AFFAIRE : N° RG 24/00039

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de COUTANCES en date du 18 Décembre 2023

RG n° 22/00354

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 09 MAI 2025

APPELANTE :

S.C.I. [Adresse 1]

N° SIRET : 512 885 104

[Adresse 2]

[Localité 4]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée par M^e Sabrina LETROUIT, avocat au barreau de COUTANCES

INTIME :

Monsieur [X] [C] [O] [Y] [K]

né le 15 Juillet 1949 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté et assisté par M^e Albane SADOT, avocat au barreau de COUTANCES

DEBATS : A l’audience publique du 03 mars 2025, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre, a entendu seule les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 09 mai 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

*

* *

Suivant acte notarié du 18 décembre 2010, la SCI [D] Agon [Adresse 1] a consenti au profit de M. [X] [K] un bail d’habitation pour une durée initiale de 3 ans, portant sur un logement situé à [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 860 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 mai 2022, la SCI [D] a délivré à M. [X] [K] un congé pour le 17 décembre 2022 aux fins de reprise pour habiter au profit de l’un de ses associés, M. [E] [D], sans que ce congé ne contienne une proposition de relogement au locataire.

Pa acte de commissaire de justice du 16 décembre 2022, M. [K] a assigné la SCI [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Coutances afin de voir déclarer nul le congé signifié le 19 mai 2022, à titre infiniment subsidiaire, de lui accorder un délai d’un an pour quitter les lieux.

Par jugement du 18 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Coutances a :

— annulé le congé pour reprise signifié le 19 mai 2022 à M. [X] [K] ;

— débouté la SCI Bosquet Agon [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné la SCI Bosquet Agon [Adresse 1] à payer à M. [X] [K] la somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— rappelé l’exécution provisoire.

Par déclaration du 5 janvier 2025, la SCI [D] a interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions déposées le 31 janvier 2025, l’appelante demande à la cour de :

— Réformer le jugement entrepris,

En conséquence,

— Déclarer valable le congé pour reprise délivré le 19 mai 2022 par la SCI [D] à M. [X] [K],

— Constater que M. [X] [K] est occupant sans droit, ni titre, du bien immobilier sis [Adresse 1] a [Localité 3] appartenant à la SCI [Adresse 1],

— Prononcer l’expulsion de M. [X] [K] des lieux, ainsi que de tout bien et occupant de son chef par toutes les voies et les moyens de droit et si besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner M. [X] [K] au paiement d’indemnités d’occupation équivalentes au montant du loyer outre les charges jusqu’au départ effectif des lieux,

— Débouter M. [X] [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— Condamner M. [X] [K] à verser à la SCI [Adresse 1] la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions déposées le 21 janvier 2025, M. [X] [K] demande à la cour :

— Confirmer le jugement de première instance du 18 décembre 2023 en toutes ses dispositions,

A titre très infiniment subsidiaire, en cas d’infirmation du jugement et de validation du congé,

— Accorder à M. [X] [K] un délai d’un an pour quitter les lieux, à compter de la signification du jugement à intervenir.

En toutes hypothèses,

— Condamner la SCI Bosquet Agon [Adresse 1] à payer à M. [X] [K], la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et mettre à la charge de la SCI Bosquet Agon [Adresse 1] les entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 février 2025.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

L’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose :

'Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.'

A la date du 19 mai 2022, date de signification du congé pour reprise, le plafond de ressources annuelles visé à l’article 15 III alinéa 1 s’élevait à 21.139 euros pour les régions autres que [Localité 6] et l’Ile de France pour une personne seule.

Seuls les revenus de M. [K], séparé de son épouse depuis 2010, doivent être pris en considération.

Il résulte de l’avis d’imposition de M. et Mme [K] établi en 2022 qu’au titre de l’année 2021, l’intimé a perçu les revenus suivants :

— pensions de retraites : 12.515 euros

— la moitié des revenus de capitaux mobiliers déclarés : 633 euros/2 = 316,50 euros

— la moitié des revenus fonciers nets déclarés : 1.693 euros/2 = 846,50 euros

— des revenus soumis aux prélèvements libératoires : 13.510 euros

— total : 27.188 euros

Les revenus soumis aux prélèvements libératoires, qui figurent dans la colonne de M. [K] (déclarant 1) correspondent manifestement aux loyers d’un appartement de [Localité 5], bien commun, perçus par l’époux seul en vertu de l’ordonnance de non-conciliation du 6 août 2020, dans le cadre de son entreprise individuelle de 'location de terrains et d’autres biens immobiliers’ sous le n° de siret 482 454 568 00015.

Il ressort de ces éléments qu’à la date de notification du congé, M. [K] disposait de ressources supérieures au plafond de sorte que les dispositions de l’article 15 III alinéa 1 ne lui sont pas applicables et que la bailleresse n’était pas tenue de lui faire une proposition de relogement.

Ce premier moyen de nullité du congé est donc écarté.

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

La SCI [D] Agon [Adresse 1] justifie sa décision de reprise par la volonté de son associé, M. [E] [D], retraité depuis décembre 2022 et demeurant à Issy les Moulineaux, de passer sa retraite à Agon-Coutainville et d’établir sa résidence principale dans le bien loué.

Le caractère réel et sérieux de cette intention est suffisamment étayé par le procès-verbal d’assemblée générale de la SCI [D] Agon [Adresse 1] du 5 juin 2022 et par la prise à bail par M. [E] [D] d’un appartement meublé à Agon-Coutainville moyennant un loyer mensuel de 1 200 euros depuis le 1er février 2024.

En conséquence, il convient de débouter M. [K] de sa demande de nullité du congé, le jugement étant infirmé de ce chef.

Il convient de constater que le congé a pris effet le 17 décembre 2022 et que M. [K] est occupant sans droit ni titre depuis cette date, d’ordonner son expulsion et de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges contractuellement convenus jusqu’à la libération effective des lieux.

A titre subsidiaire, M. [K] sollicite un délai d’un an à compter de la signification de l’arrêt pour quitter les lieux.

En application de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

M. [K] justifie avoir effectué des recherches de logement sur [Localité 3] en 2022 et 2023 (pièces n° 12 à 23) et obtenu des réponses négatives des agences immobilières compte tenu du caractère très tendu du marché locatif à l’année.

Au regard des difficultés rencontrées pour se reloger dans le secteur, il convient d’accorder à M. [K] un délai pour libérer le bien loué, qui sera limité à trois mois à compter de la signification du présent arrêt compte tenu des délais de fait dont il a déjà bénéficié et de l’absence de justification de démarches récentes.

M. [X] [K] succombant, est condamné aux dépens de première instance et d’appel, à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 3.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et est débouté de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,

Déboute M. [X] [K] de sa demande de nullité du congé délivré le 19 mai 2022 aux fins de reprise pour habiter ;

Constate que M. [X] [K] est occupant sans droit ni titre du logement loué depuis le 17 décembre 2022, date de prise d’effet du congé ;

Ordonne l’expulsion de M. [X] [K] de ses biens et de tout occupant de son chef des locaux, objet du bail, dans le délai de trois mois suivant la signification du présent arrêt, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Condamne M. [X] [K] à payer à la SCI Bosquet Agon [Adresse 1] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges contractuellement convenus jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamne M. [X] [K] à payer à la SCI Bosquet Agon [Adresse 1] la somme de 3.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [X] [K] de sa demande formée à ce titre ;

Condamne M. [X] [K] aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY