AFFAIRE : N° RG 24/02696

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de LISIEUX en date du 27 Février 2023 RG n° 22/00028

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 02 MAI 2025

APPELANTS :

Monsieur [D] [U] [H]

né le 25 Janvier 1999 à [Localité 1]

[Adresse 4]

[Localité 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022023001975 du 27/04/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CAEN)

Madame [S] [A] [X] [P]

née le 12 Novembre 1998 à [Localité 1]

[Adresse 4]

[Localité 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022023001974 du 27/04/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CAEN)

Représentés et assistés par M^e Hortense FLIN, avocat au barreau de CAEN

INTIMES :

Monsieur [R] [F] [C] [B] [I]

né le 16 Octobre 1957 à [Localité 2]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Madame [Y] [K] [N] [E] épouse [I]

née le 31 Août 1960 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentés et assistés par M^e France LEVASSEUR, avocat au barreau de CAEN

DEBATS : A l’audience publique du 24 février 2025, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre, a entendu seule les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 02 mai 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

*

* *

Suivant acte sous signature privée du 6 septembre 2019, M. [R] [I] et Mme [Y] [E] épouse [I] ont donné à bail à M. [D] [H] et Mme [S] [P] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 385 euros hors charges.

Par acte d’huissier de justice du 23 novembre 2021, les époux [I] ont fait signifier à M. [D] [H] et Mme [S] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier de justice du 26 janvier 2022, les époux [I] ont assigné M. [H] et Mme [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, d’ordonner en conséquence la libération des lieux des occupants et de voir condamner ces derniers au paiement des différentes sommes au titre des loyers impayés et d’indemnités d’occupation, outre les frais irrépétibles et les dépens.

Par jugement contradictoire du 27 février 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lisieux a :

— écarté des débats les pièces déposées par M. [R] [I] et Mme [Y] [I] née [E] le 12 décembre 2022 ;

— constaté que les demandes portant sur la résiliation du bail ainsi que sur l’expulsion et ses conséquences sont devenues sans objet ;

— condamné M. [D] [H] et Mme [S] [P] à verser à M. [R] [I] et Mme [Y] [I] née [E] au titre des loyers impayés, la somme de 2.368 euros (décompte arrêté au 10 septembre 2022), avec intérêts légaux à compter du jugement ;

— débouté M. [D] [H] et Mme [S] [P] de l’intégralité de leurs demandes reconventionnelles ;

— autorisé M. [D] [H] et Mme [S] [P] à s’acquitter de cette somme en 24 mensualités de 98 euros chacune, la dernière soldant la dette en principal, frais et intérêts ;

— précisé que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du jugement ;

— dit que pendant le cours des délais, les règlements s’imputeront en priorité sur le capital ;

— rappelé qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité, la totalité restant due deviendra immédiatement exigible ;

— débouté M. [R] [I] et Mme [Y] [I] née [E] du surplus de leurs demandes ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [D] [H] et Mme [S] [P] aux dépens tels que limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

— constaté que la décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 20 mars 2023, M. [H] et Mme [P] ont fait appel de ce jugement.

Par ordonnance du 10 janvier 2024, le conseiller de la mise en état a :

— déclaré irrecevable l’appel interjeté par M. [D] [H] et Mme [S] [P] du chef des dispositions qui leur ont accordé des délais de paiement et ont dit que les règlements s’imputeront en priorité sur le capital ;

— ordonné la radiation du rôle de l’affaire n° 23/676 opposant les parties ;

— dit qu’elle n’y sera réinscrite que sur justification de l’exécution de la décision attaquée ;

— condamné solidairement M. [D] [H] et Mme [S] [P] à payer à M. [R] [I] et Mme [Y] [E] épouse [I] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné solidairement M. [D] [H] et Mme [S] [P] aux dépens de l’incident.

Par dernières conclusions déposées le 23 octobre 2024, M. [H] et Mme [P] demandent à la cour de :

— Ordonner la réinscription de l’affaire au rôle de la cour d’appel,

— Infirmer le jugement entrepris entrepris en ce qu’il a :

* condamné M. [D] [H] et Mme [S] [P] à verser à M. [R] [I] et Mme [Y] [I] née [E] au titre des loyers impayés la somme de 2.368 euros (décompte arrêté au 10 septembre 2022), avec intérêts légaux à compter du jugement ;

* débouté M. [D] [H] et Mme [S] [P] de l’intégralité de leurs demandes reconventionnelles ;

* autorisé M. [D] [H] et Mme [S] [P] à s’acquitter de cette somme en 24 mensualités de 98 euros chacune, la dernière soldant la dette en principal, frais et intérêts ;

* précisé que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du jugement ;

* dit que pendant le cours des délais, les règlements s’imputeront en priorité sur le capital ;

* rappelé qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité, la totalité restant due deviendra immédiatement exigible ;

* condamné M. [D] [H] et Mme [S] [P] aux dépens tels que limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

Statuant à nouveau,

— Constater que le logement loué sis [Adresse 3] à [Localité 2] ne répond pas aux règles de décence prévues par la loi du 6 juillet 1989 et que les époux [I] ont manqué à leur obligation de délivrance d’un logement décent ;

— Ordonner une réduction du montant du loyer à hauteur de 80% à compter de l’entrée dans les lieux du 5 septembre 2019, en application de l’exception d’inexécution ;

— Juger que M. [D] [H] et Mme [S] [P] ont d’ores et déjà trop versé à M. et Mme [I] une somme de 3.481,59 euros et condamner M. et Mme [I] à restituer cette somme, vu l’évolution du litige ;

— Condamner les époux [I] au paiement d’une somme de 5.000 euros en indemnisation du préjudice de jouissance subi par M. [H] et Mme [P] ;

— Condamner les époux [I] au paiement d’une somme de 3.000 euros en indemnisation du préjudice moral subi par M. [D] [H] et Mme [S] [P] ;

— Ordonner la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 385 ' assortie d’une majoration de 10% par mois depuis le mois de novembre 2022.

A titre subsidiaire, si la Cour estimait que M. [D] [H] et Mme [S] [P] étaient redevable de sommes au titre des loyers et charges impayées :

— Ordonner la compensation des sommes ;

— Déduire des sommes dues par M. [D] [H] et Mme [S] [P] le montant du dépôt de garantie d’un montant de 385 euros lequel sera assorti d’une majoration de 10% par mois depuis le mois de novembre 2022 ;

— Accorder à M. [D] [H] et Mme [S] [P] un échelonnement du paiement des sommes dues pendant deux ans à compter de l’arrêt à intervenir ;

— Ordonner que les paiements s’imputent en capital ;

En tout état de cause,

— Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions contraires aux présentes ;

— Condamner M. et Mme [I] aux entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant notamment le coût du commandement de payer et du congé pour vendre.

Par dernières conclusions déposées le 19 décembre 2024, les époux [I] demandent à la cour de :

— Rejeter l’appel de Mme [S] [P] et M. [D] [H] comme étant mal fondé,

En conséquence,

— Les débouter de l’intégralité de leurs demandes comme étant irrecevables et en tout cas mal fondées,

— Confirmer le jugement rendu le 27 février 2023 sauf en ce qu’il a débouté M. et Mme [I] de leur demande en paiement au titre de la consommation d’eau,

Statuant sur cet appel incident,

— Condamner solidairement Mme [S] [P] et M. [D] [H] à payer à M. et Mme [I] la somme de 348 euros,

Y additant,

— Condamner solidairement Mme [S] [P] et M. [D] [H] à verser à M. et Mme [I], toutes causes de préjudices confondues, la somme complémentaire de 4.947,20 euros déduction faite du montant du dépôt de garantie,

En tout état de cause,

— Condamner solidairement Mme [S] [P] et M. [D] [H] à verser à M. et Mme [I] une indemnité de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner les mêmes aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 janvier 2025.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

SUR CE, LA COUR

Sur l’appel principal

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, dans sa version applicable à la cause, énonce que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

En outre, le bailleur a l’obligation notamment de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Les caractéristiques du logement décent, visées par l’article 6 précité, énoncées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 renvoient notamment à :

— des menuiseries extérieures et une couverture assurant contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— des réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité définie par les lois et règlements et en bon état d’usage et de fonctionnement,

— des dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettant un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail et doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Il convient de rappeler que si pendant l’exécution du bail cette obligation perdure, elle est subordonnée à une information préalable et la participation active des occupants qui doivent lui permettre de faire procéder aux éventuelles réparations.

Les appelants soutiennent que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance d’un logement décent, que des désordres sont apparus rapidement après leur entrée dans les lieux, que le rapport établi par le CDHAT a décelé et listé des suspicions de non-décence, que les bailleurs n’ont pas réalisé les travaux nécessaires et qu’ils sont bien fondés à invoquer l’exception d’inéxecution à hauteur de 80 % du montant du loyer, un trouble de jouissance et un préjudice moral.

Les intimés conteste toute indécence du logement qui leur serait imputable mettant en cause le propre comportement des locataires (absence d’aération de la maison, fenêtres opacifiées, présence de deux furets, amoncellement de déchets dans le jardin) et précisant que les locataires ont eu la jouissance complète des lieux jusqu’à leur départ et qu’ils n’ont adressé aucune réclamation aux bailleurs qui serait restée vaine.

Il ressort des pièces produites aux débats que l’état d’entrée dans les lieux fait mention d’un logement en très bon état.

Le rapport établi par le CDHAT(centre de développement pour l’habitat et l’aménagement des territoires) à la demande de la CAF après une visite du logement le 25 janvier 2022 conclut à un logement indécent constatant :

— une fissure importante au niveau d’une poutre porteuse à côté de l’escalier,

— un garde-corps pour la fenêtre de la chambre qui manque de solidité et un escalier qui n’est pas fixé au sol,

— l’effondrement d’une partie du plafond en placo dans la douche,

— la présence d’un trou dans le mur du couloir de l’étage,

— une humidité importante dans la chambre de l’étage et dans la salle d’eau,

— une absence d’entrée d’air visible aux fenêtres des pièces de vie,

— le placo derrière le radiateur cuisine fissuré et les locataires faisant état d’un problème d’écoulement d’eau par le sèche-serviette dans la salle d’eau,

— un wc dégradé à sa base et un problème de chasse d’eau,

— des anomalies électriques (fils à nu et cache prise non fixé),

— une occupation des lieux loués d’une superficie de 30 m2 par les locataires plus leurs deux enfants.

Ce rapport précise que les travaux indispensables pour lever la suspicion de non-décence concernent :

— la réparation de la poutre du salon,

— le remplacement du garde-corps ,

— l’installation d’un système de ventilation performant,

— la réparation du placo dans la salle d’eau, la cuisine et le couloir,

— la mise aux normes de l’installation électrique par un professionnel qualifié,

— la réparation des toilettes.

Sont également préconisés pour améliorer le logement, la fixation de l’escalier ainsi que le nettoyage et le désemcombrement du logement dont la suroccupation est constatée.

Par courrier du 30 mai 2022, la CAF a informé les bailleurs de l’interruption du paiement de l’allocation logement jusqu’à la réalisation de travaux.

C’est justement que le premier juge a considéré qu’une partie des dégradations constatées ne pouvait être imputée à un manquement des bailleurs à leur obligation d’entretien des locaux dès lors que l’état des lieux d’entrée indique un logement en très bon état.

Aucune anomalie électrique n’est notamment relevée ni n’a jamais été signalée aux bailleurs.

Concernant le problème d’humidité, il est justifié de réclamations à ce titre par les locataires à partir de l’année 2021, après la naissance de leur premier enfant qui est né en mars 2021, puisqu’un courriel non daté adressé aux bailleurs mentionne l’existence de moississures dans la chambre du nourisson.

Dans un courriel du 15 novembre 2011, le policier municipal de la commune, alerté par les locataires, indique avoir constaté des dysfonctionnements à savoir des moisissures importantes au niveau de la fenêtre et du mur de la chambre, des écoulements à l’intérieur de la fenêtre de la chambre.

Il apparaît ainsi qu’il existait bien une humidité anormale dans le logement.

Pour autant, aucun élement ne permet de retenir l’origine de celle-ci, le rapport de visite ne se prononçant pas sur la cause des désordres ni n’établissant l’existence d’un problème de structure, le logement étant par ailleurs doté d’une bouche d’aération avec un bloc moteur dans le salon et d’un extracteur dans la salle d’eau. Le premier juge a en outre justement relevé que les conditions d’occupation du logement posaient difficulté du fait d’une suroccupation, d’une absence de nettoyage et d’un encombrement.

L’attestation de la précédente locataire ne répond pas aux exigences de forme posées par l’article 202 du code de procédure civile et qui fait état de la survenance d’une inondation pendant son occupation des lieux ne peut être retenue comme établissant la cause des problèmes d’humidité.

Les bailleurs indiquent qu’après avoir donné des explications sur la situation d’occupation du logement, la CAF a rétabli le paiement de l’allocation logement.

Il apparaît en effet que la CAF est revenue sur sa décison d’interrompre le paiement de l’allocation logement en versant aux bailleurs une somme de 1.080 euros en juillet 2023 correspondant à trois mois d’allocations logement concernant les mois de juin à août 2022 pour lesquels aucune allocation n’avait été versée, les locataires ayant quitté les lieux le 6 septembre 2022.

Il s’ensuit que la preuve de l’origine des désordres n’est pas suffisamment rapportée par les locataires.

Au vu de ces éléments, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes d’indemnisation formées par M. [H] et Mme [P].

Sur l’appel incident

Selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Il sera constaté qu’aucun état des lieux de sortie n’a été réalisé sans que les bailleurs n’établissent que les locataires s’y sont opposés étant précisé qu’il appartenait alors aux bailleurs de missionner un commissaire de justice pour ce faire.

Les bailleurs demandent le paiement d’une somme de 349 euros au titre de la consommation d’eau des locataires sans justifier de ce montant dès lors qu’ils communiquent au soutien de leur prétention une photographie d’un relevé de compteur non contradictoire et non circonstanciée et une facturation établie à leur nom, une seule facture étant envoyée pour les deux logements qui ne permet pas de distinguer la consommation de chacun.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

A défaut d’état des lieux de sortie établi de manière contradictoire, les demandes relatives au coût de travaux de remise en état sera rejetée, étant précisé que des photographies non datées et non circonstanciées ne peuvent suffire à établir la réalité de désordres commis par les locataires avant la restitution des clés.

La demande d’indemnisation pour perte de loyers du fait que l’appartement n’a pu être reloué rapidement sera également rejetée comme n’étant pas justifiée.

Au vu du décompte produit qui tient compte des versements CAF et les locataires ne justifiant d’aucun autre règlements que ceux indiqués, il reste dû au titre des loyers la somme de 907 euros, déduction faite du dépôt de garantie. (1.292 euros selon la pièce n°19 des intimés moins 385 euros)

La demande de majoration du dépôt de garantie formée par les appelants n’est pas fondée dès lors que celui-ci n’est pas restitué.

Le jugement entrepris sera infirmé et M. [H] et Mme [P] seront condamnés in solidum à payer à M. et Mme [I] la somme de 907 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de juillet 2023.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Les appelants, qui n’ont pas actualisé leur situation financière et qui ont déjà bénéficié de larges délais de paiement , seront déboutés de leur demande formée à ce titre.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement entrepris relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, exactement appréciées, seront confirmées.

M. [H] et Mme [P], qui sont condamnés à paiement, seront condamnés in solidum aux dépens d’appel.

Il n’apparaît pas inéquitable que chaque partie supporte ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe ;

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné M. [D] [H] et Mme [S] [P] à payer à M. [R] [I] et à Mme [Y] [E] épouse [I] au titre des loyers impayés la somme de 2.368 euros et en ce qu’il a accordé à M. [D] [H] et Mme [S] [P] des délais de paiement ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,

Condamne in solidum M. [D] [H] et Mme [S] [P] à payer M. [R] [I] et à Mme [Y] [E] épouse [I] au titre des loyers impayés la somme de 907 euros arrêtée en juillet 2023 ;

Déboute M. [D] [H] et Mme [S] [P] de leur demande de délais de paiement ;

Déboute M. [R] [I] et à Mme [Y] [E] épouse [I] du surplus de leurs demandes en paiement ;

Condamne in solidum M. [D] [H] et Mme [S] [P] aux dépens d’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY