AFFAIRE : N° RG 23/01136

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du TJ de CAEN en date du 11 Avril 2023

RG n° 22/02544

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 05 DECEMBRE 2024

APPELANT :

Monsieur [S] [T]

CCAS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté et assisté par M^e Jean-Marin LEROUX-QUÉTEL, avocat au barreau de CAEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 141182023000289 du 07/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CAEN)

INTIMES :

Monsieur [U] [B]

né le 24 Janvier 1973 à [Localité 4] (ALGERIE)

[Adresse 1]

[Localité 6]

Madame [I] [H] épouse [B]

née le 30 Novembre 1978 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentés et assistés par M^e Stéphanie ROYER-LIEBART, avocat au barreau de CAEN

DEBATS : A l’audience publique du 07 octobre 2024, sans opposition du ou des avocats, M^me COURTADE, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 05 décembre 2024 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

*

* *

Dans un litige opposant M. [U] [B] et Mme [I] [H] épouse [B], venant aux droits de [C] [A], en demande, et M. [S] [T] et Mme [Y] [T], en défense, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, par jugement réputé contradictoire du 11 avril 2023, auquel la cour renvoie pour un exposé plus complet des faits et de la procédure antérieure, a :

— constaté le désistement d’instance de M. [U] [B] et Mme [I] [H] épouse [B] à l’égard de Mme [Y] [Z] divorcée [T] ;

— débouté M. [U] [B] et Mme [I] [H] épouse [B], venant aux droits de [C] [A], de leur demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail conclu en date des 26 et 27 avril 2012, avec effet au 27 avril 2012, entre d’une part, [C] [A], représentée par son mandataire, l’agence immobilière Joly et, d’autre part, M. [S] [T] et Mme [Y] [T] portant sur un immeuble à usage d’habitation composé d’un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6], ainsi que d’un garage n° 188 situé à la même adresse ;

— prononcé à compter du 10 janvier 2023 la résiliation du bail conclu entre d’une part Mme [C] [A] représentée par son mandataire, l’agence immobilière Joly, à laquelle M. [U] [B] et Mme [I] [H] épouse [B] viennent aux droits et, d’autre part, M. [S] [T] et Mme [Y] [T], en date des 26 et 27 avril 2012, avec effet au 27 avril 2012, portant sur un immeuble à usage d’habitation composé d’un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6], ainsi que d’un garage n° 188 situé à la même adresse ;

— dit que M. [S] [T] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

— autorisé M. [U] [B] et Mme [I] [H] épouse [B], venant aux droits de [C] [A], à défaut de libération volontaire des lieux dans ce délai, à faire expulser M. [S] [T] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier ;

— rappelé que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

— rappelé que celle-ci ne pourra pas être pratiquée pendant le sursis dit de la trêve hivernale ;

— condamné M. [S] [T] à payer à M. [U] [B] et Mme [I] [H] épouse [B], venant aux droits de [C] [A], une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer et des charges en cours à la date de résiliation du bail, soit la somme de 675,64 euros, à compter du 10 janvier 2023, date de résiliation du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à complète libération des lieux ;

— dit que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges initiaux ;

— rejeté la demande de délai pour quitter les lieux formée par M. [S] [T] ;

— rappelé qu’à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, il appartiendra à M. [S] [T] de porter sa demande de délai pour quitter les lieux auprès du juge de l’exécution et de justifier de l’accomplissement des diligences nécessaires en vue de son relogement, conformément à l’article R. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné M. [S] [T] à payer à M. [U] [B] et Mme [I] [H] épouse [B], venant aux droits de [C] [A], la somme de 8.462,31 euros, au titre des loyers et charges impayés au 6 janvier 2023, terme de janvier 2023 inclus, en ce compris la créance de la commune de [Localité 7] antérieure à la vente du logement loué, après déduction de la somme de 7.000 euros déclarée à la procédure de surendettement au 16 mars 2022 au titre de la dette locative et sous réserve de la décision définitive de la Commission de surendettement des particuliers au titre du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de M. [S] [T] ;

— rejeté la demande de délais de paiement formée par M. [S] [T] ;

— rejeté toutes les autres et plus amples demandes des parties ;

— condamné M. [S] [T] au paiement des dépens de l’instance ;

— rejeté la demande formée par M. [S] [T] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [S] [T] à payer à M. [U] [B] et Mme [I] [H] épouse [B] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile;

— Rappelé que sa décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration du 16 mai 2023 adressée au greffe de la cour, M. [S] [T] a interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions déposées le 20 décembre 2023, M. [S] [T] demande à la cour de :

— Réformer le jugement rendu le 11 avril 2023 par le Tribunal judiciaire de Caen en ce qu’il a :

* condamné M. [S] [T] à payer à M. [U] [B] et Mme [I] [H] épouse [B], venant aux droits de [C] [A], la somme de 8.462,31 euros, au titre des loyers et charges impayés au 6 janvier 2023, terme de janvier 2023 inclus, en ce compris la créance de la commune de [Localité 7] antérieure à la vente du logement loué, après déduction de la somme de 7.000 euros déclarée à la procédure de surendettement au 16 mars 2022 au titre de la dette locative et sous réserve de la décision définitive de la Commission de surendettement des particuliers au titre du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de M. [S] [T] ;

* rejeté la demande de délais de paiement formée par M. [S] [T] ;

* rejeté toutes les autres et plus amples demandes des parties ;

* condamné M. [S] [T] au paiement des dépens de l’instance ;

* rejeté la demande formée par M. [S] [T] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamné M. [S] [T] à payer à M. [U] [B] et Mme [I] [H] épouse [B] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile;

Et statuant de nouveau :

— Réduire la dette locative arrêtée à la date du 6 janvier 2023 à la somme de 6.762,31 euros,

— Prononcer toute condamnation au titre de l’arriéré locatif en quittances ou en deniers,

— Lui accorder les plus larges délais de paiement,

— Statuer ce que droit sur les dépens.

Par dernières conclusions déposées le 14 novembre 2023, M. [U] [B] et Mme [I] [H] épouse [B] demandent à la cour de :

— Confirmer purement et simplement le jugement entrepris en ce qu’il a constaté la résiliation du bail à la date du 10 janvier 2023 et condamné le locataire au règlement des loyers impayés

En conséquence,

— Débouter M. [S] [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, notamment en ce qui concerne les délais de paiement sollicités,

— Confirmer que la dette locative de M. [S] [T] s’élève à la somme de 8.462,31 euros,

Y ajoutant,

— Confirmer qu’il est dû par M. [S] [T] une indemnité d’occupation d’un montant de 675,64 euros par mois à compter du 10 janvier 2023, date de la résiliation du bail,

En conséquence,

— Condamner M. [S] [T] à verser à M. et Mme [B] une somme totale de 12.792,43 euros au titre tant des loyers impayés jusqu’au 10 janvier 2023 que de l’indemnité d’occupation due jusqu’au 11 octobre 2023, date de la libération des lieux

En tout état de cause,

— Confirmer l’indemnité d’un montant de 250 euros accordée aux époux [B] et due par M. [T] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [T] à verser à M. et Mme [B] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant de la procédure d’appel,

— Condamner M. [T] aux entiers dépens d’instance.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 septembre 2024.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

Par acte sous seing privé signé les 26 et 27 avril 2012, Mme [C] [A] a donné à bail à M. [S] [T] et Mme [Y] [T] un appartement à usage d’habitation et un garage sis à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 452 euros, outre une provision mensuelle sur charges.

Mme [C] [A] est décédée le 12 mai 2018 laissant pour lui succéder en qualité de légataire universel la commune de[Localité 7].

Par acte authentique du 1er mars 2022, la commune de[Localité 7] a cédé le bien immobilier susvisé à M. [U] [B] et Mme [I] [H] épouse [B].

M. [T] soutient qu’il n’est redevable envers M. et Mme [B] que des seuls loyers dus à compter du 1er mars 2022, date à laquelle ils ont acquis l’immeuble donné à bail, et non des dettes nées antérieurement à la cession, soit de la somme de 6.762,31 euros.

En application de l’article 1743 du code civil, lorsque l’immeuble vendu est un immeuble loué, le contrat de bail est transmis de plein droit à l’acquéreur, dès lors qu’il est authentique et qu’il a date certaine.

En vertu du principe de l’effet relatif des contrats, l’acquéreur d’un immeuble ne peut agir contre le locataire pour des manquements au bail antérieurs à la vente, sauf cession de créance ou subrogation expresse.

En l’espèce, l’acte de cession du 1er mars 2022 stipule à l’article intitulé 'contrat de location’ :

'Il est ici précisé qu’il y a un arriéré de loyer depuis plusieurs années de plus de 8.000 euros. Le locataire actuel paye une petite partie du loyer tous les mois. L’acquéreur est parfaitement informé de cette situation. De plus, un courrier recommandé a été adressé au locataire afin de lui réclamer le paiement. Le vendeur s’engage, si la situation du locataire n’est pas régularisée d’ici la signature de l’acte des présentes, à ne pas réclamer les arriérés de loyers auxquels il a le droit au locataire et à y renoncer expressément si jamais l’acquéreur arrivait à récupérer lesdites sommes par son action après la signature de l’acte.

Le vendeur déclare qu’à ce jour la situation du locataire n’a pas été régularisée. À cet égard, conformément aux stipulations ci-dessus, il s’engage à ne réclamer aucun arriéré de loyers auprès du locataire, et renonce expressément à leur perception si toutefois le locataire régularise ces impayés envers l’acquéreur.'

Cette clause s’analyse en une cession de la créance locative détenue par la commune de [Localité 7] à l’encontre de M. [T] au profit de M. et Mme [B], acquéreurs de l’immeuble et cessionnaires du contrat de bail.

Par suite, c’est à juste titre que le premier juge a condamné M. [S] [T] à payer à M. et Mme [B] la somme de 8.462,31 euros, au titre des loyers et charges impayés au 6 janvier 2023, terme de janvier 2023 inclus, en ce compris la créance de la commune de [Localité 7] antérieure à la vente du logement loué, après déduction de la somme de 7.000 euros déclarée à la procédure de surendettement au 16 mars 2022 au titre de la dette locative.

Il convient d’y ajouter l’indemnité d’occupation, justement fixée par le premier juge à 675,64 euros par mois, due à compter du 1er février jusqu’au 30 septembre 2023, M. [T] ayant libéré les lieux le 11 octobre suivant, sous déduction des versements effectués en juillet et août 2023 pour un montant total de 1.075 euros, soit la somme de 4.330,12 euros (cf décompte actualisé au 13 novembre 2023 – pièce n° 11 des intimés).

La faiblesse des revenus de l’appelant, qui dispose pour toutes ressources du RSA, et l’importance de la dette ne permettent pas de lui accorder des délais de paiement susceptibles d’être tenus dans le délai de 2 ans prévu à l’article 1343-5 du code civil, étant observé qu’il a déjà de fait bénéficié des plus larges délais de paiement.

Par conséquent, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande de délais.

Les autres dispositions non critiquées sont confirmées, y compris celles relatives aux dépens et frais irrépétibles.

M. [T] succombant, est condamné aux dépens de l’appel et à payer à à M. et Mme [B] la somme complémentaire de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [S] [T] à payer à M. [U] [B] et Mme [I] [H] épouse [B] la somme de 4.330,12 euros au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er février jusqu’au 30 septembre 2023, déduction faite des règlements effectués en juillet et août 2023 ;

CONDAMNE M. [S] [T] à payer à M. [U] [B] et Mme [I] [H] épouse [B] la somme complémentaire de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M. [S] [T] aux dépens de l’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY