AFFAIRE :N° RG 24/01037

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION en date du 27 Mars 2024 du Tribunal paritaire des baux ruraux de LISIEUX

RG n° 23/00013

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

BAUX RURAUX

ARRÊT DU 15 MAI 2025

APPELANT :

Monsieur [Z] [P]

né le 29 Juillet 1957 à [Localité 8]

[Adresse 14]

[Adresse 14]

[Localité 12]

Représenté par M^e Christelle MAZIER, avocat au barreau de LISIEUX

INTIME :

Monsieur [M] [Y] [B]

né le 09 Janvier 1954 à [Localité 15]

[Adresse 9]

[Localité 7]

Comparant, assisté de M^e Hélène SCELLES, avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 13 mars 2025

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

ARRET prononcé publiquement le 15 mai 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

M. [M] [B] est propriétaire de parcelles de terre en nature d’herbage situées sur la commune de [Localité 12], cadastrées section D [Cadastre 4] lieu-dit [Localité 10] et D [Cadastre 5] lieu-dit [Localité 11] et a mis ces terres à la disposition de M. [Z] [P] à titre onéreux à la suite de ventes d’herbe à compter de juillet 2010.

Invoquant l’absence de règlement des fermages malgré mises en demeure, M. [B] a, par requête reçue le 21 août 2023, saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Lisieux aux fins, notamment, de voir prononcer la résiliation du bail rural conclu tacitement, ordonner l’expulsion de M. [P], condamner ce dernier à remettre en état les terres sous astreinte et le condamner au paiement de la somme de 26.000 euros en règlement de l’arriéré des ventes d’herbe, subsidiairement au titre des fermages impayés.

Le 24 janvier 2024, un procès-verbal de non-conciliation a été établi.

Par jugement du 27 mars 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux de Lisieux a :

— déclaré recevable la demande tendant au prononcé de la résiliation du bail,

— prononcé la résiliation du bail liant les parties,

— dit qu’en conséquence M. [P] devra libérer les lieux de sa personne et de ses biens dans le mois de la notification de la présente décision, faute de quoi il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamné M. [P] au paiement en deniers ou quittances de la somme de 6.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2023,

— condamné M. [P] à verser à M. [B] la somme de 1.200 euros à titre d’indemnité de procédure,

— débouté les parties 'du surplus de l’intégralité de leurs demandes',

— condamné M. [P] aux dépens.

Selon déclaration du 24 avril 2024, M. [P] a relevé appel de cette décision.

Par dernières conclusions du 13 décembre 2024 soutenues oralement à l’audience, l’appelant demande à la cour d’infirmer le jugement attaqué en ce qu’il a déclaré recevable la demande tendant au prononcé de la résiliation du bail, a prononcé la résiliation du bail liant les parties et portant sur les parcelles cadastrées D [Cadastre 5] et D [Cadastre 5] sur la commune de [Localité 12], a dit qu’en conséquence M. [P] devra libérer les lieux de sa personne et de ses biens dans le mois de la notification de la présente décision, faute de quoi il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, l’a condamné au paiement en deniers ou quittances de la somme de 6 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2023, l’a condamné à verser à M. [B] la somme de 1 200 euros à titre d’indemnité de procédure, l’a débouté de ses demandes et l’a condamné aux dépens, statuant à nouveau de ces chefs, de reconnaître l’existence d’un bail rural depuis 2010 entre lui et M. [B] portant sur les parcelles de terre situées sur la commune [Localité 12] désormais [Localité 13], cadastrées 0D [Cadastre 4], 0D [Cadastre 5], 0D [Cadastre 6] et 0A [Cadastre 1], 0A [Cadastre 2] et 0A [Cadastre 3] moyennant un fermage annuel de 100 euros par hectare, de déclarer irrecevable la demande de résiliation dudit bail rural, en tout état de cause de débouter M. [B] de sa demande de résiliation du bail rural ainsi que des demandes subséquentes d’expulsion et de remise en état des terres, de condamner M. [B] à lui restituer les chèques n°4560435, 3285407 tirés sur le Crédit mutuel et n°1918762 tiré sur le Crédit agricole sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la notification de l’arrêt à intervenir, de condamner M. [B] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, de déclarer irrecevable car prescrite la demande en paiement des fermages antérieurs au 21 août 2018, de débouter l’intimé de toutes ses demandes et de condamner celui-ci à lui verser la somme de 4.000 euros à titre d’indemnité de procédure ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’appui de ses prétentions, il soutient d’abord que la vente d’herbes et le bail rural verbal consentis depuis 2010 par M. [B] portent sur les parcelles de terre situées sur la commune [Localité 12] devenue [Localité 13], cadastrées 0D [Cadastre 4], 0D [Cadastre 5] ainsi que 0D [Cadastre 6], 0A [Cadastre 1], 0A [Cadastre 2] et 0A [Cadastre 3] pour une contenance totale de 14 ha 76 a 92 ca, moyennant un fermage annuel de 100 euros par hectare, parcelles dont M. [B] n’a jamais contesté être propriétaire, ce que confirme les relevés de publicité foncière, et dont celui-ci a reconnu l’occupation par M. [P].

Par ailleurs, l’appelant affirme que la demande en résiliation du bail formée par M. [B] est irrecevable pour ne pas avoir été précédée de deux mises en demeure régulières, la seconde ne reprenant pas les dispositions de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, et en ce qu’il ne s’est pas écoulé un délai de trois mois entre la seconde mise en demeure et la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux afin de résiliation du bail.

Sur le fond, l’appelant expose que le bailleur a refusé d’encaisser les chèques émis en règlement du fermage annuel à compter de l’année 2020, soutenant que ces chèques étaient tirés non sur son compte personnel mais sur celui de l’EARL de la cour Fauvel dont il est le gérant mais étaient auparavant acceptés par le bailleur, que tout paiement pouvait émaner d’un tiers en vertu de l’article 1342-1 du code civil, qu’il ne dispose d’aucune quittance et que les montants des fermages réclamés seulement à partir de 2022 par le bailleur sont erronés. Il estime que ces circonstances constituent des motifs légitimes et sérieux de non paiement des fermages.

M. [P] conteste avoir dégradé les terres louées ou avoir commis des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation des parcelles au sens de l’article L. 411-31-1 du code rural et de la pêche maritime, exposant qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été établi, qu’il a fait tailler les haies, que l’état des lieux par un expert foncier qu’il produit contredit le procès-verbal d’huissier communiqué par le bailleur et que les attestations et photographies versées aux débats sont dépourvues de valeur probante.

L’appelant fait valoir qu’en vertu de l’article 2224 du code civil la demande en paiement de fermages impayés est irrecevable car prescrite pour la période antérieure au 21 août 2018, le bailleur n’ayant formé cette demande que par requête déposée le 21 août 2023, et conteste tout acte de reconnaissance d’une dette antérieure susceptible d’avoir interrompu le cours de la prescription.

Il affirme qu’il résulte des échanges entre les parties et des paiements effectués par ses soins que le montant du fermage annuel est de 2 000 euros et non de 4.000 euros, que les fermages impayés se limitent aux fermages pour les années 2020, 2021 et 2022 qu’il n’a pu régler en raison du refus d’encaissement par le bailleur des chèques adressés et qu’il a payé la somme de 6.000 euros due en remettant un chèque à M. [B] à l’audience du tribunal.

M. [P] indique avoir transmis à M. [B] avant l’audience deux chèques pour un montant total de 4.000 euros en règlement des fermages des années 2023 et 2024.

Par dernières conclusions du 15 octobre 2024 soutenues oralement à l’audience, M. [B] demande à la cour de confirmer le jugement attaqué.

Subsidiairement, il demande de confirmer la recevabilité de son action en résiliation du bail et en expulsion, de constater l’absence de prescription de son action en paiement de l’arriéré des ventes d’herbe et/ou des loyers échus, de confirmer/prononcer la résiliation du bail conclu entre les parties sur les parcelles situées sur la commune [Localité 12], cadastrées D [Cadastre 4] et D [Cadastre 5] et d’ordonner en conséquence l’expulsion de M. [P] de ces parcelles, de condamner celui-ci à remettre en état les terres dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, de condamner M. [P] à lui payer la somme de 26.000 euros en règlement des ventes d’herbes et/ou paiement des loyers échus avec intérêts au taux légal à compter de la réception de la lettre recommandée du 23 mai 2022, d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, de rejeter toutes les prétentions de M. [P], de condamner celui-ci au versement d’une indemnité de 3.000 euros au titre de l’abus de droit, celle de 1 800 euros à titre d’indemnité de procédure ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir qu’il a adressé une seconde mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 15 décembre 2022, que la première mise en demeure ne mentionne pas l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime mais en reprend les termes, la seule référence par le bailleur du défaut de paiement des fermages et du mauvais entretien des terres suffit à justifier la résiliation du bail et que l’inobservation du délai de trois mois entre la troisième mise en demeure par avocat et la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux est indifférente car le défaut de paiement a persisté à l’expiration du délai de trois mois.

L’appelant considère que sa demande en paiement des fermages est recevable, le preneur ayant reconnu à de nombreuses reprises devoir des sommes à ce titre. Il soutient ne pas avoir reçu tous les chèques invoqués par M. [P] et justifie son refus de les encaisser par le fait qu’ils étaient tirés sur le compte de l’EARL de la cour Fauvel et non de son preneur et que leur encaissement aurait pu être invoqué par cette entité pour bénéficier d’un bail rural.

Il maintient sa demande de résiliation du bail pour agissements du preneur au sens de l’article L. 411-31 2° du code rural et de la pêche maritime, faisant état d’un mauvais entretien des parcelles caractérisé par la présence de ronces, d’herbes hautes, de clôtures non entretenues, d’un arbre mort sur l’herbage.

M. [B] reconnaît avoir encaissé les deux chèques d’un montant total de 4.000 euros avant l’audience.

MOTIFS

1. Sur la reconnaissance du bail rural

Les parties s’accordent sur l’existence d’un bail rural verbal depuis juillet 2010 à la suite de ventes d’herbe.

Il ressort des échanges de courrier entre les parties, du projet d’acte de vente des terres litigieuses ainsi que des relevés de publicité foncière produits que ce bail porte sur les parcelles de terre dont M. [B] est propriétaire, situées sur la commune [Localité 12] devenue [Localité 13] et cadastrées 0D [Cadastre 4], 0D [Cadastre 5] ainsi que 0D [Cadastre 6], 0A [Cadastre 1], 0A [Cadastre 2] et 0A [Cadastre 3].

Le jugement sera donc infirmé en ce sens sur ce point.

Par ailleurs, c’est par des motifs pertinents non remis en cause par les pièces produites à hauteur d’appel que le tribunal a fixé le montant du fermage pour l’ensemble de ces parcelles à la somme annuelle de 2 000 euros.

2. Sur la demande de résiliation du bail rural

Selon l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition.

2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation. […]

Les motifs de résiliation doivent s’apprécier au jour de la demande de résiliation.

Aux termes de l’article R. 411-10, la mise en demeure prévue au 1° de l’article L. 411-31 pour l’application de l’application de l’article L. 411-53 est faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

2-1 Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages

Pour déclarer recevable la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement du fermage, le tribunal a retenu que la mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception le 16 juin 2023 par le conseil de M. [B], distribuée le 22 juin suivant reproduisait les termes de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, mentionnait la somme de 26.000 euros au titre du solde des fermages dus pour les années 2013 à 2019 et au titre des fermages dus pour les années 2020 à 2022 et que si le tribunal paritaire des baux ruraux avait été saisi par requête déposée le 21 août 2023, soit moins de trois mois après la délivrance de la mise en demeure, le défaut de paiement des loyers persistait au jour de l’introduction de l’instance.

Contrairement à ce que soutient l’appelant, deux mises en demeure sont nécessaires pour entraîner la résiliation du bail sauf si le paiement de deux termes est demandé dans une seule mise en demeure (Civ. 3e, 19 décembre 2019, n°18-22.072), ce qui est le cas de la mise en demeure du 16 juin 2023, qui porte sur les échéances annuelles de 2020, 2021 et 2022.

Cependant, les motifs de résiliation du bail s’appréciant au jour de l’introduction de la demande tendant à cette fin, une telle demande n’est pas recevable s’il ne s’est pas écoulé un délai de trois mois entre la mise en demeure et la saisine d’un tribunal paritaire des baux ruraux afin de résiliation du bail pour défaut de paiement du fermage, peu important que le défaut de paiement ait persisté postérieurement à la demande de résiliation du bail (Civ. 3e, 12 décembre 1990, n°88-20.380).

Or, en l’espèce, il ne s’est pas écoulé trois mois entre la seule mise en demeure régulière réceptionnée le 22 juin 2023 et la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux le 21 août suivant, de sorte que la demande, de sorte que la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages doit être déclarée irrecevable.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce sens.

2-2 Sur le bien-fondé de la demande de résiliation du bail pour agissements du preneur

M. [B] reproche à M. [P] de mal entretenir les parcelles en nature d’herbage louées en laissant subsister de hautes herbes, des chardons, des ronces, un arbre mort, des déchets, en n’entretenant pas les clôtures, en installant des barbelés, en laissant des bêtes mortes sur ces terres jusqu’à l’intervention de la gendarmerie et en autorisant des chasseurs à passer par ces terres.

Cependant, aucun état des lieux d’entrée n’ayant été établi par les parties, l’état initial des parcelles louées n’est pas déterminé.

Dans ces conditions, le procès-verbal de constat établi non contradictoirement le 27 octobre 2023, les attestations de Mme [O] [S] des 26 septembre 2021 et 26 février 2024 et les photographies ni datées ni authentifiées produites par M. [B] ne démontrent pas à suffisance un défaut d’entretien imputable au preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds composé d’herbages, ce dernier produisant un état des lieux réalisé par un expert foncier le 16 décembre 2023 démontrant le bon état d’entretien des parcelles en cause.

La demande de résiliation du bail pour agissements du preneur sera donc rejetée.

3. Sur la demande en paiement des fermages

3-1 Sur la recevabilité de la demande en paiement des fermages

L’action en paiement des fermages étant soumise à la prescription quinquennale prévue à l’article 2224 du code civil, c’est à juste titre que l’appelant soutient que l’action en paiement de fermages engagée par M. [B] par requête déposée le 21 août 2023 n’est recevable qu’en ce qui concerne les fermages postérieurs au 21 août 2018, à savoir pour les fermages des années 2019 à 2023, aucune des pièces communiquées par l’intimé n’étant de nature à établir une reconnaissance de sa dette par M. [P] susceptible d’avoir interrompu le cours de la prescription au sens de l’article 2240 du code civil.

L’action en paiement des fermages introduite par M. [B] sera donc déclarée irrecevable en ce qui concerne les fermages antérieurs au 21 août 2018 et recevable pour les échéances annuelles postérieures.

3-2 Sur le bien-fondé des demandes portant sur les fermages postérieurs au 21 août 2018

Les parties s’accordent sur le versement et l’encaissement d’une somme de 6.000 euros par chèque remis à l’audience de jugement du tribunal paritaire des baux ruraux et d’une somme de 4.000 euros par chèques remis avant l’audience devant la cour par M. [P] en paiement des fermages restant dus.

Le preneur indique avoir ainsi réglé les fermages dus pour les années 2020 à 2024.

Or il ressort de la lettre adressée à M. [P] le 15 décembre 2022 par M. [B] (Pièce appelante n°3), dont la réalité n’est pas discutée, que celui-ci réclamait alors la somme de 6.000 euros due au titre des fermages pour les années 2020, 2021 et 2022.

Les termes de cette lettre sont corroborés par ceux de la mise en demeure adressée le 16 juin 2023 par lettre recommandée avec demande d’avis de réception par le conseil de M. [B], qui mentionne un défaut de paiement des fermages depuis 2020.

Ainsi, M. [P] justifie avoir payé les fermages dus à M. [B] pour les années 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 comprenant ceux réclamés par ce dernier.

Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef, et, la cour statuant à nouveau, la demande en paiement des fermages formée par M. [B] sera rejetée.

4. Sur les demandes indemnitaires

La solution donnée au litige commande de rejeter la demande indemnitaire formée par M. [B] pour procédure abusive.

Le droit d’exercer une action en justice ou une voie de recours ne dégénère en abus que s’il révèle de la part de son auteur une intention maligne, une erreur grossière ou une légèreté blâmable dans l’appréciation de ses droits qui ne saurait résulter du seul rejet de ses prétentions. Faute pour M. [P] d’établir un tel abus, sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

À ces motifs, le rejet des demandes indemnitaires sera confirmé.

5. Sur les demandes accessoires

Au regard de la solution donnée au litige, les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance seront infirmées.

M. [B], qui succombe, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

Il n’y a pas lieu de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a rejeté les demandes indemnitaires des parties pour procédure abusive,

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,

Dit qu’un bail rural est conclu entre M. [M] [B] et M. [Z] [P] depuis juillet 2010 sur les parcelles de terre situées sur la commune [Localité 12] devenue [Localité 13] et cadastrées 0D [Cadastre 4], 0D [Cadastre 5] ainsi que 0D [Cadastre 6], 0A [Cadastre 1], 0A [Cadastre 2] et 0A [Cadastre 3], moyennant un fermage annuel d’un montant de 2.000 euros ;

Déclare irrecevable la demande de résiliation du bail rural en cause pour défaut de paiement des fermages ;

Rejette la demande de résiliation du bail rural en cause pour agissements du preneur ;

Déclare irrecevable l’action en paiement des fermages formée par M. [M] [B] en ce qui concerne les fermages antérieurs au 21 août 2018 ;

Déclare recevable l’action en paiement des fermages formées par M. [M] [B] en ce qui concerne les échéances annuelles postérieures au 21 août 2018 ;

Rejette la demande en paiement des fermages postérieurs au 21 août 2018 formée par M. [M] [B] ;

Rejette les demandes indemnitaires formées par les parties ;

Condamne M. [M] [B] aux dépens de première instance et d’appel ;

Dit n’y a avoir lieu de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY