AFFAIRE : N° RG 24/00902

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection d’ALENCON en date du 22 Février 2024

RG n° 23/00288

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 02 MAI 2025

APPELANT :

Monsieur [J] [X]

né le 22 Août 1951 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté et assisté par M^e Elise CORTAY, avocat au barreau d’ALENCON

INTIMEE :

Madame [G] [V] [E]

née le 01 Mars 1960 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée et assistée par M^e Céline GASNIER, avocat au barreau d’ALENCON

DEBATS : A l’audience publique du 24 février 2025, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre, a entendu seule les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 02 mai 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

*

* *

Selon bail verbal, M. [J] [X] a donné à bail à Mme [G] [E] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1] à compter du 25 août 2022.

Par acte de commissaire de justice du 29 juin 2023, Mme [E] a assigné M. [X] devant le juge des contentieux de la protection d’Alençon afin d’obtenir la suspension du paiement des loyers et la condamnation du bailleur à réaliser des travaux invoquant la non décence du logement.

Par jugement du 22 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Alençon a :

— ordonné la suspension du paiement des loyers à compter de la signification du jugement et jusqu’à la réalisation des travaux nécessaires à la réfection du logement à la charge de M. [J] [X], pendant une durée maximale de 6 mois, les travaux nécessaires à la réfection du logement étant les suivants :

* remplacer les deux convecteurs électriques vétustes et poser un convecteur dans la cuisine avec raccordement fixe,

* pose d’un détecteur de fumée,

* création d’entrée d’air sur les fenêtres des pièces sèches (séjour et chambres),

* détalonnage des portes intérieures,

* boucher l’entrée d’air naturelle dans le WC,

* raccordement du groupe VMC en toiture,

— dit que M. [J] [X] devra justifier de la décence de la maison d’habitation par la communication à sa locataire de tout rapport/constat permettant de justifier de la réelle décence de ladite maison (rapport positif suite à une visite de contrôle de Soliha par exemple) ;

— débouté Mme [G] [E] de la demande d’astreinte ;

— enjoint à Mme [G] [E] de laisser M. [J] [X] et les professionnels mandatés par lui accéder à la maison le temps de la réalisation des travaux ;

— condamné M. [J] [X] à verser à Mme [G] [E] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi ;

— débouté Mme [G] [E] de ses demandes de dommages et intérêts pour préjudice matériel ;

— débouté Mme [G] [E] de ses demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

— débouté Mme [G] [E] de sa demande tendant à obtenir la suspension du loyer mensuel antérieur au jugement ;

— condamné Mme [G] [E] à verser à M. [J] [X] la somme de 550 euros au titre des loyers impayés ;

— débouté M. [J] [X] de sa demande de dommages et intérêts ;

— déclaré irrecevable la demande reconventionnelle de M. [J] [X] aux fins de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative ;

— débouté M. [J] [X] de ses autres demandes ;

— débouté Mme [G] [E] de ses autres demandes ;

— condamné M. [J] [X] à verser à Mme [G] [E] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [J] [X] aux dépens ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 10 avril 2024, M. [X] a interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions déposées le 8 janvier 2025, l’appelant demande à la cour de :

— Le déclarer recevable et fondée en son appel,

Y faisant droit :

— Infirmer la décision entreprise sauf en ce qu’elle a débouté Mme [E] de ses demandes ;

Statuant à nouveau de des chefs infirmés,

— Dire ni avoir lieu à statuer sur la résiliation du bail, la libération des lieux ainsi que la réalisation des travaux ;

— Condamner Mme [G] [E] à verser à M. [J] [X] la somme de 5. 543 euros au titre des loyers impayés dus jusqu’à la fin du bail ;

— Condamner Mme [G] [E] à verser à M. [J] [X] les intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, 25 septembre 2023, date de la dernière mise en demeure ;

— Condamner Mme [G] [E] à verser à M. [J] [X] , la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Débouter Mme [G] [E] de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de M. [J] [X] ;

— Condamner Mme [G] [E] à verser à M. [J] [X] , la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens au titre de la première instance ;

— Condamner Mme [G] [E] à verser àM. [J] [X] , la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens au titre de la procédure d’appel.

Par dernières conclusions déposées le 9 août 2024, Mme [E] demande à la cour :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* condamné Mme [G] [E] à verser à M. [J] [X] la somme de 550 euros au titre des loyers impayés,

* débouté M. [J] [X] de sa demande de dommages et intérêts,

* déclaré irrecevable la demande reconventionnelle de M. [J] [X] aux fins du prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative,

* débouté M. [J] [X] de ses autres demandes,

* condamné M. [J] [X] aux dépens,

En conséquence,

— Débouter M. [J] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* ordonné la suspension du paiement des loyers pendant une durée maximale de 6 mois, les travaux nécessaires à la réfection du logement étant les suivants,

* enjoint à Mme [G] [E] de laisser M. [J] [X] et les professionnels mandatés par lui accéder à la maison le temps de la réalisation des travaux,

* condamné M. [J] [X] à verser à Mme [G] [E] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi,

* débouté Mme [G] [E] de ses demandes de dommages et intérêts pour préjudice matériel,

* débouté Mme [G] [E] de ses demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral,

*débouté Mme [G] [E] de sa demande tendant à obtenir la suspension du loyer mensuel antérieur au présent jugement,

* débouté M. [J] [X] de sa demande de dommages et intérêts,

* débouté Mme [G] [E] de ses autres demandes,

* condamné M. [J] [X] à verser à Mme [G] [E] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

En conséquence,

— Condamner M. [J] [X] à verser à Mme [G] [E] la somme de 5.362,50 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, somme arrêtée au 14 mai 2024,

— Condamner M. [J] [X] à verser à Mme [G] [E] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel,

— Condamner M. [J] [X] à verser à Mme [G] [E] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

— Condamner M. [J] [X] à réaliser les travaux permettant au logement de retrouver les caractéristiques réglementaires de décence et de procurer au locataire une jouissance des lieux conforme aux stipulations législatives,

— Dire que ces travaux a minima correspondre à la liste dressée par le juge des contentieux de la protection dans son jugement rendu le 22 février 2022 ;

— Dire que les loyers ne seront pas dû par Mme [G] [E] à compter du 1er octobre 2022 et à titre subsidiaire, à compter de la signification du jugement de première instance intervenue le 11 mars 2024 et ce, pendant une durée de 6 mois, conformément au jugement rendu en première instance,

Le cas échéant, en cas de suspension des loyers à compter du 1er octobre 2022 :

— Condamner M. [J] [X] à payer à Mme [G] [E] la somme de 2.860 euros correspondant aux loyers dont elle s’est acquittée entre le 1er octobre 2022 et le 31 janvier 2024 (5.800 euros),

En tout état de cause

— Ordonner la compensation de la somme à laquelle serait condamnée Mme [G] [E] à verser à M. [J] [X] et la somme à laquelle sera condamné M. [J] [X] à verser à Mme [G] [E] ,

— Condamner M. [J] [X] à verser à Mme [G] [E] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 1°) du code de procédure civile pour la première instance,

— Condamner M. [J] [X] à verser à Mme [G] [E] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 1°) du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

— Condamner M. [J] [X] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 janvier 2025.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

SUR CE, LA COUR

Sur le caractère décent du logement

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, dans sa version applicable à la cause, énonce que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

En outre, le bailleur a l’obligation notamment de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Les caractéristiques du logement décent, visées par l’article 6 précité, énoncées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 renvoient notamment à :

— des menuiseries extérieures et une couverture assurant contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— des réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité définie par les lois et règlements et en bon état d’usage et de fonctionnement,

— des dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettant un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail et doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Selon l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Le bailleur fait valoir que le logement a été donné à bail en bon état, que l’humidité constatée est due à une absence d’aération par la locataire, la maison datant du 19 ème siècle et l’aération de ce type de logement impliquant une ouverture manuelle et régulière des fenêtres, qu’il a toujours procédé aux travaux nécessaires, que la locataire a quitté les lieux le 9 août 2024 et que cette dernière ne peut donc plus lui réclamer la réalisation de travaux, que le logement a toujours été habitable et que la locataire ne justifie ni d’un préjudice de jouissance, ni d’un préjudice matériel.

La locataire soutient qu’elle n’est pas à l’origine des problèmes d’humidité constatés, qu’elle aérait régulièrement le logement, que le changement des menuiseries par le bailleur a eu pour effet de limiter la ventilation naturelle, qu’elle est bien fondée à invoquer un préjudice de jouissance, un préjudice moral et un préjudice matériel lié à la dégradation de son matelas et du lave-linge.

Il ressort du rapport d’expertise amiable et contradictoire de la société Saretec du 28 mars 2023, que Mme [E] se plaint de la présence de moisissures dans le logement, qu’une VMC a été posée le 2 février 2023 avec une extraction et des bouches d’aération dans les pièces humides.

L’expert a constaté la présence de zones moisies notamment auprès du sol et autour des menuiseries extérieures. Il relève que le sol de la chambre est humide, que les fenêtres récentes en PVC et double vitrage sont dépourvues d’entrée d’air.

Selon l’expert, le mode constructif (murs anciens, absence de gouttière, doublages non ventilés) génère nécessairement des entrées d’humidité par le sol et les murs, humidité qui se conjugue à celle produite par l’occupant et qui est insuffisamment évacuée étant donné la défaillance de la ventilation intérieure du logement. Par ailleurs, l’isolation hétérogène entraîne de la condensation et des moisissures au droit des ponts thermiques.

Le diagnostic-constat décence réalisé à la demande de la CAF par Soliha le 25 août 2023 conclut à un logement non décent au niveau du bâti, des équipements électriques et de chauffage, de l’humidité et de l’aération.

Il est préconisé comme travaux indispensables pour lever la suspicion de non-décence :

— d’une part, le remplacement de convecteurs, la pose d’un détecteur de fumée, la pose d’une gouttière,

— d’autre part, la création d’entrée d’air sur les fenêtres des pièces sèches, un détalonnage des portes intérieures, de boucher l’entrée d’air naturelle dans le wc, le raccordement du groupe VMC en toiture.

Ni l’expert, ni Soliha ne mettent en cause la responsabilité de la locataire.

Il sera relevé que l’obstruction de l’entrée d’air dans le wc est préconisée par Soliha qui indique dans son rapport que l’entrée d’air naturelle dans le wc est incompatible avec la VMC.

Les pièces communiquées par le bailleur ne remettent pas en cause le rapport d’expertise étant précisé que le courrier de l’assureur de M. [X] fait état d’une obstruction de la locataire à la ventilation du logement et d’une absence de nettoyage des moisissures, éléments non repris dans le rapport d’expertise.

Il s’ensuit que les désordres constatés, à savoir la présence d’une forte humidité dans le logement, sont dus à la défaillance de la ventilation intérieure du logement et à une isolation hétérogène.

Le logement ne répond donc pas à la définition d’un logement décent.

La locataire a quitté les lieux en cours de procédure.

Elle est donc mal fondée à réclamer la réalisation de travaux et la suspension du paiement des loyers sur le fondement de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Le jugement sera infirmé et ces demandes seront rejetées.

Au vu des constatations faites par l’expert et du problème d’humidité excessive dans le logement, la locataire a subi un préjudice de jouissance certain.

Mme [E] a dénoncé un problème d’humidité au bailleur le 4 janvier 2023.

Elle a quitté les lieux le 9 août 2024.

Le loyer était de 550 euros par mois dont une partie prise en charge par la CAF (143 euros en janvier 2024)

Au vu de ces éléments, il sera alloué à Mme [E] une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens.

Mme [E] ne justifie pas d’un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance.

Le certificat médical produit aux débats et rédigé en termes très généraux ne permet pas de retenir que l’état de santé de Mme [E] a été affecté par l’humidité du logement.

Les prescriptions d’examens médicaux non circonstanciées ne sont pas probantes.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Par ailleurs, c’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a rejeté la demande formée au titre du préjudice matériel.

Sur les loyers impayés

Selon l’article 1353 du code civil,celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [E] est tenue au paiement des loyers jusqu’à la libération des lieux le 9 août 2024.

M. [X] réclame le paiement des loyers jusqu’au mois d’août 2024 inclus.

Au vu du décompte fourni, il restait dû au titre des loyers impayés de mars 2023 à janvier 2024, la somme de 1.693 euros. (pièce 23 de l’appelant)

Il convient d’ajouter à cette somme celle de 3.850 euros au titre des loyers de février à août 2024 (550x7).

Mme [E] justifie :

— d’un règlement de 380 euros en septembre 2023 et non de 370 euros comme indiqué dans le décompte du bailleur,

— d’un règlement de 350 euros en décembre 2023 et de 380 euros en janvier 2024, non pris en compte par le bailleur.

Le jugement entrepris sera infirmé sur ce point et Mme [E] sera condamnée à payer la somme de 4.803 euros au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2024 sur la somme de 3.319 euros (due au jour du commandement de payer du 15 mai 2024) et du présent arrêt pour le surplus.

Le droit d’exercer une action en justice ou une voie de recours ne dégénère en abus que s’il révèle de la part de son auteur une intention maligne, une erreur grossière ou une légèreté blâmable dans l’appréciation de son droit qui ne saurait résulter du seul rejet de ses prétentions.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. [X] au motif que Mme [E] a engagé une procédure abusive dès lors qu’il est fait droit pour partie aux demandes de cette dernière.

Il sera ordonné la compensation des sommes dues par chacune des parties.

Sur les demandes accessoires

Au vu de la solution donnée au litige, les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile seront infirmées.

Les dépens de première instance et d’appel seront supportés par moitié par chacune des parties.

Il n’apparaît pas inéquitable que chacune des parties supporte ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe ;

Constate que Mme [G] [E] a quitté les lieux donnés à bail par M. [J] [X] ;

Dit que les demandes de résiliation du bail est devenue sans objet ;

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté Mme [G] [E] de ses demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral et pour préjudice matériel et en ce qu’il a débouté M. [J] [X] de sa demande de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,

Déboute Mme [G] [E] de sa demande de travaux et de suspension du paiement du loyer ;

Condamne M. [J] [X] à payer à Mme [G] [E] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance ;

Condamne Mme [G] [E] à payer à M. [J] [X] la somme de 4.803 euros au titre des loyers impayés au mois d’août 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2024 sur la somme de 3.319 euros et du présent arrêt pour le surplus ;

Ordonne la compensation entre les créances respectives des parties ;

Dit que les dépens seront supportés par moitié par chacune des parties ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY