner la SAS CRAZY HOME au paiement d’une somme de 12.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et d’appel.

La condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SELARL DLB AVOCATS conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

La SAS CRAZY HOME conclut à :

Confirmer le jugement du tribunal de commerce en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

Débouter Monsieur [N] de l’ensemble de ses demandes

Condamner Monsieur [N] à régler à la société CRAZY HOME la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner Monsieur [N] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 septembre 2024.

SUR CE :

Par contrat de mandat signé par les parties le 20 juin 2019, complété par un avenant du 15 septembre 2020, l’agence immobilière CRAZY HOME a engagé [D] [N] en qualité d’agent commercial.

Ce contrat explicite entre autres les pourcentages de rémunération revenant à l’agent commercial sur le montant des honoraires perçus par l’agence pour les ventes faites par l’agent commercial en fonction de différents paramètres parmi lesquels l’exclusivité du mandat de vente, la vente d’un bien neuf etc, la commission revenant à l’agent commercial étant de 60 % en cas de vente d’un bien qu’il a chassé, hors mandat de vente CRAZY HOME ou d’un confrère, à un acquéreur avec lequel il a signé un mandat de recherche simple ou exclusif.

Si l’agent commercial vend un bien CRAZY HOME ou d’un confrère c’est la règle du mandat de vente qui s’applique.

Une maison d’habitation au [Adresse 4] à [Localité 2], appartenant à la SARL PROGREDIENTES représentée par [W] [A] était vendue par [D] [N] aux époux [E] suivant écriture notariale du 02 novembre 2021au prix de 2 050 000 € soit l 970 000 € prix net vendeur outre 80 000 € d’honoraires d’agence.

Le même jour [D] [N] a établi une facture de commission pour un montant de 60 % des honoraires soit 48 000 €.

Cette somme est contestée et n’a pas été payée par CRAZY HOME car chaque partie s’attribue le fait d’être à la source du mandat de vente donné par la SARL PROGREDIENTES ce qui implique un taux de commission différent applicable à cette affaire.

[D] [N] soutient avoir souscrit un mandat de recherche exclusif de ce bien portant le numéro 867 avec les époux [E], le 07 avril 2021 à une époque où il avait d’ores et déjà trouvé le bien à acquérir qui est décrit au mandat, situé au [Adresse 4] à [Localité 2]. Ce bien appartenait à une société d'[V] [A] promoteur par ailleurs.

Le 28 avril 2021 les époux [E] présentaient une offre d’achat au prix de 2 050 000 €. Cette offre laissait paraître le tampon de CRAZY HOME mais sous ledit tampon la signature de [D] [N], celui-ci intervenant seul dans le cadre du mandat de recherche exclusif d’un bien à acquérir que lui avaient confié les époux et portant le numéro 867. Un acte authentique conforme sera signé pour ce montant soit 1 970 000 € net vendeur, les 80 000 € représentant la commission de négociation de l’agence dont 60 % à revenir à [D] [N] soit 48 000 €.

L’agence a refusé de le régler affirmant que le vendeur était un client historique de l’agence et qu'[S] [L] avait rentré ce bien avant le mandat de recherche exclusif dont se prévalait [D] [N], par un mandat de vente simple numéro 856 signé le 09 mars 2021 avec les propriétaires.

Il a examiné le registre de l’agence et découvert l’existence d’un mandat 856 établi le 09 mars sans exclusivité, par l’agence, sous la signature de Madame [L] à Monsieur [V] [A] pour le [Adresse 4] à [Localité 2] alors que lui-même avait établi sous ce même numéro 856 un mandat de vente avec exclusivité portant sur un autre bien au bénéfice d’autres acquéreurs. Ce mandat avait été présenté le 09 mars 2021 aux clients qui n’avaient pas donné suite mais qui avaient signé un mandat semi exclusif le 16 avril 2021.

[D] [N] soutient donc que le mandat de vente dont se prévaut la société et qui lui est opposé est un faux en écriture privée créé de toutes pièces pour réduire son droit à commission. Le tribunal en présence de deux mandats sous le même numéro 856 n’en a pas tiré les conséquences qui s’imposaient au regard de la loi HOGUET sur la chronologie des mandats imposant que tous les mandats soient mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l’économie.

L’agence argue que Monsieur [A] travaille habituellement spécialement avec [S] [L] comme l’ atteste ce client qui n’a jamais mandaté directement [D] [N] pour vendre son bien.

Or, l’agent commercial ne peut bénéficier d’une commission maximale que lorsqu’il a rentré et vendu le bien peu importe qu’il dispose d’une exclusivité de l’acheteur. Elle affirme que c’est par l’entremise d'[S] [L] que l’agence a rentré le bien et que [D] [N] ne pouvait prétendre qu’à un pourcentage de commission de 25 %.

Elle conteste les graves accusations de [D] [N] qui serait selon elle coutumier de telles demandes tout aussi contestables et aurait déjà eu des différends avec les autres commerciaux travaillant à l’agence.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, les parties ne contestent pas la validité et l’opposabilité du contrat d’agent commercial immobilier du 20 juin 2019 et de son avenant du 15 septembre 2020.

Aux termes de ce contrat, lorsque l’agent commercial vend un bien qu’il a chassé, hors mandat de vente CRAZY HOME ou autre confrère, à un acquéreur avec lequel il a signé un mandat de recherche simple ou exclusif la commission sera de 60 %.

La difficulté n’est donc pas de savoir si le mandat de recherche revêt un caractère simple ou exclusif mais de savoir si [D] [N] a rentré ce bien sans le concours de l’agence et peut ainsi revendiquer une commission de 60 % de la commission du prix de vente de la maison située [Adresse 4] à [Localité 2].

[D] [N] soutient qu’il a signé avec les époux [E], futurs acquéreurs, un mandat de recherche exclusif d’un bien à acquérir, le 07 avril 2021 à une date où il avait d’ores et déjà trouvé le bien à acquérir puisqu’il est décrit au mandat et que son adresse se situe au [Adresse 4] à [Localité 2].

Ce bien appartenait à une société d'[V] [A], promoteur immobilier.

Il conteste l’authenticité du mandat de vente simple conclu le 09 mars 2021 portant sur le même bien présenté par le même promoteur.

Cependant il n’établit pas le caractère fallacieux du mandat de vente simple.

Le constat d’huissier qu’il produit, censé établir que le registre des mandats a été effacé, n’apporte aucune preuve des accusations qu’il avance et est démenti par l’attestation de l’employée de l’agence chargée de l’inscription des mandats qui explique sa manière de procéder en ce qui concerne l’inscription des mandats qui se fait au crayon à papier.

L’agence immobilière produit également l’attestation d'[V] [A] qui affirme avoir proposé ce bien à [S] [L]. Il précise avoir été contacté ensuite par un commercial de cette agence, Monsieur [N] qui lui a proposé un acheteur éventuel. Un rendez-vous a été fixé et la vente a été conclue « avec et par l’agence CRAZY HOME. »

Dans ces conditions, [D] [N] n’établit pas avoir « chassé » le bien vendu et la commission due à l’appelant est de 25 % de 80.000 € TTC soit 20.000 € TTC.

Le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions.

La somme de 2.000 € sera allouée à la SAS CRAZY HOME sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile correspondant aux frais irrépétibles engagés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions.

Condamne [D] [N] à payer à la SAS CRAZY HOME la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit [D] [N] tenu aux dépens.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,