MINUTE N° 25/111

Copie exécutoire à :

— M^e Raphaël REINS

Copie à :

— M^e Valérie PRIEUR

— greffe du JCP du tribunal judiciaire de Colmar

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 03 Mars 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/02573 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IK2O

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 02 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Colmar

APPELANT :

Monsieur [F] [R]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 68066-2024-002450 du 11/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représenté par M^e Valérie PRIEUR, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE :

Madame [L] [K] [B] [X]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Raphaël REINS, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 janvier 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Selon contrat du 1er octobre 2017, Monsieur [M] [E], ancien propriétaire, aux droits de qui vient Madame [L] [X], a donné à bail à Monsieur [F] [R] un appartement situé [Adresse 2], moyennant paiement d’un loyer d’un montant initial de 330 euros et d’une provision sur charges de 80 euros.

Le 22 mars 2022, Madame [X] a fait signifier à Monsieur [R] un commandement de payer un arriéré de 1 230 euros, visant la clause résolutoire du bail.

Par acte du 13 juin 2023 et conclusions ultérieures, Madame [L] [X] a assigné Monsieur [F] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Colmar, aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion du défendeur et de le voir condamner à lui payer la somme de 2 050 euros, portée à 4 510 euros le 7 décembre 2023, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 mai 2023, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer majoré des charges et accessoires, ainsi qu’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Monsieur [F] [R] n’a pas contesté la dette de 4 510 euros.

Par jugement du 2 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse a :

— constaté la résiliation du bail avec effet au 22 mai 2023,

— ordonné à Monsieur [F] [R] de libérer l’appartement à l’adresse [Adresse 2] de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef,

— dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, dès l’expiration du délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné Monsieur [R] [F] à payer à Madame [L] [X] la somme de 4 510 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 décembre 2023,

— fixé l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 410 euros par mois à compter du 23 mai 2023 et au besoin condamné Monsieur [F] [R] à s’acquitter de cette indemnité envers Madame [L] [X], à compter du 8 décembre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux avec restitution des clefs,

— condamné Monsieur [F] [R] à payer à Madame [L] [X] une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur [F] [R] aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 22 mars 2023, soit la somme de 86,03 euros,

— constaté que le jugement est exécutoire par provision.

Monsieur [F] [R] a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 10 juillet 2024.

Par ordonnance du 26 août 2024, l’affaire a été fixée à bref délai.

Par dernières écritures notifiées le 20 novembre 2024, Monsieur [F] [R] conclut à l’infirmation du jugement en toutes ses dispositions et demande à la cour de :

— réduire le montant des arriérés locatifs arrêté au 7 décembre 2023 à la somme de 3 280 euros,

— dire et juger que Madame [X] doit rembourser à Monsieur [R] la somme de 960 euros au titre de la restitution des avances sur charges pour l’année 2021,

— dire et juger que Madame [X] doit rembourser à Monsieur [R] la somme de 108,17 euros au titre du trop-perçu sur avances sur charges pour l’année 2023,

— ordonner la compensation entre les montants dus respectivement par les parties,

En conséquence,

— condamner Monsieur [R] à verser à Madame [X] la somme de 2 11,83 euros au titre du solde des arriérés locatifs,

— accorder les plus larges délais de paiement à Monsieur [R] afin qu’il puisse s’acquitter de sa dette par 35 versements mensuels de 62 euros, outre un 36ème versement de 41,83 euros,

— dire et juger que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés et qu’elle sera réputée ne pas avoir joué une fois la dette soldée,

— débouter Madame [X] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, ainsi que de tout éventuel appel incident,

— dire et juger n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire et juger que chaque partie conservera la charge de ses propres frais et dépens d’appel et de première instance.

Il fait valoir qu’il a rencontré des difficultés financières qui ne lui ont pas permis de régulariser l’arriéré locatif ; que l’appel est recevable en ce que le délai de recours a été suspendu par le dépôt d’une demande d’aide juridictionnelle ; qu’il ne conteste pas les arriérés locatifs jusqu’au mois de juillet 2023, précisant avoir repris le paiement des loyers courants à compter du mois d’août 2023 ; qu’à défaut d’avoir justifié du décompte des charges pour 2021, la bailleresse doit lui rembourser les provisions sur charges de 960 euros ; qu’il est créancier au titre de la régularisation des charges pour 2023.

Il fait valoir que sa situation s’est améliorée et qu’il est en mesure de s’acquitter du solde restant dû et conclut au rejet de la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières écritures notifiées le 27 décembre 2024, Madame [L] [X] a conclu ainsi qu’il suit :

In limine litis,

— déclarer l’appel irrégulier, irrecevable car tardif,

En conséquence,

— déclarer l’ensemble des demandes de Monsieur [R] irrecevables, en tout cas mal fondées,

— les rejeter,

Sur le fond,

— débouter Monsieur [F] [R] de l’intégralité de ses fins, moyens et demandes,

— déclarer les demandes de la concluante recevables et bien fondées,

Y faire droit,

En conséquence,

— confirmer en tout point le jugement du 2 avril 2024, sauf à parfaire les arriérés locatifs qui s’élèvent au 6 octobre 2024 à la somme de 7 380 euros,

Corrélativement,

— réformer la décision entreprise uniquement en ce que le premier juge statue comme suit : « condamne Monsieur [F] [R] à payer à Madame [L] [X] la somme de 4 510 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 décembre 2023 »,

Statuant à nouveau sur ce point,

— condamner Monsieur [F] [R] à payer à l’intimée la somme de 7 380 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date des présentes conclusions, montant à parfaire en fin de procédure,

— réserver les droits de la concluante d’actualiser ce montant en fin de procédure,

En tout état de cause,

— condamner Monsieur [F] [R] aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel,

— condamner Monsieur [F] [R] à verser à la concluante la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel.

Elle fait valoir que l’appelant ne règle plus les loyers depuis janvier 2023, à l’exception du loyer d’août 2023 ; qu’elle justifie des décomptes de charges ; que l’appelant a rendu l’appartement sale et abîmé et qu’il a déjà bénéficié d’importants délais de fait.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les pièces régulièrement communiquées ;

Sur la recevabilité de l’appel

Madame [X], qui demande dans le dispositif de ses conclusions que l’appel soit déclaré irrecevable, car tardif, n’a invoqué dans la discussion aucun moyen au soutien de cette prétention.

Au demeurant, l’appel est régulier comme ayant été formé dans les conditions posées à l’article 43 du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020 portant application de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, étant constaté que Monsieur [R] a déposé une demande d’aide juridictionnelle avant expiration du délai d’appel et que l’appel a été formé dans un nouveau délai d’un mois à compter de la décision l’admettant au bénéfice de l’aide juridictionnelle totale.

Sur l’arriéré locatif

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de payer à bonne date les loyers et les provisions sur charges.

Selon décompte versé aux débats par la bailleresse, il apparaît que les loyers ne sont plus payés depuis le mois de janvier 2023, à l’exception d’un versement de 410 euros pour le terme d’août 2023, de sorte que l’arriéré locatif arrêté au mois de juillet 2024 inclus s’élève à la somme de 7 380 euros.

L’appelant, à qui la charge de cette preuve incombe, ne verse aux débats aucun élément de nature à établir qu’il a effectué des paiements qui n’auraient pas été pris en compte.

Par ailleurs, l’intimée produit le décompte annuel des charges établi par le syndic de la copropriété pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 faisant apparaître un montant de charges locatives de 1 067,81 euros, supérieur au montant des provisions acquittées par le locataire à hauteur de 960 euros, soit un solde débiteur de 107,81 euros.

Le décompte annuel pour l’année 2023 fait apparaître un montant de charges locatives de 851,83 euros, période pour laquelle l’appelant s’est acquitté de provisions sur charges de 80 euros.

Les autres provisions mensuelles sur charges étant incluses dans le montant de l’arriéré locatif, il en résulte un solde créditeur de 108,17 euros.

Après imputation du solde débiteur de 2022, Monsieur [R] est créancier au titre des charges 2023 à hauteur de 36 centimes.

Malgré demande de l’appelant, l’intimée n’a en revanche pas produit le décompte de régularisation des charges pour l’année 2021, alors qu’en vertu de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, la mise en compte de provisions mensuelles sur charges l’oblige à en faire la régularisation annuelle.

A défaut de tout justificatif sur les montants réellement exposés pour l’année 2021, il convient de faire droit à la demande de Monsieur [R] portant sur la restitution des sommes versées par avance au titre des charges pour le montant global de 960 euros.

Après compensation des créances réciproques des parties, la dette locative sera en conséquence fixée à la somme de (7 380 ' 0,36 ' 960 =) 6 419,64 euros, que Monsieur [R] sera condamné à payer à l’intimée avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2024, date du jugement déféré, sur la somme de 4 510 euros et à compter du 27 décembre 2024, date d’augmentation de la demande, sur le surplus, le jugement déféré étant en conséquence infirmé quant au montant de la condamnation en paiement.

Sur les délais de paiement :

En vertu des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, outre que l’appelant n’a nullement repris le paiement du loyer courant, l’intimée verse aux débats un procès-verbal dressé le 7 août 2024 par Maître [Z], commissaire de justice, qui indique que Monsieur [R] a restitué les clefs de son logement le 6 août 2024 et a déclaré abandonner les biens restant à l’intérieur, de sorte que la reprise des lieux a été effectuée au profit de la bailleresse.

Dès lors, seul un délai maximal de deux ans pourrait être accordé à Monsieur [R], qui ne revendique donc plus son maintien dans les lieux.

Force est pour autant de relever que l’appelant ne démontre pas être en capacité de régler ou d’apurer significativement la dette dans ce délai, en ce qu’il justifie avoir perçu l’allocation de retour à l’emploi d’un montant mensuel moyen de 820 euros sur la période de janvier à mai 2024 et ne donne aucune indication sur sa situation financière à compter de juin 2024.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de délai de paiement.

Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

L’appelant, dont les prétentions ne prospèrent que très partiellement en appel et dont la condamnation en paiement est aggravée, sera condamné aux dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et sera condamné à payer à l’intimée la somme de 1 000 euros en compensation des frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

DECLARE l’appel recevable,

INFIRME le jugement déféré quant à la condamnation en paiement de l’arriéré locatif,

Statuant à nouveau de ce chef,

CONDAMNE Monsieur [F] [R] à payer à Madame [L] [X] la somme de 6 419,64 euros portant intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2024 sur la somme de 4 510 euros et à compter du 27 décembre 2024 sur le surplus,

REJETTE la demande de Madame [L] [X] pour le surplus,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,

Y ajoutant,

REJETTE la demande de délais de paiement,

CONSTATE que la condamnation à évacuer les lieux est devenue sans objet,

CONDAMNE Monsieur [F] [R] à payer à Madame [L] [X] la somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [F] [R] aux dépens de l’instance d’appel.

Le Greffier La Présidente