AFFAIRE : N° RG 22/02682 -

N° Portalis DBVC-V-B7G-HCW2

ARRÊT N°

JB.

ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LISIEUX du 19 Septembre 2022

RG n° 20/00227

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 02 AVRIL 2024

APPELANTE :

La Société SCCV SOPPIM [Localité 2]

N° SIRET : 820 592 541

[Adresse 1]

[Localité 4]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e Aurélie VIELPEAU, avocat au barreau de CAEN

INTIMÉ :

Monsieur [D] [N]

né le [Date naissance 3] 1928 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté et assisté de M^e Henry MONS, avocat au barreau de LISIEUX

DÉBATS : A l’audience publique du 14 décembre 2023, sans opposition du ou des avocats, M. GUIGUESSON, Président de chambre, a entendu seul les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me COLLET

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. GUIGUESSON, Président de chambre,

M^me DELAUBIER, Conseillère,

M^me VELMANS, Conseillère,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 02 Avril 2024 par prorogations du délibéré initialement fixé au 27 Février 2024 puis au 26 Mars 2024 et signé par M. GUIGUESSON, président, et M^me COLLET, greffier

* * *

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

La Société Civile de Construction Vente (SCCV) Soppim [Localité 2] a fait l’acquisition d’un ensemble immobilier sur la commune d'[Localité 2] aux fins de réaliser une opération de construction de trois bâtiments accueillant un centre de santé et des logements collectifs. Le permis de construire a été délivré le 26 mars 2016.

M. [D] [N] est propriétaire d’une parcelle jouxtant cet ensemble immobilier. Au préalable de cette construction, par acte du 29 mai 2017, la SCCV Soppim [Localité 2] a saisi le juge des référés près le tribunal de grande instance de Lisieux en référé préventif.

Par ordonnance du 23 juin 2017, le juge des référés a désigné M. [X] en qualité d’expert aux fins de dresser un constat précis avant démolition de l’existant aux fins de prévenir les risques éventuels pour les immeubles avoisinants et d’apprécier le cas échéant les dommages qui seraient constatés au fur et à mesure de l’exécution des travaux.

L’expert a rendu son rapport le 23 octobre 2020.

Considérant que la création de vues sur son jardin et dans la véranda constituait un trouble anormal du voisinage, par acte du 27 mars 2020, M. [N] a fait assigner la SCCV Soppim [Localité 2] devant le tribunal judiciaire de Lisieux aux fins d’être indemnisé du préjudice subi.

Par jugement du 19 septembre 2022 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire de Lisieux a :

— condamné la SCCV Soppim [Localité 2] à verser à M. [N] la somme de 51 500 euros en réparation des préjudices résultant d’un trouble anormal du voisinage ;

— rejeté les demandes plus amples ou contraires ;

— condamné la SCCV Soppim [Localité 2] à verser à M. [N] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCCV Soppim [Localité 2] aux dépens.

Par déclaration du 19 octobre 2022, la SCCV Soppim [Localité 2] a formé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 13 novembre 2023, la SCCV Soppim [Localité 2] demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lisieux le 19 septembre 2022 en toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau,

— débouter M. [N] de ses demandes, fins et conclusions ;

— le débouter de son appel incident ;

très subsidiairement,

— débouter M. [N] de sa demande au titre d’une perte de valeur vénale du bien formulée dans l’hypothèse de la mise en vente du bien, le préjudice s’avérant futur et incertain ;

— débouter M. [N] de sa demande au titre d’un préjudice de jouissance et très subsidiairement la réduire dans de très larges proportions ;

en tout état de cause,

— condamner M. [N] à lui payer une somme 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de 1ère instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 8 novembre 2023, M. [N] demande à la cour de :

— dire et juger que l’immeuble édifié par la SCCV Soppim [Localité 2] a entrainé une situation de troubles anormaux de voisinage impactant définitivement et durablement sa propriété ;

— confirmer sur ce point le jugement entrepris en ce qu’il a été jugé que les travaux entrepris par la SCCV Soppim [Localité 2] ont généré un trouble anormal de voisinage impactant sa propriété ;

— réformer le jugement entrepris quant à l’indemnisation qui lui a été allouée en réparation de son préjudice à concurrence de 51 500 euros ;

— réformant le premier jugement sur ce point, dire et juger que l’indemnisation allouée sera fixée à la somme de 150 000 euros ;

— confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a condamné la SCCV Soppim [Localité 2] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— Y additant devant la Cour et en cause d’appel,

— condamner la SCCV Soppim [Localité 2] à lui payer la somme de 8 000 euros sur le fondement des disposions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens exposés devant la Cour avec distraction au profit de Me [Y] qui en fait la demande.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 15 novembre 2023.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

La société Soppim [Localité 2] conteste le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la réalité d’un trouble anormal du voisinage qui lui soit imputable, et cela en ce que :

— si monsieur [N] fait valoir un trouble du voisinage en raison du nombre de vues créées sur son jardin et dans sa véranda, il est erroné de retenir qu’il y a eu création de vues plongeantes, directes et persistantes qui viendraient porter atteinte à l’intimité, car une telle affirmation ne correspond pas à la réalité ;

Que l’éventuel trouble du voisinage à envisager doit l’être au regard des caractères propres du secteur dans lequel sont édifiées les constructions litigieuses et qu’il convient d’apprécier si le trouble invoqué excède ou non les inconvénients normaux ;

Qu’en zone urbaine comme cela est le cas en l’espèce, eu égard à la densité de la population, il est admis de ne pas disposer d’une parfaite et entière intimité, sachant de plus que les propriétés en cause sont situées en zone UB et soumises à la réglementation thermique RT 2012 ;

Qu’à l’aune de ces exigences et des éléments suivants à savoir des distances à respecter, ainsi que de l’état des vues sachant qu’il n’en existe pas depuis l’intérieur des appartements, il n’y a pas de trouble anormal de voisinage, quand la réalisation de l’ensemble immobilier critiqué présente un caractère de prévisibilité et une absence d’anormalité quant à la perte d’intimité ;

Monsieur [N] répond qu’il subit un trouble du voisinage persistant et grave résultant de la création de vues plongeantes donnant directement sur sa propriété, sachant qu’auparavant celle-ci jouxtait un mur borgne d’un établissement scolaire, qu’il n’y avait aucune vue directe sur son fonds et qu’il se trouvait préservé de toute indiscrétion ;

Qu’en effet, les bâtiments construits disposent de balcons et de grandes baies vitrées surplombant son fonds avec des vues directes et indiscrètes sur sa véranda et tout le reste du jardin ;

Qu’il ne peut pas être invoqué le rapport de monsieur [U] puisque ce dernier n’a jamais visité l’immeuble de monsieur [N], et qu’il convient de se reporter au rapport de monsieur [K] ;

Que l’ancien collège ne disposait de strictement aucune vue ni sur le jardin ni sur l’intérieur de la maison, puisque sa propre vue donnait sur une façade borgne, que les immeubles en question ne sont pas situés dans une zone urbaine de forte densité mais en zone périphérique ;

Sur ce la cour doit constater dans un 1er temps, que le trouble anormal du voisinage dont il est fait état porte pour monsieur [N], sur la création de vues directes sur certaines pièces de sa maison, sur son jardin et sa véranda, puisque l’immeuble construit dispose de balcons et de baies vitrées donnant directement sur sa propriété ;

Comme les 1ers juges y ont procédé la cour rappelle que le trouble anormal du voisnage s’apprécie et peut être caractérisé indépendamment du respect par la construction contestée, des règles en matière de vue, comme aménagées au code civil ou de celles en matière d’urbanisme sachant qu’en l’espèce, il n’existe pas de difficulté concernant les distances, qui ne sont pas débattues, à savoir que le bâtiment disposant de vues se trouve à 7 mètres par rapport à la limite séparative quand la maison de monsieur [N] en est à 3 mètres ;

Que l’immeuble est une construction R+2+ [Localité 6], le rez-de-chaussée étant occupé par un pôle médical et une pharmacie, que les étages sont destinés à l’habitation, que les appartements sont dotés de balcons et de fenêtres sous la forme de baies vitrées, le constructeur ayant dû respecter la RT 2012 qui exige une surface de vitrage supérieure ou égale à 1/6 de la surface habitable pour améliorer la part d’éclairage naturel du projet ;

Que la zone est en UB, ce qui correspond à l’extension immédiate du centre de l’agglomération, soit une zone mixte à dominante d’habitat d’une densité assez forte ;

Ces élements ainsi rappelés ne sont pas suffisants tant pour contredire le caractère anormal du trouble que pour le conforter, en ce qu’ils font partie de ceux contextuels à envisager ;

Ainsi le respect par l’appelante de la réglementation applicable pour la construction dont s’agit, ainsi que des autorisations administratives qui lui ont été accordées, ne constitue pas une cause d’exonération en matière de trouble anormal du voisinage;

En effet, il est constant qu’un trouble anormal du voisinage peut être constitué par l’existence d’une vue plongeante sur le fonds d’un voisin, alors même que la construction à partir de laquelle celle-ci existe a été construite régulièrement au regard des règles de distance de l’article 678 du code civil et en conformité aux règles d’urbanisme et aux autorisations administratives délivrées ;

Ce trouble résultant de vue plongeante est qualifiable d’anormal s’il est persistant et s’il a pour résultat de porter atteinte à l’intimité de la vie privée, telle que celle-ci existait avant la construction du bâtiment critiqué et en fonction des caractéristiques de la zone urbaine dans laquelle se trouve le fonds, victime du trouble ;

S’il est juste de retenir que la propriété de monsieur et madame [N] se trouve dans une zone présentant un certaine densité avec une urbanisation désormais accélérée, résultant de la construction de résidences destinées à l’habitation et à la densification de la population, ce qui correspond à une politique de la ville légitime, il n’en demeure pas moins que les projets de construction réalisés ne doivent pas provoquer de troubles de voisinages anormaux par des atteintes à l’intimité de la vie privée ;

La cour considère que cette atteinte ne peut pas être qualifiée d’inévitable ou de prévisible, en tout état de cause, puisqu’en l’espèce les plans de l’opération immobilière se substituant au collège qui préservait la propriété de monsieur [N] de toute vue plongeante, pouvaient parfaitement prendre en considération cet élément pour l’éviter ou le cantonner, ou l’atténuer ;

Or la cour doit constater que monsieur [N] rapporte la preuve de ce qu’il subit cette atteinte en ce que la description donnée par monsieur [K] des lieux n’est pas sérieusement contestable ni contestée, en ce qu’il y est noté que le bâtiment collectif voisin comprend 23 ouvertures dont 2 châssis de toit avec des vues en provenance de balcons sur la propriété de monsieur [N] ;

Les photos versées aux débats, soit les pièces N°26, 27 et 28 de monsieur [N], le procès-verbal de constat du 7 janvier 2022, ainsi que les attestations de 3 occupants du bâtiment concerné qui reconnaissent avoir une vue directe sur la véranda de l’habitation de monsieur et madame [N], confirment cette situation qui l’est également par les photos prises d’un balcon du bâtiment en cause, le débat sur la visibilité de jour ou de nuit étant dénué d’intérêt en ce qu’il est manifeste que l’usage de la véranda ne peut plus être effectué dans une stricte intimité, son intérieur étant à la vue de toute personne se situant debout sur un balcon à l’appui du garde corps ;

Les 1ers juges à ce titre ont pû de plus affirmer que la hauteur de l’immeuble et la présence de balcons-fenêtres jusque dans les pans de toiture conduisaient à considérer que la solution d’un mur plus haut en limite séparative ou avec des plantations de végétaux ne conduirait pas à la suppression de l’ensemble des vues en litige ;

De la même manière, il n’existe aucun motif probant pour retenir un usage secondaire voir résiduel du jardin, comme il ne peut pas être affirmé que la véranda serait également d’une occupation réduite car cette version est contredite par le procès-verbal de constat précité qui démontre que cet ouvrage constitue une pièce à part entière pleinement utilisée et que les espaces verts sont entretenus et ainsi occupés ;

Il résulte ainsi de tout ce qui précède que les 1ers juges ont justement apprécié que monsieur [N] démontrait qu’il subissait sur sa propriété des vues directes, plongeantes et persistantes de nature à porter atteinte à son intimité, ce qui excédait les inconvénients normaux du voisinage dans une zone urbaine composée de maisons et de résidences formant un tissus immobilier et quand il n’est pas rapporté la preuve de ce que le promoteur ne pouvait pas procéder autrement que selon les plans qui ont été adoptés ;

En effet, si monsieur [N] n’a pas un droit au maintien de la situation qui préexistait à l’opération immobilière critiquée qui se caractérisait par strictement aucune vue sur sa propriété, il ne saurait cependant désormais subir une atteinte excessive à sa vie privée, à son intimité, au seul motif d’un environnement urbain qui dans la zone en cause est mixte comme fait de résidences mais également de maisons qui font partie du maillage urbain ;

Si certes cet environnement peut permettre des vues, cela n’exclut pas que celles-ci soient limitées et qu’un équilibre de contraintes soit trouvé, des solutions végétales pouvant être mises en oeuvre à partir du fond de la résidence et du bâtiment A ;

Il résulte de tout ce qui précède que les vues ci-dessus décrites présentent un caractère d’anormalité contre lequel aucune mesure de prévention efficace et caractérisée n’a été prise ;

Le trouble de jouissance dans son anormalité doit être également envisagé à l’aune de la perte de valeur subie par la propriété de monsieur [N] qui de ce chef, soutient que les vues en litige provoquent une diminution de sa valeur vénale en raison des troubles anormaux du voisinage caractérisés ;

La société Soppim [Localité 2] répond que la perte de valeur invoquée n’est pas démontrée, car l’environnement précédent n’était pas plus favorable et qu’il convient d’écarter l’évaluation faite par monsieur [K] qui n’est pas pertinente, comme cela est expliqué ;

Sur ce, la cour doit constater que monsieur [N] produit aux débats plusieurs évaluations, qui sont les suivantes :

— l’une se présentant sous la forme d’un simple courrier du 13 mars 2020 d’une agence immobilière MD14, qui fait état d’une valeur de 340 000 à 360 000 € pour la maison en cause ramenée à 260 000€ compte tenu de l’environnement par les nouvelles constructions ayant une vue plongeante ;

— une 2ème émanant d’un notaire du 28 février 2020 faisant état sans autre commentaire d’une valeur de 250 000€ ;

— d’une étude de marché du 29 décembre 2020, qui retient une valeur de 292.310€ qui mentionne une dépréciation très importante par la construction d’un immeuble d’habitation de plusieurs étages qui prive les propriétaires de toute intimité au coeur même de leur habitation et qui rend selon le rédacteur, définitivement impossible l’utilisation du jardin et de la véranda ;

— il est précisé que la valeur sans cette situation serait de 360 000€ ;

— monsieur [K] dans son rapport établi à la demande de monsieur [N] fait état d’une valeur retenue de 258 000€ correspondant selon lui à la valeur actuelle du bien en tenant compte de son état, de sa consistance et de son environnement, l’expert retenant une dépréciation de 46000€ en raison selon lui, des troubles anormaux permanents de voisinage qui affectent la valeur vénale par l’édification en litige, monsieur [K] estimant l’abattement à appliquer entre 10 à 20% correspondant à l’appréciation des troubles visuels ;

La société appelante quant à elle, estime sur la base d’un rapport établi par monsieur [U], que compte tenu de ses caractérisitiques et de sa situation, la valeur vénale de la propriété dont s’agit doit être estimée entre 305.000€ et 315.000€, soit à 310 0000€, la perte de valeur devant être calculée à hauteur de 5% des 310 000€ ;

Il se déduit de ces éléments que la valeur de la propriété se situe entre 250 000€ et 300 000€, et il convient de retenir cette valeur de 310 000€ qui est celle admise par la société appelante comme base de calcul, et qui correspond à l’estimation de monsieur [K] en réalité ;

Pour déterminer la perte de valeur vénale, il convient en 1er lieu d’admettre la réalité de celle-ci, puisqu’en effet il n’est pas contestable qu’un bien immobilier qui supporte des vues plongeantes et directes sur son fonds et sur certains éléments d’habitation, bénéficie d’une valeur amoindrie à celle d’un bien immobilier parfaitement protégé de toute intrusion même visuelle, qui par définition va se retrouver plus rechercher sur le marché immobilier ;

Cependant le marché de l’immobilier en est un qui n’est pas d’une stabilité continue, puisqu’il connaît des périodes de fortes hausses puis de stagnation et régulièrement de baisses, étant noté que pour le cas soumis, la commune de [Localité 2] perd des habitants, même si elle demeure un pôle touristique, ce qui est un paramètre d’appréciation quant à la valeur de la maison en cause, qui n’est pas une résidence secondaire et balnéaire et qui est supposée être une résidence principale ;

Si l’environnement actuel de la propriété de monsieur [N] présente des difficultés comme le trouble de voisinage décrit, ainsi que par la présence d’une pharmacie et d’un centre médical, ce qui provoque un flux constant de patientèle la semaine qui fréquentant cet établissement, provoque de nombreuses allées-venues, de la circulation routière, et du stationnement de véhicules, il ne peut pas être non plus affirmé que l’ancien environnement constituait un élément porteur et valorisant ;

En effet, celui-ci était composé d’un établissement scolaire fermé et vide de toute activité depuis une durée ignorée, avec un mur pignon de l’un de ses bâtiments implanté en limite séparative du terrain de la propriété [N] et à moins de 4 mètres de son propre pignon ;

La cour peut retenir que la présence d’un établissement scolaire en fonctionnement est de nature à provoquer également des nuisances sonores, des phénomènes de stagnation de populations et des allées-venues importantes, comme du stationnement anarchique de courte durée ;

Par ailleurs, les biens utilisés à titre de comparaison présentent des disparités importantes liées à leur date de construction, à leur état d’entretien, à leur rénovation, tous éléments qui ne sont pas connus, sachant que si la propriété en cause supporte désormais sur sa gauche l’ensemble immobilier en litige, elle supporte sur sa droite une allée commune, avec 6 garages, ce qui n’est pas non plus une donnée très favorable ;

Il résulte de tout ce qui précède que la cour estime que l’abattement à envisager doit être fixé à hauteur de 10%, soit une perte de 31000€ ;

En conséquence la moins-value causée au bien de monsieur [N] sera évaluée à la somme de 31000€ comme estimation du préjudice subi directement lié au trouble anormal de voisinage, et comme imputable à la société Soppim [Localité 2], ce qui constitue la réparation d’un préjudice direct, réel et certain et non pas incertain et futur, non pas lié à la volonté ou à la décision de vendre, puisque la présence du bâtiment A avec les vues qu’il comprend est quasiment définitive ;

— S’agissant des troubles supportés pendant le chantier, la société appelante estime que le jugement entrepris doit être réformé en ce qu’il a admis ce préjudice, alors que le passage et le stationnement ponctuel d’engins pendant des travaux sont inhérents à toute opération de construction ;

Qu’il y a eu en l’espèce un accord entre les parties, monsieur [N] admettant la présence ponctuelle d’engins et d’une clôture pour recevoir en contrepartie la réalisation d’un mur enduit neuf à la hauteur souhaitée par lui ;

Que ledit mur a été réalisé et enduit, que le réengazonnement a été effectué et que les plantations souhaitées ont été mises en oeuvre, quand la maison n’a subi aucun dommage ;

Monsieur [N] répond qu’il n’a plus eu la jouissance de son jardin durant toute la période des travaux, qu’il a du supporter le vacarme d’engins de manutention et des travaux, et qu’il n’y a jamais eu de sa part un accord quelconque ;

Pour ce poste, la cour estime au regard des pièces produites aux débats, soit les séries de photos qui ne sont pas contestées ainsi que les constats d’huissier en date des 7 août 2017, 7 août 2019, 30 octobre 2019 et 25 février 2020, que les travaux liés à l’opération immobilière en cause ont provoqué chez monsieur [N], des désordres matériels liés aux passages d’engins, aux travaux de démolition, de terrassements et de manoeuvres nécessaires ;

Que les pelouses et végétations ont été dégradées, et qu’il est résulté de tout ce qui précède sur la durée du chantier par les phases de destruction puis de reconstruction, un préjudice de jouissance qui est caractérisé du fait de l’impossibilité manifeste pour monsieur [N] d’avoir pû user et jouir de manière ordinaire et habituelle de son jardin et cela sur une durée certaine ;

Que ce préjudice comme les 1ers juges l’ont noté ne se trouve pas compensé par la reprise matérielle des dégâts occasionnés sur le fonds de monsieur [N] comme la remise en état d’un mur en limite séparative, la mise en oeuvre de gazon et de plantation, sachant qu’il n’est pas rapporté la preuve d’un accord à ce titre des parties provoquant un renoncement par monsieur [N] à toute réclamation indemnitaire ;

En conséquence, si la cour admet le principe d’un préjudice de jouissance, celui-ci doit être évalué à la seule somme de 3000€, car les nuisances supportées ne sont circonstanciées que par principalement les photos produites qui laissent à penser cependant qu’il y a eu une volonté rapide de normalisation de la part de l’appelante ;

Le jugement entrepris sera donc infirmé pour accueillir ce montant, ainsi que celui de la condamnation définitive qui sera fixée à la somme de 34000€ ;

— Sur les autres demandes :

Le jugement au regard des solutions apportées par la cour sera confirmé concernant les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le jugement étant infirmé uniquement par la minoration des indemnités accordées, la cour estime en conséquence qu’il n’y a pas lieu d’appliquer l’article 700 du code de procédure civile, chaque partie supportant la charge de ses frais irrépétibles, mais la société appelante supportera les dépens, sa responsabilité ayant été conservée.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe.

— Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

— Condamné la Sccv Soppim [Localité 2] à verser à monsieur [N] la somme de 51.500€ en réparation des préjudices résultant d’un trouble anormal de voisinage ;

— L’infirme de ce seul chef et statuant à nouveau :

— Condamne la Sccv Soppim [Localité 2] à verser à monsieur [N] la somme de 34.000€ en réparation des préjudices résultant d’un trouble anormal de voisinage ;

— Déboute les parties à la procédure de toutes leurs autres demandes en ce compris de celles présentées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la Sccv Soppim [Localité 2] en tous les dépens de 1ère instance et d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de l’avocat en ayant fait la demande.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. COLLET G. GUIGUESSON