AFFAIRE :N° RG 24/01413

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION en date du 21 Mars 2024 du Juge des contentieux de la protection de CAEN

RG n° 23/00710

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 09 MAI 2025

APPELANTE :

S.C.I. A3

N° SIRET : 438 298 895

[Adresse 1]

[Localité 3]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée par de M^e Thomas LECLERC, avocat au barreau de CAEN

INTIME :

Monsieur [L] [F]

né le 03 Janvier 1953 à [Localité 5] (MAROC)

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Non représenté, bien que régulièrement assigné

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 06 mars 2025

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

ARRET prononcé publiquement le 09 mai 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

Suivant acte sous signature privée du 30 juin 2020, prenant effet au 1er juillet 2020, la SCI A3, représentée par son mandataire la société Joly, a donné à bail à M. [L] [F] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 307 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 90 euros.

Par acte du 11 août 2023, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 17 août 2023, la SCI A3 a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme de 1.777,23 euros au titre des loyers et charges impayés au 4 août 2023, terme d’août 2023 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2023, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 1er décembre 2023, la SCI A3 a assigné M. [L] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, statuant en référé, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 11 octobre 2023, à défaut et subsidiairement, voir prononcer la résiliation du bail liant les parties, aux torts exclusifs du locataire défaillant pour non-paiement des loyers et charges dus, à la date du jugement à intervenir, de voir ordonner en conséquence la libération des lieux et de voir condamner M. [F] au paiement des différentes sommes au titre des loyers impayés et d’indemnités d’occupation, outre les frais irrépétibles et les dépens.

Par ordonnance de référé du 21 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a :

— rejeté la demande en paiement à titre provisoire formée par la SCI A3 à l’encontre de M. [L] [F] au titre de l’existence d’une dette locative ;

— dit n’y avoir lieu à octroyer des délais de paiement à M. [L] [F] ;

— rejeté la demande en résiliation de bail formée par la SCI A3 ;

— dit n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— rejeté la demande tendant à dire M. [L] [F] occupant sans droit ni titre des lieux litigieux ;

— rejeté la demande tendant à l’expulsion de M. [L] [F] ;

— rejeté la demande tendant au transport et à la séquestration des meubles abandonnés;

— rejeté la demande tendant à la condamnation à titre provisoire de M. [L] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

— rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties ;

— condamné la SCI A3 aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer délivré au locataire, de l’assignation ainsi que de sa notification;

— débouté la SCI A3 de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ;

— rappelé que la décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Par déclaration du 11 juin 2024, la SCI A3 a fait appel de cette ordonnance.

Par dernières conclusions déposées le 23 octobre 2024, l’appelante demande à la cour de :

— Infirmer l’ordonnance entreprise en toute ses dispositions qui lui font grief ;

Statuant à nouveau,

— Juger que M. [F] n’a pas déféré au commandement de payer susvisé,

— Juger, en conséquence, la résiliation du bail à compter du 11 octobre 2023,

— Juger que M. [F] était occupant sans droit ni titre depuis le 11 octobre 2023,

— Juger que M. [F] devra laisser libre de toute occupation les lieux situés [Adresse 4], et qu’à défaut, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, pourra être poursuivie, si besoin avec l’assistance du cornmissaire de police ou d’un officier de police judiciaire, et ce dès la première tentative d’exécution ainsi que d’un serrurier et si besoin est 15 jours après le commandement de quitter les lieux,

— Ordonner qu’il soit procédé, le cas échéant, à la séquestration des meubles selon les modalités prévues aux articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, – Condamner M. [F] au paiement de la somme de 3.205,18 euros au titre des loyers impayés et indemnité d’occupation, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de la signification de l’assignation jusqu’à complet paiement,

— Fixer au loyer courant tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, avec les charges, l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [F], révisable le 1er juillet de chaque année selon les conditions prévues au contrat au titre de la révision du loyer, et, en dernier lieu à la somme de 452,30 euros,

— Condamner M. [F] à payer cette somme jusqu’à complète libération des lieux,

— Condamner M. [F] à payer à la SCI A3 la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [F] en tous les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 11 octobre 2022 et l’assignation.

M. [L] [F] n’a pas constitué avocat, bien que la déclaration d’appel et les dernières conclusions lui ont été signifiées respectivement les 1er octobre et le 7 novembre 2024, à l’étude de commissaire de justice.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 février 2025.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

SUR CE, LA COUR

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 23 de cette même loi, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

En l’espèce, le premier juge a rejeté les demandes du bailleur au motif que celui-ci ne justifiait pas de nombreuses sommes mises au débit du compte locatif notamment au titre des charges réelles récupérables (TEOM ou encore charges locatives), de l’augmentation des échéances mensuelles au titre loyers et provisions pour charges, de frais de relance.

En cause d’appel, le bailleur communique :

— un décompte actualisé au 9 octobre 2024,

— un justificatif du montant de la TEOM (taxe ordures ménagères) pour 2022 et pour 2023 (avis d’impôt)

— des décomptes de charges pour l’exercice du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 et pour l’exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 établi par le syndic de copropriété, étant précisé s’agissant du premier décompte que M. [F] est entré dans les lieux seulement le 1er juillet 2020.

Ne sont toujours pas justifiés les frais de relance, le montant de la TEOM pour 2020 et 2021, des augmentations du loyer avant l’échéance annuelle.

Doivent donc être déduits du décompte du bailleur :

— les frais de relance pour : 211 euros

— les TEOM 2020 et 2021: 157,27 euros

— le surcoût du loyer en avril 2023, mai 2023, juin 2023 : 122 euros.

Il reste donc dû par le locataire au 7 octobre 2024, la somme de 2.714,91 euros.

M. [F] sera condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2023, date de l’assignation devant le premier juge.

Le bailleur justifie de la délivrance le 11 août 2023 d’un commandement de payer la somme de 1.777,23 euros visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail qui stipule une résolution de plein droit de ce dernier deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges .

Les causes de ce commandement sont restées impayées pendant plus de deux mois.

La résiliation du bail sera donc constatée à la date du 11 octobre 2023

Il sera octroyé au preneur un délai d’un mois pour quitter les lieux et à défaut il pourra être procédé à son expulsion dans les conditions précisées au dispositif du présent arrêt.

Il n’y a pas lieu de réduire le délai prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution sans qu’il y ait lieu en l’espèce de statuer sur ce point.

Le preneur sera condamné, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et soumise à la même indexation.

Au vu de la solution donnée au litige, les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile seront infirmées.

M. [F] sera condamné aux dépens de première instance et d’appel et sera condamné à payer à la SCI A3 la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, mis à disposition au greffe ;

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à l’appel ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate à la date du 11 octobre 2023 la résilation du bail conclu entre la SCI A3 et M. [L] [F] portant sur le bien sis [Adresse 4] ;

Accorde à M. [L] [F] un délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt pour libérer les lieux donnés à bail de sa personne et de ses biens ainsi que de tout occupant de son chef ;

A défaut, ordonne l’expulsion du locataire ou de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Condamne M. [L] [F] à payer à la SCI A3, de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et soumise aux mêmes variations ;

Condamne M. [L] [F] à payer à la SCI A3 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 7 octobre 2024 la somme de 2.714,91 euros avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2023 ;

Condamne M. [L] [F] aux dépens de première instance et d’appel comprenant le coût du commandement de payer du 11 août 2023 et de l’assignation du 24 novembre 2023 ;

Condamne M. [L] [F] à payer à la SCI A3 la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY