AFFAIRE : N° RG 23/01602

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de CAEN en date du 08 Juin 2023

RG n° 22/03454

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 02 MAI 2025

APPELANTS :

Monsieur [C] [G] [B]

né le 18 Avril 1949 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Madame [F] [N] (sous mesure de protection de l’ATMP)

née le 06 Mars 1968 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-14118-2023-01425 du 23/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CAEN)

Représentés et assistés par M^e Aline LEMAIRE, substituée par M^e Anna SABIN, avocates au barreau de CAEN

INTIMEE :

COMMUNE DE [Localité 1], représentée par son maire en exercice

[Adresse 7]

[Localité 1]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée par M^e Nicolas TOUCAS, avocat au barreau de CAEN

DEBATS : A l’audience publique du 24 février 2025, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre, a entendu seule les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 02 mai 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

*

* *

Par jugement contradictoire du 8 juin 2023, auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits et de la procédure, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, dans un litige locatif opposant la commune de [Localité 1] à M. [C] [B] et Mme [F] [N], a :

— condamné solidairement Mme [F] [N] et M. [C] [B] à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 3.009,54 euros, selon décompte arrêté au 28 mars 2023 ;

— dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du mois d’août 2022 au jour du jugement ;

— suspendu l’effet de la clause de résiliation de plein droit moyennant le paiement par Mme [F] [N] et M. [C] [B] de la somme de 3.009,54 euros ;

— autorisé l’apurement de la dette en 18 versements mensuels égaux et successifs, au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du jugement, le premier devant intervenir dans les 30 jours de cette signification ;

— précisé que cet échéancier suspend le jeu de la clause résolutoire et toute voie d’exécution tant qu’il est respecté, mais qu’à défaut d’un seul versement à son échéance ou de paiement du loyer courant et des charges pendant le cours de l’échéancier, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, le jeu de la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bailleur pourra procéder à l’expulsion ;

Dans l’hypothèse de non respect de l’échéancier ci-dessus,

— ordonné, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, I’expulsion de Mme [F] [N] et M. [C] [B], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des lieux sis [Adresse 2], [Adresse 5], [Adresse 6], [Localité 1], au besoin avec le concours de la force publique, étant rappelé que le logement ne sera considéré comme libéré qu’à condition qu’il soit vide et que les clefs soient restituées à la commune de [Localité 1] ;

— condamné la partie défenderesse à vider le logement de tous objets et meubles entreposés par elle ou tous occupants de son chef ;

— dit qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place, ou entreposés en un autre lieu approprié, et décrits avec pléclsion par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

— rappelé que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à I’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés aux locataires, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque armée jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement de l’intéressé soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

— condamné solidairement Mme [F] [N] et M. [C] [B] à payer à la commune de [Localité 1] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, éventuellement indexé, et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, étant précisé que cette indemnité est due à compter du lendemain du lendemain de la date d’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à parfaite libération des lieux ;

En tout état de cause,

— condamné solidairement Mme [F] [N] et M. [C] [B] à payer à la commune de [Localité 1] une somme de 300 euros sur le fondement de I’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement Mme [F] [N] et M. [C] [B] aux dépens ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— rappelé que le jugement bénéficie de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 30 juin 2023, M. [C] [B] et Mme [F] [N] ont interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions déposées le 22 janvier 2024, M. [C] [B] et Mme [F] [N] demandent à la cour de :

— Réformer la décision dont appel en ce qu’elle a :

* condamné solidairement Mme [N] et M. [B] à payer à la commune de [Localité 1] une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné solidairement Mme [N] et M. [B] aux dépens,

* débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires,

Statuant à nouveau,

— Condamner la commune de [Localité 1] à verser à M. [B] et Mme [N] la somme de 3.150 euros (arrêtée au mois de janvier 2024) outre la somme de 42 euros par mois jusqu’à la réalisation des travaux permettant de remédier aux désordres à titre de dommages et intérêts,

— Condamner la commune de [Localité 1] à verser à M. [B] et Mme [N] la somme de 500 euros chacun en réparation de leur préjudice moral,

— Condamner la commune de [Localité 1] à verser à M. [B] et Mme [N] la somme de 314 euros au titre du remboursement des frais du procès verbal de constat d’huissier,

— débouter la commune de [Localité 1] prise en la personne de son représentant légal de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— Confirmer la décision dont appel pour le surplus,

— Condamner la commune de [Localité 1] à verser à M. [B] et Mme [N] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— La condamner aux entiers dépens.

Par dernières conclusions déposées le 4 avril 2024, la commune de [Localité 1] demande à la cour de :

A titre principal,

— Confirmer le jugement rendu le 8 juin 2023 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— Condamner en cause d’appel solidairement M. [B] et Mme [N] à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance,

A titre subsidiaire,

— Rejeter les conclusions indemnitaires des appelants.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 septembre 2024.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

Par arrêt du 19 décembre 2024, la cour a ordonné la réouverture des débats au 24 février 2025 et sur le fondement des articles 117 et 120 du code de procédure civile et 475 du code civil, a demandé les observations des parties sur l’intervention de la tutrice de Mme [N] sur la procédure.

Le conseil de Mme [N] indique être constitué pour l’ATMP, tutrice de Mme [N].

En cours de délibéré, les observations des parties ont été demandées sur la nullité de l’acte d’appel formé au nom de Mme [N], la cour entendant soulever d’office cette nullité sur le fondement de l’article 120 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur l’irrégularité de l’appel formé par Mme [N]

Selon l’article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte le défaut de capacité d’ester en justice.

Selon l’article 120 du code de procédure civile, les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public.

Le juge peut relever d’office la nullité pour défaut de capacité d’ester en justice.

Aux termes de l’article 475 du code civil, la personne en tutelle est représentée en justice par le tuteur.

Celui-ci ne peut agir, en demande ou en défense, pour faire valoir les droits extra-patrimoniaux de la personne protégée qu’après autorisation ou sur injonction du juge ou du conseil de famille s’il a été constitué. Le juge ou le conseil de famille peut enjoindre également au tuteur de se désister de l’instance ou de l’action ou de transiger.

Il ressort des pièces communiquées que Mme [N] fait l’objet d’une mesure de tutelle exercée par L’ATMP.

Or, il ressort de la déclaration d’appel que l’ATMP n’apparaît pas comme appelante ès qualités de tutrice de Mme [N] et dans ses conclusions, maître [S] précise représenter M. [B] et Mme [N] sans aucune mention de représentation de Mme [N] par sa tutrice.

Maître [S] a indiqué suite à la réouverture des débats qu’elle était constituée pour l’ATMP mais cette affirmation n’est nullement justifiée, aucun acte de constitution pour l’ATMP n’étant enregistré sur le RPVA.

L’appel formé au nom de Mme [N] est par conséquent nul pour défaut de capacité, Mme [N] ne pouvant agir en justice que par l’intermédiaire de son tuteur.

Sur les demandes de dommages et intérêts des locataires

L’article1719 du code civil et l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée prévoient que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En outre, le bailleur a l’obligation notamment de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Les caractéristiques du logement décent, visées par l’article 6 précité, énoncées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 renvoient notamment à :

— un logement assurant le clos et le couvert, des menuiseries extérieures et une couverture assurant contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— une nature et un état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentant pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— des réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité définie par les lois et règlements et en bon état d’usage et de fonctionnement,

— des dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettant un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail et doit faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

M. [B] fait valoir que l’appartement présente des désordres importants en lien avec une humidité importante, que l’état du logement s’est dégradé depuis 6 ans, qu’il ressort du procès-verbal de commissaire de justice produit qu’il s’agit d’un problème structurel, que la réalité des désordres a été constatée par l’Agence régionale de santé (ARS), qu’ils subissent un préjudice de jouissance ainsi qu’un préjudice moral.

La commune de [Localité 1] soutient que la preuve d’un problème d’humidité qui serait à la charge du bailleur n’est pas rapportée par les locataires, qu’il n’est produit aucun rapport d’expertise ou avis de l’ARS, qu’elle n’a eu aucun échange avec l’ARS, qu’elle n’a jamais été interpelée par les locataires au sujet d’un problème d’humidité avant l’instance en résiliation du bail.

Devant le premier juge, les locataires ont produit un constat de commissaire de justice réalisé le 20 octobre 2022 qui relève notamment un meuble de cuisine en mauvais état, un joint noirci, un revêtement PVC en mauvais état dans la cuisine, l’existence d’une fissure sur le plafond du coin cuisine, des traces d’humidité sur les murs en partie inférieure, un mauvais état des murs, un trou dans le mur au niveau du compteur d’eau, des traces d’humidité sur le plafond de la salle de bain, des traces noirâtres sur les murs autour des toilettes, un sol noirci sous la baignoire, un mur déformé dans la chambre, un revêtement de sol en mauvais état dans le couloir.

Le premier juge a justement retenu que ce constat n’établit pas la cause de ces désordres ni que ceux-ci relèvent de la responsabilité de la bailleresse, l’humidité pouvant provenir également d’un problème d’aération par les locataires qui sont dans les lieux depuis 2011 et dont il n’est pas justifié qu’ils aient avisé la bailleresse des désordres invoqués.

Le seul courriel adressé par la tutrice de Mme [N] à la bailleresse le 23 janvier 2023 concerne la vétusté du compteur électrique situé dans les parties communes.

Par ailleurs, le certificat médical du 3 novembre 2022 certifiant que l’état de santé de M. [B] ne lui permet pas de vivre dans son logement plein de moisissures et d’humidité, a été rédigé selon les propos du locataire.

Concernant les fissures, il n’est pas démontré que la commune a été alertée ni d’un préjudice particulier à ce titre.

En cause d’appel, l’appelant communique des photographies non circonstanciées et non datées ainsi que des courriers des locataires non datés adressés à l’ARS et au préfet.

Il verse en outre aux débats un courriel de l’ARS adressé à M. [B] le 28 octobre 2023, soit pendant la procédure d’appel, qui précise que la direction départementale des territoires et de la mer du Calvados est au courant de la situation de son logement et travaille en lien avec la commune afin de trouver une solution aux désordres observés et qu’une visite du logement par l’ARS 'n’est donc pour l’instant pas opportune'.

Cependant, il n’est communiqué aucun rapport de la direction départementale des territoires et de la mer, ni aucun justificatif d’une visite des lieux par ce service dont les locataires ne se prévalent d’ailleurs pas.

Ainsi, ces pièces sont insuffisantes pour établir la cause des désordres invoqués et caractériser un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Les dispositions du jugement entrepris relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, exactement appréciées, seront confirmées.

M. [B], qui succombe en son appel, sera condamné solidairement avec Mme [F] [N] aux dépens d’appel et à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ils seront déboutés de leur demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe et dans les limites de l’appel ;

Dit que la déclaration d’appel formée par Mme [F] [N] est nulle ;

Reçoit l’appel formé par M. [C] [B] ;

Confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Condamne solidairement M. [C] [B] et Mme [F] [N] à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne solidairement M. [C] [B] et Mme [F] [N] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY