Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 11 DÉCEMBRE 2025

(n° 447 , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/07168 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLGUJ

Décision déférée à la cour : ordonnance du 20 mars 2025 – JCP du TJ de Paris – RG n° 24/10356

APPELANT

M. [J] [L]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Lucie Hasenohrlova-Silvain de la SELEURL Chaloupecky Hasenohrlova-Silvain, avocat au barreau de Paris, toque : J009

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2025-11547 du 28/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

INTIMÉE

E.P.I.C. PARIS HABITAT OPH, RCS de Paris n°344810825, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Nicolas Berthier de la SELAS Cloix & Mendes-Gil, avocat au barreau de Paris, toque : P0173

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 octobre 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Caroline Bianconi-Dulin, conseillère, conformément à l’ article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel Rispe, président de chambre

Caroline Bianconi-Dulin, conseillère

Valérie Georget, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne Pambo

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte sous seing prive du 6 juin 2017 à effet au 14 juin 2017, l’établissement public Paris Habitat a consenti un bail d’habitation à M. [J] [L] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 183,63 euros outre une provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 2 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 234 ,21 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle. La commission de coordination des actions de prévention a été informée de la situation de M. [L].

Par acte du 4 novembre 2024, l’Epic Paris Habitat a fait assigner M. [L] devant le juge des contentieux de la protection de Paris statuant en référé, aux fins de voir, notamment :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

autoriser à faire procéder à l’expulsion de M. [L] avec l’intervention de la force publique si besoin, autoriser la séquestration des meubles,

condamner le requis à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et aux charges, à partir du lendemain de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu à libération des lieux ;

2 125,68 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 11 octobre 2024, à actualiser ;

500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire du 20 mars 2024, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a :

constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

constaté en conséquence, que le contrat conclu le 6 juin 2017 entre l’établissement public Paris Habitat, d’une part, et M.[L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 3 septembre 2024 ;

ordonné à M. [J] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin;

dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

dit que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

condamné M. [L], à verser à l’établissement public Paris Habitat une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, et, ce, à compter du 3 septembre 2024 jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux :

condamné M.[L] à payer à l’établissement public Paris Habitat la somme de 2 676,97 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif et indemnités d’occupation échues au 6 janvier 2025 ;

débouté M. [L] de ses demandes au titre de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire ;

débouté l’établissement public Paris Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné M. [L] aux dépens de la présente instance.

Par déclaration du12 avril 2025, M. [L] a relevé appel de cette décision de l’ensemble des chefs de dispositifs.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 11 juilet 2025, M. [L] demande à la cour, sur le fondement de l’article 1345-5 du code civil, de :

déclarer M. [L] recevable et bien fondé en son appel ;

infirmer l’ordonnance du tribunal judicaire de Paris Pôle civile de proximité du 20 mars 2025;

statuant de nouveau :

débouter l’établissement public Paris Habitat OPH de sa demande de l’acquisition de la clause résolutoire et sa demande de résiliation du bail ;

octroyer à M. [J] [L] un délai supplémentaire pour le paiement de l’arriéré de loyer impayé ;

fixer ledit délai sur une période de 2 ans.

par voie de conséquence,

ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire sous condition du paiement des échéances fixées par le juge ;

débouter Paris Habitat OPH de toute demande éventuelle formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Paris Habitat OPH aux entiers dépens

Dans ses dernières conclusions, remises et notifiées le 8 septembre 2025, l’EPIC Paris Habitat, demande à la cour, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1103, 1225 et 1227 du code civil dans leur rédaction postérieure au 1er octobre 2016 et des articles 1713 et 1728 du code civil, de :

recevoir l’établissement public Paris Habitat en toutes ses demandes et l’y déclarer bien fondé;

confirmer l’ordonnance rendue le 20 mars 2025 par le 'Juge des Contentieux de la Protection de Paris’ en toutes ses dispositions ;

condamner M. [J] [L] au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 octobre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Sur ce,

En l’espèce, l’appelant, dans le dispositif de ses dernières conclusions, qui fixe les limites du litige dont la cour est saisie, limite ses demandes à la suspension des effets de la clause résolutoire permettant l’octroi de délai de paiement en application des articles 1343-5 du code civil et 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

'V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

(…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges'.

En application des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précités, si le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Au soutien de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et en délais de paiement au visa de l’article 1343-5 du code civil, M. [L] fait état de sa situation personnelle et de sa bonne foi, faisant valoir :

— qu’il a connnu des soucis de santé,

— que sa situation administrative est sur le point d’être débloquée après qu’il a été convoqué à la Préfecture le 16 juin 2025 et a obtenu une confirmation du dépôt de son dossier de demande d’autorisation de travail le 11 juin 2025,

— qu’il a procédé à un versement de 100 euros sur le compte de Paris Habitat le 5 mai 2025 et de 90 euros le 2 juillet 2025.

L’Epic Paris Habitat s’oppose aux demandes de M. [L] indiquant que la situation de ce dernier n’a pas évolué depuis la décision entreprise, et que M. [L] est dans l’incapacité financière de faire face tant à sa dette locative qu’au paiement des loyers en cours.

Il résulte des pièces versées aux débats que :

— le solde de l’arriéré locatif s’établit désormais à 4 631, 30 euros suivant décompte arrêté au 8 septembre 2025 ;

— la dette locative a donc augmenté depuis la décision dont appel qui fixait à 2 676,97 euros la provision sur l’arriéré locatif et indemnités d’occupation échues au 6 janvier 2025 ;

— M. [L] n’a pas repris le versement de son loyer courant ;

— il ne justifie d’aucun revenu à l’exception d’aides ponctuelles de l’association Aurore outre des aides financières de l’association Bouée de l’espoir.

Dans ce contexte qui démontre l’incapacité pour M. [L] d’être en mesure d’améliorer rapidement sa situation financière et donc sa situation locative, il y a lieu de rejeter ses demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement.

L’ordonnance sera confirmée de ces chefs.

Il y a lieu de rejeter toute demande plus ample ou contraire.

Sur les demandes accessoires

Le premier juge a fait une exacte appréciation du sort des dépens et des frais irrépétibles.

L’ordonnance sera confirmée de ces chefs.

M. [L], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle devra supporter les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité pas plus que la situation économique des parties ne commandent qu’il soit alloué d’indemnité au titre des frais exposés dans le cadre de l’instance non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de l’appel,

Rejette les demandes de M. [L] de suspension des effets de la clause résolutoire et en délais de paiement ;

Confirme l’ordonnance entreprise en ses dipositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne M.[L] aux dépens d’appel recouvrés selon les dispositions de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;

Rejette la demande de l’établissement public Paris Habitat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT