AFFAIRE : N° RG 23/02742

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Juridiction de proximité de [Localité 8] en date du 09 Novembre 2023

RG n° 23-000076

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 09 MAI 2025

APPELANTE :

Madame [M] [L]

née le 02 Novembre 1994 à [Localité 6]

Lieu-dit [Adresse 9]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représentée et assistée par M^e Victor DEFRANCQ, avocat au barreau de CAEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C141182023004575 du 08/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CAEN)

INTIMES :

Monsieur [I] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Non représenté, bien que régulièrement assigné

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

N° SIRET : 824 541 148

[Adresse 3]

[Localité 5]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Hélène ROULLIN, avocat au barreau de CAEN,

Assistée de M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

DEBATS : A l’audience publique du 03 mars 2025, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre, a entendu seule les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 09 mai 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

*

* *

Suivant acte sous signature privée du 3 septembre 2020, prenant effet le 1er novembre 2020, Mme [T] [R] a consenti au profit de Mme [M] [L] et M. [I] [Y] un bail d’habitation portant sur un immeuble situé [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 595 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 30 euros.

Par contrat de cautionnement relevant du dispositif de garantie VISALE, conclu le 2 septembre 2020 entre la bailleresse et la SAS Action logement services, cette dernière s’ est portée caution simple du paiement des loyers et charges dus par les locataires dans la limite de 36 mensualités de loyers et charges, sur la durée totale du bail, renouvellement éventuel inclus.

Suite à la défaillance des locataires dans le règlement de leurs loyers à compter de juillet 2022, la société Action logement services, en sa qualité de caution, a réglé au profit de Mme [R] un montant total de 2.391 euros, selon quittance subrogative du 13 octobre 2022.

Entre temps, suivant lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 29 janvier 2022, reçue le 19 janvier 2022, M. [I] [Y] a délivré un congé à la bailleresse et a quitté le logement.

La SAS Action logement services, se prévalant de la quittance subrogative susvisée a, par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2022, fait signifier à Mme [M] [L] et M. [I] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, portant sur la somme de 2.391 euros, en principal, au titre des loyers et charges impayés au 13 octobre 2022, terme d’octobre 2022 compris.

Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2023, la société Action logement services a fait assigner Mme [M] [L] et M. [I] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vire aux fins, principalement, de voir constater la résiliation du contrat de location par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner en conséquence la libération des lieux de I’occupant et de voir condamner solidairement les locataires au paiement des différentes sommes au titre des loyers impayés et d’indemnités d’occupation, outre les frais irrépétibles et les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 9 novembre 2023, le tribunal de proximité de Vire a :

— condamné Mme [M] [L] à payer à la société Action logement services la somme de 3.950 euros, arrêtée au 9 août 2023, au titre des loyers et charges impayés de juillet 2022 à mars 2023 inclus, solidairement avec M. [I] [Y] à concurrence de la somme de 1.464,32 euros et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.464,32 euros à compter du 24 novembre 2022, date du commandement de payer et sur le surplus à compter de la signification du présent jugement ;

— accordé à M. [I] [Y] des délais de paiement, à charge pour lui de s’acquitter de sa dette en 18 mensualités de 80 euros, la dernière (18e) étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

— dit que ces sommes devront être réglées avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la décision ;

— dit qu’au contraire, à défaut du règlement d’une seule mensualité ou d’un seul terme à son exacte échéance, l’intégralité des sommes deviendra immédiatement exigible ;

— déclaré la demande en constat de la résiliation du bail présentée par la société Action logement services recevable ;

— constaté la résolution du contrat de bail conclu le 3 septembre 2020, avec effet au 1er novembre 2020, entre d’une part, Mme [T] [R] et d’autre part, Mme [M] [L] et M. [I] [Y], portant sur I’immeuble situé [Adresse 7], à la date du 24 janvier 2023 par l’effet de la clause résolutoire ;

— ordonné l’expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, de Mme [M] [L], avec si besoin est le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier à défaut de libération volontaire des lieux ;

— rappelé que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

— fixé l’indemnité d’occupation due mensuellement par Mme [M] [L] à Mme [T] [R] à une somme égale au montant du loyer et de la provision mensuelle pour charges révisés qu’elle aurait réglé à défaut de résiliation du bail, soit la somme de 658 euros, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné Mme [M] [L] à payer à la société Action logement services, subrogée dans les droits de la bailleresse, les indemnités d’occupation dues à compter du terme de janvier 2023, après déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux, étant précisé que ladite condamnation est subordonnée à la production d’une quittance subrogative établie par la bailleresse ;

— rejeté toutes les autres et plus amples demandes de la société Action logement services ;

— condamné in solidum Mme [M] [L] et M. [I] [Y] aux dépens comprenant le coût des commandements de payer du 24 novembre 2022 ;

— condamné in solidum Mme [M] [L] et M. [I] [Y] à payer à la société Action logement services la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que la décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Par déclaration du 30 novembre 2023, Mme [L] a interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions déposées le 9 février 2024, l’appelante demande à la cour de :

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* déclaré la demande en constat de la résiliation du bail présentée par la société Action logement services recevable ;

* constaté la résolution du contrat de bail conclu le 3 septembre 2020, avec effet au 1er novembre 2020, entre d’une part, Mme [T] [R] et d’autre part, Mme [M] [L] et M. [I] [Y], portant sur l’immeuble situé [Adresse 7], à la date du 24 janvier 2023 par l’effet de la clause résolutoire ;

* ordonné l’expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, de Mme [M] [L], avec si besoin est le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier à défaut de libération volontaire des lieux ;

* fixé l’indemnité d’occupation due mensuellement par Mme [M] [L] à Mme [T] [R] à une somme égale au montant du loyer et de la provision mensuelle pour charges révisés qu’elle aurait réglé à défaut de résiliation du bail, soit la somme de 658 euros, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

* condamné Mme [M] [L] à payer à la société Action Logement services, subrogée dans les droits de la bailleresse, les indemnités d’occupation dues au terme de janvier 2023, après déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à libération définitive des lieux, étant précisé que ladite condamnation est subordonnée à la production d’une quittance subrogative établie par la bailleresse ;

* condamné in solidum Mme [M] [L] et M. [I] [Y] aux dépens comprenant le coût des commandements de payer du 24 novembre 2023 ;

* condamné in solidum Mme [M] [L] et M. [I] [Y] à payer à la société Action Logement services la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

— Débouter la société Action logement services de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

— Surseoir à l’exécution de la clause résolutoire,

— Lui accorder des délais de paiement sur une période de 36 mois afin de se libérer de sa dette,

— Statuer ce que de droit quant aux dépens.

Par dernières conclusions déposées le 11 avril 2024, la société Action logement services demande à la cour de :

— Débouter Mme [M] [L] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire,

— Prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— Ordonner l’expulsion de Mme [M] [L] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner Mme [M] [L] à lui payer la somme de 4.200 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 novembre 2022 sur la somme de 2.391 euros , et pour le surplus à compter de l’assignation,

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— Condamner Mme [M] [L] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— Condamner Mme [M] [L] à lui payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Mme [M] [L] en tous les dépens d’appel.

M. [I] [Y] n’a pas constitué avocat, bien que la déclaration d’appel et les conclusions d’appelant lui ont été signifiées le 8 février 2024 à personne.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 février 2025.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

1. Sur l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit

L’article 1103 du code civil énonce que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur applicable en l’espèce, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article XI, libellé 'Clause résolutoire’ figurant dans le contrat du 3 septembre 2020 conclu entre Mme [T] [R], d’une part, et par Mme [M] [L] et M. [I] [Y], d’autre part, énonce qu’à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer, des charges justifiées ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit. (…) Le commandement de payer doit être délivré par l’intermédiaire d’un huissier de justice. Si le locataire refuse de quitter les lieux, il pourra y être contraint par ordonnance de référé.

Il convient de relever que le dispositif des conclusions de Mme [L] comporte une demande d’infirmation des dispositions du jugement entrepris ayant déclaré recevable la demande en constat de la résiliation du bail introduite par Action logement services et ayant constaté la résolution du contrat de bail conclu le 3 septembre 2020 par l’effet de la clause résolutoire, ainsi qu’une demande tendant à débouter la SAS Action logement services de 'l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions'.

Or, l’appelante ne formule pas de moyen à l’appui de sa demande d’infirmation du chef de dispositif ayant déclaré recevable la demande en constat de la résiliation du bail introduite par Action logement services.

Par ailleurs, s’agissant du bien-fondé de la demande d’acquisition de la clause résolutoire, Mme [L] reconnaît que les causes du commandement de payer du 24 novembre 2022 reprenant la clause résolutoire, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois imparti.

Si elle invoque un accord préalable avec la société Action logement services, au titre de la garantie VISALE, lui permettant de s’acquitter de son passif locatif en procédant à un premier virement de 1.000 euros, puis à des versements mensuels successifs de 100 euros en sus de son loyer, aucun des documents communiqués aux débats ne permet d’établir l’existence d’un tel accord entre les parties.

Dès lors, la cour ne peut que confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté la résolution du contrat de bail liant les parties, par l’effet de la clause résolutoire pour non paiement des loyers et charges.

La condamnation de l’appelante au paiement de l’arriéré de loyers et charges, non critiquée, est également confirmée.

2. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24, paragraphe V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, (version en vigueur du 01 septembre 2019 au 29 juillet 2023) le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [L] demande à la cour de tenir compte sa situation financière et personnelle, ainsi que de la reprise du paiement des indemnités d’occupation, et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi des délais de paiement avec un échelonnement de sa dette sur une durée de 36 mois.

Or, Mme [L] se borne à solliciter des délais de paiement sans produire des éléments permettant à la cour d’apprécier sa situation financière actuelle, les justificatifs de revenus communiqués consistant dans son avis d’imposition établi en 2023 pour les revenus perçus en 2022 (pièce n°4) et un relevé de situation Pôle emploi de juillet 2023 (pièce n°3). En outre, elle ne formule pas de proposition de règlement concrète.

Dès lors, Mme [L] est déboutée de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire et le jugement est confirmé en ses dispositions relatives à l’expulsion et à l’indemnité d’occupation.

3. Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution donnée au litige, les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance sont confirmées.

Mme [L] succombant, est condamnée aux dépens de l’appel, ainsi qu’à payer à la société Action logement services la somme complémentaire de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement entrepris des chefs de dispositions dont il a été interjeté appel ;

Y ajoutant,

Déboute Mme [M] [L] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire;

Condamne Mme [M] [L] à payer à la société Action logement services la somme complémentaire 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Mme [M] [L] aux dépens de l’instance d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY